Live интервью: Андрей Протасов
09.09.2016
Андрей Протасов
Партнер, управляющий директор по инвестициям и управлению активами, ILM
"Андрей Протасов: Обычно инвесторы в недвижимость "кладут все яйца в одну корзину"."
Партнер, управляющий директор по инвестициям и управлению активами, ILM
"Андрей Протасов: Обычно инвесторы в недвижимость "кладут все яйца в одну корзину"."
14:59
CRE.ru: Уважаемые читатели! Андрей Протасов начинает Live интервью. Пожалуйста, задавайте ваши вопросы. 15:01
Андрей Протасов: Всем добрый день!
CRE.ru: Уважаемые читатели! Андрей Протасов начинает Live интервью. Пожалуйста, задавайте ваши вопросы. 15:01
Андрей Протасов: Всем добрый день!
15:00
Алексей Стрелецкий: В центре Москвы значительная часть офисного предложения - офисы класса С, построенные еще в советское время.При этом в центре города и за его пределами уже построено значительное количество новых качественных офисов высокого класса, в которые постепенно переезжают компании, занимавшие офисные помещения класса С. Можно ли говорить о том, что офисы класса С находятся в долгосрочном даунтренде с точки зрения инвестиционной привлекательности? Следует ли собственникам офисов класса С продавать свои активы и "перекладываться" в качественные объекты, пускай и с потерей площадей?
Спасибо! 15:03
Андрей Протасов: Действительно, последние пару лет происходит миграция в качество. Больше всего от этого страдают собственники объектов низкого качества. Офисы класса C это объекты, которые отжили свой век и "отработали" свое для своих собственников. Их стоимость в такой ситуации равна потенциалу их редевелопмента, однако есть объекты, в которых этот потенциал близок к нулю. Есть смысл задуматься о продаже таких объектов пока в них есть арендаторы.
Алексей Стрелецкий: В центре Москвы значительная часть офисного предложения - офисы класса С, построенные еще в советское время.При этом в центре города и за его пределами уже построено значительное количество новых качественных офисов высокого класса, в которые постепенно переезжают компании, занимавшие офисные помещения класса С. Можно ли говорить о том, что офисы класса С находятся в долгосрочном даунтренде с точки зрения инвестиционной привлекательности? Следует ли собственникам офисов класса С продавать свои активы и "перекладываться" в качественные объекты, пускай и с потерей площадей?
Спасибо! 15:03
Андрей Протасов: Действительно, последние пару лет происходит миграция в качество. Больше всего от этого страдают собственники объектов низкого качества. Офисы класса C это объекты, которые отжили свой век и "отработали" свое для своих собственников. Их стоимость в такой ситуации равна потенциалу их редевелопмента, однако есть объекты, в которых этот потенциал близок к нулю. Есть смысл задуматься о продаже таких объектов пока в них есть арендаторы.
15:02
Анастасия Быкова, пресс-служба Knight Frank: Как вы оцениваете активность иностранных игроков на российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость? Когда ждать азиатский капитал? 15:08
Андрей Протасов: Появляются новые игроки, которых, в основном, привлекает низкая цена в валюте, и конечно, они знают о наших проблемах в экономике. Однако, чаще всего когда они узнают больше о текущей ситуации их пыл остывает, но тем не менее, они продолжают изучать рынок. Что касается азиатского капитала, то азиаты активнее начнут смотреть на наш рынок, когда их домашние рынки перестанут быть привлекательными.
Анастасия Быкова, пресс-служба Knight Frank: Как вы оцениваете активность иностранных игроков на российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость? Когда ждать азиатский капитал? 15:08
Андрей Протасов: Появляются новые игроки, которых, в основном, привлекает низкая цена в валюте, и конечно, они знают о наших проблемах в экономике. Однако, чаще всего когда они узнают больше о текущей ситуации их пыл остывает, но тем не менее, они продолжают изучать рынок. Что касается азиатского капитала, то азиаты активнее начнут смотреть на наш рынок, когда их домашние рынки перестанут быть привлекательными.
15:05
Ольга: Сколько продавцов «большой» недвижимости перешло на рублевое ценообразование? Помогает ли это ускорить процесс продажи? 15:11
Андрей Протасов: Если вы имеете в виду крупные объекты, то таких объектов на рынке единицы. То, что запрашиваемая цена в долларах большего значения не имеет, важнее валюта выручки.
Ольга: Сколько продавцов «большой» недвижимости перешло на рублевое ценообразование? Помогает ли это ускорить процесс продажи? 15:11
Андрей Протасов: Если вы имеете в виду крупные объекты, то таких объектов на рынке единицы. То, что запрашиваемая цена в долларах большего значения не имеет, важнее валюта выручки.
15:08
CRE.ru: В какие объекты выгодно инвестировать именно сейчас и будет выгодно в ближайшие 3 месяца? 15:17
Андрей Протасов: Все зависит от конкретной ситуации. Например, в офисном сегменте несмотря на 3 млн. кв.м. вакантных площадей появляются интересные возможности. Через 3 месяца на рынок выйдут другие интересные возможности...
CRE.ru: В какие объекты выгодно инвестировать именно сейчас и будет выгодно в ближайшие 3 месяца? 15:17
Андрей Протасов: Все зависит от конкретной ситуации. Например, в офисном сегменте несмотря на 3 млн. кв.м. вакантных площадей появляются интересные возможности. Через 3 месяца на рынок выйдут другие интересные возможности...
15:12
Петр: Вячеслав, какой сегмент недвижимости остается лидером по частным инвестициям? 15:21
Андрей Протасов: Я Андрей ;) Последние два года на фоне избытка вакантных площадей в коммерческой недвижимости и слабой экономической ситуации основная активность инвесторов наблюдается в девелопменте жилья. Последний год в связи с увеличением прозрачности и ускорением процедур согласования активность по девелопменту жилья перемещается из Подмосковья в Москву.
Петр: Вячеслав, какой сегмент недвижимости остается лидером по частным инвестициям? 15:21
Андрей Протасов: Я Андрей ;) Последние два года на фоне избытка вакантных площадей в коммерческой недвижимости и слабой экономической ситуации основная активность инвесторов наблюдается в девелопменте жилья. Последний год в связи с увеличением прозрачности и ускорением процедур согласования активность по девелопменту жилья перемещается из Подмосковья в Москву.
15:17
Вальдемар Вайсс: Добрый день Андрей, считаете ли Вы, что в тревожное и неспокойное время с точки зрения устойчивости российской валюты, можно ни нужно приобретать активы в том числе и за пределами нашей великой Родины? 15:23
Андрей Протасов: Вальдемар, день добрый! Трава кажется зеленее там где нас нет ;) Что касается валюты, то некоторые иностранные и местные инвесторы обращают свое внимание на недвижимость в РФ, т.к. верят в укрепление рубля на горизонте 3-4 года...
Вальдемар Вайсс: Добрый день Андрей, считаете ли Вы, что в тревожное и неспокойное время с точки зрения устойчивости российской валюты, можно ни нужно приобретать активы в том числе и за пределами нашей великой Родины? 15:23
Андрей Протасов: Вальдемар, день добрый! Трава кажется зеленее там где нас нет ;) Что касается валюты, то некоторые иностранные и местные инвесторы обращают свое внимание на недвижимость в РФ, т.к. верят в укрепление рубля на горизонте 3-4 года...
15:19
Евгения: На какие объекты в Москве наблюдается самая высокая оборачиваемость денег? 15:25
Андрей Протасов: Если говорить про коммерческую недвижимость, то в моменте, уличная торговая недвижимость показывает самые высокие результаты, однако, это не означает, что такая доходность сохранится и дальше.
Евгения: На какие объекты в Москве наблюдается самая высокая оборачиваемость денег? 15:25
Андрей Протасов: Если говорить про коммерческую недвижимость, то в моменте, уличная торговая недвижимость показывает самые высокие результаты, однако, это не означает, что такая доходность сохранится и дальше.
15:24
CRE.ru: Какая модель инвестирования выгодна для частного инвестора сегодня? 15:27
Андрей Протасов: Все зависит от объема денежных средств и временного горизонта.
CRE.ru: Какая модель инвестирования выгодна для частного инвестора сегодня? 15:27
Андрей Протасов: Все зависит от объема денежных средств и временного горизонта.
15:26
Владимир: Начиная с какой суммы начинаются наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость? 15:31
Андрей Протасов: Стоимость интересной торговой недвижимости начинается с 30 млн.руб. (уличная). В офисной недвижимости интерес обычно представляют активы стоимостью от 1 млрд.руб. или 7 тыс.кв.м., т.к. с этого масштаба появляется объем, на котором достигается эффективность в технической эксплуатации и коммерческом управлении. В складах, с моей точки зрения, минимальный адекватный объем это 200 млн.руб.
Владимир: Начиная с какой суммы начинаются наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость? 15:31
Андрей Протасов: Стоимость интересной торговой недвижимости начинается с 30 млн.руб. (уличная). В офисной недвижимости интерес обычно представляют активы стоимостью от 1 млрд.руб. или 7 тыс.кв.м., т.к. с этого масштаба появляется объем, на котором достигается эффективность в технической эксплуатации и коммерческом управлении. В складах, с моей точки зрения, минимальный адекватный объем это 200 млн.руб.
15:29
Александр: Какой порог в инвестирование в коммерческую недвижимость в Москве? На сколько он выше по сравнению с регионами? 15:35
Андрей Протасов: Если говорить о стоимости и не обращать внимания на качество то, в Москве это около 10 млн.руб., а в регионах это около 3 млн.руб.(уличная торговая недвижимость).
Александр: Какой порог в инвестирование в коммерческую недвижимость в Москве? На сколько он выше по сравнению с регионами? 15:35
Андрей Протасов: Если говорить о стоимости и не обращать внимания на качество то, в Москве это около 10 млн.руб., а в регионах это около 3 млн.руб.(уличная торговая недвижимость).
15:31
Анна: Как вы рассчитываете возврат на инвестицию? Какими формулами пользуетесь? 15:38
Андрей Протасов: Анна, я ждал этот вопрос ;) Методика расчета зависит от задач инвестора. Если цель размещение капитала (покупается "готовый" объект), то используются показатели годовой доходности (доход от объекта в год / цена покупки). Эти показатели сравниваются с доходностью альтернативных инвестиционных инструментов (депозиты, облигации и др.). Если задача заработать за счет активного увеличения капитализации (редевелопмент и т.д.), то используется мултипликатор вложенных собственных средств (во сколько раз можно приумножить вложенные собственные средства за требуемый период, например "удвоить за три года") или срок окупаемости (за сколько лет накопительный положительный денежный поток перекроет расходы).
Анна: Как вы рассчитываете возврат на инвестицию? Какими формулами пользуетесь? 15:38
Андрей Протасов: Анна, я ждал этот вопрос ;) Методика расчета зависит от задач инвестора. Если цель размещение капитала (покупается "готовый" объект), то используются показатели годовой доходности (доход от объекта в год / цена покупки). Эти показатели сравниваются с доходностью альтернативных инвестиционных инструментов (депозиты, облигации и др.). Если задача заработать за счет активного увеличения капитализации (редевелопмент и т.д.), то используется мултипликатор вложенных собственных средств (во сколько раз можно приумножить вложенные собственные средства за требуемый период, например "удвоить за три года") или срок окупаемости (за сколько лет накопительный положительный денежный поток перекроет расходы).
15:36
CRE.ru: Как понять, что «дно» достигнуто и пришло время удачного инвестирования? 15:40
Андрей Протасов: Поймать "дно" невозможно, нужно стремиться поймать момент на подходе к нему или на выходе. Ключевой фактор это стабилизация ставок аренды по реальным сделкам, однако, надо еще понимать, что ставка снижается ступеньками. Собственник несколько месяцев пытается держать ставку и только потом снижает ее. Второй вопрос это доходность которую дает сделка с конкретным собственником.
CRE.ru: Как понять, что «дно» достигнуто и пришло время удачного инвестирования? 15:40
Андрей Протасов: Поймать "дно" невозможно, нужно стремиться поймать момент на подходе к нему или на выходе. Ключевой фактор это стабилизация ставок аренды по реальным сделкам, однако, надо еще понимать, что ставка снижается ступеньками. Собственник несколько месяцев пытается держать ставку и только потом снижает ее. Второй вопрос это доходность которую дает сделка с конкретным собственником.
15:38
Анатолий: Как сделать портфель инвестиций сбалансированным? 15:44
Андрей Протасов: К сожалению, в недвижимости о сбалансированном портфеле, в котором работает диверсификации рисков, речь может идти только при портфеле очень больших размеров. В России наберется всего несколько игроков, кто в состоянии собрать такие портфели. Более того, речь о диверсификации может идти только на зрелых рынках, где пройдено несколько циклов и есть статистика. Наш же рынок находится на этапе становления. Например, офисный сегмент проходит сейчас этап избытка площадей первый раз и главной вопросом является уровень ставок аренды в долгосрочной перспективе. Я думаю, что в данным момент времени нельзя построить действительно сбалансированный портфель из российской недвижимости. Обычно инвесторы в недвижимость используют прямо противоположной подход, они "кладут все яйца в одну корзину" - концентрируются на одном секторе и субрынке, который знают лучше всего и который соответствует их инвестиционному стилю.
Анатолий: Как сделать портфель инвестиций сбалансированным? 15:44
Андрей Протасов: К сожалению, в недвижимости о сбалансированном портфеле, в котором работает диверсификации рисков, речь может идти только при портфеле очень больших размеров. В России наберется всего несколько игроков, кто в состоянии собрать такие портфели. Более того, речь о диверсификации может идти только на зрелых рынках, где пройдено несколько циклов и есть статистика. Наш же рынок находится на этапе становления. Например, офисный сегмент проходит сейчас этап избытка площадей первый раз и главной вопросом является уровень ставок аренды в долгосрочной перспективе. Я думаю, что в данным момент времени нельзя построить действительно сбалансированный портфель из российской недвижимости. Обычно инвесторы в недвижимость используют прямо противоположной подход, они "кладут все яйца в одну корзину" - концентрируются на одном секторе и субрынке, который знают лучше всего и который соответствует их инвестиционному стилю.
15:40
Татьяна: Как уберечь себя от потерь при инвестировании? 15:48
Андрей Протасов: Делать домашнюю работу. Строить личную сеть контактов среди людей "на земле" - управляющих и брокеров по аренде и продаже, и использовать информацию от них при принятии решений. Именно поэтому недвижимость называют "people business".
Татьяна: Как уберечь себя от потерь при инвестировании? 15:48
Андрей Протасов: Делать домашнюю работу. Строить личную сеть контактов среди людей "на земле" - управляющих и брокеров по аренде и продаже, и использовать информацию от них при принятии решений. Именно поэтому недвижимость называют "people business".
15:45
CRE.ru: Как бы вы охарактеризовали настроения инвесторов сейчас? 15:53
Андрей Протасов: Если у инвестора есть деньги, то как правила он в хорошем настроении ;) Такие инвесторы, как правило, не спешат. Проявляют интерес, следят за развитием рынка. Иногда наблюдаю разочарование, что вариантов много, а купить нечего ;)
CRE.ru: Как бы вы охарактеризовали настроения инвесторов сейчас? 15:53
Андрей Протасов: Если у инвестора есть деньги, то как правила он в хорошем настроении ;) Такие инвесторы, как правило, не спешат. Проявляют интерес, следят за развитием рынка. Иногда наблюдаю разочарование, что вариантов много, а купить нечего ;)
15:48
Наталья: Какой город в России вы бы назвали лучшим для инвестирования? 15:54
Андрей Протасов: Лучший город для инвестора это тот город, который он хорошо знает. Однако, особенностью нашей страны является крайне высокая концентрация активности в Москве. Я уверен, что и в маленьких городах есть интересные инвестиционные возможности, они просто тоже маленькие.
Наталья: Какой город в России вы бы назвали лучшим для инвестирования? 15:54
Андрей Протасов: Лучший город для инвестора это тот город, который он хорошо знает. Однако, особенностью нашей страны является крайне высокая концентрация активности в Москве. Я уверен, что и в маленьких городах есть интересные инвестиционные возможности, они просто тоже маленькие.
15:54
CRE.ru: В каком соотношении рекомендуете распределять капитал для инвестиций? 15:55
Андрей Протасов: На этот вопрос нет общего ответа. Все зависит от требуемой доходности и объема капитала.
CRE.ru: В каком соотношении рекомендуете распределять капитал для инвестиций? 15:55
Андрей Протасов: На этот вопрос нет общего ответа. Все зависит от требуемой доходности и объема капитала.
15:55
Василиса: Андрей, а если бы вы рассматривали лично для себя инвестиции в зарубежную недвижимость, какую страну бы выбрали и почему?) 15:58
Андрей Протасов: Василиса, я уже не раз задумывался об этом, но так и не пришел как определенному выводу ;) Для меня как для профессионала инвестиционного рынка трудно принимать решения о рынках, которых я не знаю...
Василиса: Андрей, а если бы вы рассматривали лично для себя инвестиции в зарубежную недвижимость, какую страну бы выбрали и почему?) 15:58
Андрей Протасов: Василиса, я уже не раз задумывался об этом, но так и не пришел как определенному выводу ;) Для меня как для профессионала инвестиционного рынка трудно принимать решения о рынках, которых я не знаю...
15:57
CRE.ru: Андрей, спасибо за уделенное нашей аудитории и нам время! Было интересно и полезно.) Успехов вам и вашей команде в бизнесе! 16:00
Андрей Протасов: CRE, спасибо вам за организацию мероприятия - очень удобный формат! Дорогие участники, спасибо вам за интересные вопросы! С уважением, Андрей.
CRE.ru: Андрей, спасибо за уделенное нашей аудитории и нам время! Было интересно и полезно.) Успехов вам и вашей команде в бизнесе! 16:00
Андрей Протасов: CRE, спасибо вам за организацию мероприятия - очень удобный формат! Дорогие участники, спасибо вам за интересные вопросы! С уважением, Андрей.
