Проспект Вернадского: господство street retail

Кластер «Проспект Вернадского» площадью 1374,2 га расположен в юго-западной части Москвы. Он замыкает топ-10 самых густонаселенных кластеров Москвы. Число жителей составляет 263,7 тыс. человек.

Данный кластер расположен в относительно старом районе столицы, в котором практически отсутствуют промзоны (а те, что есть, имеют научно-исследовательское предназначение) и железные дороги. Поэтому почти все границы района представляют собой крупные московские магистрали: Ленинский, Университетский, Ломоносовский пр-ты, ул. Лобачевского. Лишь с северо-запада кластер ограничен естественной преградой – реками Раменка и Очаковка.

Жилой фонд кластера довольно четко делится на две категории. Первая – участок между Ленинским проспектом и проспектом Вернадского – от Университетского проспекта до улицы Кравченко. Здесь преобладают сталинские дома, во дворах нередко можно встретить «хрущевские» пятиэтажки. Это старая и наиболее престижная часть кластера, где стоимость жилья приближается к максимальным значениям в масштабах всей столицы. Именно здесь расположены знаменитые «красные дома», старое здание «Газпрома», дома преподавателей МГУ. Здесь же проживают многие известные артисты, литераторы, ученые.

Вторая часть кластера застраивалась позднее и представлена в основном 12–16-этажными домами 1970–1980-х годов. Несколько позднее были построены дома на улице Пилюгина, которые образовали «элитный квартал перестроечных времен». В последние годы застраивается единственная в кластере промзона между проспектом Вернадского и Мичуринским проспектом, напротив МГУ. Сейчас там возводится один из самых масштабных проектов в области жилья высокого класса – жилой комплекс «Шуваловский».

Новое строительство в кластере связано в основном со сносом пятиэтажек. Одним из таких массивов стал участок ул. Удальцова – от Ленинского проспекта до проспекта Вернадского. В целом же с 2003 года в кластере построено 67 новых домов с общей площадью квартир более 1,4 млн. кв. м. Площадь новостроек составляет около 27% от общего жилого фонда кластера.

Доход жителей кластера значительно выше, чем средний показатель по Москве, – около 44 тыс. руб. в месяц. Обеспеченность населения жильем также несколько выше среднего показателя по Москве (19,9 кв. м) и составляет 20,6 кв. м на человека.

Стоит отметить также хорошо развитую социальную инфраструктуру кластера. Если говорить языком сухих цифр, то она представлена 39 школами, 48 детскими садами и 25 государственными медицинскими учреждениями. Тем не менее почти половина расположенных здесь школ являются специализированными (языковыми, математическими и т.д.), лицеями, гимназиями, ориентированными на поступление своих выпускников в лучшие вузы, и в первую очередь – в МГУ. Не последнюю роль в этом играет непосредственная близость МГУ, а также различных «академических» НИИ. Кроме того, к «Проспекту Вернадского» примыкает территория столичного Центра детского творчества (бывшего Дворца пионеров) с его многочисленными секциями и кружками для детей.

В кластере расположены многочисленные культурные учреждения. Цирк на Проспекте Вернадского, Детский музыкальный театр им. Натальи Сац, Театр Армена Джигарханяна, несколько небольших детских театров.

Остатки прежней роскоши

С точки зрения количества и равномерного распределения автомобильных дорог кластер «Проспект Вернадского» может считаться более чем благополучным. Такие крупные магистрали, как проспект Вернадского, Мичуринский проспект и Ленинский проспект, который является границей кластера, проходят через всю его территорию в юго-западном направлении. Эти магистрали перпендикулярно пересекаются не менее мощными Университетским и Ломоносовским проспектами, а также улицей Удальцова. Исходя из того, что границей кластера, как уже говорилось выше, в основном являются улицы и проспекты, можно сказать, что кластер «Проспект Вернадского» не является полностью замкнутым и его связь с соседними кластерами не ограничена серьезными барьерами. И до недавнего времени район действительно мог быть предметом зависти в плане скорости перемещения. А Ленинский проспект вообще считался одной из самых «благополучных» магистралей столицы.

Однако это же самое обстоятельство одновременно и ухудшает транспортную ситуацию в кластере. Дело в том, что перечисленные магистрали связывают с центром города не только этот район, но и соседние, расположенные ближе к МКАД. А районы у метро «Юго-Западная», Олимпийская деревня, Очаково и т.д. весьма и весьма густо населены, причем не самыми низкодоходными автовладельцами. И эти автовладельцы в большинстве своем пользуются магистралями, проходящими через кластер «Проспект Вернадского». Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов жителей ближайшего Подмосковья – Киевского да и других направлений, которые рассматривают Ленинский или проспект Вернадского как альтернативу совсем уж «пробочным» направлениям. Если прибавить к этому неудобства, которые создает для Ленинского проспекта статус «правительственной трассы», то становится понятно, что о хорошей доступности кластера стоит говорить, скорее, в прошедшем времени. Единственной «отдушиной» остается возможность проезда дворами и небольшими улочками (впрочем, последнее актуально лишь для знатоков местности, т.к. многие дворы перекрыты или огорожены).

С точки зрения общественного транспорта на территории кластера расположено лишь две станции метро: «Университет» и «Проспект Вернадского». Так что в основном жителям кластера приходится перемещаться наземным транспортом – это автобусы, троллейбусы, трамваи и многочисленные «маршрутки», – который там действительно хорошо развит.

Господство street-retail

Как ни странно для кластера с высокодоходным населением, с точки зрения концептуальной коммерческой недвижимости этот кластер развит достаточно слабо. На его территории расположен единственный крупный торгово-развлекательный центр «Капитолий» общей площадью 130 тыс. кв. м. Помимо этого здесь располагаются несколько небольших торговых центров: ТЦ «Магнит» на ул. Удальцова общей площадью 7300 кв. м, где якорным арендатором является супермаркет «Перекресток», ТЦ «Университи» (6500 кв. м) около метро «Университет» и специализированный обувной торговый центр «Обувь Сити» (площадью около 16 000 кв. м) около метро «Проспект Вернадского». Но по сути эти объекты нельзя считать концептуальными торговыми центрами, скорее они представляют собой крытые облагороженные рынки, где арендаторами являются небольшие магазины – частные предприниматели.

Высокие доходы жителей кластера, а также огромные автомобильные потоки по магистралям делают этот кластер интересным для большинства крупных сетевых операторов. Многие крупные сети открывают магазины вне торговых центров на основных трассах. В качестве примера можно привести крупный магазин «Детский мир» около метро «Проспект Вернадского». Выходом для многих арендаторов стали помещения на первых этажах жилых домов, выходящих на магистрали. Развитость street-retail можно оценить как высокую. Первые этажи сталинских домов на Ленинском проспекте практически полностью отданы под магазины, кафе, рестораны. Ленинский проспект является одним из основных торговых коридоров столицы. Проспект Вернадского и другие улицы с этой точки зрения несколько слабее. Офисная недвижимость высокого уровня представлена бизнес-центром класса В «Дружба» на Проспекте Вернадского, 53, и бизнес-центром класса А «Вернадский», расположенном на проспекте Вернадского, 6-8.

Недвижимость дешевеет

Анализируя рынок купли-продажи кластера, можно отметить, что наиболее активно здесь представлены торговые помещения, которые составляют около 45% от общего количества предлагаемых объектов. Сегмент помещений свободного назначения во втором полугодии 2008 года составлял 23%. На офисы пришлось 29%. Сектор производственно-складской недвижимости кластера практически не представлен в силу отсутствия промышленных территорий в районе.

С начала 2009 года и по конец марта общее количество предлагаемых к продаже объектов коммерческой недвижимости составило 30 единиц, из которых 14 – торговые объекты, 9 – офисных, 7 – помещения свободного назначения. Средняя стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу в первом квартале 2009 года, составила $6025 за кв. м. Общее снижение цен в кластере по сравнению со вторым полугодием 2008 года – 26,5%. До этого с начала 2006 года наблюдался постоянный рост стоимости объектов коммерческой недвижимости. В наибольшей степени падение цен затронуло сегмент помещений свободного назначения, который в первом квартале 2009 года потерял 30% от средней цены второго полугодия 2008 года. Правда, предыдущий рост с начала 2006 года по второе полугодие 2008 года составил более чем 250%. Торговые помещения к кластере оказались наиболее устойчивы к кризису и упали в цене по сравнению со вторым полугодием 2008 года всего на 15%. Средневзвешенная цена торговых помещений в первом квартале составила $10 078 за кв.м. Средняя площадь предлагаемых к продаже торговых помещений незначительно сократилась.

Рынок офисной недвижимости кластера начал раньше других показывать отрицательную ценовую динамику. Так, пик средневзвешенной цены на офисные помещения пришелся на второе полугодие 2007 года и составил более $7 тыс. за кв. м. Уже по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенная цена составляла менее $5,5 тыс. за кв. м. Во втором полугодии 2008 года и в первом квартале 2009 года падение цен продолжилось. По результатам января–марта 2009 года средневзвешенная цена составила $4020 за кв. м. Тенденции на рынке аренды торговой недвижимости кластера схожи с рынком купли-продажи. В настоящее время наблюдается постепенное снижение средних ставок аренды по всем сегментам коммерческой недвижимости. Так, падение ставок аренды по торговым помещениям началось в четвертом квартале 2008 года и составило около 5%. В первом квартале 2009 года ставка аренды упала еще на 32%. Рынок офисной недвижимости также начал корректировку вниз с четвертого квартала прошлого года, потеряв около 9%. В первом квартале 2009 года падение составило около 28%. В структуре предложения, офисные объекты в аренду составляют около 2/3 от общего количества, тогда как на торговые помещения приходится около 30%.