Live интервью: Александр Ошурко
30.03.2018
Александр Ошурко
Управляющий партнер Praedium
"Инвесторы редко готовы делить пирог с множеством партнеров"
Управляющий партнер Praedium
"Инвесторы редко готовы делить пирог с множеством партнеров"
15:00
CRE.ru: Уважаемые читатели, Александр Ошурко начинает Live интервью. Присылайте, пожалуйста, ваши вопросы. 15:15
Александр Ошурко: Всем добрый день! Была техническая сложность, не работала кнопка "Ответ".
CRE.ru: Уважаемые читатели, Александр Ошурко начинает Live интервью. Присылайте, пожалуйста, ваши вопросы. 15:15
Александр Ошурко: Всем добрый день! Была техническая сложность, не работала кнопка "Ответ".
15:00
Павел: Как вы можете прокомментировать крупные сделки года - такие как продажа военторга, легион 2? На ваш взгляд, это тренд на смену расстановки сил на рынке? 15:20
Александр Ошурко: Так как мы делали сделку с Легионом 2, то могу дать развернутый комментарий: примерно весной 2016 мы увидели четкий тренд, направленный на приобретение качественных объектов. Закрыв последнюю сделку по аренде в Легионе 2 с компанией ОСК, мы превратили объект с большой вакансией в интересный для инвесторов продукт. В связи с тем, что на рынке был и остается дефицит хороших структурированных объектов (качественных БЦ класса А и В, расположенных в центре, с минимальной вакансией, с длинными договорами и т.д.), то мы сразу же увидели живой отклик от инвесторов. На наш взгляд, эта тенденция продолжается и мы считаем, что такие активы будут и дальше высоко востребованы.
Павел: Как вы можете прокомментировать крупные сделки года - такие как продажа военторга, легион 2? На ваш взгляд, это тренд на смену расстановки сил на рынке? 15:20
Александр Ошурко: Так как мы делали сделку с Легионом 2, то могу дать развернутый комментарий: примерно весной 2016 мы увидели четкий тренд, направленный на приобретение качественных объектов. Закрыв последнюю сделку по аренде в Легионе 2 с компанией ОСК, мы превратили объект с большой вакансией в интересный для инвесторов продукт. В связи с тем, что на рынке был и остается дефицит хороших структурированных объектов (качественных БЦ класса А и В, расположенных в центре, с минимальной вакансией, с длинными договорами и т.д.), то мы сразу же увидели живой отклик от инвесторов. На наш взгляд, эта тенденция продолжается и мы считаем, что такие активы будут и дальше высоко востребованы.
15:01
Ольга: Как себя ведут цены продажи недвижимости? Выгодно ли сегодня инвестору вкладываться? 15:24
Александр Ошурко: Вопрос, что каждый инвестор считает выгодным для себя. Чем меньше входной билет, тем сложнее найти хорошую доходность. Я бы условно разделил инвесторов на две группы: покупающих существующую безрисковую (относительно) доходность и спекулятивных игроков, готовых на дополнительные риски ради повышенной прибыли. Готовые объекты способны дать (как говорят, "кэш в кэш") примерно 7-10% годовых, объекты, где нужно решить задачи, дают от 12 до 17% годовых в рублях.
Ольга: Как себя ведут цены продажи недвижимости? Выгодно ли сегодня инвестору вкладываться? 15:24
Александр Ошурко: Вопрос, что каждый инвестор считает выгодным для себя. Чем меньше входной билет, тем сложнее найти хорошую доходность. Я бы условно разделил инвесторов на две группы: покупающих существующую безрисковую (относительно) доходность и спекулятивных игроков, готовых на дополнительные риски ради повышенной прибыли. Готовые объекты способны дать (как говорят, "кэш в кэш") примерно 7-10% годовых, объекты, где нужно решить задачи, дают от 12 до 17% годовых в рублях.
15:17
Дарья: Как изменилась прогнозируемая доходность? 15:25
Александр Ошурко: Мы видим, что в качественных структурированных активах доходность лежит в районе 8-9%. Также мы видим, что снижение банковских ставок одновременно с ростом издержек по владению объектом скорее всего приведет в перспективе 3 лет к незначительному снижению доходности.
Дарья: Как изменилась прогнозируемая доходность? 15:25
Александр Ошурко: Мы видим, что в качественных структурированных активах доходность лежит в районе 8-9%. Также мы видим, что снижение банковских ставок одновременно с ростом издержек по владению объектом скорее всего приведет в перспективе 3 лет к незначительному снижению доходности.
15:24
Юлия У.: Все арендаторы снова едут в центр. Как быть владельцам недвижимости за ТТК или за МКАД? Как распорядиться своими активами? 15:27
Александр Ошурко: Я обычно даю такой совет: доходность такого актива будет снижаться в течении следующих 3-х лет, это связано как с ростом издержек, так и с тенденциями продолжающегося снижения ставок в объектах удаленных от ТТК, поэтому я рекомендую продать конечному пользователю свой актив сейчас и приобрести внизу рынка объект в пределах ТТК.
Юлия У.: Все арендаторы снова едут в центр. Как быть владельцам недвижимости за ТТК или за МКАД? Как распорядиться своими активами? 15:27
Александр Ошурко: Я обычно даю такой совет: доходность такого актива будет снижаться в течении следующих 3-х лет, это связано как с ростом издержек, так и с тенденциями продолжающегося снижения ставок в объектах удаленных от ТТК, поэтому я рекомендую продать конечному пользователю свой актив сейчас и приобрести внизу рынка объект в пределах ТТК.
15:24
Лиза Пономаренко: С чего начать при покупке коммерческой недвижимости инвестору-новичку? 15:28
Александр Ошурко: Наверное, нужно прийти к профессионалу за консультацией. Готовы рассказать, что у нас есть для Вас, и ответить на вопросы. Это бесплатно ;-)
Лиза Пономаренко: С чего начать при покупке коммерческой недвижимости инвестору-новичку? 15:28
Александр Ошурко: Наверное, нужно прийти к профессионалу за консультацией. Готовы рассказать, что у нас есть для Вас, и ответить на вопросы. Это бесплатно ;-)
15:24
Екатерина Олупко: Как вы оцениваете роль банков и госсектора на рынке коммерческой недвижимости? Есть ли риск в огосударствлении сегмента? 15:32
Александр Ошурко: Мне кажется, такие компании становятся серьезным и крупным пользователем офисных пространств, как правило, дочерние структуры и сателлиты таких организаций также подтягиваются в район головной структуры, поэтому это удача для собственника найти такого арендатора. Обеспечен надежный денежный поток, из минусов лишь то, что такой арендатор требует специфичного подхода, порой выходящего за рыночные рамки. Например, в продолжение политики принятой в головной структуре по снижению издержек, такой арендатор придет к своему арендодателю и, скорее всего, получит дисконт вне зависимости от договорных отношений.
Екатерина Олупко: Как вы оцениваете роль банков и госсектора на рынке коммерческой недвижимости? Есть ли риск в огосударствлении сегмента? 15:32
Александр Ошурко: Мне кажется, такие компании становятся серьезным и крупным пользователем офисных пространств, как правило, дочерние структуры и сателлиты таких организаций также подтягиваются в район головной структуры, поэтому это удача для собственника найти такого арендатора. Обеспечен надежный денежный поток, из минусов лишь то, что такой арендатор требует специфичного подхода, порой выходящего за рыночные рамки. Например, в продолжение политики принятой в головной структуре по снижению издержек, такой арендатор придет к своему арендодателю и, скорее всего, получит дисконт вне зависимости от договорных отношений.
15:28
Анастасия: Какие метражи сейчас наиболее востребованы арендаторами? Есть ли другие критерии и как понять, что офис можно будет реализовать в аренду быстро? 15:36
Александр Ошурко: По нашей работе мы видим, что, как и раньше, больше всего сделок в сегменте до 200 кв.м., но также там и наиболее сильная ротация. В целом, чтобы снизить риски, нужно иметь в портфеле разные предложения для арендаторов. Тогда будет баланс и минимальные потери простоя помещений. Также следует отметить, что помещения с отделкой сдаются, а без отделки практически нет. И, конечно, важно по какой ставке экспонируется помещение, ведь ставки более-менее стабилизировались и понятны профессионалам. Если Вы хотите за помещение существенно больше рынка, то срок экспонирования будет большим.
Анастасия: Какие метражи сейчас наиболее востребованы арендаторами? Есть ли другие критерии и как понять, что офис можно будет реализовать в аренду быстро? 15:36
Александр Ошурко: По нашей работе мы видим, что, как и раньше, больше всего сделок в сегменте до 200 кв.м., но также там и наиболее сильная ротация. В целом, чтобы снизить риски, нужно иметь в портфеле разные предложения для арендаторов. Тогда будет баланс и минимальные потери простоя помещений. Также следует отметить, что помещения с отделкой сдаются, а без отделки практически нет. И, конечно, важно по какой ставке экспонируется помещение, ведь ставки более-менее стабилизировались и понятны профессионалам. Если Вы хотите за помещение существенно больше рынка, то срок экспонирования будет большим.
15:28
CRE.ru: Какими крупными сделками отметится 2018 год? 15:39
Александр Ошурко: Сейчас хорошее время для покупки объектов, мы ожидаем большое количество таких сделок в целом в разных сегментах - в офисном, торговом и индустриальном.
CRE.ru: Какими крупными сделками отметится 2018 год? 15:39
Александр Ошурко: Сейчас хорошее время для покупки объектов, мы ожидаем большое количество таких сделок в целом в разных сегментах - в офисном, торговом и индустриальном.
15:30
Антон: Как инвестировать в многофункциональную недвижимость и mixed use? 15:42
Александр Ошурко: У девелоперов здесь свои секреты, часто связанные с разрешенным использованием, чем с реальным спросом. Как правило, при работе с инвесторами мы все же видим инвестиции в конкретные помещения - либо в офисные, либо в торговые. Ярким примером, однако, многофункциональных объектов являются районные торговые центры (1-2 этажи под торговые функции, а 3-4 под офисы и сервисные услуги) и ФОКи (совмещают фитнес-клуб с торговой составляющей).
Антон: Как инвестировать в многофункциональную недвижимость и mixed use? 15:42
Александр Ошурко: У девелоперов здесь свои секреты, часто связанные с разрешенным использованием, чем с реальным спросом. Как правило, при работе с инвесторами мы все же видим инвестиции в конкретные помещения - либо в офисные, либо в торговые. Ярким примером, однако, многофункциональных объектов являются районные торговые центры (1-2 этажи под торговые функции, а 3-4 под офисы и сервисные услуги) и ФОКи (совмещают фитнес-клуб с торговой составляющей).
15:36
Петр: На чем сегодня лучше всего зарабатывают частные инвесторы? 15:46
Александр Ошурко: Лучшая доходность всегда на объектах, где необходимо реализовать добавленную стоимость - например, можно купить большое помещение и разделить его на маленькие блоки, сдать в аренду и продать существенно дороже. Это актуально для офисных и торговых блоков. Можно купить объект, требующий капитального ремонта или существенной перепланировки, произвести улучшения, сдать в аренду или продать. Можно найти неплохой объект на торгах, выкупить, сдать в аренду или перепродать. Как правило, минимальная доходность от 12% готовых кэш-в-кэш по простым ситуациям и до 30% в сложных с плечом.
Петр: На чем сегодня лучше всего зарабатывают частные инвесторы? 15:46
Александр Ошурко: Лучшая доходность всегда на объектах, где необходимо реализовать добавленную стоимость - например, можно купить большое помещение и разделить его на маленькие блоки, сдать в аренду и продать существенно дороже. Это актуально для офисных и торговых блоков. Можно купить объект, требующий капитального ремонта или существенной перепланировки, произвести улучшения, сдать в аренду или продать. Можно найти неплохой объект на торгах, выкупить, сдать в аренду или перепродать. Как правило, минимальная доходность от 12% готовых кэш-в-кэш по простым ситуациям и до 30% в сложных с плечом.
15:40
CRE.ru: Расскажите о наиболее интересных проектах, с которыми вы работали.
15:54
Александр Ошурко: Про продажу Легион 2 я уже рассказал, это был своего рода вызов - поймали тренд и реализовали сделку первыми на рынке. Интересно работать с конкурсными активами - часто можно практически без серьезного риска сделать хороший продукт с доходностью от 13-14%. Как пример, мы приобрели на торгах офисное помещение 2,000 кв.м. недалеко от метро Беговая, придумали интересную офисную концепцию, сделали ремонт и реализовали качественному моноарендатору на 5 лет с доходностью "кэш-в-кэш" по 1-му году в размере 13,7% (это уже после выплаты всех налогов).
CRE.ru: Расскажите о наиболее интересных проектах, с которыми вы работали.
15:54
Александр Ошурко: Про продажу Легион 2 я уже рассказал, это был своего рода вызов - поймали тренд и реализовали сделку первыми на рынке. Интересно работать с конкурсными активами - часто можно практически без серьезного риска сделать хороший продукт с доходностью от 13-14%. Как пример, мы приобрели на торгах офисное помещение 2,000 кв.м. недалеко от метро Беговая, придумали интересную офисную концепцию, сделали ремонт и реализовали качественному моноарендатору на 5 лет с доходностью "кэш-в-кэш" по 1-му году в размере 13,7% (это уже после выплаты всех налогов).
15:43
Юлия: Общаетесь ли вы сейчас с бывшими коллегами из JLL?) 15:47
Александр Ошурко: Регулярно ))) отрасль узкая - все друг друга знаем, регулярно видимся в процессе работы и иногда специально
Юлия: Общаетесь ли вы сейчас с бывшими коллегами из JLL?) 15:47
Александр Ошурко: Регулярно ))) отрасль узкая - все друг друга знаем, регулярно видимся в процессе работы и иногда специально
15:43
Оксана: Александр, а как вы обычно отдыхаете? Любите ли музыку, кино?. И можете ли назвать себя трудоголиком?) 15:50
Александр Ошурко: Обычный график предполагает больше 10 часов в день, часто в выходные. Это определено достаточно сложным периодом для всех бизнесов - в кризис число факторов увеличивается и работа руководителя становится весьма напряженной. Но отдых однозначно необходим - у нас принято в компании 3 корпоративных выезда в год, а также отпуск 2 раза в год в обязательном порядке. Также и у меня )))
Оксана: Александр, а как вы обычно отдыхаете? Любите ли музыку, кино?. И можете ли назвать себя трудоголиком?) 15:50
Александр Ошурко: Обычный график предполагает больше 10 часов в день, часто в выходные. Это определено достаточно сложным периодом для всех бизнесов - в кризис число факторов увеличивается и работа руководителя становится весьма напряженной. Но отдых однозначно необходим - у нас принято в компании 3 корпоративных выезда в год, а также отпуск 2 раза в год в обязательном порядке. Также и у меня )))
15:51
Ангелина: Как вы думаете, не уменьшится ли количество желающих инвестировать в торговые центры после недавних трагических событий в Кемерово? 15:57
Александр Ошурко: Думаю, что качественные инвесторы относятся к своим активам на порядок серьезнее, поэтому не будут экономить на мерах безопасности, так как для инвестора это один из самых серьезных рисков потерь, к тому же часто для сделок используются заемные средства, а банки весьма требовательны в этом вопросе.
Ангелина: Как вы думаете, не уменьшится ли количество желающих инвестировать в торговые центры после недавних трагических событий в Кемерово? 15:57
Александр Ошурко: Думаю, что качественные инвесторы относятся к своим активам на порядок серьезнее, поэтому не будут экономить на мерах безопасности, так как для инвестора это один из самых серьезных рисков потерь, к тому же часто для сделок используются заемные средства, а банки весьма требовательны в этом вопросе.
15:51
Олеся: Любите ли вы путешествовать и если да какие страны - в числе самых любимых? 15:59
Александр Ошурко: Путешествия - это один из моих любимых хобби, очень люблю Южную Америку, пока побывал в Перу, Боливии и Чили, есть серьезные планы посетить другие страны этого континента в ближайшие 3 года.
Олеся: Любите ли вы путешествовать и если да какие страны - в числе самых любимых? 15:59
Александр Ошурко: Путешествия - это один из моих любимых хобби, очень люблю Южную Америку, пока побывал в Перу, Боливии и Чили, есть серьезные планы посетить другие страны этого континента в ближайшие 3 года.
15:51
Олег Петрович: Кто из иностранных инвесторов был наиболее активен на российском рынке в 2017-м? 16:01
Александр Ошурко: Как все знаете, доступ к нашему рынку для Европейских и Американских инвесторов почти закрыт, поэтому лишь частные фонды играют у нас. Из остальных в целом интересуются нашим рынком арабские и азиатские инвесторы, но они весьма специфичные в переговорах, поэтому делать с ними сделки непросто. Но они весьма активные.
Олег Петрович: Кто из иностранных инвесторов был наиболее активен на российском рынке в 2017-м? 16:01
Александр Ошурко: Как все знаете, доступ к нашему рынку для Европейских и Американских инвесторов почти закрыт, поэтому лишь частные фонды играют у нас. Из остальных в целом интересуются нашим рынком арабские и азиатские инвесторы, но они весьма специфичные в переговорах, поэтому делать с ними сделки непросто. Но они весьма активные.
15:56
Екатерина: Александр, а во что вы сами инвестируете?) 16:04
Александр Ошурко: Я лично, как правило, делаю инвестиции в небольшие офисные и торговые помещения, которые требуют дополнительных инвестиций для повышения арендного потока. Обычно, это спекулятивные инвестиции с горизонтом 1-2 года.
Екатерина: Александр, а во что вы сами инвестируете?) 16:04
Александр Ошурко: Я лично, как правило, делаю инвестиции в небольшие офисные и торговые помещения, которые требуют дополнительных инвестиций для повышения арендного потока. Обычно, это спекулятивные инвестиции с горизонтом 1-2 года.
15:56
Павел: Как вы относитесь к коллективным инвестициям? Специалисты Colliers в них верят и поддерживают АКТИВО, например. А вы? 16:07
Александр Ошурко: Я к этому отношусь так: у нас такой культуры пока нет и не очень понятно, приживется ли она. Доходность в таких инвестициях не сильно мотивирует, защиты (как в банковских депозитах) особо нет, поэтому маловероятно, что этот тренд будет развиваться. К тому же, по нашему опыту, инвесторы редко готовы делить пирог с множеством партнеров, а легкий выход обеспечить не получается.
Павел: Как вы относитесь к коллективным инвестициям? Специалисты Colliers в них верят и поддерживают АКТИВО, например. А вы? 16:07
Александр Ошурко: Я к этому отношусь так: у нас такой культуры пока нет и не очень понятно, приживется ли она. Доходность в таких инвестициях не сильно мотивирует, защиты (как в банковских депозитах) особо нет, поэтому маловероятно, что этот тренд будет развиваться. К тому же, по нашему опыту, инвесторы редко готовы делить пирог с множеством партнеров, а легкий выход обеспечить не получается.
16:08
CRE.ru: Александр, благодарим вас за уделенное время и интересную информацию. Успехов вам и вашим партнерам по бизнесу!) 16:11
Александр Ошурко: Всем спасибо за участие, не всегда мог ответить с ходу. Если будут дополнительные вопросы, можно позвонить нам смело по тел. (495) 777-15-15 и я буду рад оказать консультацию с нашими специалистами.
CRE.ru: Александр, благодарим вас за уделенное время и интересную информацию. Успехов вам и вашим партнерам по бизнесу!) 16:11
Александр Ошурко: Всем спасибо за участие, не всегда мог ответить с ходу. Если будут дополнительные вопросы, можно позвонить нам смело по тел. (495) 777-15-15 и я буду рад оказать консультацию с нашими специалистами.
