- ProLogica Park Takhtamukai «Девелоп-мент-Юг») – площадь 104 000 кв. м;
- Megalogix Krasnodar (Raven Russia и Avalon Group) – 100 500 кв. м;
- Eastfield Park Krasnodar Eastfield Group – 110 000 кв. м;
- Логистический парк «Южный» («М-Индустрия») – 300 000 кв. м;
- Parkridge Krasnodar (Parkridge Holdings) 117 000 кв. м.
Если бы все они были реализованы, то к началу 2011 года общая площадь качественного складского предложения составила 730 000–750 000 кв. м, что является просто неподъемной планкой для рынка. Впрочем, пока на рынке затишье. В Краснодаре, например, приостановлено строительство проектов компании Parkridge Group, аналогичная ситуация и у компании «Евразия». «Девелопмент-Юг» начал было возводить в Краснодаре один из четырех планируемых им логопарков (по одному на каждую сторону города), однако в настоящий момент строительство заморожено (ищут соинвесторов либо покупателей), а земельные участки под остальные 3 парка распродаются. Как известно, компания сейчас переживает не лучшие времена: в связи с просроченной задолженностью Райффайзенбанк подал иск к трем компаниям группы «Девелопмент-Юг» – строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», строительной группе «Екатеринодар-Сити» и фирме «Стройтехносервис-Юг» – о взыскании 83,339 млн. руб.
Компания «Руспромдевелопмент» заявляет, что будет и дальше строить свой проект под Краснодаром. «М-Индустрия», по слухам, сменила планы, теперь на месте складского комплекса зреет агропарк. «Практически все складские площади относятся к категории С и D. Планы по строительству современных складских комплексов остались на бумаге», – описывает ситуацию в Краснодаре аналитик отдела аренды офисно-складского комплекса ЗАО «Торус» Василий Кононенко.
Пока во всем ЮФО работает только один объект класса А – первая фаза складского комплекса «Мегалоджикс Ростов». Среди немногих строящихся объектов можно выделить проект компании «Эспро Менеджмент» – «Кулон Югрос», расположенный в Минеральных Водах. Как отметил генеральный директор компании «Эспро Менеджмент» Олег Коновалов, Минеральные Воды являются идеальным расположением для логистического комплекса с точки зрения иностранных инвесторов и иностранных производителей, желающих поставлять свои товары в этот регион. «Решение идти в Минеральные Воды было связано с выгодами местоположения и с полным отсутствием конкуренции в регионе», – объяснил он выбор компании.
Эхо кризиса
Большинство экспертов уверены, что девелоперов заставили отложить проекты глобальные финансовые катаклизмы. «Ситуация во многих регионах похожая. Если раньше почти в каждом крупном городе-миллионнике ожидалось появление как минимум одного современного складского комплекса класса А, то сейчас речь идет только о завершении проектов на финальных стадиях строительства. «Бумажные» проекты в перспективе отложены до лучших времен. Сегодня предложение качественных складских площадей в ЮФО превышает текущий спрос со стороны арендаторов. Наибольшие шансы быть заполненными имеют уже завершенные проекты. На сегодняшний день закончено строительство и осуществлен ввод в эксплуатацию единственного спекулятивного современного складского проекта в регионе – это первая фаза проекта компании «Мегалоджикс» (совместное предприятие Raven Russia и «Авалон») в городе Ростов-на-Дону. Остальные объекты приостановлены, и их развитие отложено на будущее», – говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости земли Knight Frank Russia and CIS.
По мнению Роберта Обри, руководителя отдела складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis, кризис поставил крест на многих спекулятивных проектах, причем особенно трудная ситуация сложилась за пределами Москвы.
По понятным причинам наибольшую активность на рынке сегодня показывают местные игроки. «На данный момент мы планируем строительство автотерминала в пригороде Краснодара. Уже достаточно длительное время этот проект находится в стадии оформления земельного участка, однако даже после начала кризиса мы не намерены закрывать либо приостанавливать его. Город планируется реконструировать, и одно из мероприятий – ограничение въезда фур (пробки на улицах теперь и наша проблема). Автотерминал направлен на обеспечение города перевалочным пунктом, где груз будет перегружаться в малотоннажные транспортные средства», – делится планами Василий Кононенко.
Класс А не по зубам
Сегодня девелоперам надо реагировать на изменение структуры спроса. Не секрет, что большинство заявленных проектов – чисто спекулятивные. Найти для них покупателей сегодня непросто. «Институциональные инвесторы на российском рынке замерли в ожидании ясности его перспектив. Соответственно покупателей на рынке сейчас практически не осталось», – описывает ситуацию Олег Коновалов.
Что касается возможных арендаторов, то это в основном сетевые ритейлеры, производственные компании с иностранным капиталом и, в меньшей степени, логистические операторы. Не секрет, что сейчас все они пересматривают планы экспансии. Соответственно рынок делают местные компании, которым не подходят ни арендные ставки, ни технические характеристики класса А.
«Необходимо отметить, что современные складские комплексы класса А по техническим условиям превосходят текущие потребности большинства российских компаний-арендаторов. Это прежде всего уровень международных компаний, которые ожидают получить в России то же качество и те же условия, к которым они привыкли, работая на других географических рынках (например, в Европе), а также профессиональных участников логистического рынка и потребителей складских помещений – логистических операторов и торговых сетей. К сожалению, большинство крупных арендаторов, столкнувшись с кризисом, приняли решение временно отложить развитие своего бизнеса в России, таким образом, сузив потенциальный спрос на складские помещения класса А», – отмечает Вячеслав Холопов.
Качественные объекты преимущественно строились спекулятивно, для дальнейшей инвестиционной продажи, что определяло основные параметры помещений – удобное деление на достаточно крупные блоки (от 5000 кв. м), качественные помещения с высокими (12 м рабочая высота) потолками, поднятыми на 1,2 метра над уровнем земли полами с антипылевым покрытием, современными системами пожаротушения, качественно спланированной территорией с продуманной схемой движения и оптимальным для арендаторов количеством парковочных мест. Для успешной работы на таких складах необходимы серьезные инвестиции в оборудование (стеллажные системы, погрузочная техника, дорогостоящая система управления складом и т.д.), в обучение персонала, обеспечение безопасности и т.д.
Большинство местных арендаторов еще не готово перейти к использованию современных качественных площадей, потому что им или нужны площади менее 5000 кв. м, или они не готовы платить арендные ставки, существующие в складах класса А. Также зачастую местные компании просто не в состоянии просчитать рынок на 5–7 лет вперед (преимущественно на спекулятивных качественных проектах заключались долгосрочные договоры от 5 лет). «По нашим оценкам, в Московском регионе подобных заявок (до 5000 кв. м) поступало до 70% от общего объема. Юг России в данном аспекте не исключение, и большому количеству клиентов современные складские комплексы еще не по зубам», – заключает Вячеслав Холопов. По словам Василия Кононенко, потребности местных арендаторов в разы ниже минимума, который предлагают современные складские комплексы высокого класса. «За последние месяцы подавляющее большинство поступивших заявок на складские площади – до 500 кв. м. В прошлом году этот показатель был на уровне 800 кв. м. Все реже и реже поступают заявки на 1000 и более кв. м. От 5000 кв. м и более – вообще можно назвать исключением», – отмечает он.
Векторы развития
Что ждет рынок завтра? Большинство экспертов считают, что на смену спекулятивным проектам должны прийти качественные склады, построенные под конкретного арендатора. «Одного крупного проекта, построенного по западным стандартам (проект Ravens Megalogix в Ростове), хватит, чтобы насытить регион в сегодняшнем состоянии. Я бы не стал больше ждать чисто спекулятивных проектов в течение нескольких ближайших лет. Полагаю, многочисленные замороженные проекты могли бы быть закончены быстрее, если бы они заранее начали работать с потенциальными арендаторами, учитывать их запросы. Предварительные договоры помогли бы решить проблемы с финансированием и довести проект до конца», – считает Роберт Обри.
С ним согласен и Василий Кононенко. «Несмотря на отсутствие качественных складских помещений, подобные склады строить в Краснодаре необходимо исключительно по схеме built-to-suit. Для краснодарского рынка склады класса А и В – это своего рода ноу-хау, что влечет дополнительные риски. Спрос на высококачественные складские помещения может быть обеспечен со стороны крупных федеральных компаний. В основной своей массе фирмы регионального и местного масштаба не готовы оплачивать арендные ставки уровня 300–350 руб./кв. м в месяц и выше. Тем более в современных условиях», – говорит эксперт. По его мнению, склады класса А востребованы только в долгосрочной перспективе.
Схожего мнения придерживается и Вячеслав Холопов. «Дальнейшее развитие спекулятивных проектов будет происходить после того, как на рынке вновь появится активный спрос; в ином случае всегда будут рынки, где вложение денег обеспечит большую прибыль для инвесторов, и бурное развитие не начнется.
В то же время до прекращения кризисных явлений при появлении потенциальных арендаторов, которым необходимы будут современные качественные складские помещения, владельцы проектов смогут в достаточно сжатые сроки обеспечить строительство необходимых площадей для данных клиентов (развитие по формату «строительство под заказчика», build-to-suit) требуемого класса и качества», – считает он.
Впрочем, есть и другая сторона медали. «Спекулятивные склады обладают унифицированным набором характеристик, в том числе технических. Подавляющему большинству возможных арендаторов могут требоваться не все такие характеристики, либо у них могут быть какие-то особые требования ввиду специфики бизнеса. Но такие арендаторы в состоянии осуществлять свою деятельность в таких зданиях и продолжать развивать свой бизнес. Склады, построенные под конкретного арендатора, требуют большего времени, так как подразумевают прохождение всего процесса девелопмента, прежде чем арендатор получит такой склад в пользование. Также склады, построенные под конкретного заказчика, зачастую находятся в собственности такого заказчика, что подразумевает вложение крупных денежных средств в непрофильный актив. Поэтому девелоперы строят спекулятивные склады со схожими характеристиками во всех регионах России, включая ЮФО, а арендаторы берут в аренду такие площади, несмотря на неполное соответствие их потребностям, так как это экономически целесообразно», – парирует Олег Коновалов
В любом случае понятно, что кризис существенно повлиял на перспективы складских комплексов класса A. Наибольшей ликвидностью сегодня обладают недорогие склады среднего качества, которые можно пустить в мелкую нарезку (самые ходовые площади 400–500 кв. м). «На данный момент я бы рассчитывал на реальный спрос (класс С) по реальным ценам (150–200 руб./кв. м в месяц). Это менее рискованно. Хотя необходимо учитывать общее снижение спроса. Обвала ставок на склады удалось избежать лишь благодаря двукратному перевесу спроса над предложением еще до начала кризиса. Но если показатели экономики не изменят вектор, то и дешевые склады могут остаться невостребованными. Но это совсем пессимистичные взгляды. Мы надеемся на лучшее», – полагает Василий Кононенко.
При этом, по его наблюдениям, в нижнем сегменте конкуренция только выросла. Есть примеры откровенного демпинга, когда площади готовы сдавать и по 80 руб. за кв. м в месяц. «Все зависит от уровня арендаторов. Если взять арендаторов с потребностью 5000 кв. м и более, то так как сроки строительства логистических комплексов откладываются, конкуренция снизилась. Что касается арендаторов с потребностью до 1000 кв. м, то здесь конкуренция с начала года только усиливается. Все чаще склады и офисы для этой категории выбрасываются на рынок по демпинговым ценам», – сообщает г-н Кононенко.
Будущее складской недвижимости в регионе зависит в первую очередь от развития ритейла. Понятно, что сейчас клиентам требуется снижение расходов на логистику. Впрочем, некоторые игроки уверены – регион остается привлекательным для девелоперов. «Те, кто в состоянии в данный момент привлечь финансирование, могут ожидать большой доходности проектов в этом регионе, так как с восстановлением экономики все существующие складские помещения будут поглощены рынком и появится дефицит качественных площадей. Рынок недвижимости отличается высокой инертностью, срок реализации девелоперского проекта – 2–3 года, поэтому те, кто будет инвестировать в регион сейчас, в среднесрочной перспективе будут действовать на рынке с минимальным уровнем конкуренции», – утверждает Олег Коновалов.
Как видим, крупные игроки хотя и испытывают определенные проблемы с финансированием, не готовы менять тактику. Похоже, рынок поделят по сегментам – игроки федерального уровня останутся с дорогими складами в ожидании лучших времен, причем их деятельность может сузиться до складов build to suit, а сложившийся сегодня спрос со стороны локальных игроков предстоит насыщать местным девелоперам.
