Live интервью: Вячеслав Холопов

02.08.2016
Вячеслав Холопов
Партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Россия & СНГ

"Вячеслав Холопов: Централизация спроса на складскую недвижимость - налицо"

15:00
CRE.ru: Уважаемые посетители! Вячеслав Холопов, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Россия & СНГ, начинает Live интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы!
15:08
Вячеслав Холопов: Всем добрый день!
15:01
Игорь Егоров: Добрый день, Вячеслав. Как за последние два года изменился подход девелоперов и собственников складской недвижимости класса А к техническому оснащению складов, включая автоматику и системы водоснабжения, вентиляции, кондиционирования, отопления?
15:08
Вячеслав Холопов: Существенных изменений не видно, как всегда, приходится балансировать между ценой и качеством, искать оптимальные варианты. Для склада подешевле могут предложить китайские решения, для более дорогих - все так же поставляют запорную арматуру, автоматы, системы пожаротушения от ведущих европейских производителей. Так как необходимо добиться снижения стоимости эксплуатации, конечно же, качеством девелоперы не жертвуют, особенно в складах класса А и А+…
15:01
Анна: Вячеслав, скажите, пожалуйста, как вы оцениваете перспективы технопарков в Москве? Не станут ли новые точки концентрации рабочей силы инфраструктурным коллапсом?
15:13
Вячеслав Холопов: Сначала напомню, что технопарк - это научно-технологический комплекс, включающий в себя фундаментальные научные исследования и опытное производство. То есть прежде всего такого рода проекты нацелены на исследовательскую работу, что далеко не всегда подразумевает большое количество рабочей силы или увеличение транспортных потоков.

Подобного рода проекты имеют смысл в связке в ведущими университетами и исследовательскими институтами - для Москвы это как раз один из наилучших способов создания добавочной стоимости, именно здесь, где много высокообразованных профессионалов. У нас уже и так реализуется около десятка таких проектов (в том числе Москва, Слава, Визбас и тд).
К сожалению, в большом числе этих технопарков я не вижу смысла: зачастую непрозрачные, для меня они в ряде случаев похожи на субсидируемые городом офисные центры «для своих», а не инкубаторы новых идей. Именно поэтому плотная работа с университетами могла бы помочь в оценке перспективности проектов - и дать жизнь новым продуктам. Еще раз - сами по себе они не нужны, нужны в параллели с ВУЗ, бизнес-ангелами и бизнесменами, готовыми создавать новые продукты, заниматься венчурными проектами.
Кажется, с этой частью вопроса все :)

Так как наш город на сегодня растет и ширится, куда больше меня волнует массовое строительство жилья эконом-класса и рост плотности населения (как в городе, так и в области); вместе с сужением дорог в центре города и перегрузкой метро, именно количество живущих в городе окажет большее влияние на транспортную инфраструктуру. А технопарки, которые сейчас зачастую становятся обязательной частью новых жилых проектов - сами по себе не взлетят и на инфраструктуру города серьезно не повлияют. По крайней мере, в ближайшие года 3...
15:10
РАФАИЛ: ВЯЧЕСЛАВ, А ПРАВДА ЧТО ВЫ УМУДРЯЕТЕСЬ БЫТЬ ОДНОВРЕМЕННО В ДВУХ МЕСТАХ В РАЗНЫХ КОНЦАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В ОДНО И ТОЖЕ ВРЕМЯ! КАК ВАМ ЭТО УДАЕТСЯ? :)
15:14
Вячеслав Холопов: Хм, похоже, за мной следят… :)

Здесь все просто. У меня есть сын и родной брат - издалека мы немного похожи, поэтому я их иногда отправляю вместо себя выступать на конференциях или показывать складские площадки. Так что делегирование - это наше все! :)
15:11
Максим: Вячеслав, если ли сегодня перспективы у новых индустриальных парков в регионах, в частности, если иметь в виду Саратов? Или спрос не успевает за предложением? От кого должна исходить инициатива по его формированию: от областного правительства, федерального или владельцев земли для его успешного заполнения? Влияет ли сильно статус ОЭЗ на привлекательность парка для инвесторов? Какой оптимальный размер?
15:21
Вячеслав Холопов: Так, про ИП надо статистику поднять. Тут коротко не отвечу.
Из данных Ассоциации индустриальных парков видно, что на сегодня в 46 регионах России уже создано 92 функционирующих индустриальных парка в России, еще 54 находятся в процессе создания. Перспективы в Саратовской области есть, так как пока в регионе планировалось создание только одного парка (ИП Лидер, браунфилд). С другой стороны, спрос на производственные площадки не слишком велик; большой парк - больше 50 га - на этом этапе реализовывать не имеет смысла, и при этом я рекомендовал бы ориентироваться на небольших резидентов (будет интерес - можем помочь с составлением бизнес-плана проекта).
Запрос на формирование может идти и от региональных властей, и от бизнеса. Но на успешное заполнение это не влияет - компании, выбирающие тот или иной для строительства производства регион, смотрят на ресурсную базу, точки сбыта, рабочую силу и тд, а какой это парк - правительственный или частный - смотрят в последнюю очередь (а зачастую вообще покупают землю напрямую, вне парка, не обращая внимания на возможные льготы в проекте).
Лишь некоторые особые экономические зоны промышленного типа стали успешными, я бы отметил ОЭЗ Липецк, Алабугу и Тольятти, развивается ОЭЗ «Ступино Квадрат» в МО. О привлекательности такого статуса спорить поздно: недавно - месяц назад - вышло поручение прекратить открытие новых зон в России, так что тут вы немного опоздали.
А в целом по Саратову - у нас недавно был запрос на площадку под логистику, так что спрос на промплощадки невысокий, но есть. Ваши ИП должны будут заниматься локальным спросом, как мне кажется, малый и средний бизнес.
15:15
Дмитрий: Добрый день! Какая тенденция спроса на складскую и индустриальную недвижимость в ближайших с Московской областью регионах?
15:24
Вячеслав Холопов: На складскую - тенденция централизации налицо, так как ключевой в России логистический регион оттягивает на себя спрос. Склад успешно покрывает дистанцию, которую за день может преодолеть фура, то есть порядка 600-800 км; для размещения в ближайших с МО регионах нужны определенные причины - близость потребителя, например, поставки "точно в срок" на автомобильный завод... Так что я в ближайшие полтора-два года не думаю, что мы увидим увеличение спроса на эти регионы.
15:16
Ольга: Есть ли сегодня спрос на индустриальные проекты со стороны малого и среднего бизнеса?
15:26
Вячеслав Холопов: Да, но не всегда его можно удовлетворить, особенно для малого бизнеса... промышленное здание в аренду на три года никто строить не будет, нужны долгосрочные контракты. Поэтому как правило мы можем помочь только компаниям определенного размера - и со вполне понятной репутацией.
15:16
CRE.ru: Что происходит с финансированием в сегменте складов, почему уменьшился объем покупок складской недвижимости конечными потребителями?
15:27
Вячеслав Холопов: Так денег особо ни у кого нет (банки готовы давать - но это еще и дорого)... Да и планировать на длительный срок очень сложно, поэтому инвестиции в склад можно ожидать только от компаний, которые понимают, что они в бизнесе надолго и серьезно - то есть от лидеров своих сегментов.
А так цены на склады сейчас очень привлекательные!
15:16
Вячеслав: Что, на ваш взгляд, ждет складской рынок в ближайшие полтора-два года?
15:33
Вячеслав Холопов: Ох, сейчас время для прогнозов такое нехорошее... :)
Общаюсь с иностранными компаниями, уже присутствующими в России - говорят об увеличении бюджетов на 2017 год, хотят расширять свой бизнес. С другой стороны, статистика показывает, что ВВП продолжает падать, а по людям также видно, что денег больше у населения не становится и обороты торговые не растут. Поэтому склады похоже будут нужны все равно только лидирующим в своих сегментах компаниям для расширения - ну и стабильным компаниям для оптимизации бизнеса.
Скорее всего, рынок будет достаточно "плоским", с высокой конкуренцией среди девелоперов, низким объемом строительства по сравнению с прошлыми периодами (склады будут строиться, но преимущественно под ключ).
Просто не будет, но сегмент узкий и растущий всего около 12 лет - переживем :)
15:27
CRE.ru: Вячеслав, расскажите, пожалуйста, о последствиях импортозамещения на рынке производственной недвижимости России.
15:29
Вячеслав Холопов: Мне кажется, что основным последствием импортозамещения можно считать большое количество публикаций в прессе об импортозамещении... К сожалению, пока все.
15:29
Антон Алябьев, директор отдела складской и промышленной недвижимости CBRE: Вячеслав, где вы видите продолжение своей карьеры после Knight Frank?
Вы уже смогли попробовать себя в складском и офисном сегментах.
15:38
Вячеслав Холопов: Антон, я польщен, что вы всей командой за меня волнуетесь! Я могу побыть коммерческим директором, если позовете порулить :)

Мне кажется, традиционный путь из консалтинга для большинства - в девелопмент, но я еще не готов отказаться от "орлиного зрения" консультанта, да и без нашего боевого коллектива никак; давай года через два сверим часы :)
15:29
Александр: Сейчас Правительство Москвы возвращает ранее похищенные у жителей помещения общедолевого имущества, расположенные в многоквартирных жилых домах. Каковы на ваш взгляд перспективы общедолевого недвижимого имущества на рынке недвижимости?
15:41
Вячеслав Холопов: Того, что можно назвать качественной складской недвижимости, в многоквартирных домах не бывает... и с моей точки зрения, у них нет перспектив (и, наверное, не должно быть): складское помещение в жилом доме - это неэффективное решение, да и не всегда безопасное.
При этом мне кажется, что общедолевое недвижимое имущество на рынке недвижимости существует и будет успешно существовать, просто в в разных сегментах будет по-разному себя чувствовать.
15:34
Олег: Вячеслав, как вы считаете - сейчас выгоднее арендовать склады или покупать?
16:15
Вячеслав Холопов: Олег, непростой вопрос - в ряде случаев сейчас можно дешево арендовать склад на несколько лет (например, на три года), если непонятны перспективы развития бизнеса за этим горизонтом.
В то же время сейчас наилучшие цены для покупки качественных складов, думаю, мы такого уже не увидим на рынке. За 35-40 тыс руб за м2 в МО можно найти очень хорошие предложения.

Поэтому все зависит от бизнеса, его прогнозируемости - и наличия свободных средств, которые можно "вынуть" для инвестиций в недвижимость.
15:40
Петр: Какой должна быть арендная ставка в складских помещениях, чтобы бизнес опять стал выгоден?
15:45
Вячеслав Холопов: Имеется в виду девелоперский складской бизнес по сдаче в аренду?
Стоимость складской "коробки" с внутренней инженерией сегодня около 30 тыс рублей, а с землей и коммуникациями - от 35 тыс руб. В наших условиях окупаемость должна быть лет 7-9, чтобы у девелопера не было желания положить все деньги на счет в банк и не зарабатывать там; около 3800-4000 руб за м2 в год - это минимальная чистая ставка на первый год аренды при текущей себестоимости строительства... Вроде так.
15:41
Вальдемар Вайсс, глава Мунитор Группе: Какова структура поиска клиентов в новых реалиях? Как вы сейчас ищете иностранных клиентов (после санкций), какие инструменты предлагаете российским покупателям, чтобы заполнить арендаторами индустриальные парки?
15:49
Вячеслав Холопов: Был бы простой рецепт... эх!

Если говорить про производственные компании, то с ними всегда было непросто: для индустриальных клиентов необходимо найти максимально дешевые, инфраструктурно обеспеченные решения, рядом с ресурсами (трудовыми, природными и тд) или с точкой потребления продукции. Основной "приманкой" на сегодня являются экономически выгодные предложения - дешево, значит, клиента можно будет найти.
А с иностранными компаниями все просто - пока что расширяют свой бизнес только уже присутствующие в стране корпорации, с ними и работаем.

При этом с моей точки зрения российский бизнес будет более активным в ближайшие полтора года, чем иностранные коллеги - ну, конечно, если вдруг сейчас санкции не отменят.
15:46
Елена: Вячеслав!

Как вы любите отдыхать? ну и ваш девиз по жизни))
15:53
Вячеслав Холопов: Отдыхать? Лучше всего в движении, чтобы не на одном месте. Горные лыжи очень нравятся, пожалуй, любимый спорт :)
Все говорят, что любят путешествия - ну вот и я не исключение, четыре поездки до января следующего года включительно уже запланированы...
А иногда, после встреч-переговоров, могу пару часов мучить монстров на playstation, чтобы очистить мозг.


Девизы не писал себе никогда, но если сформулировать... "Делай то, что нравится, и не иди против себя" - пойдет? :)
15:52
М.: Вячеслав, приветствую!

расскажите, как получается руководить командой? ведь ваш сегмент недвижимости крайне специфический, ребята все очень разные, найти подход к каждому очень трудно.

Спасибо за ответ!
16:01
Вячеслав Холопов: Ну вот я вам напишу, а они прочитают, и что тогда делать? :)

Сегмент крайне особый, это верно - и привлекает он особых людей, что очень хорошо видно, когда на проводимых девелоперами мероприятиях для консультантов встречаемся с коллегами по цеху. Я ни в одном другом направлении не видел таких позитивных, заряженных на результат, активных людей.

Ну а что касается нашей команды - у нас новичком считаются те, кто работают с нами по три года уже, а три четверти индастриал команды работают в Knight Frank более 9 лет... С ними непросто, но и очень здорово; это шальная, громкая, юморная и кусачая команда, где каждый - личность (и совершенно непохожий на остальных). Как-то получается, договариваемся, ссоримся-миримся, вместе отдыхаем и разъезжаем по командировкам, играем в пинг-понг и футбол... какой-то концепции нет, мы просто вместе живем в офисе :)
Я вообще из-за них работаю в Knight Frank :)
15:58
Юлия: Состоится ли в этом году ваша Складская конференция? Когда она будет и где?
16:03
Вячеслав Холопов: Обязательно состоится, ждем гостей 15 сентября (уже традиционно) в Лотте Плаза!
16:01
Фанзиль: Добрый день, Вячеслав. Хотел узнать Вашу оценку текущего состояния рынка складской недвижимости - мы достигли "дна"? ожидается ли снижение ставок аренды в ближайшее время?
16:05
Вячеслав Холопов: Фанзиль, текущие ставки аренды уже делают строительство новых складов невыгодным делом. Поэтому мне кажется, что да, мы уже на "дне", и что девелоперы большего предложить рынку не смогут.

Единственное, что на нас может серьезно повлиять - это большая политика и макроэкономика; мы-то на дне, но если нам вдруг снизу постучат, вот тогда будет нехорошо...
16:01
Екатерина: Вячеслав, расскажите, пожалуйста, как за последние 10 лет изменилось участие местных органов власти в части содействия развитию индустриальных парков. На сколько активно сейчас себя ведут представители муниципальных и региональных органов власти. Можно провести сравнение между более развитым в этом плане Московким рынком и рынком регионов. Какие административные барьеры так и не удалось преодолеть и видите ли вы предпосылки для дальнейшего улучшения ситуации в целом. Спасибо!
16:27
Вячеслав Холопов: Эх, писал-писал, а ответ пропал :( Попробую еще раз!

Органы власти реагируют на раздражители: это или команда из центра (такая была несколько лет назад, и индустриальные парки начали создаваться массово - в том числе корпорациями развития), или местная инициатива и решение привлекать бизнес в регион (реже, но приятные примеры - это Татарстан, Калужская область, Ульяновская область, пожалуй, еще и Краснодарский край, ряд других регионов. Московский регион, кстати, не очень-то и был активен в этом плане, в МО большинство парков - это частные проекты и частные инвестиции, зачастую сделанные чуть ли не вопреки, а не с помощью власти).
Еще шесть лет назад поддержки не было практически никакой, сейчас ситуация изменилась - привлечение инвесторов стало к счастью заботить руководителей многих регионов.

Год назад благодаря Ассоциации Индустриальных Парков в России появился ГОСТ, описывающий, что такое ИП, а стимулирующие программы Минэкономразвития и Минпромторга позволяют получить ряд льгот и компенсаций, которые делают развитие проектов более интересными; Сбербанк предлагает льготные программы кредитования; ну а местные власти - обеспечивают налоговые льготы и помогают паркам привлекать новых резидентов в регион.

Местные органы власти стали гордиться своими индустриальными парками и при встречах с потенциальными инвесторами предлагают разместить производства в таких проектах, обещая поддержку со стороны администрации; для большого числа клиентов это важный фактор. Ну а большего наверное и не надо, главное, что бизнесу не мешают делать бизнес...

Что касается того, над чем нам еще предстоит работать - тут проблемы с получением разрешительной документации и подведением инженерной инфраструктуры, не всегда равнозначная конкуренция между частными индустриальными проектами и курируемыми региональными властями.

Уже во многом сильно лучше, но нужно создавать прозрачную бизнес-среду, прогнозируемые и стабильные правила работы для бизнеса - иначе долгосрочные инвестиции будет сложно приводить в Россию.
16:02
Юлия: Какая разница сейчас в ставках аренды на склады вблизи МКАД и на расстоянии свыше 30 км?
16:07
Вячеслав Холопов: Примерно 500-1000 рублей, я бы сказал. Но дистанция от города - лишь один из многих факторов для выбора помещений...
16:28
CRE.ru: Вячеслав, спасибо вам за интересное интервью, мы сегодня поставили своеобразный рекорд если не по количеству вопросов, то по минимальному участию редакции CRE.ru - аудитория была активна как никогда! Нашим читателям тоже выражаем благодарность!
16:33

Все интервью

Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
В 5 раз больше просмотров
Размещение в Топ-3 раздела
В 2 раза больше информации
В чем отличие премиум-карточки?
Без премиум размещения о Вашей карточке будет доступна базовая информация. Премиум-размещение позволит рассказать о Вас больше и связаться с вами
Базовые Премиум
ФИО
Компания
Должность
Название
Город
Вид деятельности
Название
Город
Тип объекта
E-mail
Телефон
Сайт
Характеристики
О себе 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Для оформления премиум размещения отправьте заявку на
salecre@impressmedia.ru
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media