Live интервью: Владимир Пинаев
21.06.2016
Владимир Пинаев
Генеральный директор CBRE
"Владимир Пинаев: Лучше быть профессионалом до мозга костей, чем знать все "по верхам""
Генеральный директор CBRE
"Владимир Пинаев: Лучше быть профессионалом до мозга костей, чем знать все "по верхам""
15:01
CRE.ru: Уважаемые посетители! Владимир Пинаев, Генеральный директор CBRE, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы! 15:06
Владимир Пинаев: Здравствуйте!
CRE.ru: Уважаемые посетители! Владимир Пинаев, Генеральный директор CBRE, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы! 15:06
Владимир Пинаев: Здравствуйте!
15:01
Радостин Сергей Анатольевич: Распределительный центр (продукты питания)в Москве у МКАД (30000 кв.м), что лучше:
1) иметь в собственности или арендовать.
2) сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании.
3) оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору? 15:06
Владимир Пинаев: иметь в собственности или арендовать
Ответ на этот вопрос во многом зависит от конкретной стратегии, которой придерживается компания, поскольку каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Склад в собственности, безусловно, снижает риски управления логистической платформой бизнеса, особенно это важно для крупной продуктовой сети, в которой нельзя допускать срыва сроков поставок. Кроме того, в условиях текущего уровня цен, приобретение склада в собственность позволяет достичь существенной экономии на арендной ставке (особенно, если в качестве альтернативы рассматривать «старые» договоры аренды, заключенные в 2010-2013 гг. по $140 кв. м). С другой стороны, собственность требует отвлечения средств бизнеса, а заемное финансирование для многих компаний в текущий момент дорого и/или имеет ограничения. Поэтому для ответа на данный вопрос необходимо рассчитать стоимость каждого из альтернативных способов владения.
сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании
С позиции собственника крупного распределительного центра, стратегия которого нацелена на долгосрочное владение недвижимостью, среди возможных операторов объекта стоит отдавать предпочтение тому, кто будет обеспечивать стабильный финансовый поток, т.е. надежной компании с хорошей репутацией и масштабным бизнесом, платежеспособность которой является безусловной. В этой связи конкретный профиль арендатора, является он сетевым ритейлером или 3pl оператором, имеет меньшую значимость.
оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору
Складской рынок сегодня демонстрирует высокую степень конкуренции, и в борьбе за клиента (арендатора) собственники зданий готовы идти на уступки и в качестве дополнительных преимуществ своего объекта готовы взять на себя дооборудование склада, в том числе установка дополнительного холодильного оборудования, стеллажей. Если речь идет о низкотемпературном складе (-20), то в этом случае температурный режим обуславливает определенные особенности строительства, соответственно эти затраты закладываются в арендную ставку.
Радостин Сергей Анатольевич: Распределительный центр (продукты питания)в Москве у МКАД (30000 кв.м), что лучше:
1) иметь в собственности или арендовать.
2) сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании.
3) оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору? 15:06
Владимир Пинаев: иметь в собственности или арендовать
Ответ на этот вопрос во многом зависит от конкретной стратегии, которой придерживается компания, поскольку каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Склад в собственности, безусловно, снижает риски управления логистической платформой бизнеса, особенно это важно для крупной продуктовой сети, в которой нельзя допускать срыва сроков поставок. Кроме того, в условиях текущего уровня цен, приобретение склада в собственность позволяет достичь существенной экономии на арендной ставке (особенно, если в качестве альтернативы рассматривать «старые» договоры аренды, заключенные в 2010-2013 гг. по $140 кв. м). С другой стороны, собственность требует отвлечения средств бизнеса, а заемное финансирование для многих компаний в текущий момент дорого и/или имеет ограничения. Поэтому для ответа на данный вопрос необходимо рассчитать стоимость каждого из альтернативных способов владения.
сдать в аренду крупному сетевику или управляющей компании
С позиции собственника крупного распределительного центра, стратегия которого нацелена на долгосрочное владение недвижимостью, среди возможных операторов объекта стоит отдавать предпочтение тому, кто будет обеспечивать стабильный финансовый поток, т.е. надежной компании с хорошей репутацией и масштабным бизнесом, платежеспособность которой является безусловной. В этой связи конкретный профиль арендатора, является он сетевым ритейлером или 3pl оператором, имеет меньшую значимость.
оборудовать самому (холодильное оборудование) или сдать под чистовую отделку арендатору
Складской рынок сегодня демонстрирует высокую степень конкуренции, и в борьбе за клиента (арендатора) собственники зданий готовы идти на уступки и в качестве дополнительных преимуществ своего объекта готовы взять на себя дооборудование склада, в том числе установка дополнительного холодильного оборудования, стеллажей. Если речь идет о низкотемпературном складе (-20), то в этом случае температурный режим обуславливает определенные особенности строительства, соответственно эти затраты закладываются в арендную ставку.
15:02
Надежда: Возможно ли развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 ? 15:08
Владимир Пинаев: Развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 тыс. кв. м возможно, а зачастую необходимо. Это в первую очередь касается торгового сегмента, так как во многих небольших городах не хватает качественного ритейла. При этом очевидно, что в таких городах строить супер-региональные центры нет никакого смысла – нужно отдавать предпочтение центрам среднего размера (до 50 тыс. кв. м). Иногда одного такого или двух поменьше центров будет достаточно для всего города, но зато эти моллы могут стать центром притяжения для населения города, где будут проводиться городские праздники и разного рода развлекательные мероприятия. Офисы и склады в таких маленьких городах востребованы будут в меньшей степени, поэтому если и планировать такие площади, то только при наличии гарантированного спроса.
Надежда: Возможно ли развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 ? 15:08
Владимир Пинаев: Развитие коммерческой недвижимости в городах с населением до 100 000 тыс. кв. м возможно, а зачастую необходимо. Это в первую очередь касается торгового сегмента, так как во многих небольших городах не хватает качественного ритейла. При этом очевидно, что в таких городах строить супер-региональные центры нет никакого смысла – нужно отдавать предпочтение центрам среднего размера (до 50 тыс. кв. м). Иногда одного такого или двух поменьше центров будет достаточно для всего города, но зато эти моллы могут стать центром притяжения для населения города, где будут проводиться городские праздники и разного рода развлекательные мероприятия. Офисы и склады в таких маленьких городах востребованы будут в меньшей степени, поэтому если и планировать такие площади, то только при наличии гарантированного спроса.
15:07
Анна: Ведя различные проекты, в том числе fit-out, рассказываете ли вы вашим клиентам о "скрытых" комиссиях архитекторам и генподрядных процентах, которые заметно увеличивают цену на все материалы и оборудование, используемое при отделке офисов?
Какаю оценку вы даете плотно укоренявшейся в нашем бизнесе коррупции? Как советуете вести себя клиентам? И как вести себя добросовестным поставщикам?
15:10
Владимир Пинаев: Главное правило, которым мы руководствуемся на любом проекте – это создание конкурентной среды для всех участников, в том числе подрядчиков и архитекторов.
Можно сколько угодно говорить про скрытые риски удорожания, но единственным верным решением данной проблемы было и остается открытость при проведении любых закупок и возможность достойным исполнителям предоставить свои предложения на оказание тех или иных услуг. Конкуренция творит чудеса.
Негативно отношусь к любым формам проявления коррупции. Считаю, что коррупция является главной угрозой экономики и общества. Клиентам и поставщикам советую сохранять доброе имя.
Анна: Ведя различные проекты, в том числе fit-out, рассказываете ли вы вашим клиентам о "скрытых" комиссиях архитекторам и генподрядных процентах, которые заметно увеличивают цену на все материалы и оборудование, используемое при отделке офисов?
Какаю оценку вы даете плотно укоренявшейся в нашем бизнесе коррупции? Как советуете вести себя клиентам? И как вести себя добросовестным поставщикам?
15:10
Владимир Пинаев: Главное правило, которым мы руководствуемся на любом проекте – это создание конкурентной среды для всех участников, в том числе подрядчиков и архитекторов.
Можно сколько угодно говорить про скрытые риски удорожания, но единственным верным решением данной проблемы было и остается открытость при проведении любых закупок и возможность достойным исполнителям предоставить свои предложения на оказание тех или иных услуг. Конкуренция творит чудеса.
Негативно отношусь к любым формам проявления коррупции. Считаю, что коррупция является главной угрозой экономики и общества. Клиентам и поставщикам советую сохранять доброе имя.
15:07
Руфад: Здравствуйте, Владимир.
Я благодарю Вас за интервью и возможность открытого диалога с Вами.
Мои вопросы достаточно просты:
1) Какие перспективы Вы планируете осуществить в ближайшем будущем?
2) Есть ли новые решения по реализации установленного бизнес проекта?
3) Какие Ваши идеи по рассмотрению инноваций в Вашем бизнесе (усовершенствование классических форм и методов, новаторство и технологии влияния на развитие новых структур и другие)?
Я желаю Вам гармоничного развития бизнеса и успешной реализации всех поставленных задач.
С уважением, Руфад. 15:13
Владимир Пинаев: Отвечу по порядку:
1) Мы, как компания, всегда ставим себе высокие задачи и стремимся их достигать. В ближайшем будущем мы будем искать новые линии бизнеса и наращивать объемы существующих.
2) Бизнес сильно изменился, и любой новый проект требует персонифицированного подхода к его реализации. Какого-то универсального решения не существует.
3) Инновации в нашем бизнесе во всем – от геоинформационных систем и способов предоставления информации клиентам, до методик отслеживания поведения покупателей в торговых центрах. Как глобальная компания мы стараемся идти в ногу со временем и не отставать от своих иностранных коллег. Некоторые инновационные идеи мы перенимаем от наших коллег на других рынках.
Руфад: Здравствуйте, Владимир.
Я благодарю Вас за интервью и возможность открытого диалога с Вами.
Мои вопросы достаточно просты:
1) Какие перспективы Вы планируете осуществить в ближайшем будущем?
2) Есть ли новые решения по реализации установленного бизнес проекта?
3) Какие Ваши идеи по рассмотрению инноваций в Вашем бизнесе (усовершенствование классических форм и методов, новаторство и технологии влияния на развитие новых структур и другие)?
Я желаю Вам гармоничного развития бизнеса и успешной реализации всех поставленных задач.
С уважением, Руфад. 15:13
Владимир Пинаев: Отвечу по порядку:
1) Мы, как компания, всегда ставим себе высокие задачи и стремимся их достигать. В ближайшем будущем мы будем искать новые линии бизнеса и наращивать объемы существующих.
2) Бизнес сильно изменился, и любой новый проект требует персонифицированного подхода к его реализации. Какого-то универсального решения не существует.
3) Инновации в нашем бизнесе во всем – от геоинформационных систем и способов предоставления информации клиентам, до методик отслеживания поведения покупателей в торговых центрах. Как глобальная компания мы стараемся идти в ногу со временем и не отставать от своих иностранных коллег. Некоторые инновационные идеи мы перенимаем от наших коллег на других рынках.
15:10
Руфад: Владимир у меня к Вам еще 2 вопроса:
Пожалуйста, расскажите о самых сложных моментах в Вашей карьере.
И как Вы выходите из кризисной ситуации, - когда бизнес надоел и сильно наскучил? 15:24
Владимир Пинаев: Самые сложные моменты заключались в переоценке и нахождении новых точек/ возможностей роста. Окончание моей 15 летней карьеры в JLL в 2009 году связано с завершением фазы существенного роста бизнеса. Пять последующих лет в девелопменте и работы над собственными проектами – период роста и развития новых компетенций как инвестора и предпринимателя. Мой приход в CBRE в 2014 связан с возможностью реализовать стратегию существенного роста и достижения лидерской позиции компании на рынке… В движении – сила!
Любой кризис – это возможность переосмысления пройденного пути. Я всегда говорил, и буду повторять – лучше быть профессионалом до мозга костей в своей индустрии, чем знать все «по верхам». Поэтому когда наступает кризис, надо искать новые интересные проекты для себя и команды, не впадать в депрессию, а бежать вперед с еще большей скоростью.
Руфад: Владимир у меня к Вам еще 2 вопроса:
Пожалуйста, расскажите о самых сложных моментах в Вашей карьере.
И как Вы выходите из кризисной ситуации, - когда бизнес надоел и сильно наскучил? 15:24
Владимир Пинаев: Самые сложные моменты заключались в переоценке и нахождении новых точек/ возможностей роста. Окончание моей 15 летней карьеры в JLL в 2009 году связано с завершением фазы существенного роста бизнеса. Пять последующих лет в девелопменте и работы над собственными проектами – период роста и развития новых компетенций как инвестора и предпринимателя. Мой приход в CBRE в 2014 связан с возможностью реализовать стратегию существенного роста и достижения лидерской позиции компании на рынке… В движении – сила!
Любой кризис – это возможность переосмысления пройденного пути. Я всегда говорил, и буду повторять – лучше быть профессионалом до мозга костей в своей индустрии, чем знать все «по верхам». Поэтому когда наступает кризис, надо искать новые интересные проекты для себя и команды, не впадать в депрессию, а бежать вперед с еще большей скоростью.
15:15
Юлия: Владимир, расскажите, что сейчас происходит с инвестициями на рынке коммерческой недвижимости - какие ее секторы наиболее востребованы у инвесторов? 15:34
Владимир Пинаев: Большой интерес у инвесторов к вложениям во все основные секторы – офисы, торговая и складская недвижимость, объекты, обеспечивающие текущую доходность, то есть сданные в аренду. Интерес инвесторов в целом к объектам, имеющим максимальный дисконт. На рынке пока незначительное количество сделок, в частности из-за того, что ожидания по стоимости продавцов и покупателей существенно расходятся. Надеемся, что в ближайшие 6 месяцев это расхождение минимизируется и мы увидим большее количество покупок.
Юлия: Владимир, расскажите, что сейчас происходит с инвестициями на рынке коммерческой недвижимости - какие ее секторы наиболее востребованы у инвесторов? 15:34
Владимир Пинаев: Большой интерес у инвесторов к вложениям во все основные секторы – офисы, торговая и складская недвижимость, объекты, обеспечивающие текущую доходность, то есть сданные в аренду. Интерес инвесторов в целом к объектам, имеющим максимальный дисконт. На рынке пока незначительное количество сделок, в частности из-за того, что ожидания по стоимости продавцов и покупателей существенно расходятся. Надеемся, что в ближайшие 6 месяцев это расхождение минимизируется и мы увидим большее количество покупок.
15:15
IGOR: 1. Каких брэндов или концепций не хватает на рынке?
2. Какие трэнды ожидаете на 3-5 лет? 15:37
Владимир Пинаев: Сейчас потребительское поведение изменилось – многие стараются экономить. При этом выбор масс-маркет товаров и среднего ценового сегмента не увеличился, поэтому новые бренды данных категорий будут востребованы, на мой взгляд.
В концепциях торговых центров сейчас важны общественные пространства и эмоциональная составляющая. Наличие досуговых компонентов – культурно-образовательных центров, театральных и художественных школ способно привлечь посетителей. Большую популярность набирают новые форматы общественного питания: аутентичные кафе, национальные продуктовые магазины и фермерские рынки и кафе при них, антикафе.
IGOR: 1. Каких брэндов или концепций не хватает на рынке?
2. Какие трэнды ожидаете на 3-5 лет? 15:37
Владимир Пинаев: Сейчас потребительское поведение изменилось – многие стараются экономить. При этом выбор масс-маркет товаров и среднего ценового сегмента не увеличился, поэтому новые бренды данных категорий будут востребованы, на мой взгляд.
В концепциях торговых центров сейчас важны общественные пространства и эмоциональная составляющая. Наличие досуговых компонентов – культурно-образовательных центров, театральных и художественных школ способно привлечь посетителей. Большую популярность набирают новые форматы общественного питания: аутентичные кафе, национальные продуктовые магазины и фермерские рынки и кафе при них, антикафе.
15:26
Ольга: Не секрет, что кризис очень болезненно ударил практически по всем секторам недвижимости. Вы наверняка уже сравнивали ситуацию в первом и втором кварталах - есть ли какие-то перемены к лучшему? 15:45
Владимир Пинаев: На фоне роста цен на нефть укрепился рубль, что позволило многим экспертам пересмотреть прогноз роста ВВП на ближайшие два года. Позитивным является фактор стабилизации в целом на рынке недвижимости. В ритейле, например, происходит замедление падения темпов розничного товарооборота. В офисах и складах ставки аренды стабилизировались. Объемы ввода в этом году снижаются, что тоже окажет оздоравливающий эффект на рынок – вакансия во всех сегментах стабильна, и уже в следующем году мы можем увидеть ее снижение.
Ольга: Не секрет, что кризис очень болезненно ударил практически по всем секторам недвижимости. Вы наверняка уже сравнивали ситуацию в первом и втором кварталах - есть ли какие-то перемены к лучшему? 15:45
Владимир Пинаев: На фоне роста цен на нефть укрепился рубль, что позволило многим экспертам пересмотреть прогноз роста ВВП на ближайшие два года. Позитивным является фактор стабилизации в целом на рынке недвижимости. В ритейле, например, происходит замедление падения темпов розничного товарооборота. В офисах и складах ставки аренды стабилизировались. Объемы ввода в этом году снижаются, что тоже окажет оздоравливающий эффект на рынок – вакансия во всех сегментах стабильна, и уже в следующем году мы можем увидеть ее снижение.
15:38
CRE.ru: Какие страны сегодня наиболее перспективны в плане инвестиций в коммерческую недвижимость? 15:53
Владимир Пинаев: Основная проблема для инвесторов сейчас – это снизившаяся доходность на ключевых европейских рынках. С этой точки зрения рынки Центральной и Восточной Европы являются более перспективными. Для инвесторов, которые правильно оценивают рынки, Россия, находясь на «дне», сейчас предлагает хорошие возможности и является перспективным рынком для инвестиций, который привлекает инвесторов потенциалом восстановления стоимостей активов после произошедшей коррекции.
CRE.ru: Какие страны сегодня наиболее перспективны в плане инвестиций в коммерческую недвижимость? 15:53
Владимир Пинаев: Основная проблема для инвесторов сейчас – это снизившаяся доходность на ключевых европейских рынках. С этой точки зрения рынки Центральной и Восточной Европы являются более перспективными. Для инвесторов, которые правильно оценивают рынки, Россия, находясь на «дне», сейчас предлагает хорошие возможности и является перспективным рынком для инвестиций, который привлекает инвесторов потенциалом восстановления стоимостей активов после произошедшей коррекции.
15:38
Петр: Владимир, как вы считаете, ждать ли нам перехода ставок аренды в долларовую зону и если да, то когда примерно это произойдет? 16:01
Владимир Пинаев: Существуют определенные предпосылки для возврата ставок аренды в долларовую зону. Во-первых, стоимость финансирования в валюте дает девелоперам более выгодные условия по сравнению с рублевыми кредитами. Во-вторых, ожиданиями по динамике валютного курса. Сейчас многие эксперты ожидают стабилизацию или даже укрепление курса рубля как в среднесрочной (1-2 года), так и в долгосрочной перспективе. В-третьих, индексация арендной платы, которая, как правило, привязана к потребительской инфляции валюты договора аренды. Рублевая инфляция исторически всегда была выше инфляции США и, вряд ли, в ближайшем будущем может оказаться ниже. Принимая во внимания эти факторы, более выгодной в среднесрочной перспективе может оказаться долларовая ставка.
Петр: Владимир, как вы считаете, ждать ли нам перехода ставок аренды в долларовую зону и если да, то когда примерно это произойдет? 16:01
Владимир Пинаев: Существуют определенные предпосылки для возврата ставок аренды в долларовую зону. Во-первых, стоимость финансирования в валюте дает девелоперам более выгодные условия по сравнению с рублевыми кредитами. Во-вторых, ожиданиями по динамике валютного курса. Сейчас многие эксперты ожидают стабилизацию или даже укрепление курса рубля как в среднесрочной (1-2 года), так и в долгосрочной перспективе. В-третьих, индексация арендной платы, которая, как правило, привязана к потребительской инфляции валюты договора аренды. Рублевая инфляция исторически всегда была выше инфляции США и, вряд ли, в ближайшем будущем может оказаться ниже. Принимая во внимания эти факторы, более выгодной в среднесрочной перспективе может оказаться долларовая ставка.
15:49
Полина: Добрый день! Считаете ли Вы своими конкурентами небольшие российские консалтинговые компании? Уровень цен компаний Вашего уровня снизился в последние пару лет. Является ли это для Вас преградой в развитии? 16:06
Владимир Пинаев: Небольшие консалтинговые компании являются конкурентами в отдельных направлениях бизнеса, но не могут конкурировать в полном спектре и качестве предоставляемых услуг. Снижение вознаграждения в целом отражает низкий спрос на услуги и высокое предложение, дисбаланс вознаграждения и добавленной стоимости консалтинговых услуг должен уйти с восстановлением рынка.
Полина: Добрый день! Считаете ли Вы своими конкурентами небольшие российские консалтинговые компании? Уровень цен компаний Вашего уровня снизился в последние пару лет. Является ли это для Вас преградой в развитии? 16:06
Владимир Пинаев: Небольшие консалтинговые компании являются конкурентами в отдельных направлениях бизнеса, но не могут конкурировать в полном спектре и качестве предоставляемых услуг. Снижение вознаграждения в целом отражает низкий спрос на услуги и высокое предложение, дисбаланс вознаграждения и добавленной стоимости консалтинговых услуг должен уйти с восстановлением рынка.
15:57
Александр: Добрый день, Владимир!
Как Вам кажется, нужны ли на российском рынке иностранные специалисты или рынок уже на столько развит, что отпала необходимость в "экспатах"? И если все еще нужны, то на какие позиции, по-вашему мнению?
Спасибо заранее за ответ (и модераторам за возможность задать вопрос( 16:13
Владимир Пинаев: Считаю, что в любой точке развития рынку крайне важна перспектива международного опыта и контактов, в целом специалисты, получившие западный и российский опыт, по-прежнему крайне востребованы и ограничены в наличии. В подавляющем большинстве – это российские специалисты, но у нас также работают экспаты. Критерий – качество сотрудника, нежели его национальная принадлежность.
Александр: Добрый день, Владимир!
Как Вам кажется, нужны ли на российском рынке иностранные специалисты или рынок уже на столько развит, что отпала необходимость в "экспатах"? И если все еще нужны, то на какие позиции, по-вашему мнению?
Спасибо заранее за ответ (и модераторам за возможность задать вопрос( 16:13
Владимир Пинаев: Считаю, что в любой точке развития рынку крайне важна перспектива международного опыта и контактов, в целом специалисты, получившие западный и российский опыт, по-прежнему крайне востребованы и ограничены в наличии. В подавляющем большинстве – это российские специалисты, но у нас также работают экспаты. Критерий – качество сотрудника, нежели его национальная принадлежность.
15:57
Пресс-служба Colliers от имени Николая Казанского, управляющего партнера Colliers International в России: Компания CBRE последовала за Colliers и арендовала офис в "Москва-Сити". Как вы можете оценить Сити с точки зрения комфорта почти через год своего пребывания здесь? 16:18
Владимир Пинаев: В Сити нам очень комфортно, как по качеству здания, в котором мы находимся, так и по инфраструктуре. Прошу пресс службу Коллиерс передать Николаю мою благодарность за добрососедскую заботу!
Пресс-служба Colliers от имени Николая Казанского, управляющего партнера Colliers International в России: Компания CBRE последовала за Colliers и арендовала офис в "Москва-Сити". Как вы можете оценить Сити с точки зрения комфорта почти через год своего пребывания здесь? 16:18
Владимир Пинаев: В Сити нам очень комфортно, как по качеству здания, в котором мы находимся, так и по инфраструктуре. Прошу пресс службу Коллиерс передать Николаю мою благодарность за добрососедскую заботу!
16:19
CRE.ru: Владимир, очень приятно, что мы успели за столь короткий отрезок времени обсудить так много интересных вопросов!) Спасибо вам от лица редакции и читателей!
CRE.ru: Владимир, очень приятно, что мы успели за столь короткий отрезок времени обсудить так много интересных вопросов!) Спасибо вам от лица редакции и читателей!
