Live интервью: Марина Великорецкая
27.07.2017
Марина Великорецкая
Генеральный директор SVN
"Главный закон коммерческой недвижимости — локация превыше всего. "
Генеральный директор SVN
"Главный закон коммерческой недвижимости — локация превыше всего. "
15:59
CRE: Уважаемые читатели! Присылайте вопросы Марине Великорецкой, мы начинаем Live-интервью. 16:12
Марина Великорецкая: Добрый день, уважаемые коллеги и сотрудники CRE! Спасибо за возможность поговорить с представителями рынка коммерческой недвижимости и ответить на интересующие коллег вопросы.
CRE: Уважаемые читатели! Присылайте вопросы Марине Великорецкой, мы начинаем Live-интервью. 16:12
Марина Великорецкая: Добрый день, уважаемые коллеги и сотрудники CRE! Спасибо за возможность поговорить с представителями рынка коммерческой недвижимости и ответить на интересующие коллег вопросы.
15:59
Михаил: Добрый день!
Пожалуйста, ответьте на следующие вопросы:
1.От чего зависит и каким образом рассчитывается вознаграждение управляющей компании?
2. Каков, в текущих рыночных условиях, уровень рентабельности управляющей компании (в процентах) и как это влияет на уровень оказываемых услуг?
Заранее спасибо за ответы
16:12
Марина Великорецкая: Вознаграждение зависит от размеров объекта, пакета услуг и сегмента (складские, торговые, офисные и т. д.). Если мы говорим только о property management, то берется где-то 3% от оборота объекта в год. Если же это facility management, в этом случае получается 5-8% от суммы содержания объекта. Рентабельность снизилась в связи с кризисом. Сейчас она составляет обычно 7-10%, раньше доходила до 15%. У надежных компаний уровень услуг на рентабельность не должна влиять. У нас есть правило, согласно которому мы соблюдаем баланс "цена-качество".
Михаил: Добрый день!
Пожалуйста, ответьте на следующие вопросы:
1.От чего зависит и каким образом рассчитывается вознаграждение управляющей компании?
2. Каков, в текущих рыночных условиях, уровень рентабельности управляющей компании (в процентах) и как это влияет на уровень оказываемых услуг?
Заранее спасибо за ответы
16:12
Марина Великорецкая: Вознаграждение зависит от размеров объекта, пакета услуг и сегмента (складские, торговые, офисные и т. д.). Если мы говорим только о property management, то берется где-то 3% от оборота объекта в год. Если же это facility management, в этом случае получается 5-8% от суммы содержания объекта. Рентабельность снизилась в связи с кризисом. Сейчас она составляет обычно 7-10%, раньше доходила до 15%. У надежных компаний уровень услуг на рентабельность не должна влиять. У нас есть правило, согласно которому мы соблюдаем баланс "цена-качество".
16:00
Евгений: Добрый день.
Как вы поступите если объект окажется очень плохой?
По состоянию инженерных систем, и денег у заказчика нет на ремонт.
ОТКАЖЕТЕСЬ?
С уважением
Евгений Силантьев
Инженер энергетик
ООО «Коллиерз Интернешнл»
16:15
Марина Великорецкая: Мы берем объекты класса A, B и C. Прежде чем зайти на объект, мы всегда проводим предварительный аудит и решаем, насколько здание подлежит эксплуатации. За совсем безнадежные объекты мы не беремся.
Евгений: Добрый день.
Как вы поступите если объект окажется очень плохой?
По состоянию инженерных систем, и денег у заказчика нет на ремонт.
ОТКАЖЕТЕСЬ?
С уважением
Евгений Силантьев
Инженер энергетик
ООО «Коллиерз Интернешнл»
16:15
Марина Великорецкая: Мы берем объекты класса A, B и C. Прежде чем зайти на объект, мы всегда проводим предварительный аудит и решаем, насколько здание подлежит эксплуатации. За совсем безнадежные объекты мы не беремся.
16:05
Зариф Насимов : Добрый день, Марина!
На Ваш взгляд, насколько важное значение в успешном управлении недвижимостью имеет уровень подрядчика, содействующего в подготовке офисных и других рабочих помещений к эксплуатации? Каковы критерии выбора такого подрядчика? 16:26
Марина Великорецкая: К выбору подрядчика мы всегда подходим очень тщательно. Я советую проводить тендер, по итогам которого можно будет выделить лучшего подрядчика. Обязательно лично встречайтесь с представителями компании, просите рекомендации, сертификаты, просмотрите их портфолио. В идеале посетите объекты, на которых работал этот подрядчик. Мы несем ответственность перед заказчиком за качество услуг, поэтому и подрядчиков выбираем соответствующих.
Зариф Насимов : Добрый день, Марина!
На Ваш взгляд, насколько важное значение в успешном управлении недвижимостью имеет уровень подрядчика, содействующего в подготовке офисных и других рабочих помещений к эксплуатации? Каковы критерии выбора такого подрядчика? 16:26
Марина Великорецкая: К выбору подрядчика мы всегда подходим очень тщательно. Я советую проводить тендер, по итогам которого можно будет выделить лучшего подрядчика. Обязательно лично встречайтесь с представителями компании, просите рекомендации, сертификаты, просмотрите их портфолио. В идеале посетите объекты, на которых работал этот подрядчик. Мы несем ответственность перед заказчиком за качество услуг, поэтому и подрядчиков выбираем соответствующих.
16:12
Евгений: Какие технологии SVN отличают от конкурентов? 16:34
Марина Великорецкая: У нас есть технологии, которые отличают нас от конкурентов. Сюда я отношу ежегодное обучение в США топ-менеджмента компании. Помимо этого, мы используем прозрачную схему бюджета на обслуживание объекта (собственно расходы + наш гонорар отдельной строкой). У наших сотрудников стоит специальное программное обеспечение, которое позволяет держать под контролем все инженерные системы на объекте. Мониторинг услуг всех подрядчиков на рынке дает нам представление о том, насколько мы конкурентоспособны по этому показателю. В случае надобности мы пересматриваем цены на свои услуги. Еще одна наша важная особенность — цена договора с заказчиком не завышается в течение всего сотрудничества и остается на том же уровне, который был оговорен изначально. Это преимущество отмечают и наши заказчики.
Евгений: Какие технологии SVN отличают от конкурентов? 16:34
Марина Великорецкая: У нас есть технологии, которые отличают нас от конкурентов. Сюда я отношу ежегодное обучение в США топ-менеджмента компании. Помимо этого, мы используем прозрачную схему бюджета на обслуживание объекта (собственно расходы + наш гонорар отдельной строкой). У наших сотрудников стоит специальное программное обеспечение, которое позволяет держать под контролем все инженерные системы на объекте. Мониторинг услуг всех подрядчиков на рынке дает нам представление о том, насколько мы конкурентоспособны по этому показателю. В случае надобности мы пересматриваем цены на свои услуги. Еще одна наша важная особенность — цена договора с заказчиком не завышается в течение всего сотрудничества и остается на том же уровне, который был оговорен изначально. Это преимущество отмечают и наши заказчики.
16:17
Евгений: И еще один вопрос, как изменилась рентабельность бизнеса управления сегодня по сравнению с 5-10 лет назад? Повлияла сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости на рентабельность? 16:36
Марина Великорецкая: Кризис коснулся всех сфер недвижимости, в связи с чем рентабельность снизилась с 12-15% до 5-8%. Т. е. в конечном итоге рентабельность стала на 30% меньше прежних показателей.
Евгений: И еще один вопрос, как изменилась рентабельность бизнеса управления сегодня по сравнению с 5-10 лет назад? Повлияла сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости на рентабельность? 16:36
Марина Великорецкая: Кризис коснулся всех сфер недвижимости, в связи с чем рентабельность снизилась с 12-15% до 5-8%. Т. е. в конечном итоге рентабельность стала на 30% меньше прежних показателей.
16:27
Сергей Тихонов: Что на Ваш взгляд первично? Место строительства или концепция здания коммерческой недвижимости? 16:37
Марина Великорецкая: Главный закон коммерческой недвижимости — локация превыше всего. Концепцию следует продумывать следом, т. е. она всегда на втором месте после места строительства.
Сергей Тихонов: Что на Ваш взгляд первично? Место строительства или концепция здания коммерческой недвижимости? 16:37
Марина Великорецкая: Главный закон коммерческой недвижимости — локация превыше всего. Концепцию следует продумывать следом, т. е. она всегда на втором месте после места строительства.
16:35
CRE.ru: Вы занимаетесь обучением своих сотрудников? Кто за это отвечает и как это происходит? 16:42
Марина Великорецкая: Большое внимание мы уделяем обучению сотрудников, ведь это 90% успеха компании. Топ-менеджмент компании ежегодно проходит обучение в головном офисе в США. Кроме того, инженерный состав ежегодно проходит обучение и переаттестацию. Для новичков мы организуем orientation. Это вводный курс, в рамках которого сотрудник знакомится со стандартами компании и ее кодексом этики.
CRE.ru: Вы занимаетесь обучением своих сотрудников? Кто за это отвечает и как это происходит? 16:42
Марина Великорецкая: Большое внимание мы уделяем обучению сотрудников, ведь это 90% успеха компании. Топ-менеджмент компании ежегодно проходит обучение в головном офисе в США. Кроме того, инженерный состав ежегодно проходит обучение и переаттестацию. Для новичков мы организуем orientation. Это вводный курс, в рамках которого сотрудник знакомится со стандартами компании и ее кодексом этики.
16:38
Василий: Какие пункты, по стандартам вашей компании, обязательно должны быть в договоре? 16:46
Марина Великорецкая: Точно должно быть страхование гражданской ответственности. Перечень услуг нужно прописывать четко и детально. Также я советую ввести пункты о разграничении ответственности каждой стороны. Обязательно прописывайте время, которое необходимо на устранение аварийных ситуаций на объектах — при пожарах, остановке лифтов и эскалаторов, выходе из строя отопления и кондиционирования.
Василий: Какие пункты, по стандартам вашей компании, обязательно должны быть в договоре? 16:46
Марина Великорецкая: Точно должно быть страхование гражданской ответственности. Перечень услуг нужно прописывать четко и детально. Также я советую ввести пункты о разграничении ответственности каждой стороны. Обязательно прописывайте время, которое необходимо на устранение аварийных ситуаций на объектах — при пожарах, остановке лифтов и эскалаторов, выходе из строя отопления и кондиционирования.
16:38
Ольга: От чего зависит пакет услуг вашей компании? «Хотелки» заказчика или ваши советы тоже имеют вес? 16:48
Марина Великорецкая: Пакет услуг уже определен в техническом задании при проведении тендера. Но по мере работы на объекте услуги могут меняться в зависимости от ситуаций, которые могут сложиться на объекте. При необходимости мы можем вносить предложения для улучшения работы объекта. Мы делаем это постоянно на протяжении всего сотрудничества с заказчиком.
Ольга: От чего зависит пакет услуг вашей компании? «Хотелки» заказчика или ваши советы тоже имеют вес? 16:48
Марина Великорецкая: Пакет услуг уже определен в техническом задании при проведении тендера. Но по мере работы на объекте услуги могут меняться в зависимости от ситуаций, которые могут сложиться на объекте. При необходимости мы можем вносить предложения для улучшения работы объекта. Мы делаем это постоянно на протяжении всего сотрудничества с заказчиком.
16:39
CRE.ru: Как SVN участвует в решении конфликтов между собственником и арендаторами? 16:54
Марина Великорецкая: Если у арендатора возникает какое-то происшествие, управляющая компания осматривает помещение и составляет акт, делает фотографии. Это первичные документы по запросу владельца. Мы должны предоставлять их в рамках договора с заказчиком. По возможности стараемся выйти из конфликта с наименьшими потерями для обеих сторон. Наша основная задача — не быть причиной этих конфликтов.
CRE.ru: Как SVN участвует в решении конфликтов между собственником и арендаторами? 16:54
Марина Великорецкая: Если у арендатора возникает какое-то происшествие, управляющая компания осматривает помещение и составляет акт, делает фотографии. Это первичные документы по запросу владельца. Мы должны предоставлять их в рамках договора с заказчиком. По возможности стараемся выйти из конфликта с наименьшими потерями для обеих сторон. Наша основная задача — не быть причиной этих конфликтов.
16:47
Иван: Вы создаете правила поведения на объекте для своих сотрудников? Можете ли перечислить основные запреты? 16:58
Марина Великорецкая: Правила поведения есть на каждом объекте, они общие для всех сотрудников на объектах. Основные запреты — неуважительное обращение с сотрудниками и клиентами объекта, пребывание на работе в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, фальсификация служебной и финансовой документации, опоздание на работу, передача заведомо ложной информации, разглашение конфиденциальных сведений. Это правила поведения на рабочем месте. Всего в наши стандарты поведения входит 21 пункт. С ними должны ознакомиться все сотрудники при оформлении на работу.
Иван: Вы создаете правила поведения на объекте для своих сотрудников? Можете ли перечислить основные запреты? 16:58
Марина Великорецкая: Правила поведения есть на каждом объекте, они общие для всех сотрудников на объектах. Основные запреты — неуважительное обращение с сотрудниками и клиентами объекта, пребывание на работе в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, фальсификация служебной и финансовой документации, опоздание на работу, передача заведомо ложной информации, разглашение конфиденциальных сведений. Это правила поведения на рабочем месте. Всего в наши стандарты поведения входит 21 пункт. С ними должны ознакомиться все сотрудники при оформлении на работу.
16:51
Евгения: Исходя из чего вы формируете команду на конкретный объект? 17:01
Марина Великорецкая: Из сегмента, размера и класса объекта, а также учитываем пожелания заказчика, если они есть.
Евгения: Исходя из чего вы формируете команду на конкретный объект? 17:01
Марина Великорецкая: Из сегмента, размера и класса объекта, а также учитываем пожелания заказчика, если они есть.
16:51
Екатерина: Я знаю, что вы проходили обучение управлению недвижимостью в США. Какие знания вы используете на практике? 17:05
Марина Великорецкая: Я получила хорошие коммуникативные навыки. Сюда входит правильный подбор и обучение команды, переговоры с заказчиком, предложения по коммерциализации объекта, контроль за качеством предоставляемых услуг, работа с документами. Конечно, обучение в США дало мне знания, которые повлияли на мою уверенность в принимаемых решениях. Но помимо этого для меня стало важным самообразование.
Екатерина: Я знаю, что вы проходили обучение управлению недвижимостью в США. Какие знания вы используете на практике? 17:05
Марина Великорецкая: Я получила хорошие коммуникативные навыки. Сюда входит правильный подбор и обучение команды, переговоры с заказчиком, предложения по коммерциализации объекта, контроль за качеством предоставляемых услуг, работа с документами. Конечно, обучение в США дало мне знания, которые повлияли на мою уверенность в принимаемых решениях. Но помимо этого для меня стало важным самообразование.
16:55
CRE.ru: Бывало ли такое, что вы отказывались от управления объектом уже после подписания договора? Если да, то по какой причине это произошло? 17:05
Марина Великорецкая: Нет, такого никогда не было. На мой взгляд, это непрофессионально.
CRE.ru: Бывало ли такое, что вы отказывались от управления объектом уже после подписания договора? Если да, то по какой причине это произошло? 17:05
Марина Великорецкая: Нет, такого никогда не было. На мой взгляд, это непрофессионально.
17:02
Владимир: Каким типом недвижимости управлять легче, а каким — сложнее?
17:08
Марина Великорецкая: Всеми сегментами управлять приятно, если объект высокого класса. По моему мнению, эксплуатировать ТЦ несколько интереснее, потому что там много мероприятий, и персонал тоже вовлекается в такую "живую" деятельность.
Владимир: Каким типом недвижимости управлять легче, а каким — сложнее?
17:08
Марина Великорецкая: Всеми сегментами управлять приятно, если объект высокого класса. По моему мнению, эксплуатировать ТЦ несколько интереснее, потому что там много мероприятий, и персонал тоже вовлекается в такую "живую" деятельность.
17:02
Артем: Добрый день!
Кого на рынке facility management Вы считаете сильными игроками и какие компании для SVN являются основными конкурентами?
Какие конкурентные преимущества SVN Вы можете выделить?
Спасибо!
17:23
Марина Великорецкая: Я с большим уважением отношусь ко всем нашим конкурентам. На мой взгляд, это прекрасный рыночный механизм, который влияет на ценообразование и позволяет всегда быть в тонусе. От этого выигрывает весь рынок.
Артем: Добрый день!
Кого на рынке facility management Вы считаете сильными игроками и какие компании для SVN являются основными конкурентами?
Какие конкурентные преимущества SVN Вы можете выделить?
Спасибо!
17:23
Марина Великорецкая: Я с большим уважением отношусь ко всем нашим конкурентам. На мой взгляд, это прекрасный рыночный механизм, который влияет на ценообразование и позволяет всегда быть в тонусе. От этого выигрывает весь рынок.
17:02
Артем: "Еще одна наша важная особенность — цена договора с заказчиком не завышается в течение всего сотрудничества и остается на том же уровне, который был оговорен изначально." а как же переменные расходы, например вывоз снега? Как Вы их бюджетируете/прогнозируете?
"Для новичков мы организуем orientation." кто занимается обучением? Привлекаете ли Вы специализированные компании? 17:18
Марина Великорецкая: Вывоз снега мы не закладываем в бюджет заранее, заказчик оплачивает его по факту. Если заказчик настаивает, чтобы мы заложили это в бюджет, мы берем среднюю стоимость по рынку. Orientation для новичков провожу лично я, чтобы я могла ответить на их вопросы. С удовольствием с ними знакомлюсь, ввожу в курс дела, объясняю стандарты компании SVN и объясняю все нюансы управления коммерческой недвижимостью.
Специализированное обучение проходит инженерно-технический состав в технических комбинатах. Они регулярно повышают квалификацию, участвуют в отраслевых конференциях.
Артем: "Еще одна наша важная особенность — цена договора с заказчиком не завышается в течение всего сотрудничества и остается на том же уровне, который был оговорен изначально." а как же переменные расходы, например вывоз снега? Как Вы их бюджетируете/прогнозируете?
"Для новичков мы организуем orientation." кто занимается обучением? Привлекаете ли Вы специализированные компании? 17:18
Марина Великорецкая: Вывоз снега мы не закладываем в бюджет заранее, заказчик оплачивает его по факту. Если заказчик настаивает, чтобы мы заложили это в бюджет, мы берем среднюю стоимость по рынку. Orientation для новичков провожу лично я, чтобы я могла ответить на их вопросы. С удовольствием с ними знакомлюсь, ввожу в курс дела, объясняю стандарты компании SVN и объясняю все нюансы управления коммерческой недвижимостью.
Специализированное обучение проходит инженерно-технический состав в технических комбинатах. Они регулярно повышают квалификацию, участвуют в отраслевых конференциях.
17:24
CRE.ru: Марина, большое спасибо за то, что не оставили ни одного вопроса без ответа, несмотря на то, что мы превысили временной лимит.) Успехов вашему бизнесу! 17:30
Марина Великорецкая: Большое спасибо CRE за предоставленную возможность пообщаться с аудиторией. Буду очень рада, если у меня получилось помочь коллегам в их работе. Всем хорошего вечера и успехов в нашем нелегком бизнесе!
CRE.ru: Марина, большое спасибо за то, что не оставили ни одного вопроса без ответа, несмотря на то, что мы превысили временной лимит.) Успехов вашему бизнесу! 17:30
Марина Великорецкая: Большое спасибо CRE за предоставленную возможность пообщаться с аудиторией. Буду очень рада, если у меня получилось помочь коллегам в их работе. Всем хорошего вечера и успехов в нашем нелегком бизнесе!
