Live интервью: Захар Вальков
18.05.2017
Захар Вальков
Исполнительный директор Radius Group
"Энергоэффективность является важным параметром каждого объекта коммерческой недвижимости."
Исполнительный директор Radius Group
"Энергоэффективность является важным параметром каждого объекта коммерческой недвижимости."
15:59
CRE.ru: Уважаемые читатели! Захар Вальков начинает Live Интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы. 16:01
Захар Вальков: Добрый день, уважаемые коллеги!
CRE.ru: Уважаемые читатели! Захар Вальков начинает Live Интервью. Пожалуйста, присылайте ваши вопросы. 16:01
Захар Вальков: Добрый день, уважаемые коллеги!
15:59
Анастасия Семенченко: Насколько нам известно, Южные врата получили сертификат BREEAM. Планировалось ли это с самого начала, кто был инициатором - Радиус или кто-то из партнеров? Привела ли сертификация к общему удорожанию проекта и строительства и если да - насколько? Какие бенефиты получает Радиус в период эксплуатации (моральные, финансовые или другие)? 17:21
Захар Вальков: Да, совершенно верно. Почти 100% зданий индустриального парка Южные Врата сертифицированы по стандарту BREEAM. Мы стали сертифицировать здания, начиная со второй фазы проекта, когда уже было построено порядка 70.000 кв.м. Но даже сертификация после завершения строительства позволила получить оценку Pass. Последующие фазы мы сертифицировали уже на этапе проектирования, и они получили сертификаты с отметкой Good и Very Good. Поскольку мы теперь делаем это системно, это не приводит к удорожанию проекта. Для наших международных арендаторов и резидентов такая сертификация явилась важным фактором при выборе Radius Group в качестве партнеров. Помимо этого, энергоэффективные здания позволяют обеспечить низкое энергопотребление и, следовательно, снижение затрат на коммунальные услуги.
Анастасия Семенченко: Насколько нам известно, Южные врата получили сертификат BREEAM. Планировалось ли это с самого начала, кто был инициатором - Радиус или кто-то из партнеров? Привела ли сертификация к общему удорожанию проекта и строительства и если да - насколько? Какие бенефиты получает Радиус в период эксплуатации (моральные, финансовые или другие)? 17:21
Захар Вальков: Да, совершенно верно. Почти 100% зданий индустриального парка Южные Врата сертифицированы по стандарту BREEAM. Мы стали сертифицировать здания, начиная со второй фазы проекта, когда уже было построено порядка 70.000 кв.м. Но даже сертификация после завершения строительства позволила получить оценку Pass. Последующие фазы мы сертифицировали уже на этапе проектирования, и они получили сертификаты с отметкой Good и Very Good. Поскольку мы теперь делаем это системно, это не приводит к удорожанию проекта. Для наших международных арендаторов и резидентов такая сертификация явилась важным фактором при выборе Radius Group в качестве партнеров. Помимо этого, энергоэффективные здания позволяют обеспечить низкое энергопотребление и, следовательно, снижение затрат на коммунальные услуги.
16:01
Павел: Что изменилось на складском рынке за последний год? 16:16
Захар Вальков: Мы наблюдаем определенную стабилизацию на рынке складов Московской области. Уровень вакантных площадей колеблется на отметке 10-11% при исторически минимальных запрашиваемых ставках аренды. При этом совершенно четко появляется дифференцирование объектов по географии, спецификациям и качеству зданий. В свою очередь, в регионах ситуация обратная: при дефиците качественных помещений существует большой спрос как со стороны федеральных игроков/арендаторов, так и со стороны активно развивающегося локального бизнеса. При этом инвестиционная доходность складского девелопмента сейчас гораздо более привлекательна как раз в регионах.
Павел: Что изменилось на складском рынке за последний год? 16:16
Захар Вальков: Мы наблюдаем определенную стабилизацию на рынке складов Московской области. Уровень вакантных площадей колеблется на отметке 10-11% при исторически минимальных запрашиваемых ставках аренды. При этом совершенно четко появляется дифференцирование объектов по географии, спецификациям и качеству зданий. В свою очередь, в регионах ситуация обратная: при дефиците качественных помещений существует большой спрос как со стороны федеральных игроков/арендаторов, так и со стороны активно развивающегося локального бизнеса. При этом инвестиционная доходность складского девелопмента сейчас гораздо более привлекательна как раз в регионах.
16:03
Ольга: Захар, расскажите про сделку с Леруа и РЦ, построенный для них. Оно какое-то особенное? 17:22
Захар Вальков: Ольга, да, действительно, это уникальный объект не только для российского рынка, но и самый масштабный проект в портфеле компании Леруа Мерлен в Европе. Здание РЦ площадью 100.000 кв.м отличается необычной конфигурацией (в форме буквы Н), инженерным наполнением в соответствии с международными стандартами энергоэффективности и пожарной безопасности, корпоративными требованиями заказчика. Помимо этого, здание комбинирует различные зоны хранения, включая зоны для легковоспламеняющихся жидкостей и аэрозолей, крупногабаритных товаров, для обработки интернет-заказов на структурном мезонине. В центральной части здания располагается зона кросс-дока. В рамках РЦ также было построено специализированное здание площадью 10.000 кв.м для хранения группы товаров hard-DIY и предусмотрена очень большая территория для парковки для различных типов транспорта. Здание сертифицировано по BREEAM и соответствует требованиям международной компании AXA, страховщика Леруа Мерлен. Это самое большое складское здание, реализованное в России для моно-клиента. Здание было признано лучшим складским объектом, построенным в Подмосковье в 2016 году, по версии CRE Moscow Awards.
Ольга: Захар, расскажите про сделку с Леруа и РЦ, построенный для них. Оно какое-то особенное? 17:22
Захар Вальков: Ольга, да, действительно, это уникальный объект не только для российского рынка, но и самый масштабный проект в портфеле компании Леруа Мерлен в Европе. Здание РЦ площадью 100.000 кв.м отличается необычной конфигурацией (в форме буквы Н), инженерным наполнением в соответствии с международными стандартами энергоэффективности и пожарной безопасности, корпоративными требованиями заказчика. Помимо этого, здание комбинирует различные зоны хранения, включая зоны для легковоспламеняющихся жидкостей и аэрозолей, крупногабаритных товаров, для обработки интернет-заказов на структурном мезонине. В центральной части здания располагается зона кросс-дока. В рамках РЦ также было построено специализированное здание площадью 10.000 кв.м для хранения группы товаров hard-DIY и предусмотрена очень большая территория для парковки для различных типов транспорта. Здание сертифицировано по BREEAM и соответствует требованиям международной компании AXA, страховщика Леруа Мерлен. Это самое большое складское здание, реализованное в России для моно-клиента. Здание было признано лучшим складским объектом, построенным в Подмосковье в 2016 году, по версии CRE Moscow Awards.
16:10
Мария: Нужна ли складам энергоэффективность? И если да, как ее добиться? 16:37
Захар Вальков: Мария, да, мы уверены, что энергоэффективность является важным параметров каждого объекта коммерческой недвижимости. Именно по этому мы рекомендуем нашим клиентам даже при реализации проектов built-to-suit на их земельных участках учитывать принципы энергоэффективности и экологичности на этапе проектирования здания и разработки концепции проекта. Это позволяет при долгосрочном владении и эксплуатации объекта добиться серьезной экономии затрат на энергоресурсы и операционное обслуживание. Энергоэффективности можно добиться путем использования соответствующего инженерного оборудования, а также конструктивных элементов здания. В качестве примера можно привести кейсы, когда собственники существующих объектов меняют, например, старое освещение на современные LED светильники, осуществляют дополнительную изоляцию конструктивных элементов.
Мария: Нужна ли складам энергоэффективность? И если да, как ее добиться? 16:37
Захар Вальков: Мария, да, мы уверены, что энергоэффективность является важным параметров каждого объекта коммерческой недвижимости. Именно по этому мы рекомендуем нашим клиентам даже при реализации проектов built-to-suit на их земельных участках учитывать принципы энергоэффективности и экологичности на этапе проектирования здания и разработки концепции проекта. Это позволяет при долгосрочном владении и эксплуатации объекта добиться серьезной экономии затрат на энергоресурсы и операционное обслуживание. Энергоэффективности можно добиться путем использования соответствующего инженерного оборудования, а также конструктивных элементов здания. В качестве примера можно привести кейсы, когда собственники существующих объектов меняют, например, старое освещение на современные LED светильники, осуществляют дополнительную изоляцию конструктивных элементов.
16:17
Люда: Какой набор инфраструктуры вы считаете минимальным для складов? 16:46
Захар Вальков: Людмила, если говорить о коммунальной инфраструктуре, то это, в первую очередь, качественная система пожаротушения (в складах класса А это спринклерная система ESFR-25), бесперебойное электроснабжение, желательно от двух независимых источников и с дополнительным резервированием. Конечно же, нужна качественная система водоснабжения и водоотведения с необходимыми очистными сооружениями. Очень желательно газоснабжение, чтобы обеспечить эффективное отопление здания. Среди других must-have телефония и скоростной интернет от нескольких провайдеров. Говоря об инфраструктуре комплекса, не стоит забывать о необходимом количестве парковок, маневровых площадок для большегрузного транспорта, не менее 2-х въездов в парк, оборудованных полноценными КПП для обеспечения контроля доступа на территорию.
Люда: Какой набор инфраструктуры вы считаете минимальным для складов? 16:46
Захар Вальков: Людмила, если говорить о коммунальной инфраструктуре, то это, в первую очередь, качественная система пожаротушения (в складах класса А это спринклерная система ESFR-25), бесперебойное электроснабжение, желательно от двух независимых источников и с дополнительным резервированием. Конечно же, нужна качественная система водоснабжения и водоотведения с необходимыми очистными сооружениями. Очень желательно газоснабжение, чтобы обеспечить эффективное отопление здания. Среди других must-have телефония и скоростной интернет от нескольких провайдеров. Говоря об инфраструктуре комплекса, не стоит забывать о необходимом количестве парковок, маневровых площадок для большегрузного транспорта, не менее 2-х въездов в парк, оборудованных полноценными КПП для обеспечения контроля доступа на территорию.
16:28
Татьяна: Как нужно выбирать склад? На что обращать внимание? 16:55
Захар Вальков: Татьяна, на эту тему можно говорить бесконечно. Все зависит от специфики бизнеса компании, от типа владения (аренда или покупка), от предпочтительной географии, корпоративных требований клиента к складу. Как правило, склад - это ключевой элемент, "сердце" бизнеса, фундамент всей цепи поставок. Поэтому чем более качественный объект вы выберете, тем меньшим рискам будет подвержена операционная деятельности компании. Не забываем и о ключевом принципе коммерческой недвижимости - location, location, location. :) Вышеупомянутое инженерное наполнение склада, а также такие параметры, как наличие температурного контроля, возможности подключения дополнительных мощностей и тп, - все это является ключевым для компаний сегмента продуктового ритейла, фармацевтики, торговли алкогольной продукцией.
Татьяна: Как нужно выбирать склад? На что обращать внимание? 16:55
Захар Вальков: Татьяна, на эту тему можно говорить бесконечно. Все зависит от специфики бизнеса компании, от типа владения (аренда или покупка), от предпочтительной географии, корпоративных требований клиента к складу. Как правило, склад - это ключевой элемент, "сердце" бизнеса, фундамент всей цепи поставок. Поэтому чем более качественный объект вы выберете, тем меньшим рискам будет подвержена операционная деятельности компании. Не забываем и о ключевом принципе коммерческой недвижимости - location, location, location. :) Вышеупомянутое инженерное наполнение склада, а также такие параметры, как наличие температурного контроля, возможности подключения дополнительных мощностей и тп, - все это является ключевым для компаний сегмента продуктового ритейла, фармацевтики, торговли алкогольной продукцией.
16:35
Юлия: Растет ли действительно спрос на built-to-suit и если да, то почему? 17:02
Захар Вальков: В рамках рынка в целом спрос скорее остается стабильным. При этом крупные игроки, особенно в сегменте ритейла, все больше склоняются к проектам built-to-suit как в аренду, так и в покупку. В последнем случае мы говорим об очень масштабных проектах, как, например, построенный нами федеральный РЦ Леруа Мерлен (100.000 кв.м), а также реализуемый в настоящее время компанией Radius Group проект РЦ Ашан (138.000 кв.м). В ситуации очень высокой конкуренции в этом сегменте, ритейлеры стремятся повысить свою конкурентоспособность, в том числе путем реализации специализированных РЦ нестандартной конфигурации, которая обеспечивает значительное повышение эффективности по всей логистической цепочке. Для некоторых компаний запуск собственного специализированного РЦ позволяет экономить до 20% от общих затрат на логистику.
Юлия: Растет ли действительно спрос на built-to-suit и если да, то почему? 17:02
Захар Вальков: В рамках рынка в целом спрос скорее остается стабильным. При этом крупные игроки, особенно в сегменте ритейла, все больше склоняются к проектам built-to-suit как в аренду, так и в покупку. В последнем случае мы говорим об очень масштабных проектах, как, например, построенный нами федеральный РЦ Леруа Мерлен (100.000 кв.м), а также реализуемый в настоящее время компанией Radius Group проект РЦ Ашан (138.000 кв.м). В ситуации очень высокой конкуренции в этом сегменте, ритейлеры стремятся повысить свою конкурентоспособность, в том числе путем реализации специализированных РЦ нестандартной конфигурации, которая обеспечивает значительное повышение эффективности по всей логистической цепочке. Для некоторых компаний запуск собственного специализированного РЦ позволяет экономить до 20% от общих затрат на логистику.
16:52
михаил: Захар, как складской рынок будет развиваться в ближайшее время в Московском регионе? Выделите основные тренды 17:10
Захар Вальков: По нашим оценкам, с учетом общеэкономической ситуации баланс спроса и предложения будет стабильным. При этом ставки аренды, по нашему мнению, достигшие дна, сохранятся на текущем уровне в ближайший год-полтора. Тренд на BTS-проекты в собственность сохранится. Потенциальные арендаторы и покупатели при большом объеме различного предложения на рынке будут выбирать проекты лучшего качества. Мы полагаем, что тенденция по постепенному достраиванию существующих проектов девелоперами и инвесторами также сохранится, но при этом объем нового спекулятивного предложения значительно расти не будет.
михаил: Захар, как складской рынок будет развиваться в ближайшее время в Московском регионе? Выделите основные тренды 17:10
Захар Вальков: По нашим оценкам, с учетом общеэкономической ситуации баланс спроса и предложения будет стабильным. При этом ставки аренды, по нашему мнению, достигшие дна, сохранятся на текущем уровне в ближайший год-полтора. Тренд на BTS-проекты в собственность сохранится. Потенциальные арендаторы и покупатели при большом объеме различного предложения на рынке будут выбирать проекты лучшего качества. Мы полагаем, что тенденция по постепенному достраиванию существующих проектов девелоперами и инвесторами также сохранится, но при этом объем нового спекулятивного предложения значительно расти не будет.
17:08
Анастасия: Как Вы проводите свое свободное время? 17:13
Захар Вальков: Работа занимает большую часть жизни, но все-таки стараюсь находить work-life balance. Много путешествую, провожу время с сыном, занимаюсь спортом.
Анастасия: Как Вы проводите свое свободное время? 17:13
Захар Вальков: Работа занимает большую часть жизни, но все-таки стараюсь находить work-life balance. Много путешествую, провожу время с сыном, занимаюсь спортом.
17:01
Александр: Захар, хочу пригласить Вас на мероприятие по складской логистике. Как с Вами связаться? 17:16
Захар Вальков: Александр, спасибо большое за приглашение. Мои контакты вы можете получить у коллег из редакции CRE или связаться по номеру +7 495 662 5550.
Александр: Захар, хочу пригласить Вас на мероприятие по складской логистике. Как с Вами связаться? 17:16
Захар Вальков: Александр, спасибо большое за приглашение. Мои контакты вы можете получить у коллег из редакции CRE или связаться по номеру +7 495 662 5550.
17:17
CRE.ru: Захар, большое спасибо за уделенное нам время! Успехов в бизнесе!)
CRE.ru: Захар, большое спасибо за уделенное нам время! Успехов в бизнесе!)
