Тонущих не спасают

Собственники соглашаются, но при этом их долговая нагрузка перед банками сохраняется, и последние не намерены изменять условия кредитования.
Как в нынешней ситуации взаимодействовать собственникам ТЦ и арендаторам? Что сегодня происходит на рынке торговой недвижимости? Действительно ли наступил рынок арендаторов?
Эти и многие другие вопросы обсудили участники рынка на круглом столе «Управление ТРЦ. Девелопер и ритейлер - в одной лодке?», организованного IM Events.
Как рассказал Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских услуг компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», сегодня в Москве насчитывается порядка 2 млн 870 тыс. кв. м торговых площадей. За 2009 год открылось еще около 154 тыс. кв. м («Метрополис», «Спектр», «Мегаполис»). Причем два последних ТЦ испытывают проблемы с заполняемостью. Продолжается строительство примерно 300 тыс. кв. м. По его словам, в 2009-2010 гг. будет введено порядка 500 тыс. кв. м.
Как отметил г-н Бурлов, сегодня на рынке существует системная проблема (с финансированием в том числе). По его прогнозу, к концу этого года произойдет некая стабилизация.
«Я бы не сказал, что сегодня наступил рынок арендатора, мы также испытываем трудности. Однако приходится давить на арендодателей, просить скидок на аренду, требовать возвращения депозитов», - рассказал Денис Стенько, руководитель отдела недвижимости Maratex.
Георгий Найденов, генеральный директор компании «Регионы Менеджмент» признался, что собственникам приходится идти на уступки. Однако проблема при этом не решается, с банками невозможно договориться. 
Андрей Орехов, генеральный директор «ИнвестКиноПроект» добавил: «Полгода назад банки не хотели разговаривать. Сейчас же растет просроченная задолженность, и банки это осознали. По его словам, скоро мы увидим большую сговорчивость финансовых организаций.
Сегодня многие арендаторы переходят на арендную плату в виде процента с оборота. По мнению Романа Скороходова, генерального директора компании «Ватком», это не правильно. «Нельзя всех посадить на % с оборота, необходимо делать фиксированную ставку плюс определенный %. Ставка должна определяться, исходя из оборота каждого конкретного ритейлера». Для этого, по его словам, нужна прозрачность бизнеса.
Г-н Найденов возразил, заявив, что ритейлеры не хотят быть прозрачными. Однако в нынешней ситуации собственники должны иметь определенный механизм влияния на арендаторов. «Ритейлеры ежемесячно предоставляют нам отчеты об оборотах», - сказал он.
Безусловно, практически все собственники ТЦ идут на компромисс, но, как согласились все участники мероприятия, невозможность платить арендную плату зачастую является проблемой ритейлера, его бизнеса и такова цена допущенных им ошибок. В таком случае собственникам проще прекратить отношения с ним, чем спасать тонущую сеть.
Если в Москве строительство ТЦ еще как-то продолжается, то в регионах заморожено порядка 60-70% объектов, а в существующих ТЦ происходит смена арендаторов. Как отметил, г-н Найденов, рынок становится действительно региональным. Если раньше соотношение федеральных и местных арендаторов составляло 80/20, сегодня - это 65/35.
Как сказала в заключение Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, мы просто обязаны найти точки соприкосновения, чтобы совместными усилиями решить проблемы, которые обозначил кризис. «Безусловно, спрос вернется. К тому же, Россия далека от насыщенности торговыми площадями», - отметила она.