Live интервью: Павел Яншевский
04.12.2015
Павел Яншевский
Партнер, член совета директоров, директор по развитию S.A. Ricci
"Офисы в чистом поле - это выбрасывание денег на ветер."
Партнер, член совета директоров, директор по развитию S.A. Ricci
"Офисы в чистом поле - это выбрасывание денег на ветер."
10:50
CRE.ru: Павел, здравствуйте! Достиг ли, на ваш взгляд, дна офисный рынок или стоит еще подождать с выбором офиса: вдруг ставки еще будут снижаться? 10:53
Павел Яншевский: Добрый день, ставки будут снижаться еще какое-то время, рынок очень инертен и неоднороден, некоторые собственники по несколько лет не принимают решений об изменении цен. Но на здания, расположенные в центре цены будут в конце следующего года расти, так как вакансия в рамках Бульварного кольца уже составляет меньше критического уровня в 5% (3%) а на Садовом 14%
CRE.ru: Павел, здравствуйте! Достиг ли, на ваш взгляд, дна офисный рынок или стоит еще подождать с выбором офиса: вдруг ставки еще будут снижаться? 10:53
Павел Яншевский: Добрый день, ставки будут снижаться еще какое-то время, рынок очень инертен и неоднороден, некоторые собственники по несколько лет не принимают решений об изменении цен. Но на здания, расположенные в центре цены будут в конце следующего года расти, так как вакансия в рамках Бульварного кольца уже составляет меньше критического уровня в 5% (3%) а на Садовом 14%
10:50
Юрий: Насколько серьезно Вы подходите к проработке проектов на энергоэффективность? В чем это выражается? 10:55
Павел Яншевский: Мы не уделяем этому большого внимания, т.к. энергоэффективность становится эффективной (извините за тавтологию) только при поддержке государства. Коммерчески бессмысленно вкладываться в дорогую начинку здания и потом окупать эти инвестиции в течение 20 лет
Юрий: Насколько серьезно Вы подходите к проработке проектов на энергоэффективность? В чем это выражается? 10:55
Павел Яншевский: Мы не уделяем этому большого внимания, т.к. энергоэффективность становится эффективной (извините за тавтологию) только при поддержке государства. Коммерчески бессмысленно вкладываться в дорогую начинку здания и потом окупать эти инвестиции в течение 20 лет
10:54
Ян: Павел, добрый день! Cкажите, какова модель развития компании S.A. Ricci,
какую зону ответственности получают сотрудники, как они становятся партнерами и каким образом они мотивированы на построение карьеры внутри компании? 11:02
Павел Яншевский: Модель развития компании - классическая для консалтинговых компаний во всем мире - "вверх или в сторону". Сотрудник, показывающий стабильные финансовые результаты, получающий отличную оценку от клиентов и своих коллег при совместной работе и берущий на себя ответственность, получает больше полномочий и движется вверх. Путь от консультанта до партнера занимает от 5 лет и более. При желании можно сменить направление деятельности в рамках компании и вместо жилья заняться офисами или вместо консалтинга инвестиционными проектами.
Но есть и отличия - достижение финансовых KPI для нас фактор необходимый, но не достаточный для продвижения сотрудников. Решающим здесь становится умение работать в команде, оценка 360 другими сотрудниками, подчиненными руководством и клиентами. Очень важным является навык урегулирования конфликтов.
Ян: Павел, добрый день! Cкажите, какова модель развития компании S.A. Ricci,
какую зону ответственности получают сотрудники, как они становятся партнерами и каким образом они мотивированы на построение карьеры внутри компании? 11:02
Павел Яншевский: Модель развития компании - классическая для консалтинговых компаний во всем мире - "вверх или в сторону". Сотрудник, показывающий стабильные финансовые результаты, получающий отличную оценку от клиентов и своих коллег при совместной работе и берущий на себя ответственность, получает больше полномочий и движется вверх. Путь от консультанта до партнера занимает от 5 лет и более. При желании можно сменить направление деятельности в рамках компании и вместо жилья заняться офисами или вместо консалтинга инвестиционными проектами.
Но есть и отличия - достижение финансовых KPI для нас фактор необходимый, но не достаточный для продвижения сотрудников. Решающим здесь становится умение работать в команде, оценка 360 другими сотрудниками, подчиненными руководством и клиентами. Очень важным является навык урегулирования конфликтов.
10:55
Сергей: Добрый день! Павел, скажите, пожалуйста, как текущая ситуация на рынке офисной недвижимости сказывается на децентрализации локаций крупных компаний? Сохраняется ли такая тенденция? Спасибо! 11:04
Павел Яншевский: Сергей, спасибо, я бы сказал наоборот - при такой вакансии на рынке начинается обратная централизация компаний. МКАД сегодня - непопулярная локация для сделок, ведь есть столько всего "вкусного" в центре. Основные запросы сегодня - СИТИ и от СК до ТТК
Сергей: Добрый день! Павел, скажите, пожалуйста, как текущая ситуация на рынке офисной недвижимости сказывается на децентрализации локаций крупных компаний? Сохраняется ли такая тенденция? Спасибо! 11:04
Павел Яншевский: Сергей, спасибо, я бы сказал наоборот - при такой вакансии на рынке начинается обратная централизация компаний. МКАД сегодня - непопулярная локация для сделок, ведь есть столько всего "вкусного" в центре. Основные запросы сегодня - СИТИ и от СК до ТТК
11:03
CRE.ru: Охотно ли собственники идут на уступки арендаторам? Какого дисконта по арендной ставке можно достичь при переговорах? 11:05
Павел Яншевский: Зависит от того, с чего вы начинаете:) Сегодня средняя нормальная ставка закрытия по новым сделкам в А-классе около 40000 включая НДС и эксплуатацию, а в В-классе около 25000.
CRE.ru: Охотно ли собственники идут на уступки арендаторам? Какого дисконта по арендной ставке можно достичь при переговорах? 11:05
Павел Яншевский: Зависит от того, с чего вы начинаете:) Сегодня средняя нормальная ставка закрытия по новым сделкам в А-классе около 40000 включая НДС и эксплуатацию, а в В-классе около 25000.
11:05
Anastasia: По Вашему мнению, повлияет ли приостановка дружественных отношений с Турцией на рынок офисной недвижимости? И на сколько увеличится бюджет строительства/редевелопмента кв.м. ввиду введенных санкций? 11:09
Павел Яншевский: На рынок офисной недвижимости ситуация сегодня не повлияет, т.к. новые офисные проекты сегодня почти не строятся. А для турецких компаний - владельцев недвижимости вряд ли появятся факторы, которые заставят их уйти из страны. А вот на себестоимость и качества строительства жилья и апартаментов это повлияет, точнее больше на качество. Даже если турецкие компании останутся, они продолжат сокращать количество турецких сотрудников, которое началось еще год назад. Как следствие пресловутое качество процессов на площадках станет таким же как и у других подрядчиков
Anastasia: По Вашему мнению, повлияет ли приостановка дружественных отношений с Турцией на рынок офисной недвижимости? И на сколько увеличится бюджет строительства/редевелопмента кв.м. ввиду введенных санкций? 11:09
Павел Яншевский: На рынок офисной недвижимости ситуация сегодня не повлияет, т.к. новые офисные проекты сегодня почти не строятся. А для турецких компаний - владельцев недвижимости вряд ли появятся факторы, которые заставят их уйти из страны. А вот на себестоимость и качества строительства жилья и апартаментов это повлияет, точнее больше на качество. Даже если турецкие компании останутся, они продолжат сокращать количество турецких сотрудников, которое началось еще год назад. Как следствие пресловутое качество процессов на площадках станет таким же как и у других подрядчиков
11:06
CRE.ru: Какие офисы – по классу, местоположению – были в уходящем году наиболее востребованы? 11:14
Павел Яншевский: Центр. А-класс и качественный В-класс. Их сейчас активно выбирают с рынка наиболее дальновидные арендаторы. Все ведь ищут наилучшую сделку - центральное расположение + низкая цена + высокое качество здания
CRE.ru: Какие офисы – по классу, местоположению – были в уходящем году наиболее востребованы? 11:14
Павел Яншевский: Центр. А-класс и качественный В-класс. Их сейчас активно выбирают с рынка наиболее дальновидные арендаторы. Все ведь ищут наилучшую сделку - центральное расположение + низкая цена + высокое качество здания
11:10
Olga: На текущий момент проводятся тендеры на строительство коммерческой инфраструктуры в рамках ТПУ по всей Москве, какова по Вашему мнению ожидаемая доходность по подобным проектам? 11:20
Павел Яншевский: Мы разрабатывали в свое время концепцию по данному проекту, но я давно не видел актуальную финансовую модель. Думаю, доходность ниже требуемой. Сегодня востребована девелоперская доходность на уровне от 30% на собственные средства, а в офисных и торговых проектах при актуальных ставках аренды получается 15-25%. Думаю, ТПУ придется раздавать в качестве "нагрузки в продуктовом заказе", как в советское время, вместе с площадками под жилье вокруг них или на них, как проект ГК Пионер на Ботаническом саду. Как отдельные проекты финансовые модели по ТПУ начнут работать только через 1-2 года
Olga: На текущий момент проводятся тендеры на строительство коммерческой инфраструктуры в рамках ТПУ по всей Москве, какова по Вашему мнению ожидаемая доходность по подобным проектам? 11:20
Павел Яншевский: Мы разрабатывали в свое время концепцию по данному проекту, но я давно не видел актуальную финансовую модель. Думаю, доходность ниже требуемой. Сегодня востребована девелоперская доходность на уровне от 30% на собственные средства, а в офисных и торговых проектах при актуальных ставках аренды получается 15-25%. Думаю, ТПУ придется раздавать в качестве "нагрузки в продуктовом заказе", как в советское время, вместе с площадками под жилье вокруг них или на них, как проект ГК Пионер на Ботаническом саду. Как отдельные проекты финансовые модели по ТПУ начнут работать только через 1-2 года
11:15
Роман: Здравствуйте. Собирается ли ваша компания осуществить строительство новых складов или модернизацию старых? 11:24
Павел Яншевский: Да, мы работаем над рядом проектов, например O2 на Осташковском шоссе и Шеринвест на Ленинградском шоссе. Сейчас большинство проектов на паузе, но мы считаем, что вакансия продолжит снижаться (сейчас около 9%) и склады опять станут востребованы, но цикл проекта в этом сегменте 1-1,5 года, поэтому проекты, которые начнутся в 2016 имеют все шансы на успех
Роман: Здравствуйте. Собирается ли ваша компания осуществить строительство новых складов или модернизацию старых? 11:24
Павел Яншевский: Да, мы работаем над рядом проектов, например O2 на Осташковском шоссе и Шеринвест на Ленинградском шоссе. Сейчас большинство проектов на паузе, но мы считаем, что вакансия продолжит снижаться (сейчас около 9%) и склады опять станут востребованы, но цикл проекта в этом сегменте 1-1,5 года, поэтому проекты, которые начнутся в 2016 имеют все шансы на успех
11:21
CRE.ru: Как вы представляете развитие рынка в ближайшие пару лет - что будет происходить, какие новые тренды появятся? 11:28
Павел Яншевский: Думаю, что начнут появляться проекты доходных апартаментов и жилья, возникнет дефицит качественных бизнес-центров в рамках Садового кольца.
Еще мы скорее всего увидим новый виток в сегменте реконструкции промзон, они еще не все освоены, многие продолжают выводиться из Москвы, но не на всех можно построить жилье. Вот на таких площадках мы увидим второе поколение Красных Роз, Новоспасских дворов, Даниловских и Трехгорных мануфактур
CRE.ru: Как вы представляете развитие рынка в ближайшие пару лет - что будет происходить, какие новые тренды появятся? 11:28
Павел Яншевский: Думаю, что начнут появляться проекты доходных апартаментов и жилья, возникнет дефицит качественных бизнес-центров в рамках Садового кольца.
Еще мы скорее всего увидим новый виток в сегменте реконструкции промзон, они еще не все освоены, многие продолжают выводиться из Москвы, но не на всех можно построить жилье. Вот на таких площадках мы увидим второе поколение Красных Роз, Новоспасских дворов, Даниловских и Трехгорных мануфактур
11:25
Рустем: Какие на ваш взгляд конкурентные преимущества в эпоху спада экономики (кризиса)в привлечении арендаторов в офисные центры класса В, не теряя при этом в стоимости арендной ставки и учитывая локальное расположение за пределами Москвы? 11:32
Павел Яншевский: Никаких. Думаю, такие проекты имеют шансы быть реализованными только локальному спросу, например живущим в этом направлении города владельцам компаний. Вакансия за пределами Москвы будет долго оставаться неизменной
Рустем: Какие на ваш взгляд конкурентные преимущества в эпоху спада экономики (кризиса)в привлечении арендаторов в офисные центры класса В, не теряя при этом в стоимости арендной ставки и учитывая локальное расположение за пределами Москвы? 11:32
Павел Яншевский: Никаких. Думаю, такие проекты имеют шансы быть реализованными только локальному спросу, например живущим в этом направлении города владельцам компаний. Вакансия за пределами Москвы будет долго оставаться неизменной
11:30
CRE.ru: Изменились ли ставки капитализации в бизнес-центрах и каковы их перспективы? 11:36
Павел Яншевский: Я бы сказал, они исчезли. Поэтому будет чудесно, когда они вернутся и мы сможем их использовать в работе:) Все ставки капитализации в офисном сегменте использовались для инвестиционных сделок с проектами, закредитованными в банках. Кредиты были в валюте. С текущими ставками аренды и потоками они теперь не имею ничего общего. Поэтому сейчас продавцы просто называют цену, а покупатель считает собственную модель и делает предложение больше из своих ожиданий от рынка, чем на основании расчетов
CRE.ru: Изменились ли ставки капитализации в бизнес-центрах и каковы их перспективы? 11:36
Павел Яншевский: Я бы сказал, они исчезли. Поэтому будет чудесно, когда они вернутся и мы сможем их использовать в работе:) Все ставки капитализации в офисном сегменте использовались для инвестиционных сделок с проектами, закредитованными в банках. Кредиты были в валюте. С текущими ставками аренды и потоками они теперь не имею ничего общего. Поэтому сейчас продавцы просто называют цену, а покупатель считает собственную модель и делает предложение больше из своих ожиданий от рынка, чем на основании расчетов
11:33
CRE.ru: Ожидается ли в ближайшие время снижение интереса иностранных и российских инвесторов к рынку офисной недвижимости? 11:37
Павел Яншевский: Иностранных на нем давно не было, но я думаю, что они как раз скоро начнут появляться. При недорогой национальной валюте для них это неплохой вариант купить приличные объекты. А российские никуда с рынка не уходили, просто ждут интересных цен
CRE.ru: Ожидается ли в ближайшие время снижение интереса иностранных и российских инвесторов к рынку офисной недвижимости? 11:37
Павел Яншевский: Иностранных на нем давно не было, но я думаю, что они как раз скоро начнут появляться. При недорогой национальной валюте для них это неплохой вариант купить приличные объекты. А российские никуда с рынка не уходили, просто ждут интересных цен
11:37
CRE.ru: В 2015 г. на офисном рынке многие арендаторы пытались пересогласовать условия аренды. Удавалось ли арендаторам добиться значительных уступок и снизить затраты на аренду? 11:42
Павел Яншевский: Да, большинство наших и всех сделок в первой половине года были связаны с оптимизацией условий. При этом очень часто нам удавалось договориться о такой оптимизации не уходя в другое здание. Удивительно, но сегодня мы видим некоторые ростки сделок с увеличением площади, а не ради экономии. Возможно, при низких ставках аренды, компании могут позволить себе какие-то площади, от которых раньше отказывались из-за экономии. Мы сами в S.A.Ricci сильно выросли, из-за большого количества проектов в жилом направлении и девелоперском
CRE.ru: В 2015 г. на офисном рынке многие арендаторы пытались пересогласовать условия аренды. Удавалось ли арендаторам добиться значительных уступок и снизить затраты на аренду? 11:42
Павел Яншевский: Да, большинство наших и всех сделок в первой половине года были связаны с оптимизацией условий. При этом очень часто нам удавалось договориться о такой оптимизации не уходя в другое здание. Удивительно, но сегодня мы видим некоторые ростки сделок с увеличением площади, а не ради экономии. Возможно, при низких ставках аренды, компании могут позволить себе какие-то площади, от которых раньше отказывались из-за экономии. Мы сами в S.A.Ricci сильно выросли, из-за большого количества проектов в жилом направлении и девелоперском
11:38
CRE.ru: Что делать с невостребованными офисными проектами? Насколько реалистичны идеи перепрофилировать их в апартаменты, гостиницы? 11:50
Павел Яншевский: Раньше такой формат работал, в частности в 2009 году мы инициировали ряд таких проектов. Сейчас не очень. Во-первых цены на жилье остались в рублях и таким образом в долларах упали чуть ли не больше, чем на офисы. Ведь рынок жилья намного быстрее адаптируется к спросу, на нем нет долгих арендных контрактов. К тому же в 2009 апартаментов на рынке не было и первые проекты, которые делали мы или наши партнеры - Даниловская мануфактура, The Loft, Loft Gardens, Парк Мира, Manhatten House, Clerkenwell - были интересны рынку просто потому, что ничего подобного раньше не появлялось. Сейчас много нового девелопмента апартаментов и переплачивать за этот продукт не готовы. Поэтому мы в нескольких проектах считали реконструкцию в апартаменты сегодня, не везде это выгодно. В основном только самые центральные места, где сейчас офисы С-класса, имеет смысл переделывать
CRE.ru: Что делать с невостребованными офисными проектами? Насколько реалистичны идеи перепрофилировать их в апартаменты, гостиницы? 11:50
Павел Яншевский: Раньше такой формат работал, в частности в 2009 году мы инициировали ряд таких проектов. Сейчас не очень. Во-первых цены на жилье остались в рублях и таким образом в долларах упали чуть ли не больше, чем на офисы. Ведь рынок жилья намного быстрее адаптируется к спросу, на нем нет долгих арендных контрактов. К тому же в 2009 апартаментов на рынке не было и первые проекты, которые делали мы или наши партнеры - Даниловская мануфактура, The Loft, Loft Gardens, Парк Мира, Manhatten House, Clerkenwell - были интересны рынку просто потому, что ничего подобного раньше не появлялось. Сейчас много нового девелопмента апартаментов и переплачивать за этот продукт не готовы. Поэтому мы в нескольких проектах считали реконструкцию в апартаменты сегодня, не везде это выгодно. В основном только самые центральные места, где сейчас офисы С-класса, имеет смысл переделывать
11:42
CRE.ru: Какие услуги на рынке консалтинга сегодня являются наиболее востребованными? 11:52
Павел Яншевский: Разработка концепций наилучшего использования участков (Highest and best use), оценка недвижимости, оценка рыночной арендной ставки, разработка стратегии работы с портфелем недвижимости для крупных корпоративных пользователей
CRE.ru: Какие услуги на рынке консалтинга сегодня являются наиболее востребованными? 11:52
Павел Яншевский: Разработка концепций наилучшего использования участков (Highest and best use), оценка недвижимости, оценка рыночной арендной ставки, разработка стратегии работы с портфелем недвижимости для крупных корпоративных пользователей
11:43
CRE.ru: Сегодня активно обсуждается идея развития офисной недвижимости в Подмосковье. Как вы думаете, будут ли востребованы офисы в городах Московской области? Что нужно сделать, чтобы арендаторы захотели переехать из Москвы в Подмосковье? 11:54
Павел Яншевский: Я искренне уверен и говорил еще 2 года назад об этом, что идея Правительства МО утопична и не работает, особенно теперь, после падения рынка. Основное заблуждение - считать появление офисов созданием новых рабочих мест. Рабочие места - это производство, торговля или офисы, которые строятся там, где на них есть спрос. А офисы в чистом поле - это выбрасывание денег на ветер
CRE.ru: Сегодня активно обсуждается идея развития офисной недвижимости в Подмосковье. Как вы думаете, будут ли востребованы офисы в городах Московской области? Что нужно сделать, чтобы арендаторы захотели переехать из Москвы в Подмосковье? 11:54
Павел Яншевский: Я искренне уверен и говорил еще 2 года назад об этом, что идея Правительства МО утопична и не работает, особенно теперь, после падения рынка. Основное заблуждение - считать появление офисов созданием новых рабочих мест. Рабочие места - это производство, торговля или офисы, которые строятся там, где на них есть спрос. А офисы в чистом поле - это выбрасывание денег на ветер
11:43
CRE.ru: Выгодно ли сейчас инвесторам вкладываться в строительство новых БЦ или имеет смысл дождаться изменения экономической ситуации? 11:59
Павел Яншевский: Очень интересный вопрос. Я жду выхода небольшой статьи по этому поводу, если кратко, то да. Но только если есть собственные средства для строительства. Тогда инвестор, сейчас начинающий проект и построивший здание к 2018-2019 году, имеет все шансы выйти на рынок, где нет конкурентов. Однако, проектное финансирование получить на офисы сейчас почти невозможно, поэтому и нужны собственные средства
CRE.ru: Выгодно ли сейчас инвесторам вкладываться в строительство новых БЦ или имеет смысл дождаться изменения экономической ситуации? 11:59
Павел Яншевский: Очень интересный вопрос. Я жду выхода небольшой статьи по этому поводу, если кратко, то да. Но только если есть собственные средства для строительства. Тогда инвестор, сейчас начинающий проект и построивший здание к 2018-2019 году, имеет все шансы выйти на рынок, где нет конкурентов. Однако, проектное финансирование получить на офисы сейчас почти невозможно, поэтому и нужны собственные средства
12:07
CRE.ru: Павел, большое спасибо за то, что уделили нам время!
CRE.ru: Павел, большое спасибо за то, что уделили нам время!
