«Строя отношения с проектировщиком, очень важно договориться о терминах – отметила Алена Кучер, юрист Debevoise&Plimpton LLP. – Стадии проектирования за рубежом и в России несколько различаются, поэтому, особенно в случае привлечения для проектирования международной компании, необходимо понять, что проектировщик подразумевает под различными стадиями проектирования». Рассказывая о структуре отношений с генеральным подрядчиком, г-жа Кучер подробно остановилась на популярной сегодня форме договора генерального подряда «под ключ», отметив, что не существует законодательного определения этой формулировки, так же как и устоявшегося толкования среди участников строительного процесса. Поэтому среди рисков такой формулировки можно назвать неопределенность понятия «под ключ». «Заказчик должен понимать, что, не смотря на наличие договора «под ключ», генеральный подрядчик в соответствии с законодательством может изменить изначальную цену, если, например, объем работ увеличился по независящим от него причинам, - предупредила г-жа Кучер. – Кроме того, генеральный подрядчик может быть склонен упростить работы, а также неминуемо заложит в цену рисковую премию, в результате чего проект может обойтись заказчику дороже, чем это необходимо». У других структур отношений с генеральным подрядчиком так же есть подводные камни. Например, при привлечении генерального подрядчика на основную часть работ и нескольких прямых подрядчиков для остальных работ, заказчик должен осуществлять координацию между подрядчиками, а также принять на себя риски задержек и удорожания строительства в результате несогласованности их действий.
О налоговых последствиях различных способов структурирования договорных отношений участников девелоперских проектов рассказал налоговый юрист Debevoise&Plimpton LLP Евгений Смирнов. Он отметил, что оформление взаимоотношений в форме простого товарищества является наиболее неудачным с налоговой точки зрения, т.к. содержит много недостатков и рисков. «Договор инвестирования и договор участия в долевом строительстве являются более удачными с точки зрения налогового регулирования и в большинстве случаев предпочтительнее использования договора простого товарищества, – отметил г-н Смирнов. – Однако эти формы также порождают значительное количество налоговых вопросов. Даже незначительные ошибки при составлении документации могут привести к возникновению существенных налоговых потерь, а в текущей ситуации значение подобных издержек нельзя недооценивать!».
Юрист Debevoise&Plimpton LLP Евгения Шпак рассказала, среди прочего, о новых правилах предоставления государственных гарантий. В настоящее время сумма госгарантии РФ не может превышать 50% фактически предоставленной суммы кредита, составляет не менее 150 млн.руб., но не более 10 млрд.руб. для одного принципала. Отбор осуществляет межведомственная комиссия, созданная Минэкономразвития РФ, если сумма гарантий не превышает 5 млрд.руб., или Правительственная комиссия по повышению устойчивости развития российской экономики по представлению межведомственной комиссии, если сумма гарантий составляет от 5 до 10 млрд.руб. Среди условий, предъявляемых принципалам – отсутствие просроченных задолженностей перед РФ и по обязательным платежам в бюджеты, наличие другого обеспечения по кредиту (не менее 100% от суммы кредита). «Кроме того, в отношении принципала не должна быть введена процедура банкротства» – отметила г-жа Шпак.
Ольга Лобачева
