Буква закона для девелопера

Молчание банков

В связи с девальвацией рубля заемщики, получившие долгосрочные кредиты в 2008 году в рублевом эквиваленте, оказались сегодня в выигрышном положении. Однако банки-кредиторы стали получать гораздо меньший доход, чем рассчитывали, и готовы пойти на ряд мер, в частности, на изменение процентной ставки по кредиту. В то же время заемщики, взявшие кредиты в долларах и евро, из-за постоянного роста иностранной валюты готовы перейти на рублевые кредиты.

Но кредитный договор не предусматривает право заемщика изменять валюту кредита. Соответственно, такое изменение возможно только по соглашению с банком. Достоверной информации о банках, которые идут навстречу заемщикам в рефинансировании кредитов, практически нет. По словам Ирины Кибиной, директора управления общественных связей Сбербанка России, Сбербанк предоставляет возможность перехода с валютного кредита на рублевый, условия обсуждаются с каждой компанией-заемщиком в индивидуальном порядке.

«Рост (падение) курса доллара и других валют к рублю не является основанием для пересмотра процентных ставок по ранее заключенным договорам с юридическими лицами, мы не перекладываем подобные риски на своих клиентов», – говорит г-жа Кибина.

В банке ВТБ отказались отвечать на вопрос о рефинансировании кредитов, сославшись на интервью с Андреем Костиным, председателем правления ВТБ, опубликованное недавно в одной из газет. В интервью г-н Костин, в частности, заявил, что «в банке ВТБ не работают спасатели».

О ситуации с влиянием курса валют на условия получения кредитов не захотели поделиться в Альфа-Банке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, Дойче Банке и в Банке Москвы.

У AFI Development на данный момент взяты две кредитные линии. Первая – кредит банка ВТБ на 8,448 млн. рублей, взятый 28 августа 2008 года для финансирования строительства ТРЦ Mall of Russia. Вторая – кредитная линия в Сбербанке на $280 млн. на строительство ТРЦ «Тверская Застава».

По словам Марианны Голберг, финансового директора ООО «АФИ РУС», компания не планирует в ближайшее время переводить валютные кредиты в рублевые, поскольку с подрядчиками проекта «Тверская Застава» компания также рассчитывается в валюте.

«Этап изменения условий мы уже прошли в прошлом году, по данному кредиту 2 октября 2008 года банк увеличил ставку с LIBOR+4,5% до LIBOR+8%», – отмечает г-жа Голберг.

AFI Development не будет брать кредиты в ближайшее время, чтобы не увеличивать долговую банковскую нагрузку в период кризиса.

По словам Сергея Калинина, генерального директора KR Properties, компания также не намерена брать кредиты и переходить на другую валюту по взятым ранее кредитам.

Анна Завьялова, pr-директор «Системы-Галс», отмечает, что компания минимизировала зависимость от колебаний валют за счет своевременной конвертации в декабре 2008 года в рубли двух кредитов от ВТБ в размере $700 млн. (после конвертации – 19,56 млрд. рублей). Таким образом, на текущий момент около 80% долговых обязательств компании номинировано в рублях.

В Mirax Group сообщили, что официальная позиция компании – не брать новых кредитов в ближайшей перспективе. «В настоящее время завершены переговоры по реструктуризации среднесрочных кредитов корпорации перед МДМ-Банком ($38,5 млн.), Кредит Европа Банком ($13,5 млн.), Credit Suisse ($265 млн.). 4 марта корпорация завершила реструктуризацию второго выпуска кредитных нот Mirax CLN 2011 на сумму $180 000 000», – говорит Екатерина Зайцева, медиа-менеджер Mirax Group. Объем не реструктурированных кредитных обязательств корпорации к погашению в 2009 году составит $133 млн.

Как отмечает Игорь Спиранов, юрист Baker & McKenzie, в большинстве случаев в договорах содержатся те или иные ограничения на увеличение кредитных ставок. Тем не менее банки имеют право в одностороннем порядке изменять, пересматривать условия договоров, заключенных с юридическими лицами, если такая возможность предусмотрена самими договорами. «В таком случае в договоре должна содержаться фраза о праве банка в одностороннем уведомительном порядке изменять процентную ставку по кредиту», – резюмирует Лидия Горшкова, руководитель банковской практики Pepeliaev, Goltsblat & Partners.

Как показывает практика, кредитные организации с готовностью реализуют такое право, в том числе отстаивают его в суде. Бывают также даже случаи неоправданного увеличения размера процентных ставок по кредиту, явно не соответствующих росту ставки рефинансирования, которую устанавливает Центробанк, или не соответствующих каким-то другим экономическим показателям, по которым ведется деятельность финансовых учреждений. В таких случаях действия кредитных организаций можно и нужно оспаривать в суде.

На данный момент никаких изменений законодательства, новых норм в регулировании взаимоотношений между банками и заемщиками не принималось, поэтому все решается на договорной основе. «С практической точки зрения могу рекомендовать обратить внимание на порядок уведомления заемщика об изменении условий кредитования, прописывать в кредитном договоре сроки и периодичность, в рамках которых банки имеют право производить такой пересмотр», – подчеркивает г-жа Горшкова. Еще лучше, по мнению юристов, в качестве основания для повышения процентной ставки прописывать в договоре определенные обстоятельства, некоторые экономические показатели для привлечения ресурсов в эту кредитную организацию от Центробанка для осуществления своей деятельности.

Вполне оправданное желание заемщика перейти с выплат по кредиту с долларов и евро на рубли сейчас не в интересах банка. Переход с одной валюты на другую является существенным изменением условий кредитного договора. Как было сказано выше, в одностороннем порядке такие вещи не пересматриваются. Кроме того, изменение валюты, по сути, для заемщика оборачивается закрытием одного кредита и открытием нового – в другой валюте. То есть за счет выдачи нового, рублевого кредита досрочно погашается ранее полученный валютный кредит. Проблема в том, что по правилам для выдачи нового кредита заемщику снова необходимо предоставить банку весь пакет документов, подтверждающий стабильное финансовое положение заемщика. Финансовое положение многих компаний на сегодняшний день значительно ухудшилось, а значит, банки просто не одобрят выдачу нового кредита.

Собственники и арендаторы

Со значительными трудностями в последнее время сталкиваются и собственники, и арендаторы коммерческой недвижимости. В части перехода с выплаты арендных ставок в долларах или евро в рублевом эквиваленте на выплаты в фиксированной сумме в рублях изменения в одностороннем порядке возможны, если это предусмотрено договором. Как правило, такое право признается за арендодателем, и воспользоваться он им может не чаще одного раза в 1 год.

«Чтобы изменить условия договора аренды, арендатору нужно договориться с арендодателем, если достижение компромиссного варианта между сторонами невозможно, вероятнее всего, арендатору придется подыскать другое помещение», – говорит Татьяна Каменская, управляющий партнер юридической компании «Каменская & партнеры».

«Как правило, арендодатель сегодня настаивает на привязке к фиксированному курсу. Скажем, договоры, которые заключались в 2008 году, подразумевали определенную фиксированную сумму в долларах по официальному курсу Центробанка», – отмечает Иван Подберезняк.

Согласно прописанным в договоре аренды пунктам, возможность в одностороннем порядке перейти на рублевую сумму в одностороннем порядке, как и снижение арендной ставки, – недопустимая вещь. Оспаривать условия договора на основании существенного изменения обстоятельств в суде – дело неблагодарное. Остается договариваться.

Например, в «DVI Холдинг» предпочитают решать вопросы с арендаторами путем диалога. В договорах появляются новые пункты и дополнительные соглашения. «Мы стараемся переводить все договора в у.е. с неким валютным коридором по курсу Цетробанка», – рассказывает Марина Малахатько, коммерческий директор DVI Capitals (подразделение «DVI Холдинг»).

Условия заключения договоров аренды в «DVI Холдинг» были фиксированными в рублях или в долларах и евро по курсу ЦБ, но не ниже зафиксированных на минимальном пределе, например, не ниже 28–29 рублей за доллар и не ниже 36 рублей за евро.

По словам г-жи Малахатько, компания не заключает договоры аренды на минимально возможный срок, чтобы через 2 года не получить сюрприз в виде 100 рублей за 1 евро.

В договорах, которые заключаются в течение первых месяцев 2009 года, можно отметить стремление арендаторов фиксировать сумму в рублях либо устанавливать коридоры, привязывая верхнюю границу к заранее оговоренной сумме. Владельцы недвижимости идут на все более гибкие условия в плане арендных каникул, принятия на себя большего количества, например, операционных, эксплуатационных расходов, которые раньше старались перекладывать на арендатора.

Сергей Калинин, рассказывая о взаимоотношениях с арендаторами, подчеркнул, что KR Properties всегда старалась быть клиентоориентированной компанией и с каждым потенциальным клиентом решала вопросы аренды в индивидуальном порядке.

«Для того чтобы найти взаимовыгодное решение, важно пойти на компромисс с каждым нашим арендатором», – подытоживает г-н Калинин. Такой подход позволяет компании иметь на данный момент уровень свободных площадей не более 8%, в то время как нормальным уровнем на сегодняшнем кризисном рынке все аналитики считают 25-30% вакантных площадей.

Как рассказывает Наталья Зинова, pr-менеджер отдела продвижения ГК «Эспро», переход на рублевые ставки – это возможность для арендатора минимизировать валютные риски. Если собственник по каким-то причинам не может номинировать договор в рублях, есть способ разрешить проблему – зафиксировать верхний и нижний предел курса валюты, в которой номинирован договор. Валютный коридор позволит каждой стороне точно просчитать расходную или доходную часть. «Если арендатор настаивает на пересмотре условий договора, мы вступаем в переговоры, чтобы понять, чем обусловлено такое желание», – подчеркивает Наталья Зинова. В ГК «Эспро» основные положения договоров практически не меняются. В основном долгосрочные договоры, кроме несколько скорректированных арендных ставок и размера депозита, не несут существенных изменений. Может обсуждаться краткосрочный договор на одиннадцать месяцев, чего раньше не практиковалось. Готовность арендодателя пойти на существенные уступки по договору в компании рассматривают, скорее всего, как «антикризисный» выход из положения. Стороны понимают: такой договор не может рассматриваться в качестве долгосрочного.

По словам Ивана Подберезняка, в рознице арендаторы стремятся перейти от фиксированной ставки к ставке, рассчитываемой от оборота. Такая ставка практиковалась и раньше, если оборот превышал размер фиксируемой ставки, то есть выступал в качестве отправной точки расчета аренды. Однако сейчас оборот становится меньше фиксированной ставки, поэтому арендатор хочет привязки к обороту. В некоторых случаях для арендатора разрешается отказ от продолжения аренды, например, если текущий арендатор найдет нового.