Выгодные покупки

За последнее время на рынке коммерческой недвижимости обозначилось несколько крупных сделок по покупке качественных офисных помещений для собственного пользования. Так, ОАО «Интер РАО ЕЭС» договорилась с Horus Capital о приобретении бизнес-центра класса А «Луч». Комплекс общей площадью 35 тыс. кв. м располагается на Большой Пироговской ул., 27. По словам представителя «Интер РАО ЕЭС», компания давно планировала приобрести офис для собственных нужд, однако рост цен на недвижимость в Москве останавливал энергокомпанию от покупки. Сейчас, в условиях кризиса, ситуация изменилась, цены упали, и у компании появилась возможность приобрести офисные помещения. «Интер РАО ЕЭС» планирует занять часть площадей «Луча», а оставшиеся сдавать в аренду, в частности компаниям ОГК-1 и НП «Администратор торговой системы». В настоящее время «Интер РАО» арендует помещения в здании «Международного торгового центра». Сумма сделки могла составить $140 млн., до кризиса такой актив стоил бы в два раза дороже, считают эксперты.

Кроме того, «Российская корпорация нанотехнологий» («Роснано») может приобрести 15 тыс. кв. м в бизнес-центре Principal Plaza для размещения своей штаб-квартиры. Офисный комплекс общей площадью 33,4 тыс. кв. м располагается по адресу: проспект 60-летия Октября, 12. Бизнес-центр принадлежит Национальной резервной корпорации Александра Лебедева. Параметры необходимого корпорации нового офиса наблюдательный совет «Роснано» утвердил в июне, прием заявок от претендентов был завершен 18 июня. «Результаты тендера по выбору офисного здания будут подведены в ближайшее время», – отметили в пресс-службе «Роснано». Сегодня компания арендует около 6,3 тыс. кв. м в различных офисных центрах.

По большей части сделки по покупке офисных помещений конечными пользователями не носят публичного характера, и их участники просят консалтинговые компании не оглашать детали. Однако, как рассказал Павел Яншевский, партнер S.A. Ricci / King Sturge, в последнее время подобные действия характерны для ряда компаний государственной принадлежности, таких как «Мосэнерго», коммерческих структур, например, бывших частей «РАО ЕЭС» и некоторых страховых компаний.

Станут ли эти сделки началом положительной тенденции на рынке? Мнения опрошенных нами экспертов разделились. «На мой взгляд, это не начало, а подтверждение положительного тренда, который наметился на рынке в конце этой весны, – говорит Евгений Алешин, генеральный директор Storm Properties. – Эти сделки свидетельствуют о том, что даже сейчас в Москве есть платежеспособный спрос на интересные и качественные проекты».

Павел Яншевский также считает, что это одно из позитивных изменений, происходящих на рынке: «Хотя большинство компаний все еще не готовы приобретать недвижимость, часть из них видят в этом возможность изменить свою структуру расходов».

Однако Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International, придерживается противоположного мнения: «Я бы пока не сказал, что это начало положительной тенденции на рынке. Пока не понятно, как рынок будет вести себя дальше. Все будет зависеть от макроэкономических факторов».

Действительно, объем транзакций пока невелик, чтобы констатировать явное начало восстановления рынка. «Все прекрасно понимают, что возможная вторая волна кризиса может вынудить вновь пересмотреть ожидания потенциальных покупателей, и отложить транзакции на неопредеенный срок», – отмечает Михаил Миндлин, директор продажи и приобретения, офисная недвижимость Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Впрочем, подобные сделки могут представлять собой и возврат залоговых активов или взаимозачет долгов. «По моему мнению, эти транзакции являются отражением смены прав собственности на объекты, принадлежащие компаниям, которые не смогли выполнить свои финансовые обязательства», – говорит Елена Шевчук, партнер, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Будут сделки?

В настоящее время на рынке наблюдается интерес со стороны компаний, которые готовы покупать отдельные офисные блоки или небольшие особняки для собственных нужд. «В среднем бюджеты таких покупателей не превышают $5–6 млн. Именно такой тип покупателей сейчас совершает реальные сделки купли-продажи офисной недвижимости», – говорит Елена Шевчук.

Приобретать офисные помещения сегодня выгодно по ряду объективных причин. Во-первых, офис можно купить с существенным дисконтом. «Например, сейчас государственные компании приобретают некоторые здания большой площади по $3–4 тыс./кв. м, при том что раньше их бы оценили в $15–20 тыс./ кв. м», – рассказывает Павел Яншевский.

Во-вторых, несомненными преимуществами являются возможность использования офиса в качестве залога, потенциальный рост стоимости помещения, а также отсутствие риска изменения условий аренды. «Покупатель имеет возможность четко строить расходную часть своего бюджета вне зависимости от колебаний рынка и настроений текущего арендодателя, – говорит Михаил Миндлин. – Кроме того, приобретение офиса сейчас по стабилизированным ценам можно рассматривать как хороший инвестиционный инструмент, однозначно гарантирующий существенную капитализацию вложений в перспективе 3–5 летнего срока».

В то же время покупатель, приобретая площади сейчас, может упустить выгоду. «Если через какое-то время цены на недвижимость еще упадут, то компания могла бы приобрести эти площади дешевле. Кроме того, если у фирмы есть возможность инвестировать средства в проекты с хорошей доходностью, то, возможно, ей сейчас лучше арендовать помещения. Таких предложений много, и ставки аренды относительно прошлого года невысокие, – отмечает Максим Гасиев. – Хотя, если нет очевидных инструментов для инвестиций, то в принципе покупка недвижимости тоже правильное решение».

В свою очередь Михаил Миндлин рекомендует крайне осторожно подходить к оценке объектов недвижимости, незавершенных строительством, и внимательно относиться к возможностям по выполнению обязательств в случае привлечения внешних источников финансирования сделки по покупке.

Коммунальное хозяйство?

После приобретения офисного помещения новому собственнику необходимо решить вопрос с управлением. В случае продажи объекта целиком ситуация проще. «Владелец может оставить существующую управляющую компанию. Это является самым благоприятным развитием событий для УК по понятным причинам, – говорит Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management. – Но есть и другие пути – собственник приминает решение поменять УК либо управлять объектом самостоятельно».

Такой вариант, по мнению участников рынка, наиболее распространен. «Многие владельцы считают, что дешевле самим управлять объектом», – отмечает Михаил Миндлин. Как правило, подобное решение принимают компании с существенной долей государственного капитала. «Например, государственные банки. Чаще всего они не готовы доверить управление объектом внешней УК», – рассказывает Евгения Власова.

Если же собственник оставляет существующую УК, то, как правило, пересматриваются условия договора. «Чаще всего пересмотр зависит от требований компаний, от ее корпоративной культуры, – говорит Евгения Власова. – В связи с этим у УК часто увеличивается объем работ. Например, когда в здании сидит одна компания, она может отдать весь комплекс услуг УК. В то же время вопрос безопасности часто решается конечными пользователями внутренними ресурсами».

Что касается продажи объекта частями, то раньше продавались в основном офисные площади класса С. Однако в последнее время эта практика применима и к качественным проектам. «Когда принимается решение продать здание нескольким пользователям, то нужно иметь единые правила и структуру управления и эксплуатации этим объектом», – рассказывает Евгений Алешин. Иначе могут возникнуть проблемы ежедневного мелкого характера – например, как пропускать машины на гостевую парковку, а также проблемы, связанные с оплатой налога на имущество, коммунальных услуг. «Когда есть свод регламентов и правил, проще жить и вести нормальную деятельность. Для этого нужно заключить договор сособственников и прописать «правила жизни», – говорит Евгения Власова. – Желательно выбрать одного владельца, который будет операционным или управляющим собственником и станет вести все ежедневные дела. Впрочем, можно пользоваться и другой схемой, когда каждый собственник назначает своего уполномоченного представителя, и формируется некий совет, который имеет полномочия принять решения по ежедневным вопросам, которые возникают. Но в любом случае это должно быть регламентировано и документировано до продажи».