В прошлом году в Северной столице произошел заметный всплеск деловой активности. Ее инвестиционный рейтинг подрос. В город наконец стал поступать московский и иностранный капитал. Президент заложил камень в фундамент завода «Тойота». Стартовали еще несколько амбициозных инвестиционных проектов. Активизировались банки и сырьевые холдинги. Переезд Конституционного суда и передача Петербургу части столичных полномочий стали делом практически решенным.
Вся эта суета на фоне улучшения общеэкономической ситуации в стране привела к росту спроса на качественные офисные площади. И стало ясно, что петербургские аналитики не располагают обоснованными выкладками относительно емкости городского рынка бизнес-центров. На протяжении нескольких лет, по мере открытия новых деловых комплексов, маркетологи прогнозировали, что между офисными зданиями вот-вот начнется жесткая ценовая конкуренция. В 2005-м эти разговоры затихли. Действующие офисные здания по-прежнему загружены под завязку, новые, как правило, заполняются в течение нескольких месяцев после открытия, хотя заявленный ими уровень арендных ставок заметно выше среднерыночного. Например, офисы в бизнес-центре класса В+ «Феникс» (6500 кв. м) на Свердловской наб. были разобраны за два месяца. Первые уходили по $348/кв. м в год, последние – уже по $420. Заработавший весной 2005-го River House, несмотря на свою внушительную площадь (11 200 кв. м), к зиме также уже не имел вакансий. Здание поделили 8 крупных арендаторов.
Вопрос о том, сколько еще площадей способен переварить петербургский рынок, остается открытым. Очевидно лишь, что пока качественное офисное пространство Северной столицы на порядок меньше, чем южной. Если в Москве, по данным ведущих консалтинговых фирм, насчитывается от 3,6 до 3,8 млн. кв. м площадей в бизнес-центрах классов А и В, то в Петербурге, по разным оценкам, – лишь 320–370 тыс. кв. м. Перспективы роста очевидны. Из-за серьезного недоинвестирования этого сектора петербургские офисные проекты имеют, по данным группы компаний «Бекар», более высокую доходность (в среднем 17% годовых) по сравнению с Москвой (14%) или Западной Европой (7%).
Амбициозные новички
Начиная с 2000 года, по оценке компании «ВМБ-Траст», в городе ежегодно вводилось в эксплуатацию не менее 100 тыс. кв. м новых офисов. В 2005-м рынок вышел примерно на такой же показатель, хотя на момент сдачи статьи в печать консультанты еще не успели подвести итоги года. При этом промежуточные данные аналитиков существенно разнились. Так, по подсчетам экспертов Colliers International, за 11 месяцев в эксплуатацию введено около 100 тыс. кв. м новых площадей. По данным компании LCMC, только по итогам I полугодия на рынке появилось 115 тыс. кв. м, а к концу 2005 года эта цифра составила 190 тыс. кв. м. Специалисты «Бекара» наиболее пессимистичны и предрекают, что офисное пространство за год расширится всего на 80 тыс. кв. м.
Такая разница в показателях объясняется прежде всего недостатком информации. Параметры проектов меняются уже по ходу их реализации, а сроки ввода новых комплексов в эксплуатацию хронически не соблюдаются. Например, в 2005 году рынок так и не дождался ни одного из заявленных офисных центров класса А. На 2006 год перенесены открытие «Веда Хаус» на Петроградской набережной, 2-й очереди «Северной столицы» в Волынском пер., двух «Сенаторов» – на ул. Чайковского и на Садовой.
Зато абсолютными лидерами предложения стали бизнес-центры класса В (а точнее, В+).
По данным «Бекара», в I полугодии 2005 года их доля составила 89% (!) в общем объеме ввода офисных площадей. Аналитики компании «Иола» по итогам года оценивают эту цифру в 78%.
В результате медленно, но верно меняется структура рынка. За 2005 год деловые комплексы категории В существенно усилили свое влияние. На их долю уже приходится примерно 32% площадей в городских бизнес-центрах (данные Colliers International и «Бекара»). Наиболее значимые проекты, реализованные в 2005 году, – «Т4» на ул. Седова, River House на Аптекарской наб., три бизнес-центра «Сенатор» (на ул. Чапаева, 6-й Красноармейской и 7-й линии Васильевского острова), «Воронцов» на Барочной ул., «Константа» на пл. Конституции, бизнес-центр на 14-й линии, 7, и др.
Здания класса С все еще в большинстве – 63–64% рынка, по расчетам разных экспертов (см. табл. 3). Однако в 2005 году новых объектов этой категории было введено очень мало. Наиболее заметные из них – бизнес-центры «Троицкое поле» на пр. Обуховской обороны, 120, и «Н-49» на пр. Непокоренных, 49.
Доля объектов категории С в общем объеме ввода плавно сокращалась на протяжении последних лет. Очевидно, что в наступившем году тенденция сохранится. Правда, «монополию» зданий уровня В должны наконец разрушить бизнес-центры А-класса. Кроме перечисленных выше проектов, не реализованных в 2005 году, ожидается открытие «Австрийского бизнес-центра» и «Лангензипена» (см. табл. 5), «Оскара» (на наб. Фонтанки, 13), «Магнуса» (на 9-й линии, 34), «Густава» (на Среднем пр. Васильевского острова, 36–40) и др.
В течение прошлого года арендные ставки в действующих комплексах увеличились в среднем на 10%. До 20% удалось поднять расценки владельцам некоторых сравнительно недорогих зданий категорий С и В-. Хотя вряд ли эти цифры можно считать корректными, поскольку за год часть бизнес-центров успела поменять у.е. Управляющие, которые поспешили перейти в расчетах на евро, теперь стараются установить курс на уровне 35–36 рублей или возвращаются к доллару. Некоторые бизнес-центры уже зафиксировали ценники в рублях («Т4», «Эврика», «Прин», «ТВ-Полис») или намерены сделать это в ближайшем будущем. Так, в 2006 году компания «ВМБ-Траст» планирует перейти на национальную валюту во всех зданиях, которые находятся в ее управлении, и индексировать ставки в соответствии с уровнем инфляции. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», немногим более трети деловых центров сохранили на конец прошлого года верность двум основным зарубежным валютам. Остальные ввели собственные условные единицы (весьма популярно среднее арифметическое между долларом и евро).
Несмотря на ценовую стабильность, воцарившуюся на рынке (по прогнозу экспертов, в 2006 году средние ставки будут расти примерно теми же темпами), многие из новых офисных комплексов, не опасаясь конкуренции «старожилов», смело заявляют цифры, соответствующие максимальному для своего класса уровню (см. табл. 4). А некоторые и вовсе перекрывают эту планку, делая ценовые границы между категориями бизнес-центров еще более условными.
В 2005 году масштаб реализованных проектов заметно укрупнился. Офисная площадь «Т4», River House, «Воронцова», «Троицкого поля» превышает 10 тыс. кв. м. Новичкам достаются и самые крупные и «лакомые» арендаторы. Хотя в бизнес-центрах классов В и С на пике спроса по-прежнему находятся помещения до 50 кв. м, однако, по данным «Бекара», в зданиях категории В уже 28% заявок приходится на офисы более 500 кв. м (в С-классе этот показатель всего 6%). При этом действующие комплексы, поддерживающие загрузку, близкую к 100%-ной, практически не выставляют офисы на открытый рынок. Вакантные помещения, как правило, перераспределяются между существующими арендаторами. Компании, чьи потребности в площадях выходят за рамки старых зданий, покидают насиженные места и становятся клиентами открывающихся бизнес-центров наряду с новыми крупными игроками, выходящими на петербургский рынок. Так, 6500 кв. м в «Т4» арендовала корпорация Motorola. Бизнес-центр «Невский, 38» сдал более 3000 кв. м Инвестиционному банку «КИТ Финанс». Компания «МТС» заняла 1600 кв. м в «Сенаторе» на ул. Чапаева (см. табл. 2).
Строящиеся бизнес-центры все охотнее привлекают дольщиков. По такой схеме реализованы два проекта ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», завершенные в 2005 году. Это объекты класса В+ «Золотая Шпалерная» (на ул. Шпалерная, 54) и комплекс на 14-й линии Васильевского острова, 7 (арендопригодная площадь – около 7000 кв. м). На момент сдачи второго здания в эксплуатацию в нем оставался непроданным только один офис. По данным открытых источников, цены предложения составляли $1565–1800/кв. м. Управляет офисными зданиями дочерняя структура СК «Возрождение Санкт-Петербурга» – ООО «КвартираЛюксСервис». Эта компания готова оказать собственникам офисов услуги по сдаче их площадей в аренду. Очередной офисный центр для дольщиков корпорация строит на пр. Добролюбова, 12, лит. В (его общая площадь – около 8 тыс. кв. м).
Продолжается продажа помещений в БЦ «Голицынъ», который сдается во II квартале 2006 года: из 75 офисов к декабрю осталось только 14. Актуальный уровень цен – 1600–1900 у.е./кв. м (у.е. = 30 руб.). Некоторые комплексы предлагают часть площадей в аренду, а остальные – в собственность. По такой схеме реализуется проект STELS на ул. Боровая. Инвестор – УК «Матрикс» – выставил на продажу около 3000 кв. м из имеющихся 10 тыс. «квадратов» по цене $1720–2260/кв. м. Общая сумма инвестиций в строительство с нуля здания класса В+ составляет $12 млн. По мере того как требования к качеству офисной недвижимости увеличиваются и, соответственно, растет капиталоемкость проектов, инвесторам приходится делиться площадями с дольщиками.
Приобрести помещение в собственность можно также в БЦ класса В+ «Авеню» на Аптекарской наб. (общая площадь – 20 тыс. кв. м), в Lidvall Hall (на Петроградской стороне) и др.
На петербургском офисном рынке усиливается влияние сетевых инвесторов. Среди них – группа компаний «БестЪ» («Таймс», «Мидель», «Ресурс», «Авеню» и др.), УК «Теорема» («Эврика», «Т4», «Лангензипен»). Наиболее активен в 2005 году был холдинг «Империя», запустивший сразу три бизнес-центра класса В+ «Сенатор» общей площадью 35 тыс. кв. м. В начале 2006 года свои первые бизнес-центры класса А на рынок выведет компания Ruric AB, учрежденная ведущими шведскими холдингами, инвестиционными компаниями и пенсионными фондами. Общая площадь трех комплексов («Оскар», «Магнум» и «Густав») – около 17 тыс. кв. м.
Размытый Сити
Характерно, что в окрестностях Невского проспекта в 2005 году не появилось ни одного нового бизнес-центра, а самые статусные офисные проекты были реализованы на периферии. В 2006 году эта тенденция только усилится. Понятие «престижной локации» становится все более размытым. Новые зоны деловой активности стихийно формируются в бывших «медвежьих углах». По данным Collliers International (Петербург), лидером по предложению площадей в бизнес-центрах остается Центральный район, на долю которого приходится 18% городского офисного пространства. Однако он недолго сохранит свои позиции. Его фактически догнал Петроградский р-н с 17%. Показательно сравнение, сделанное специалистами LCMC. Если в 2004 году 32% сданных офисных площадей приходилось на Центральный район, то по итогам 2005-го его доля сократилась до 13%. 35% современных деловых комплексов, запущенных в уходящем году, расположены на Петроградке. Причины, по которым новые проекты реализуются за пределами центра, очевидны: пробки, дефицит места для парковки, жесткие градостроительные ограничения, из-за которых в исторических кварталах практически невозможно возводить здания, отвечающие современным требованиям. Особенно остро это ощущают компании, который нужен офис от 1000 кв. м со свободной планировкой. А таких арендаторов на петербургском рынке становится все больше.
Пионерами освоения Выборгской стороны еще в конце 1990-х стали «Акватория» и «Нобель». А сегодня Пироговская, Выборгская, Петроградская и Аптекарская набережные вне конкуренции. Новые точки роста возникают на Свердловской и Синопской наб. (проекты «Феникс», B & D и др.). Оживают наб. Обводного канала и пр. Обуховской обороны («Нептун», «Адмирал», «Циолковский» и, соответственно, «Троицкое поле», «Александро-Невская Мануфактура»). Развивается недооцененный Московский район («Константа»). Мощный рывок совершил Васильевский остров, где еще пару лет назад почти отсутствовали офисные комплексы класса В и В+. Деловой анклав формируется рядом со ст. м. «Пионерская».
По уровню арендных ставок набережные догоняют «золотой треугольник». При 100%-ной заполняемости ценники в «Петровском форте» достигают $540/кв. м в год (а на офисы в пентхаусах – $660).
Между тем по общепринятой в Петербурге классификации бизнес-центры высшего уровня могут располагаться только в непосредственной близости от Невского. Очевидно, настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики LCMC. Они выделили на городской карте пять основных деловых зон – Центральную, Петроградскую, Выборгскую, Василеостровскую и Московскую – и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны. Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например, наличие в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Сама классификация стала значительно подробнее, а внутри трех основных категорий А, В и С выделены подклассы (А1, А2, А3, В1, В2, С1 и С2). LCMC готова представить свой продукт на суд профессиональной общественности и выводить его на рынок. В Гильдии управляющих и девелоперов (именно ГУДовская классификация считается в Петербурге общеупотребительной) уже началась работа по корректировке критериев оценки бизнес-центров. «Бизнес-центры класса А, безусловно, могут располагаться не только в пределах «золотого треугольника». Более того, как раз там они располагаться и не должны», – считает президент ГУД Юрий Борисов. С ним солидарны и многие другие эксперты. По мнению генерального директора компании Colliers International (Петербург) Бориса Юшенкова, для формирования петербургского Сити очень перспективны две зоны: север города рядом с кольцевой и юг – рядом с портом и аэропортом. Если построят Западный скоростной диаметр, значительно возрастет и привлекательность Васильевского острова. Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг», полагает, что четко сформированного Сити в Петербурге скорее всего не будет, а качественные бизнес-центры должны появляться там, куда удобно ехать – потенциально во всех районах, прилегающих к центру.
Вся эта суета на фоне улучшения общеэкономической ситуации в стране привела к росту спроса на качественные офисные площади. И стало ясно, что петербургские аналитики не располагают обоснованными выкладками относительно емкости городского рынка бизнес-центров. На протяжении нескольких лет, по мере открытия новых деловых комплексов, маркетологи прогнозировали, что между офисными зданиями вот-вот начнется жесткая ценовая конкуренция. В 2005-м эти разговоры затихли. Действующие офисные здания по-прежнему загружены под завязку, новые, как правило, заполняются в течение нескольких месяцев после открытия, хотя заявленный ими уровень арендных ставок заметно выше среднерыночного. Например, офисы в бизнес-центре класса В+ «Феникс» (6500 кв. м) на Свердловской наб. были разобраны за два месяца. Первые уходили по $348/кв. м в год, последние – уже по $420. Заработавший весной 2005-го River House, несмотря на свою внушительную площадь (11 200 кв. м), к зиме также уже не имел вакансий. Здание поделили 8 крупных арендаторов.
Вопрос о том, сколько еще площадей способен переварить петербургский рынок, остается открытым. Очевидно лишь, что пока качественное офисное пространство Северной столицы на порядок меньше, чем южной. Если в Москве, по данным ведущих консалтинговых фирм, насчитывается от 3,6 до 3,8 млн. кв. м площадей в бизнес-центрах классов А и В, то в Петербурге, по разным оценкам, – лишь 320–370 тыс. кв. м. Перспективы роста очевидны. Из-за серьезного недоинвестирования этого сектора петербургские офисные проекты имеют, по данным группы компаний «Бекар», более высокую доходность (в среднем 17% годовых) по сравнению с Москвой (14%) или Западной Европой (7%).
Амбициозные новички
Начиная с 2000 года, по оценке компании «ВМБ-Траст», в городе ежегодно вводилось в эксплуатацию не менее 100 тыс. кв. м новых офисов. В 2005-м рынок вышел примерно на такой же показатель, хотя на момент сдачи статьи в печать консультанты еще не успели подвести итоги года. При этом промежуточные данные аналитиков существенно разнились. Так, по подсчетам экспертов Colliers International, за 11 месяцев в эксплуатацию введено около 100 тыс. кв. м новых площадей. По данным компании LCMC, только по итогам I полугодия на рынке появилось 115 тыс. кв. м, а к концу 2005 года эта цифра составила 190 тыс. кв. м. Специалисты «Бекара» наиболее пессимистичны и предрекают, что офисное пространство за год расширится всего на 80 тыс. кв. м.
Такая разница в показателях объясняется прежде всего недостатком информации. Параметры проектов меняются уже по ходу их реализации, а сроки ввода новых комплексов в эксплуатацию хронически не соблюдаются. Например, в 2005 году рынок так и не дождался ни одного из заявленных офисных центров класса А. На 2006 год перенесены открытие «Веда Хаус» на Петроградской набережной, 2-й очереди «Северной столицы» в Волынском пер., двух «Сенаторов» – на ул. Чайковского и на Садовой.
Зато абсолютными лидерами предложения стали бизнес-центры класса В (а точнее, В+).
По данным «Бекара», в I полугодии 2005 года их доля составила 89% (!) в общем объеме ввода офисных площадей. Аналитики компании «Иола» по итогам года оценивают эту цифру в 78%.
В результате медленно, но верно меняется структура рынка. За 2005 год деловые комплексы категории В существенно усилили свое влияние. На их долю уже приходится примерно 32% площадей в городских бизнес-центрах (данные Colliers International и «Бекара»). Наиболее значимые проекты, реализованные в 2005 году, – «Т4» на ул. Седова, River House на Аптекарской наб., три бизнес-центра «Сенатор» (на ул. Чапаева, 6-й Красноармейской и 7-й линии Васильевского острова), «Воронцов» на Барочной ул., «Константа» на пл. Конституции, бизнес-центр на 14-й линии, 7, и др.
Здания класса С все еще в большинстве – 63–64% рынка, по расчетам разных экспертов (см. табл. 3). Однако в 2005 году новых объектов этой категории было введено очень мало. Наиболее заметные из них – бизнес-центры «Троицкое поле» на пр. Обуховской обороны, 120, и «Н-49» на пр. Непокоренных, 49.
Доля объектов категории С в общем объеме ввода плавно сокращалась на протяжении последних лет. Очевидно, что в наступившем году тенденция сохранится. Правда, «монополию» зданий уровня В должны наконец разрушить бизнес-центры А-класса. Кроме перечисленных выше проектов, не реализованных в 2005 году, ожидается открытие «Австрийского бизнес-центра» и «Лангензипена» (см. табл. 5), «Оскара» (на наб. Фонтанки, 13), «Магнуса» (на 9-й линии, 34), «Густава» (на Среднем пр. Васильевского острова, 36–40) и др.
В течение прошлого года арендные ставки в действующих комплексах увеличились в среднем на 10%. До 20% удалось поднять расценки владельцам некоторых сравнительно недорогих зданий категорий С и В-. Хотя вряд ли эти цифры можно считать корректными, поскольку за год часть бизнес-центров успела поменять у.е. Управляющие, которые поспешили перейти в расчетах на евро, теперь стараются установить курс на уровне 35–36 рублей или возвращаются к доллару. Некоторые бизнес-центры уже зафиксировали ценники в рублях («Т4», «Эврика», «Прин», «ТВ-Полис») или намерены сделать это в ближайшем будущем. Так, в 2006 году компания «ВМБ-Траст» планирует перейти на национальную валюту во всех зданиях, которые находятся в ее управлении, и индексировать ставки в соответствии с уровнем инфляции. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», немногим более трети деловых центров сохранили на конец прошлого года верность двум основным зарубежным валютам. Остальные ввели собственные условные единицы (весьма популярно среднее арифметическое между долларом и евро).
Несмотря на ценовую стабильность, воцарившуюся на рынке (по прогнозу экспертов, в 2006 году средние ставки будут расти примерно теми же темпами), многие из новых офисных комплексов, не опасаясь конкуренции «старожилов», смело заявляют цифры, соответствующие максимальному для своего класса уровню (см. табл. 4). А некоторые и вовсе перекрывают эту планку, делая ценовые границы между категориями бизнес-центров еще более условными.
В 2005 году масштаб реализованных проектов заметно укрупнился. Офисная площадь «Т4», River House, «Воронцова», «Троицкого поля» превышает 10 тыс. кв. м. Новичкам достаются и самые крупные и «лакомые» арендаторы. Хотя в бизнес-центрах классов В и С на пике спроса по-прежнему находятся помещения до 50 кв. м, однако, по данным «Бекара», в зданиях категории В уже 28% заявок приходится на офисы более 500 кв. м (в С-классе этот показатель всего 6%). При этом действующие комплексы, поддерживающие загрузку, близкую к 100%-ной, практически не выставляют офисы на открытый рынок. Вакантные помещения, как правило, перераспределяются между существующими арендаторами. Компании, чьи потребности в площадях выходят за рамки старых зданий, покидают насиженные места и становятся клиентами открывающихся бизнес-центров наряду с новыми крупными игроками, выходящими на петербургский рынок. Так, 6500 кв. м в «Т4» арендовала корпорация Motorola. Бизнес-центр «Невский, 38» сдал более 3000 кв. м Инвестиционному банку «КИТ Финанс». Компания «МТС» заняла 1600 кв. м в «Сенаторе» на ул. Чапаева (см. табл. 2).
Строящиеся бизнес-центры все охотнее привлекают дольщиков. По такой схеме реализованы два проекта ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», завершенные в 2005 году. Это объекты класса В+ «Золотая Шпалерная» (на ул. Шпалерная, 54) и комплекс на 14-й линии Васильевского острова, 7 (арендопригодная площадь – около 7000 кв. м). На момент сдачи второго здания в эксплуатацию в нем оставался непроданным только один офис. По данным открытых источников, цены предложения составляли $1565–1800/кв. м. Управляет офисными зданиями дочерняя структура СК «Возрождение Санкт-Петербурга» – ООО «КвартираЛюксСервис». Эта компания готова оказать собственникам офисов услуги по сдаче их площадей в аренду. Очередной офисный центр для дольщиков корпорация строит на пр. Добролюбова, 12, лит. В (его общая площадь – около 8 тыс. кв. м).
Продолжается продажа помещений в БЦ «Голицынъ», который сдается во II квартале 2006 года: из 75 офисов к декабрю осталось только 14. Актуальный уровень цен – 1600–1900 у.е./кв. м (у.е. = 30 руб.). Некоторые комплексы предлагают часть площадей в аренду, а остальные – в собственность. По такой схеме реализуется проект STELS на ул. Боровая. Инвестор – УК «Матрикс» – выставил на продажу около 3000 кв. м из имеющихся 10 тыс. «квадратов» по цене $1720–2260/кв. м. Общая сумма инвестиций в строительство с нуля здания класса В+ составляет $12 млн. По мере того как требования к качеству офисной недвижимости увеличиваются и, соответственно, растет капиталоемкость проектов, инвесторам приходится делиться площадями с дольщиками.
Приобрести помещение в собственность можно также в БЦ класса В+ «Авеню» на Аптекарской наб. (общая площадь – 20 тыс. кв. м), в Lidvall Hall (на Петроградской стороне) и др.
На петербургском офисном рынке усиливается влияние сетевых инвесторов. Среди них – группа компаний «БестЪ» («Таймс», «Мидель», «Ресурс», «Авеню» и др.), УК «Теорема» («Эврика», «Т4», «Лангензипен»). Наиболее активен в 2005 году был холдинг «Империя», запустивший сразу три бизнес-центра класса В+ «Сенатор» общей площадью 35 тыс. кв. м. В начале 2006 года свои первые бизнес-центры класса А на рынок выведет компания Ruric AB, учрежденная ведущими шведскими холдингами, инвестиционными компаниями и пенсионными фондами. Общая площадь трех комплексов («Оскар», «Магнум» и «Густав») – около 17 тыс. кв. м.
Размытый Сити
Характерно, что в окрестностях Невского проспекта в 2005 году не появилось ни одного нового бизнес-центра, а самые статусные офисные проекты были реализованы на периферии. В 2006 году эта тенденция только усилится. Понятие «престижной локации» становится все более размытым. Новые зоны деловой активности стихийно формируются в бывших «медвежьих углах». По данным Collliers International (Петербург), лидером по предложению площадей в бизнес-центрах остается Центральный район, на долю которого приходится 18% городского офисного пространства. Однако он недолго сохранит свои позиции. Его фактически догнал Петроградский р-н с 17%. Показательно сравнение, сделанное специалистами LCMC. Если в 2004 году 32% сданных офисных площадей приходилось на Центральный район, то по итогам 2005-го его доля сократилась до 13%. 35% современных деловых комплексов, запущенных в уходящем году, расположены на Петроградке. Причины, по которым новые проекты реализуются за пределами центра, очевидны: пробки, дефицит места для парковки, жесткие градостроительные ограничения, из-за которых в исторических кварталах практически невозможно возводить здания, отвечающие современным требованиям. Особенно остро это ощущают компании, который нужен офис от 1000 кв. м со свободной планировкой. А таких арендаторов на петербургском рынке становится все больше.
Пионерами освоения Выборгской стороны еще в конце 1990-х стали «Акватория» и «Нобель». А сегодня Пироговская, Выборгская, Петроградская и Аптекарская набережные вне конкуренции. Новые точки роста возникают на Свердловской и Синопской наб. (проекты «Феникс», B & D и др.). Оживают наб. Обводного канала и пр. Обуховской обороны («Нептун», «Адмирал», «Циолковский» и, соответственно, «Троицкое поле», «Александро-Невская Мануфактура»). Развивается недооцененный Московский район («Константа»). Мощный рывок совершил Васильевский остров, где еще пару лет назад почти отсутствовали офисные комплексы класса В и В+. Деловой анклав формируется рядом со ст. м. «Пионерская».
По уровню арендных ставок набережные догоняют «золотой треугольник». При 100%-ной заполняемости ценники в «Петровском форте» достигают $540/кв. м в год (а на офисы в пентхаусах – $660).
Между тем по общепринятой в Петербурге классификации бизнес-центры высшего уровня могут располагаться только в непосредственной близости от Невского. Очевидно, настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики LCMC. Они выделили на городской карте пять основных деловых зон – Центральную, Петроградскую, Выборгскую, Василеостровскую и Московскую – и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны. Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например, наличие в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Сама классификация стала значительно подробнее, а внутри трех основных категорий А, В и С выделены подклассы (А1, А2, А3, В1, В2, С1 и С2). LCMC готова представить свой продукт на суд профессиональной общественности и выводить его на рынок. В Гильдии управляющих и девелоперов (именно ГУДовская классификация считается в Петербурге общеупотребительной) уже началась работа по корректировке критериев оценки бизнес-центров. «Бизнес-центры класса А, безусловно, могут располагаться не только в пределах «золотого треугольника». Более того, как раз там они располагаться и не должны», – считает президент ГУД Юрий Борисов. С ним солидарны и многие другие эксперты. По мнению генерального директора компании Colliers International (Петербург) Бориса Юшенкова, для формирования петербургского Сити очень перспективны две зоны: север города рядом с кольцевой и юг – рядом с портом и аэропортом. Если построят Западный скоростной диаметр, значительно возрастет и привлекательность Васильевского острова. Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг», полагает, что четко сформированного Сити в Петербурге скорее всего не будет, а качественные бизнес-центры должны появляться там, куда удобно ехать – потенциально во всех районах, прилегающих к центру.
