Live интервью: Денис Колокольников

16.02.2018
Денис Колокольников
Председатель совета директоров RRG

"Эпоха активного нового строительства закончилась."

15:00
Аноним: Уважаемые читатели! Денис Колокольников начинает Live интервью. Задавайте, пожалуйста, свои вопросы.
15:11
Денис Колокольников: Добрый день. всем! Жду вопросы.
15:00
Илья Гришин: Добрый день, Денис!
вопрос короткий, но содержательный по своей сути :)

Как вы думаете, почему в подавляющем большинстве случаев, концептуальные разработки проектов ТРЦ и многих других знаковых объектов, поручают иностранным бюро (или же компаниям на территории РФ, но с иностранным капиталом)?

Могу пояснить своей вопрос, если необходимо.

С уважением,
Илья Гришин.
15:11
Денис Колокольников: Илья, привет. К сожалению, это скорее проблема в подходу к образованию. Для западных архитекторов – главное «concept» проекта или основная мысль, возникают креативные идеи. Наша школа более прагматична и «ограничена» нормами. Поэтому часто роль наших архитекторов и проектировщиков – адаптация работ своих коллег. И многие западные архитекторы хорошо разбираются в концептуальных принципах торговых центров. Но среди наших архитектров сейчас есть концептуальщики. Но, кстати, мы как консультанты часто формируем функциональную концепцию, а архитекторы уже «воплощают в жизнь»

15:00
Кирилл: Денис, вы может привести примеры редевелопмента в "малых" городах РФ. Например, города 200-300 тысяч человек на Урале или в Поволжье?
Вопрос связан с тем, что собственники недвижимости, подходящей для редевелопмента в таких городах зачастую предпочитают просто снести объект и заново освоить участок, не связываясь с редевелопментом из-за сложности и дороговизны.
15:11
Денис Колокольников: Кирилл, добрый день. Безусловно редевелопмент не всегда имеет экономический эффект перед новым строительством. Иногда выгоднее снести старый объект. В каждом случае надо детально считать. С ходу не могу вспомнить, есть проекты в Самаре, Уфе и других города. Башкирия Lifestyle креативная реконцепция советского универмага, которая продолжается с 2015 года, например. В Астрахани есть проект редевелопмента дома быта в МФК класса B. Конечно они более крупные, но это не обязательно должен быть большой город. Мы делали целый ряд проектов реконцепции и редевелопмента в подмосковных городах, Подольск, Жуковский, Дмитров и тд. Они от 70 до 210 тыс. Из кинтоеатра в ТЦ, из склада в супермаркет, из рынка в ТЦ. Сейчас занимаемся "мягкой" реконцепцией ТЦ в Жуковском. Вопрос не в размере города, а в правильном определении востребованной концепции. Главное спрос и наличие ЦА в зоне охвата.
15:12
Александр: Какие преимущества редевелопмент дает действующим арендаторам? Отразится ли редевелопмент на коммерческой составляющей, будут ли изменения в арендных ставках в сторону увеличения?
15:18
Денис Колокольников: Редевелопмент или реконцепцию можно осуществить пошагово и поэтапно. Плюс в том, что можно не закрывать объект, сохранить арендаторов, работающий объект и т.д. Преимущество в сроках. .Безусловно есть варианты и частичного закрытия объекта. Здесь риск потери ЦА и арендаторов, замена одних арендаторов на других. Но каждый случай рассматривается индивидуально. В любом случае, если реконцепция или редевелопмент необходимая мера, то у объекта после обновления появятся новые потребители и арендаторы, как правило выигрывают. Соответсвенно и ставки могут вырасти.
15:12
Мария: Здравствуйте. Какие объекты Москвы на Ваш взгляд сегодня нуждаются в редевелопменте в первую очередь? Что можно таким объектам предложить? Почему именно этот сектор рынка стоит в первой очереди на редевелопмент?
15:25
Денис Колокольников: Мария, добрый день. В любом сегменте рынка коммерческой недвижимости есть объекты, которые нуждаются в редевелопменте или реконцепции. Среди торговых центров не менее 25%. Цикл у ТЦ без реконцепции 5-10 лет. Многие объекты, которые были построены несколько лет назад тоже нуждаются в обновлении. Причина в ошибках на этапе создания, изменении потребительских предпочтений и т.д. Административные старые здание или промышленные здания с нормальной глубиной вполне переделываются в офисы класса B, апартаменты или гостинцы. Глубокие производственные корпуса на первой линии могут стать торговыми центрами или гипермаркетами, или объектами складского мини формата для индивидуального хранения. Вообщем, вариантов масса.
15:14
Павел: Здравствуйте. Какие моллы Москвы сегодня проще снести, нежели подвергать их реновации?
Каков может быть объем вложений в случае реновации таких объектов? Каков средний срок окупаемости?
15:29
Денис Колокольников: Есть известные всем ТЦ Гвоздь, которые так и не нашли "новую жизнь" проекты уровня Вэйпарка. Некоторые проекты "Капитий", которые сам собственник сносит и строит принципиально другие, МФК или крупные ТЦ в разы больше предыдущих, и с современной концепцией. Но у этих проектов "вечное" место. Есть проекты, которые имеют серьезные ошибки в концепции изначально, их тоже необходимо сносить или делать реконцепт. Каждый слчучай индивидуальный
15:14
Надежда: Какие возможности редевелопмента бывших индустриальных зон есть в регионах? Например, в Хабаровске. Какие функции стоит привнести в проекты для привлечения инвестиций?
15:51
Денис Колокольников: Потенциал есть в любом городе. Но надо начинать с промзон, которые находятся в центре города, в первой линии и имеют "красный кирпич", это некий шарм. Первый этап - это анализ проекта, разработка концепции и расчет финансовой модели. в нашем ЭС есть продукт, как мозговой штурм суперэкспертов, когда за короткий срок можно создать экспертную концепцию. Кстати, я забыл сказать об определениях, кторые мы разработали. Это важно, чтобы мы понимали друг друга. Редевелопмент - это Целенаправленное материальное изменение существующей недвижимости, направленное на повышение ее класса или (и) изменение функционального назначения, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики, повышающие его стоимость.
Понятие редевелопмента обычно применяют к уже существующим объектам капитального строительства либо к ранее застроенным территориям (земельным участкам).
В процессе редевелопмента территории может осуществляться новое строительство зданий (сооружений) с обязательным сохранением (хотя бы частичным) конструктивных элементов существующих зданий.
Новое строительство со сносом всех ранее существующих на данной территории зданий не относится редевелопменту.
Редевелопмент объектов капитального строительства осуществляется путем их реконструкции.
Капитальный ремонт, реконструкция здания, в результате которых оно не изменяет своего класса или (и) функционального назначения, не относится к редевелопменту.
Реконцепция - это Это существенное изменение идеи (концепции) проекта, либо объекта недвижимости, его позиционирования и, соответственно, каких-либо его характеристик, направленное на повышение его стоимости, повышения привлекательности для его потребителей (покупателей, арендаторов, посетителей) и т.п.
15:26
Ольга: Денис, расскажите, чем занимается экспертный совет по редевелопменту при РГУД. Каковы его цели и задачи?
15:36
Денис Колокольников: Наша компания RRG с самого создания в 2005 году занималась проектами редевелопмента, накопили много опыта и знаний, поэтому мы стали инициаторами создания ЭС в 2016 году. ЭС совет состоит из опытных специалистов с разными компетенциями, архитекторы, девелоперы, инвесторы, консультанты, инженеры, УК и т.д. нас 12 человек и мы можем дать комплексную экспертизу любому проекту. Задачи: формирование стандартов, введение четких понятий, активная общественная и образовательная деятельность, обучающая программа, конференции в т.ч. региональные, создана премия RENEWAL и т.д. Самый активный ЭС в ГУД)У нас два председателя ЭС я и Эвелина Ишметова.
15:26
Константин: Почему вы считаете, что наступает эпоха реновации?
15:45
Денис Колокольников: Константин, добрый день. Эпоха активного нового строительства закончилась. Рынок сформировался, незанятые ниши в основном заняты. Уровень ставок аренды, спрос на коммерческие площади невысокий, новый формируется слабо, поэтому инвестиционная идея в новом строительстве очень слабая и рискованная. Мы видим это по слабому вводу площадей во всех сегментах. Но существует огромная масса давно построенных, морально и физически устаревших объектов, которые нуждаются в реновации, реконцепции и редевелопменте. Я уже не говорю о краснокирпичном наследии и объектах советского периода. Проекты с приставкой РЕ имеют ряд преимуществ. 1. Они, как правило, существуют в хороших локациях в свормированной среде. 2. у объектов есть "история" по их назначению и проверенный спрос. 3. проет делается быстрее, чем новое строительство. 4. меньше рисков. 5. стиль loft является хорошим инструментом по оптимизации затрат на отделку. 6. исторические объекты обладают дополнительной стоимостью. 7 это мировой тренд
15:39
Анастасия: Приведите примеры удачного редевелопмента, сделанного вашей компанией.
15:58
Денис Колокольников: Нам есть чем гордится. Были как консалтинговые проекты, так и собственные и инвестиционные. МКАД 71 км. 3х этажный склад переделали в специализированный кухонный ТЦ, завод на Водном стадионе в торгово-офисный МФК, холодный склад на восток столицы в супермаркет, несколько кинотеатров в торговые центры, Административное здание на Патриарших в премиальный МФК(получил премию RENEWAL), старая база отдыха в Краснодарском крае в спорт отель, гаражи в маленькие современные складские комплексы, сейчас делаем реконцепцию нескольких ТЦ и т.д. В инвестиционных проекта, как правило, капитализация проекта вырастала более чем в 2 раза, за счет качеств и роста арендного дохода.
15:52
CRE.ru: Денис, давайте немного проясним для читателей терминологию. «Редевелопмент» - понятие очень обширное и включает в себя несколько видов работ. В чем, например, отличие реконцепции от реконструкции и реновации?) И что предпочитают собственники?
16:01
Денис Колокольников: уже написал)
Редевелопмент - это Целенаправленное материальное изменение существующей недвижимости, направленное на повышение ее класса или (и) изменение функционального назначения, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики, повышающие его стоимость.
Понятие редевелопмента обычно применяют к уже существующим объектам капитального строительства либо к ранее застроенным территориям (земельным участкам).
В процессе редевелопмента территории может осуществляться новое строительство зданий (сооружений) с обязательным сохранением (хотя бы частичным) конструктивных элементов существующих зданий.
Новое строительство со сносом всех ранее существующих на данной территории зданий не относится редевелопменту.
Редевелопмент объектов капитального строительства осуществляется путем их реконструкции.
Капитальный ремонт, реконструкция здания, в результате которых оно не изменяет своего класса или (и) функционального назначения, не относится к редевелопменту.
Реконцепция - это Это существенное изменение идеи (концепции) проекта, либо объекта недвижимости, его позиционирования и, соответственно, каких-либо его характеристик, направленное на повышение его стоимости, повышения привлекательности для его потребителей (покупателей, арендаторов, посетителей) и т.п.
Реновация - процесс кардинального «обновления» ранее застроенной территории, направленный на ее использование по новому назначению. Физически представляет собой снос сооружений и зданий, извлечение инженерных сетей и коммуникаций из-под земли, выемка фундамента, экскавация грунта, вертикальная планировка территории и другие мероприятия, направленные на подготовку территории под новое строительство.
Реконструкция Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция с сохранением класса и функционального назначения объекта не относится к редевелопменту.
15:52
Анна: В каких случаях себя оправдывает стратегия смены формата ТЦ?
16:11
Денис Колокольников: Стратегия формируется на основании тщательного анализа конкуренции, геомаркетинговых исследований, расчета незанятых ниш, опроса потребителей и арендаторов. Одной из причин может быть появление крупновго нового конкурента с аналогичной концепцией. Поэтому имеет смысл поискть варианты создания специализированного ТЦ(детский, строительный, интерьерный и т.д.), причем он может быть посвящен полностью еде и общепиту с гастромаркетом, мы такую концепцию, как раз делаем.
15:53
Василий: В каких случаях решение о кардинальной смене пула арендаторов ТЦ будет оправданным? Или лучше все же работать с имеющимися?
16:14
Денис Колокольников: Выше аналогичный вопрос. Чтобы не повторяться. Зависит от пула и качества арендаторов, конкурентного окружения и той стратегии, которую вы выработали совместно с консультантом или УК. Мы можем посчитать оборот, посещаемость ТЦ с новым пулом арендаторов после реконцепции и сравнить с текущим
15:57
Павел: Отличается ли доля устаревших объектов в Москве, Петербурге и регионах? Если да, то какие города можно было бы назвать наиболее проблемными?
16:17
Денис Колокольников: Чем раньше начался девелопмент, тем больше устаревших объектов. Но с другой стороны в столицах строили изначально более качественные проекты. Поэтому говорить " у кого хуже" сложно Например, Казань первая пришла к порогу насыщения торговыми центрами и несколько лет ничего не строилось. Сейчас идет реконцепция старых и строительство новых проектов.
15:58
Сергей: Когда в России появятся экологичные торговые центры из дерева?
16:07
Денис Колокольников: Я думаю они уже есть, в виде ярмарок, лавок и рынков. Не думаю, что стоит строить большие деревянные ТЦ. Если концепция объекта имеет экологичную концепцию или это туристический объект, то можно рассматривать этот материал.
15:58
Василий: Добрый день, Денис. вопрос о партнерстве в данной сфере. основные важные условия для привлечения инвесторов в редевелопмент? в Подмосковье г. Яхрома прядильно ткацкая фабрика идет восстановление, есть готовые здания и ведутся работы.
16:03
Денис Колокольников: Василий, надо более детально смотреть на проект. Важно иметь проработанную концепцию, анализ спроса и финмодель. Соинвесторами могут стать и потенциальные якорные арендаторы. пришлите материалы kolokolnikov@rrg.ru, подробнее пообщаемся
16:18
CRE.ru: Денис, большое спасибо за уделенное нам время. Успехов вашему бизнесу!

Все интервью

Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
В 5 раз больше просмотров
Размещение в Топ-3 раздела
В 2 раза больше информации
В чем отличие премиум-карточки?
Без премиум размещения о Вашей карточке будет доступна базовая информация. Премиум-размещение позволит рассказать о Вас больше и связаться с вами
Базовые Премиум
ФИО
Компания
Должность
Название
Город
Вид деятельности
Название
Город
Тип объекта
E-mail
Телефон
Сайт
Характеристики
О себе 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Для оформления премиум размещения отправьте заявку на
salecre@impressmedia.ru
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media