Концессионеры заходят на посадку

Петербургский международный аэропорт «Пулково» в его нынешнем виде просуществует еще несколько лет и будет перестроен, изменив не только свой облик, но и первое впечатление о городе, которое получают гости Санкт-Петербурга. В проект развития аэропорта «Пулково» входит строительство пассажирского терминала, расположенного по центру поля аэродрома (в этом центральном комплексе, смежном с «Пулково-1», будут сконцентрированы все основные операции по организации отправки и приема пассажиров как международных, так и внутренних регулярных и чартерных рейсов). Кроме того, проект предусматривает реконструкцию некоторых существующих зданий и сооружений служб наземной зоны, строительство отелей, паркингов, подъездных дорог, а также реконструкцию части существующих сооружений (расширение летного поля, строительство нового перрона, рулежных дорожек). Примерный дизайн нового аэропорта был разработан в ходе международного архитектурного конкурса, проведенного в 2006 году. Победителем, предложившим оптимальное объем­но-пространственное решение здания нового пассажирского терминала аэропорта и прилегающих к нему объектов, стало английское архитектурное бюро Grimshaw. К подготовке проекта и последующему строительству нового аэропорта власти города готовились долго и тщательно. В октябре 2007 года проект был признан стратегическим для Санкт-Петербурга, и с этого времени официально в рамках утвержденного Плана мероприятий по реконструкции аэровокзального комплекса ОАО «Аэропорт «Пулково» велась подготовка к конкурсу, в основе которого лежит схема государственно-частного партнерства. Сам конкурс был объявлен в апреле 2008, а уже в августе стало ясно, кто именно будет принимать в нем участие.

Семеро смелых

Участниками были признаны 5 консорциумов и две самостоятельные компании, которые готовят свои конкурсные предложения.

Индийская GMR Infrastructure Limited позиционируется как быстро развивающаяся компания, заинтересованная в ГЧП-проектах в сфере аэропортов, городской инфраструктуры и энергетики. Она задействована в реализации трех больших аэропортовых проектов – двух в Индии (в Дели и Хайдарабаде), одного в Стамбуле.

Турецкая компания TAV Airports Holding Company управляет аэропортами в Стамбуле, Анкаре, Измире, Тбилиси, Батуми, Скопье, совместно с латвийской компанией Sconto будет управлять аэропортом в Риге, в развитие которого инвестирует 250 млн евро. Кроме того, компания была задействована в строительстве третьего терминала Каирского аэропорта.

Остальные желающие заняться аэропортом «Пулково» объединились в консорциумы. Так, в составе ОАО «Петропорт-концессия» выступают УК «Лидер» (управляющая компания HПФ «Газфонд») и группа Vienna Airport.

«Базовый элемент», который уже заявил в Санкт-Петербурге ряд масштабных проектов, пришел на конкурс в составе ООО «Невский аэропорт» вместе с Changi Airport International – стопроцентной «дочкой» Управления гражданской авиацией Сингапура, которая владеет и управляет сингапурским аэропортом «Чанги». Компания не только управляет аэропортом, но оказывает консалтинговые услуги в аэропортовой сфере. В России, в частности, «Чанги Аэропорт Интернэншл» реализовала консалтинговый проект по развитию терминала С аэропорта «Шереметьево» в Москве.

В состав консорциума ООО «Нев­ское небо» вошли Macquarie Capital Group и Macquarie Renaissance Infrastructure Fund – совместный инфраструктурный фонд Внеш­экономбанка, Евразийского банка развития (ЕАБР), Кazyna Capital Management, Renaissance Capital Holding Limited и Macquarie Capital Group Limited. В целом группа Macquarie со штаб-квартирой в Лондоне занимается предоставлением банковских, финансовых консалтинговых услуг, а также инвестированием и управлением.

В консорциуме ООО «Междуна-родный аэропорт Санкт-Петербург» объединились немецкая компания Hochtief Airports, разрабатывавшая концепцию развития «Пулково», международная компания Hochtief Airport Capital, владеющая долями аэропортов в Дюссельдорфе, Афинах, Гамбурге и Сиднее, а также Renova Industries – часть группы компаний под управлением Виктора Векельберга.

Еще один консорциум – ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» состоит из банка «ВТБ Европа», немецкой компании Fraport, которая помимо прочей деятельности владеет и управляет аэропортом Франкфурта, и Horizon Air Investment S.A. (дочерняя компания Copelouzos Group, Греция), владеющая долей акций аэропорта Афин.

В октябре 2008 года организаторы конкурса провели два специальных семинара для ознакомления участников с существенными активами аэропорта. В декабре 2008 сроки предоставления конкурсных предложений были изменены: вместо февраля 2009 датой подачи документов назван май, а временем подведения итогов конкурса – июнь 2009 года.

Знаковый проект

Конкурсная документация предполагает, что в проекте развития аэропорта будут построены гостиничная и офисная недвижимость. Объемы застройки этого сегмента и дополнительные функции зданий отданы на выбор потенциальным инвесторам. Основной частью обновленного аэропорта станет терминал площадью более 180 кв. м. Его важная и неотъемлемая часть – парковка вместимостью не менее 2500 машино-мест. Кроме того, необходимо будет построить здания и сооружения для операционной деятельности аэропорта. В целом все эти меры параллельно с приростом пассажиропотока позволят постепенно превратить аэропорт в международный авиационный узел-хаб.

Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, считает сам проект развития аэропорта «Пулково» и стратегию реализации данного проекта знаковым явлением для города.

По ее оценкам, Комитет по транс­портно-транзитной политике пусть не быстро, но достаточно последовательно осуществляет данный проект. При этом состав участников проекта (многочисленные консультанты по правововым, финансовым вопросам и вопросам трафика) помогают сделать проект более устойчивым и грамотно выбрать подрядчиков.

Поскольку реконструкция «Пул­ково» предполагает строительство не только огромного даже по европейским меркам транспортного хаба, емкость которого будет на уровне 22 млн человек ежегодно, но и обширной коммерческой зоны, г-жа Солонова отмечает, что для рынка недвижимости создание успешного и эффективного аэропортового комплекса значит очень много. Во-первых, вне зависимости от кризиса увеличится количество авиакомпаний, организующих перевозки в Санкт-Петербург, возможно, увеличится конкуренция и, как следствие, снизятся цены на авиабилеты. Это повлияет на рост количества туристов, что в перспективе положительно отразится на гостиничном бизнесе в целом по городу, сделает ведение бизнеса в Санкт-Петербурге более комфортным (до Санкт-Петербурга будет просто удобнее добраться).

Вторым значимым фактом Ирина Солонова отмечает то, что крупные аэропорты в большинстве стран становятся центром притяжения, «якорем» для бизнеса. Такие новые градостроительные образования называются аэротрополисами – городами, центром которых становятся аэропорты. Крупный аэропорт определит место для создания крупной деловой зоны в Санкт-Петербурге и повлечет увеличение спроса на бизнес-парки и выставочные площади, расположенные на юге города.

Руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрей Соколов подчеркивает, что во всем мире спутниками аэропортов и трасс, ведущих от аэропортов к крупным городам, являются бизнес- и индустриальные парки, конгресс-центры. По его словам, типичными арендаторами офисных, производственных и складских площадей в бизнес- и индустриальных парках в первую очередь являются те предприятия, деятельность которых непосредственно или косвенно связана с авиаперевозками: почтовые, экспедиторские, логистические и транспортные компании, консалтинговые, брокерские и аудиторские фирмы, банки. Здесь также популярен такой формат, как «офисы на час» для прилетающих бизнесменов и топ-менеджеров.

Соколов поясняет, что факторами, притягивающими к приаэропортовым зонам девелоперов коммерческой недвижимости во всем мире, являются хорошая транспортная доступность будущих объектов недвижимости, относительно низкая стоимость земли и ряд других факторов, позволяющих снизить стоимость строительства и повысить привлекательность объектов для будущих владельцев и арендаторов. По оценке ГУД, в настоящее время общая площадь коммерческой недвижимости в зоне аэропорта «Пулково» и Пулковского шоссе к 2012 году составит около 720 тыс. кв. м, в том числе около 360 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости и около 212 тыс. кв. м торгово-развлекательной.

На пути к хабу

Г-н Соколов отмечает, что еще до кризиса, по меткому выражению ряда специалистов, Пулковское шоссе превратилось в «кладбище проектов торговых центров». В результате девелоперы еще не построенных проектов стали предпринимать большие усилия по их реконцепции. По мнению эксперта, такая же участь может постигнуть гостиницы (4 гостиницы на 950 номеров категорий 3–5*) и офисные центры (всего в зоне планируется создать около 260 тыс. кв. м офисов только класса А, из которых 34 тыс. кв. м уже введено в эксплуатацию, притом что в настоящее время общая площадь офисных центров класса А в Санкт-Петербурге, по данным различных консалтинговых агентств, составляет от 148 до 260 тыс. кв. м), – в том случае, если город не решит транспортную проблему в районе будущего хаба «Пулково».

В Гильдии управляющих и девелоперов напоминают, что одним из ряда необходимых условий превращения любого существующего аэропорта в хаб является развитие окружающей транспортной инфраструктуры. На сегодняшний день время, необходимое для перемещения из центра Санкт-Петербурга в аэропорт на об­щественном транспорте (метро – автобус), со­­ставляет в среднем 40–60 минут (в Копенгагене – 13–20 минут, в Стокгольме – 20 минут). При этом аэропорту не хватает парковок для личного автотранспорта сейчас, но и в 2025 году проблема может сохраниться, отмечает г-н Соколов. Общее количество мест на многоэтажных и открытых паркингах «Пулково» планируется увеличить до 7,2 тыс., что существенно ниже показателей других европейских аэропортов (в Осло 11,4 тыс. парковочных мест, в Копенгагене – 9,3 тыс., в аэропорте Стокгольма – 21,5 тыс.).

По мнению г-на Соколова, создание хаба в Пулково является невозможным без реализации таких крупных инфраструктурных проектов, как ЗСД, КАД с развязками на магистральных шоссе, расширение Пулковского шоссе, создание крупных приаэропортовых паркингов. Реализация этих проектов должна привести к существенному улучшению транспортной доступности зоны окружения аэропорта «Пулково», в том числе зоны Пулковского шоссе. Впрочем, есть и другие мнения.

«Я не думаю, что перенос сроков ЗСД и плотный трафик на Пулковском шоссе могут негативно повлиять на сам проект терминала. Эти факторы не смогут оказать влияния на пассажиропоток: в отличие от московских аэропортов, у «Пулково» монопольное положение в городе и регионе», – отмечает директор департамента стратегического консалтинга петербургского офиса Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. Впрочем, он соглашается, что эти же факторы могут сдерживать развитие деловой зоны вокруг Пулково. При этом отсутствие линии метро или прямого железнодорожного сообщения (в том числе в ближайших планах) – не менее значимый сдерживающий фактор.

«Другим серьезным препятствием на ближайшие годы будет спад на рынках, который на секторе офисной недвижимости уже отразился заметным увеличением вакансий и снижением ставок аренды. В сложившихся условиях девелоперы будут подходить крайне осторожно к началу новых офисных проектов в данной зоне, по крайней мере до момента, пока уже построенные и еще возводимые бизнес-центры не выйдут на приемлемые уровни заполняемости», – предостерегает эксперт.

В Комитете по транспортно-транзитной политике подтвердили, что реализация транспортных инф­раструктурных проектов должна привести к существенному улучшению транспортной доступности зоны окружения аэропорта «Пулково», в том числе зоны Пулковского шоссе. Ожидается, что заявленные объекты в зоне аэропорта будут построены: в частности, сроком ввода к эксплуатацию Западного скоростного диаметра называют 2014 год. Кроме того, в КТТП отметили, что на данный момент ни один из участников инвестиционного конкурса по «Пулково» не объявлял о своем выходе из конкурса. Наоборот, поскольку проект активно позиционируется как стратегически важный для Санкт-Петербурга, а правительство города проявляет к нему большой интерес и всячески поддерживает, многие крупные банки стали присылать письма о своей заинтересованности в участии в проекте.

«Учитывая, что проект долгосрочный, полагаю, все компании – участники концессий будут исходить из того, что ликвидность в течение срока его реализации восстановится и угроз в части финансирования не будет», – резюмирует Андрей Косарев.