«Нежадное» решение

Цена уединенности
БЦ «Эрмитаж Плаза» общей площадью более 42 тыс. кв. м включает в себя три здания. Несомненными преимуществами комплекса стали центральное местоположение и привлекательное окружение. Он находится на первой линии домов как со стороны Садового кольца, так и по Краснопролетарской улице. Определяемые площадкой имиджевые и функциональные характеристики объекта – в частности, отличная видимость комплекса, удобная транспортная доступность, расположение в Тверском районе Центрального округа столицы – предопределили использование бизнес-центра для размещения головного офиса крупной, успешной и динамично развивающейся компании.
«Границы офисного рынка расширяются, уходя все дальше от центра. Очевидно, что со временем восприятие комплекса «Эрмитаж Плаза» как престижного, комфортного и качественного объекта будет только усиливаться, – комментирует Анна Иванова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. – К тому же в данном районе расположены многие знаковые для Москвы объекты деловой, культурной и общественной жизни. На расстоянии шаговой доступности сосредоточены гостиницы, элитные жилые массивы, театры и парки. При всей насыщенности существующей инфраструктуры район продолжает активно развиваться – в частности, будет застроен квартал, примыкающий непосредственно к комплексу». По мнению заместителя руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Алисы Зотимовой, «единственный минус – это, пожалуй, удаленность от комплекса станций метро».
Как рассказал CRE уполномоченный представитель застройщика, управляющий проектов группы компаний Forum Properties Сергей Сергеев, концептуальной идеей проекта стала задача организации пространства, открытого к окружающей городской среде, которое тем не менее воспринималось бы изнутри комплекса как функционально замкнутое и визуально уединенное. Это должно создать максимально комфортную среду для расположения арендатора, не готового искать компромисс между уютным комфортом бизнес-кампуса и гламурным престижем центрального loacation’а. Такой подход был реализован, в частности, с помощью устройства открытого пространства внутреннего двора, который при своей уединенности тем не менее максимально органично вписался в городскую среду района. Отсюда, кстати, и возникло название бизнес-центра: на языках романо-германской группы слово hermitage означает «место для уединения». «Наличие незастроенного внутреннего двора негативно отражается на выходе площадей, – отмечает г-н Сергеев, – однако акционеры проекта изначально не были готовы к компромиссам в части качества, каких бы элементов проекта это ни касалось. В результате такого подхода мы смогли получить продукт класса premium, сформировавший принципиально новый стандарт качества, соперничать с которым нашим конкурентам становится весьма непросто».
Комплекс сосредоточен вокруг обширного внутреннего двора, который находится в исключительном пользовании «Вымпелкома». Несмотря на то что доступ к нему открыт со стороны Садового кольца, современные системы контроля неагрессивно препятствуют попаданию на территорию БЦ нежелательных для арендатора машин и посетителей, позволяя незаметно отслеживать число и состав людей, находящихся в здании в конкретный момент времени. Дворовые территории будут использоваться как элементы бизнес-кампуса. Люди смогут там неформально общаться и работать. «Эрмитаж Плаза» представляет собой удачный пример офисного центра, в котором, несмотря на кажущуюся легкую доступность элементов здания и прилегающей к нему территории, охрана периметра территории и помещений комплекса обеспечивается интегрированным комплексом систем контроля и управления доступом (ИК СКУД). «В XXI веке есть более цивилизованные методы обеспечения безопасности, чем двухметровые заборы, полноростовые турникеты и пуленепробиваемые тамбур-шлюзы. В данном случае понятие «уединенность» не имеет ничего общего с понятием «изолированность», – резюмирует Сергей Сергеев.
«Все входные группы в офисные помещения выходят во внутренний двор, а не на улицу; основная линия фасадов обращена на улицу и во двор, что обеспечивает лучшую изоляцию от шума и суеты Садового кольца. Эти особенности участка позволяют «Эрмитаж Плазе» обеспечивать своего арендатора уникальными преимуществами самостоятельного существования», – говорит Анна Иванова.
Во внутреннем дворике расположен памятник архитектуры – флигель усадьбы Толстых-Остерманов. Чтобы максимально облагородить территорию, в ЗАО «Форум Пропертиз» решили к моменту заселения арендатора за собственный счет отреставрировать фасад флигеля. «Реставрационные работы обошлись нам в несколько десятков тысяч долларов. Это затраты, которые мы осознанно несем, желая сформировать дружественную градообразующую среду для нашего бизнес-центра», – уточняет г-н Сергеев. «Внутренний дворик БЦ «Эрмитаж Плаза» получился поистине уникальным – роскошь, позволительная не каждому проекту! – замечает Алиса Зотимова. – Это подтверждает, что на данный момент группа «Форум» – один из наиболее современных, прогрессивно мыслящих российских девелоперов, ориентированных на западный опыт строительства офисов. Такой подход обеспечивает объектам стабильно высокую доходность, что немаловажно для инвесторов и фондов, которые смотрят на московские здания с иной точки зрения, нежели потенциальный арендатор».
У старой части комплекса – третьего здания, реконструируемого второй очередью, своя история. Один из первых в Москве офисных центров класса А в 1998 году был сдан под штаб-квартиру американской корпорации Caterpillar – ведущего мирового производителя строительного и горнодобывающего оборудования. Незадолго до этого фирма «Форум», в те годы называемая «Центр содействия международным обменам и развитию», взяла его в аренду у завода «Тизприбор» и максимально качественно выполнила перепрофилирование, реконструкцию и отделку площадей, которые в недавнем прошлом были промышленными. Фирма Caterpillar уехала из офиса на Краснопролетарской только через 8 лет, в ноябре 2006-го, чтобы стать арендатором нового проекта группы «Форум» (БЦ «Аврора Бизнес Парк»). «В конце 90-х едва ли не впервые для столицы крупная и яркая надпись с логотипом якорного арендатора была размещена на выходящем на Садовое кольцо фасаде, – отмечает Сергей Сергеев. – С тех пор иначе как «Катерпилларом» наше здание никто не называет, это хлесткое название прочно закрепилось за ним и после того, как Caterpillar оттуда уехал…»
Говоря о будущем БЦ «Эрмитаж Плаза» на столичном рынке, не стоит забывать, что в последние годы в сегменте московских офисов класса А спрос существенно превышает предложение. «В 2007 году планируемый объем вводимых в эксплуатацию офисных площадей будет ограниченным, – отмечает Анна Иванова, – тогда как спрос на офисы в центральной части города останется стабильно высоким. Он исходит от компаний, которые нуждаются именно в центральной дислокации своих штаб-квартир».
«В период маркетинговой компании в данном районе прямых конкурентов у проекта в своем классе не было и пока не предвидится, – комментирует Алиса Зотимова. – Правда, напротив, на Малой Дмитровке, 22, расположился офисный центр концерна «Крост», в составе которого – Школа телевизионного мастерства Владимира Познера. Но он значительно меньше «Эрмитаж Плазы», а в последние годы практика показывает, что будущее офисного рынка – за крупными проектами…».

Имидж – все
Тринадцатого ноября 2006 года бизнес-центр был сдан государственной комиссии, а к началу июля 2007-го головной офис ОАО «Вымпелком» – одного из крупнейших российских операторов сотовой связи – начал переезжать на Краснопролетарскую с улицы 8 Марта (ст. м. «Аэропорт»).
«Мы не меняли принципиальные проектные решения здания, в целом они удовлетворяли «Вымпелком». Эти решения, собственно говоря, во многом и составляют ценность нашего здания. Однако с начала переговоров с «Вымпелкомом» мы позитивно оценивали перспективу заключения этой сделки и поэтому кое-что изменили с учетом пожеланий потенциального арендатора», – рассказывает г-н Сергеев.
«Так же, как театр начинается с вешалки, бизнес-центр начинается с парковки. Она у нас просторная, светлая, широкая и очень удобная», – добавляет г-н Сергеев. Парковка на 279 машин общей площадью 7,3 тыс. кв. м организована на двух подземных этажах в стилобатной части комплекса, объединяющей подземное пространство под двумя новыми зданиями и внутренним двором. На этой парковке просто невозможно потеряться или заблудиться. Одно направление движения, отсутствие пересекающихся транспортных потоков, логичная нумерация машино-мест, расположение выходов и выездов очевидны и интуитивно понятны. Лестницы, ведущие с парковки, выкрашены в ярко-зеленый фирменный цвет бизнес-центра: из любой точки паркинга видно, куда бежать в случае пожара. «Изначально мы планировали сделать парковку своеобразной достопримечательностью комплекса. Для нее был специально разработан проект интерьеров, запроектированы навигационные системы, сводящие к минимуму возможность возникновения затруднений движения, а также существенно облегчающих процесс парковки, выезда с парковочного места и сам процесс движения. Однако у арендатора не было каких-либо специальных требований к парковке, а у нас банально не хватило времени все это реализовать: с начала строительства до момента сдачи объекта госкомиссии прошло всего полтора года. Надеюсь применить наши наработки на следующем объекте», – сожалеет г-н Сергеев.
К слову, девелопер комплекса «Эрмитаж Плаза» сдал в аренду не машино-места, а парковочную площадь: в противном случае собственник здания должен был бы обеспечивать безопасность и сохранность всех машин на стоянке. «При этом стоимость аренды рассчитывается исходя из аренды машино-мест. При такой структуре взаимоотношений арендатор сам отвечает за сохранность находящегося на подземной парковке транспорта. Это безопаснее для арендодателя и более функционально для единственного арендатора», – поясняет г-н Сергеев.
Еще два десятка парковочных мест имеются во дворе и полтора – в специальном «кармане» со стороны Краснопролетарской улицы.
Отдельное внимание следует уделить организации технических помещений здания. Основная идея расположения технических помещений – их максимальная концентрация и легкая доступность: три хладоцентра, электрощитовые и венткамеры расположены вдоль ровного, широкого и прямого технического коридора шириной 3,9 и длиной 110 м. По стенам коридора проложены кабельные трассы, доступ к которым также достаточно прост. Системы жизнеобеспечения здания контролируются системой диспетчеризации здания: BMS (building management system). Компьютеры системы BMS отслеживают работу инженерных систем в режиме реального времени и могут регулировать нагрузки на системы в зависимости от потребностей арендатора, числа наличествующих потребителей и времени года.
Внешне комплекс отличают уникальные фасадные решения. В частности, для одной из сторон 8-этажного здания, выходящей во внутренний двор, было выполнено отнесенное структурное остекление. Его еще называют «вторым фасадом», или skin elevation. Вдоль дворового фасада, между стеной здания и стеклами skin elevation, проложены мостки, выполненные из нержавеющей стали. Функциональное назначение отнесенного фасада – отражение теплового излучения при сохранении светопропускающих свойств витражного остекления, отражение шума, доносящегося с Садового кольца, а также обеспечение возможности практически мгновенной эвакуации из любой точки здания по проходящим вдоль всего здания мосткам. «Шумоизолирующего и UV-фильтрующего эффекта можно было добиться гораздо более дешевыми способами, – отмечает Сергей Сергеев. – Основное назначение такого фасада – создание образа здания, которое, несмотря на свои существенные размеры, не загромождает город своим монументальным масштабом. Примененное в отнесенном остеклении стекло stopsol supersilver clear отражает небо. Таким образом, здание как бы просвечивает через полупрозрачный рисунок неба. За счет этого оно выглядит менее громоздким, особенно по соседству с фрагментами исторической застройки». Кажущаяся легкость конструкций отнесенного остекления весьма обманчива: каждое стекло весит по 270 кг. Со стороны Краснопролетарской улицы фасад облицован натуральным камнем – известняком, доставленным в Москву из Германии. К слову сказать, за единовременную мойку фасада такого здания собственнику придется выкладывать около $30 тыс.
Внутри здания курение запрещено даже на лестницах. По желанию арендатора для курящих сотрудников во дворе была построена специальная беседка. В ней также разместили охрану и элементы летнего кафе.
«За наши деньги строительная компания «МЕБЕ» (генеральный подрядчик строительства) построила нам именно то, что мы хотели: хорошо, надежно и быстро, – резюмирует г-н Сергеев. – Но и без приключений не обошлось. Взять, к примеру, этот декоративный немецкий клинкерный кирпич по $2 за штуку: он был заблаговременно заказан и привезен из Германии. Однако в начале кладочных работ выяснилось, что такой кирпич требует специального раствора, стоимость которого сопоставима с затратами на сам кирпич. Иначе немецкий производитель готов был отказаться от гарантии на материал. Пришлось потратить еще несколько сотен тысяч долларов и привезти из Германии кладочную смесь. Иными словами, основная проблема в реализации проекта заключалась в большом числе новых для России технических решений, на проработку которых потребовалось много дополнительного времени и сил».

Чистый улей – здоровый дух!
«Работы под чистовую отделку проходили непросто – в частности, из-за одновременного присутствия в здании двух генеральных подрядчиков: компании «MEБE», которая построила здание в степени готовности shell and core, и фирмы Q-tec, выполнявшей финишную отделку для «Вымпелкома», – отмечает Сергей Сергеев. Благодаря усилиям Q-tec изнутри комплекс стал похож на элитный улей для трудолюбивых работников. Высококачественная отделка отлично вписалась в длинные светлые этажи с витражным остеклением от потолка до самого пола.
Прогрессивное решение площадей в формате open space, избранное арендатором, вполне подошло для планировок БЦ. «Если в компании недовольны, что ее сотрудникам в течение дня приходится много подниматься по лестницам и лифтам, то большие длинные этажи площадью 3–3,5 тыс. м, как в «Эрмитаж Плаза», – оптимальны. Они неглубокие, в помещении хорошая естественная освещенность, – рассуждает Алиса Зотимова. – Но если бы арендатор предпочел классическую кабинетную систему, на каждом этаже получилось бы по длинному узкому коридору». Впрочем, с учетом наличия трех лифтовых групп на этаже для нескольких арендаторов здание можно было бы поделить и по вертикали, полагают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. «Концепция вертикального деления также рассматривалась как одна из возможных схем планирования здания для нужд арендаторов, – отмечает архитектор Владимир Лабутин, автор и создатель проекта, работающий в составе «Архитектурной мастерской «Сергей Киселев и Партнеры». – Здание спроектировано таким образом, что в нем может разместиться различный состав и количество арендаторов. Планировки весьма практичны и функциональны. Такое здание готово динамично реагировать на изменение состава арендаторов и их масштаб, а также отвечать их практически любым специфическим требованиям, касающимся как планировочной организации функционирования офисов, так и принципиальных изменений в части инженерных систем».
«В здании есть еще много приятных мелочей, за которые мы уже postfactum неоднократно благодарили архитектора, – говорит г-н Сергеев. – Специально предусмотренное место для установки фасадного подъемника с разгрузочными площадками и выходами на этажи, дополнительные резервные секции в коммуникационных шахтах для оборудования арендатора, планировочные и конструктивные решения парковки, которые при необходимости обеспечивают увеличение количества машино-мест за счет использования механических парковочных систем, специальный гараж для трактора-снегоочистителя, выезд из которого организован непосредственно на территорию внутреннего двора, и даже резервное помещение для третьей трансформаторной подстанции, если арендатору понадобятся дополнительные к уже имеющимся 70 Вт/кв. м электрические мощности».
По мнению экспертов Colliers International, говоря о том, какие решения застройщик применил, важно помнить о тех решениях, от которых он отказался в целях создания продукта исключительного качества. В частности, можно было бы увеличить арендуемые площади, применив следующие меры:
- построить здание большей глубины;
- застроить внутренний двор;
- уменьшить количество входных групп (и соответственно уменьшить количество лифтов, вестибюлей и соответствующей инфраструктуры, вертикальных проемов);
- вместо террас обустроить офисные помещения;
- уменьшить расстояние между перекрытиями и построить еще один этаж. Также можно было бы снизить затраты: не использовать отнесенное остекление, а также натуральный камень для отделки фасада; вместо сплошного остекления сделать окна и т. д.
«В случае «Эрмитаж Плазы» речь идет о проекте, который нацелен именно на качество, а не на «выжимание» максимального дохода, – комментирует г-жа Иванова. – Такой подход пока редко встречается на рынке. Ведь при нынешнем дефиците предложения комплекс был бы реализован, даже если бы вышеозначенные решения были применены».
У уполномоченного представителя арендатора ОАО «Вымпелком» Федора Беликова, контролирующего выполнение работ по внутренней отделке и процесс подготовки здания к заселению, общее впечатление от объекта в целом вполне благоприятное. Но привнести толику конструктивной критики в адрес владельца – святое дело для любого арендатора.
«Этажи чересчур вытянутые – здание явно строилось под несколько компаний… Центральная система кондиционирования не предусматривает необходимых для наших технических помещений дополнительных нагрузок – приходится делать локальное кондиционирование, а это, в свою очередь, требует существенных капитальных вложений… В будущем, если увеличится штат сотрудников, придется еще и дополнительную трансформаторную подстанцию строить – электрических мощностей сейчас-то едва хватает… На столовую отведено всего 450 кв. м. В здании нет грузового лифта. Въезд в подземный паркинг организован без шлюза для мойки колес – зимой вся грязь прямиком внутрь поедет… Территория не огорожена… Да что делать – больно уж место хорошее!..» – говорит г-н Беликов.

Один, большой, российский
Изначально в планы собственника не входило сдать весь комплекс в аренду одной компании. Впрочем, на момент разработки концепции и начала маркетинговой компании запросов такого объема на рынке не предвиделось. Ожидалось, что 8-этажное здание (приблизительно 24 тыс. кв. м) будет сдано одному «якорному» арендатору и нескольким компаниям, которые займут меньшие площади, а 3-этажный особняк (приблизительно 2 тыс. кв. м) займет один арендатор. «На протяжении всей истории офисной застройки класса А в Москве основными потребителями таких зданий являлись международные компании, поэтому изначально ожидалось, что арендаторами «Эрмитаж Плазы» станут именно международные компании, – рассказывает Анна Иванова. – Сделка с «Вымпелкомом» является революционной во многих отношениях: по арендуемой площади (более 32,5 тыс. кв. м); по тому, что арендатором этого объекта стала российская компания; по тому, что она арендовала помещение, а не приобрела его в собственность и не построила самостоятельно; наконец, по скорости заключения столь масштабной сделки (между датой письма о намерениях и датой подписания договора прошло всего 7 месяцев)».
Консультанты Colliers International полагают, что оба сценария: и реализация комплекса одному арендатору, и нескольким арендаторам – имеют свои преимущества и недостатки: «В данном случае потребности и возможности обеих сторон совпали по принципиальным позициям, что и предопределило успех сделки».
В свою очередь, Алиса Зотимова считает, что сама по себе сдача большого бизнес-центра одному арендатору сегодня имеет как положительные, так и отрицательные стороны: «Договор, подписанный собственником с крупной стабильной компанией, акции которой котируются на мировых рынках, подразумевает крупные консолидированные платежи и большую вероятность того, что, вложив немалые средства в техническую начинку и отделку, арендатор захочет остаться надолго. Следовательно, арендная плата может стать надежным обеспечением банковских кредитов для новых проектов девелопера». Но есть и определенный риск: если арендатор вдруг захочет покинуть помещение, а на тот момент на региональном рынке будет большая конкуренция среди бизнес-центров, собственник потеряет гораздо больше денег и времени, чем это случилось бы при разрыве договора с одним из небольших арендаторов. Фактически ему придется с нуля заселять большое здание, адаптированное под нужды одной компании.
«С другой стороны, с момента подписания соглашения о намерениях, когда рынок был очень активен, до договора аренды прошло полгода, – вспоминает г-жа Зотимова. – Если бы «Форум» пошел по пути реализации площадей нескольким арендаторам, то в изменившихся рыночных условиях можно было бы поднять ставку. Например, сегодня такие площади сдавались бы примерно по $850–1300 за «квадрат»…».