Live интервью: Михаил Тарасов
23.09.2015
Михаил Тарасов
Глава Представительства UFG Real Estate
"Мы все равно остаемся на российском рынке инвестирования... Инвесторы очень строго скорректировали наши возможности по инвестированию и разделили их по секторам."
Глава Представительства UFG Real Estate
"Мы все равно остаемся на российском рынке инвестирования... Инвесторы очень строго скорректировали наши возможности по инвестированию и разделили их по секторам."
10:58
CRE.ru: Добрый день, Михаил!
На Ваш взгляд, какие сегменты российского рынка коммерческой недвижимости сегодня сохраняют инвестиционную привлекательность? 11:04
Михаил Тарасов: Мне кажется что все сегменты, вопрос стоимости и цены вхождения в них. Если у нас есть превышение стоимости в коммерческой недвижимости в 2013 году, то сейчас при коррекции стоимости интерес появляется. Можно выделить торговую, складскую и потом офисную. Предпочтения мною выстроены, так как сейчас предложение превышает спрос, но это нормально, пора уже понимать, что арендные ставки были высокие и отражали высокую доходность в России, теперь доходность в России низкая, поэтому и ставки корректируются и идет снижение расходов и издержек.
CRE.ru: Добрый день, Михаил!
На Ваш взгляд, какие сегменты российского рынка коммерческой недвижимости сегодня сохраняют инвестиционную привлекательность? 11:04
Михаил Тарасов: Мне кажется что все сегменты, вопрос стоимости и цены вхождения в них. Если у нас есть превышение стоимости в коммерческой недвижимости в 2013 году, то сейчас при коррекции стоимости интерес появляется. Можно выделить торговую, складскую и потом офисную. Предпочтения мною выстроены, так как сейчас предложение превышает спрос, но это нормально, пора уже понимать, что арендные ставки были высокие и отражали высокую доходность в России, теперь доходность в России низкая, поэтому и ставки корректируются и идет снижение расходов и издержек.
11:03
Ирина : Инвестирует ли UFG Real Estate в новые проекты в сегменте девелопмента коммерческой недвижимости. Если да, то каковы критерии отбора потенциально интересных площадок (земельные участки) и коммерческих объектов? 11:11
Михаил Тарасов: Да, мы все равно остаемся на Российском рынке инвестирования, корректнее сказать наши Инвесторы очень строго скорректировали наши возможности по инвестированию и разделили их по секторам. Мы считает это очень правильно, каждый должен заниматься своим делом! Кто-то инвестировать, кто-то управлять, кто-то строить.
Мы не можем сейчас инвестировать в земельные участки, на это у нас нет мандата от наших Инвесторов, но можем инвестировать в коммерческую недвижимость в офисы и в склады, в торговую недвижимость можем, только если она является составляющей в офисных зданиях. Есть также ограничения и по качеству объектов инвестирования это здания класса В и А. Мы по своей стороны открыты к диалогу и партнерсву, но если будет еще дополнительное ухудшение инвестиционного климата (снижение рейтинга дополнительно, высокая волатильность и т.д.), то с каждым разом очень сложно объяснять Инвесторам и искать дополнительные доводы для инвестирования или позитивные моменты.
Ирина : Инвестирует ли UFG Real Estate в новые проекты в сегменте девелопмента коммерческой недвижимости. Если да, то каковы критерии отбора потенциально интересных площадок (земельные участки) и коммерческих объектов? 11:11
Михаил Тарасов: Да, мы все равно остаемся на Российском рынке инвестирования, корректнее сказать наши Инвесторы очень строго скорректировали наши возможности по инвестированию и разделили их по секторам. Мы считает это очень правильно, каждый должен заниматься своим делом! Кто-то инвестировать, кто-то управлять, кто-то строить.
Мы не можем сейчас инвестировать в земельные участки, на это у нас нет мандата от наших Инвесторов, но можем инвестировать в коммерческую недвижимость в офисы и в склады, в торговую недвижимость можем, только если она является составляющей в офисных зданиях. Есть также ограничения и по качеству объектов инвестирования это здания класса В и А. Мы по своей стороны открыты к диалогу и партнерсву, но если будет еще дополнительное ухудшение инвестиционного климата (снижение рейтинга дополнительно, высокая волатильность и т.д.), то с каждым разом очень сложно объяснять Инвесторам и искать дополнительные доводы для инвестирования или позитивные моменты.
11:10
Юлия Ананьева, Griffin Partners: Сейчас идет волна сделок с дистресс активами. Ваши рекомендации. На что нужно обратить внимание? Где могут быть подводные камни? 11:22
Михаил Тарасов: Да интересная тема, мы её со всех сторон смотрели. Только давайте правильно понимать, что такое активы со скидками? Может до этого активы были сильно переоценены, оценщики просто не учитывали те факторы, которые на самом деле влияют и будут влиять на это.
Цена на нефть была 150, все понимали ну может упадет, но не кто не хотел верить что упадет в 3 раза, далее газ - упал, РТС - упал, курс упал, ВВП упал, рейтинг - понизился, вот и стоимость активов просто арифметическим путем должна скорректироваться. на сколько на 70% или как тут уже все сами смотрят и бюджеты считают.
Юлия Ананьева, Griffin Partners: Сейчас идет волна сделок с дистресс активами. Ваши рекомендации. На что нужно обратить внимание? Где могут быть подводные камни? 11:22
Михаил Тарасов: Да интересная тема, мы её со всех сторон смотрели. Только давайте правильно понимать, что такое активы со скидками? Может до этого активы были сильно переоценены, оценщики просто не учитывали те факторы, которые на самом деле влияют и будут влиять на это.
Цена на нефть была 150, все понимали ну может упадет, но не кто не хотел верить что упадет в 3 раза, далее газ - упал, РТС - упал, курс упал, ВВП упал, рейтинг - понизился, вот и стоимость активов просто арифметическим путем должна скорректироваться. на сколько на 70% или как тут уже все сами смотрят и бюджеты считают.
11:18
Алексей Поляков: Имеет ли UFG при приобретении активов особый критерий соответствия объекта недвижимости международным экологическим стандартам и наличия экологического сертификата здания? 11:25
Михаил Тарасов: Да конечно, экология есть как стандарт и обязательно это нужно учитывать, но нельзя только об этом думать, не все девелоперы готовы нести высокие издержки ради этого, нужно понимать, что потом это ляжет на плечи Инвесторов и на плечи арендаторов, а они готовы дополнительно за это платить, в условиях волатильности, мне кажется пока не очень. Их эффективность это сейчас каждая копейка экономии расходов.
Алексей Поляков: Имеет ли UFG при приобретении активов особый критерий соответствия объекта недвижимости международным экологическим стандартам и наличия экологического сертификата здания? 11:25
Михаил Тарасов: Да конечно, экология есть как стандарт и обязательно это нужно учитывать, но нельзя только об этом думать, не все девелоперы готовы нести высокие издержки ради этого, нужно понимать, что потом это ляжет на плечи Инвесторов и на плечи арендаторов, а они готовы дополнительно за это платить, в условиях волатильности, мне кажется пока не очень. Их эффективность это сейчас каждая копейка экономии расходов.
11:25
Екатерина: Добрый день, Михаил! Какие прогнозы вы дали бы по развитю рынка жилой, загородной и коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу? 11:32
Михаил Тарасов: Спасибо, за вопрос. Единственное мы и я не очень хоро разбираемся в жилой и загородной недвижимости, но мне кажется качественные активы будут всегда в цене, это как размеры участков, месторасположения, окружение, направление, транспортная доступность, сервис, спортивная инфраструктура - мне кажется люди, которые в ближайшее время будут покупать или готовые покупать сейчас хотят все больше сервиса, чем раньше, они уже понимают в архитектуре, ну может быть не очень, но они уже видели, ездили, смотрели и главное из-за того, что денежных средств стало меньше, многие готовы с ними расставаться только после того, что они уверены, что вот это то, что они искали и не один год.
Коммерческая недвижимость интересна, только по новым ставкам и по новым ценам, по старимым ценам, это просто не актуально.
Екатерина: Добрый день, Михаил! Какие прогнозы вы дали бы по развитю рынка жилой, загородной и коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу? 11:32
Михаил Тарасов: Спасибо, за вопрос. Единственное мы и я не очень хоро разбираемся в жилой и загородной недвижимости, но мне кажется качественные активы будут всегда в цене, это как размеры участков, месторасположения, окружение, направление, транспортная доступность, сервис, спортивная инфраструктура - мне кажется люди, которые в ближайшее время будут покупать или готовые покупать сейчас хотят все больше сервиса, чем раньше, они уже понимают в архитектуре, ну может быть не очень, но они уже видели, ездили, смотрели и главное из-за того, что денежных средств стало меньше, многие готовы с ними расставаться только после того, что они уверены, что вот это то, что они искали и не один год.
Коммерческая недвижимость интересна, только по новым ставкам и по новым ценам, по старимым ценам, это просто не актуально.
11:33
Ксения Косенко: Здравствуйте!
Скажите пожалуйста, пользуется ли Ваш отдел недвижимости в решениях о покупке земельных активов - градостроительным анализом объекта недвижимости или оценка актива производится исключительно по коммерческим критериям?
Спасибо!
С уважением,
Заместитель директора
по развитию
Архитектурное Бюро АРБАТ
Ксения Косенко 11:45
Михаил Тарасов: Супер очень важно, я с Вами конечно согласен, раньше мы никогда не думали, что на те или иные участки после приобретения могут быть наложены ограничения. Нельзя при приобретении ограничиваться информацией только от Продавца, все нужно проверять, Когда мы покупали участки в 2007 году, мы думали, что это все не очень важно, а потом мы начали понимать, что существуют красные линии, что коммуникации могут быть проложены по нашему участку, что есть санитарно-защитные зоны и т.д.
Поэтому сейчас у нас уже есть опыт работы в этом направлении, но и сейчас я считаю, что каждый должен делать свою работу и перед приобретением все это нужно учитывать, следовательно заказывать отчеты у профессионалов - технические , архитектурные, что лучше и как построить на земельном участке. И параллельно смотреть экономическую целесообразность вложения.
Ксения Косенко: Здравствуйте!
Скажите пожалуйста, пользуется ли Ваш отдел недвижимости в решениях о покупке земельных активов - градостроительным анализом объекта недвижимости или оценка актива производится исключительно по коммерческим критериям?
Спасибо!
С уважением,
Заместитель директора
по развитию
Архитектурное Бюро АРБАТ
Ксения Косенко 11:45
Михаил Тарасов: Супер очень важно, я с Вами конечно согласен, раньше мы никогда не думали, что на те или иные участки после приобретения могут быть наложены ограничения. Нельзя при приобретении ограничиваться информацией только от Продавца, все нужно проверять, Когда мы покупали участки в 2007 году, мы думали, что это все не очень важно, а потом мы начали понимать, что существуют красные линии, что коммуникации могут быть проложены по нашему участку, что есть санитарно-защитные зоны и т.д.
Поэтому сейчас у нас уже есть опыт работы в этом направлении, но и сейчас я считаю, что каждый должен делать свою работу и перед приобретением все это нужно учитывать, следовательно заказывать отчеты у профессионалов - технические , архитектурные, что лучше и как построить на земельном участке. И параллельно смотреть экономическую целесообразность вложения.
11:39
CRE.ru: Есть ли у компании планы по приобретению активов в ближайшее время? 11:51
Михаил Тарасов: Да, но очень важный вопрос цены. Мы сами владеем объектами и мы для себя и для наших Инвесторов сделали новый срез ситуации и цен на нее сейчас. Мы понимаем, что конкуренция - это новый фактор, который до этого в должной мере не учитывали, что рынок еще не насыщен в должной мере, что у нас меньше офисов чем в Париже или Лондоне, но сейчас мы понимаем, что оказывается мы все смотрели одни отчеты и учитывали все одни цыфры, и тут построили и ввели в эксплуатацию много объектов. Но не нужно этого боятся, просто доходность измениться и кто-то поймет и посмотреть, что вкладывать в еврооблигации или в акции выгоднее чем в недвижимость и все, а те кто этим занимается давно и понимает как на этом рынке работать останется и будет дальше делать свое дело как он это умеет.
CRE.ru: Есть ли у компании планы по приобретению активов в ближайшее время? 11:51
Михаил Тарасов: Да, но очень важный вопрос цены. Мы сами владеем объектами и мы для себя и для наших Инвесторов сделали новый срез ситуации и цен на нее сейчас. Мы понимаем, что конкуренция - это новый фактор, который до этого в должной мере не учитывали, что рынок еще не насыщен в должной мере, что у нас меньше офисов чем в Париже или Лондоне, но сейчас мы понимаем, что оказывается мы все смотрели одни отчеты и учитывали все одни цыфры, и тут построили и ввели в эксплуатацию много объектов. Но не нужно этого боятся, просто доходность измениться и кто-то поймет и посмотреть, что вкладывать в еврооблигации или в акции выгоднее чем в недвижимость и все, а те кто этим занимается давно и понимает как на этом рынке работать останется и будет дальше делать свое дело как он это умеет.
11:48
Артем: Михаил, добрый день!
Знаете ли Вы о новом проекте Aktivo - https://aktivo.ru/ - и что думаете насчет реальности и долговременности (успешной работы) подобного сервиса коллективных инвестиций в комм недвижимость?
На ваш взгляд - проект создается для последующей продажи (как часто бывает с шумными стартапами или для планомерной долгой работы (как заявляется)?
Спасибо! 11:57
Михаил Тарасов: Прошу прощения, честно говоря не очень знаком с этим Проектом. Мы его обсуждали - идея насколько мне показалась интересная, но все в свое время. Сложно сейчас привлекать денежные средства, не готовы наверное Инвесторы и люди вкладывать, боятся - и это спокойно нужно понимать. Всем нужны позитивные новости, ну как можно сказать вкладывайте , а потом РТС с 2200 уходит на 780. Я как управляющий тоже плохо сплю, ведь до этого я не учел, что такое может быть, следовательно и на мне риск Клиента и Инвестора. Но не нужно быть пессимистом совсем, нужно как я уже говорил учитывать по возможности все факторы или больше факторов чем раньше.
Артем: Михаил, добрый день!
Знаете ли Вы о новом проекте Aktivo - https://aktivo.ru/ - и что думаете насчет реальности и долговременности (успешной работы) подобного сервиса коллективных инвестиций в комм недвижимость?
На ваш взгляд - проект создается для последующей продажи (как часто бывает с шумными стартапами или для планомерной долгой работы (как заявляется)?
Спасибо! 11:57
Михаил Тарасов: Прошу прощения, честно говоря не очень знаком с этим Проектом. Мы его обсуждали - идея насколько мне показалась интересная, но все в свое время. Сложно сейчас привлекать денежные средства, не готовы наверное Инвесторы и люди вкладывать, боятся - и это спокойно нужно понимать. Всем нужны позитивные новости, ну как можно сказать вкладывайте , а потом РТС с 2200 уходит на 780. Я как управляющий тоже плохо сплю, ведь до этого я не учел, что такое может быть, следовательно и на мне риск Клиента и Инвестора. Но не нужно быть пессимистом совсем, нужно как я уже говорил учитывать по возможности все факторы или больше факторов чем раньше.
11:55
Алексей, ADG: Михаил, добрый день,
1. Считаете ли вы перспективным сегмент средних торговых центров (30-50 000 GLA) в Подмосковье, в реалиях текущего рынка?
2. Какие условия проектного финансирования девелоперских проектов являются на сегодняшний день конкурентными и приемлемыми? Пожалуйста, озвучьте параметры: процентной ставки, плеча (СК/ЗК), срока кредитования, развмера шарового платежа?
Спасибо! 12:07
Михаил Тарасов: Да это интересный сегмент, только нужно учитывать конкуренцию и уже построенные большие ТЦ, они сейчас очень много оттягивают на себя, люди к ним привыкли, знают что там дешевле, мне кажется что слово СКИДКА - это будущее везде, мы строим АУТЛЕТ ВИЛИДЖ, теперь люди понимают, что для них это актуально.
Проектное финансирование - это сейчас что-то из истории или цена его может быть немного завышена, в ставку банки закладывают риски волатильности рынка и спрос на Объект в бедующем, а так же ставки по которым он будет востребован, сейчас этот спред очень большой и мне даже сложно говорить, есть ли экономика при таких ставках, при высокой инфляции - да наверно, но если не будет высокой инфляции, то наверное нет.
Плечо не должно быть дольше если вы все равно согласны со ставками, ставки может сейчас могут доходить до 17 %, а плечо до 60% , но мне кажется это рискованно, а бы никогда не использовал плечо более 45%, и ставку более 14%. Модели не работают при более высоких ставках.
Спасибо Всем большое за вопросы, для нас они тоже важны для принятия решений и Ваше мнение.
С уважением,
Михаил
Алексей, ADG: Михаил, добрый день,
1. Считаете ли вы перспективным сегмент средних торговых центров (30-50 000 GLA) в Подмосковье, в реалиях текущего рынка?
2. Какие условия проектного финансирования девелоперских проектов являются на сегодняшний день конкурентными и приемлемыми? Пожалуйста, озвучьте параметры: процентной ставки, плеча (СК/ЗК), срока кредитования, развмера шарового платежа?
Спасибо! 12:07
Михаил Тарасов: Да это интересный сегмент, только нужно учитывать конкуренцию и уже построенные большие ТЦ, они сейчас очень много оттягивают на себя, люди к ним привыкли, знают что там дешевле, мне кажется что слово СКИДКА - это будущее везде, мы строим АУТЛЕТ ВИЛИДЖ, теперь люди понимают, что для них это актуально.
Проектное финансирование - это сейчас что-то из истории или цена его может быть немного завышена, в ставку банки закладывают риски волатильности рынка и спрос на Объект в бедующем, а так же ставки по которым он будет востребован, сейчас этот спред очень большой и мне даже сложно говорить, есть ли экономика при таких ставках, при высокой инфляции - да наверно, но если не будет высокой инфляции, то наверное нет.
Плечо не должно быть дольше если вы все равно согласны со ставками, ставки может сейчас могут доходить до 17 %, а плечо до 60% , но мне кажется это рискованно, а бы никогда не использовал плечо более 45%, и ставку более 14%. Модели не работают при более высоких ставках.
Спасибо Всем большое за вопросы, для нас они тоже важны для принятия решений и Ваше мнение.
С уважением,
Михаил
12:04
CRE.ru: К сожалению, время прямой линии подошло к концу. Михаил, благодарим Вас за участие в проекте и развернутые интересные ответы!
Также благодарим аудиторию за активность, следите за анонсами! 12:09
Михаил Тарасов: Спасибо большое всем за вопросы.
Мы сейчас тоже ищем правильные пути инвестирования, и темы которые мы сегодня обсуждали очень актуальны.
Организаторам могу высказать большой респект и уважение, за необходимость проведения таких диалогов, сам готов участвовать, задавать и отвечать на вопросы
С уважением,
Михаил Тарасов
CRE.ru: К сожалению, время прямой линии подошло к концу. Михаил, благодарим Вас за участие в проекте и развернутые интересные ответы!
Также благодарим аудиторию за активность, следите за анонсами! 12:09
Михаил Тарасов: Спасибо большое всем за вопросы.
Мы сейчас тоже ищем правильные пути инвестирования, и темы которые мы сегодня обсуждали очень актуальны.
Организаторам могу высказать большой респект и уважение, за необходимость проведения таких диалогов, сам готов участвовать, задавать и отвечать на вопросы
С уважением,
Михаил Тарасов
