Долгий старт
Санкт-Петербург занимает уникальное экономико-географическое положение на пересечении транспортных путей, связывающих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. В городе имеются портовые комплексы в Финском заливе, внутренняя судоходная водная система, развитая сеть воздушных сообщений, автомобильных и железных дорог. Все это позволяет Санкт-Петербургу стать конкурентоспособным транспортным центром мирового значения.
Это хорошо осознавали и 40 лет назад. Строительство Кольцевой автомобильной дороги было определено еще в 1965 году при разработке Генерального плана развития города. С 1979 по 1984 год, в соответствии с утвержденным планом, Ленинградским филиалом ГипродорНИИ было разработано технико-экономическое обоснование (ТЭО) на строительство КАД. Однако с начала 90-х годов социально-политическая и экономическая обстановка не позволяла приступить к реализации проекта. В 1995 году указом президента Российской Федерации была утверждена Федеральная программа совершенствования и развития автомобильных дорог Российской Федерации «Дороги России», в соответствии с которой, в частности, предусматривалось строительство Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга.
Трасса КАД должна объединить все основные дорожные магистрали, расходящиеся из центра Санкт-Петербурга в направлении Хельсинки, Мурманска, Москвы, Киева и Таллина.
Ударная пятилетка
За пять лет строительства Кольцевой автодороги произведено подключение к развязке КАД в районе Приморского шоссе, Выборгского шоссе, пр. Энгельса, пр. Культуры, Октябрьской наб., пр. Обуховской Обороны, Софийской ул. и Московского шоссе.
В декабре 2004 года открыта первая очередь Большого Обуховского (вантового) моста. Мост имеет 4 полосы движения – по 2 в каждую сторону. Вторую очередь моста планируют открыть в 2010 году. После этого он станет восьмиполосным.
В августе 2005 года открыто движение от Московского шоссе до Октябрьской набережной. Этот участок длиной 7,5 км является одним из самых важных, так как он выходит непосредственно на федеральную автодорогу «Россия», соединяющую Петербург с Москвой.
Строительство Восточного полукольца (за исключением участка в 4 километра в районе Ржевки) должно завершиться до конца этого года. В зону строительства попали трубопроводы ОАО «Петербургтранснефтепродукт», которые пересекают КАД в шести местах, именно поэтому участок в районе Ржевки будет построен к маю 2006 года. По данным экспертов, стоимость площадей в производственно-складских комплексах в этом районе со всеми строениями и коммуникациями колеблется в пределах $50–80за 1 кв. м.
В настоящее время ведется активное строительство на участке малого восточного полукольца КАД, а также открыто движение по участкам от Горской ул. до пр. Культуры и от Московского шоссе до Октябрьской набережной. Движение осуществляется только по одной половине дороги, вторая еще недостроена. Сейчас дорога имеет 4 полосы – по 2 в каждую сторону, но планируется увеличить полосность до 8.
На настоящий момент также идет подготовка к строительству Западного полукольца КАД (оно должно начаться 1 января 2006 года), которое будет вестись поэтапно. В частности, участок от Московского до Таллинского шоссе должен быть открыт в 2008 году.
Цена земли
По мнению экспертов, особенно перспективные направления для строительства – это южное (Москва, Европа), юго-западное (Прибалтика), северо-западное и северное. На сегодняшний день наиболее востребованны южное и северное направления – здесь реализуется или уже реализовано наибольшее количество масштабных проектов.
По данным отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, могут колебаться в пределах $10–100 за 1 кв. м – в зависимости от удаленности от Кольцевой дороги и близости к железнодорожным путям. Однако в некоторых случаях стоимость земли в особо «лакомых» местах может быть и выше. Так, например, по данным специалистов London Consulting & Management Company (LCMC), ЗАО «ПТК» продает земельный участок площадью 4100 кв. м, расположенный в поселке Шушары на Московском шоссе, за $1,2 млн., что составляет $292 за 1 кв. м.
Дороже всего стоят земли у наиболее пропускных транспортных шоссе с инженерной подготовкой. Наименее дорогие участки – это инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель. Цена земли также зависит от формы предоставления земельного участка под строительство: он может находиться в собственности инвестора или в безвозмездном пользовании либо передаваться компании по договору аренды.
Многие крупные фирмы давно интересуются или даже уже ведут строительство вокруг еще непостроенных участков дороги. Свободной, никем не выкупленной земли вокруг КАД не так много, она раскуплена спекулянтами ввиду увеличивающегося спроса.
По словам Игоря Горского, генерального директора «Бекар. Коммерческая недвижимость», за последний год право застройки инженерно неподготовленных «пятен» подорожало в среднем на 30%. В дальнейшем эксперты прогнозируют еще больший рост стоимости земли вблизи КАД. Рынок земли с каждым годом все острее ощущает недостаток предложения. По прогнозам специалистов «Бекара», в 2005–2006 годах рост цен на земельные участки будет в пределах 30–40% при условии сохранения темпов экономического развития страны в целом и Петербурга в частности.
Торговля по кольцу
Строительство торговых центров вдоль Кольцевой дороги – одно из самых популярных направлений. По словам Дмитрия Золина, директора по развитию LCMC, девелоперы торговых центров в силу большой доходности проектов и ориентации торговых объектов на массовый поток автомобилистов могут себе позволить платить высокую цену за размещение на пересечении КАД с основными шоссе, ведущими из города. «Складские комплексы могут пожертвовать близостью к развязкам, поскольку для них критичнее размеры участков и наличие железнодорожной ветки», – говорит Дмитрий Золин.
Первый инвестор – компания IKEA – пришел на эту территорию в 2002 году. По данным специалистов компании «Астера Онкор», наиболее активно идет развитие торговли вблизи Южного полукольца КАД. Проект администрации Санкт-Петербурга по развитию территории, прилегающей к международному аэропорту «Пулково», предполагает создание нового центра деловой активности на площади в 36 гектаров. В деловой зоне возводятся торговые, культурно-развлекательные, гостиничные и выставочные комплексы, деловые центры.
На настоящий момент здесь уже функционируют «Лента cash & carry», автоцентр «Пулково», центр по продаже автомобилей «Тойота» и «Лексус». В конце первого полугодия 2005 года здесь были открыты торговый центр Metro cash & carry (14 тыс. кв. м) и строительный гипермаркет формата DIY «Метрика» (8,9 тыс. кв. м). По словам Сергея Расторгуева, руководителя проекта «Метрика», участок для строительства магазина был выбран исходя из расположения транспортных магистралей, соединяющих город и наиболее развивающиеся пригороды – Пушкин и Гатчину. С развитием КАД, прогнозирует Сергей Расторгуев, будет расти число покупателей – это откроет новые перспективы развития гипермаркета «Метрика»: планируется открытие второй очереди гипермаркета. Инвестиции в первую очередь строительства составили $10 млн.
На настоящий момент вдоль Пулковского шоссе ведутся работы по проектированию и строительству десятка торговых комплексов. Крупнейшим из них станет проект холдинга «Адамант» – многофункциональный комплекс «Пулковский» общей площадью 150,8 тыс. кв. м. Он будет включать гостиницу уровня «четыре звезды» на 500 номеров площадью 22,8 тыс. кв. м, казино (5 тыс. кв. м), бизнес-центр (20,8 тыс. кв. м), выставочные павильоны (60 тыс. кв. м), центр отдыха и развлечений (31,2 тыс. кв. м), зал для организации концертов и зрелищных мероприятий (4,3 тыс. кв. м), парковку (6,8 тыс. кв. м).
Другим крупным проектом станет торгово-развлекательный комплекс площадью 100 тыс. кв. м – проект ЗАО «Система-Галс Северо-Запад». В первой половине 2006 года на Пулковском шоссе в 100 м от КАД планируется построить торгово-развлекательный комплекс «Уют» (55 тыс. кв. м). Здесь будет размещены самый большой в Европе боулинг на 52 дорожки, кинотеатр на шесть залов (мультиплекс), два ресторана, бильярд. На крыше комплекса появится парковка. Также в ближайшие два-три года вдоль Пулковского шоссе вырастут ТК «Меридиан» (20 тыс. кв. м), ТК «Гранд» (20 тыс. кв. м), гипермаркет товаров для дома формата DIY «Стройбург» (13 тыс. кв. м) и другие проекты. Однако, по мнению Наталии Малеевой, руководителя отдела маркетинга «Астера Онкор», после ввода в эксплуатацию всех заявленных проектов на Пулковском шоссе некоторые из объектов окажутся убыточными. Это отчасти будет связано со сложной транспортной ситуацией на Пулковском шоссе – из-за обилия желающих посетить торговые центры.
Яркими инвестиционными проектами в сфере торговой недвижимости в районе других полуколец КАД станут проекты «Мега Дыбенко» и «Мега Парнас» в Ленинградской области. Закладка первого камня состоялась в июне этого года. Общий объем инвестиций в каждый проект составит около $250 млн. Основными арендаторами будущих торговых центров станут французский гипермаркет «Ашан», магазин «Все для дома и сада» немецкой розничной сети OBI, российский магазин электроники и бытовой техники «M.видео». Предполагается, что строительство «Мега Дыбенко» и «Мега Парнас» завершится в конце 2006 года. «Мега Дыбенко» площадью в 145 тыс. кв. м откроется рядом с уже работающим магазином IKEA, а «Мега Парнас» общей площадью 120 тыс. кв. м будет находиться на севере города, в районе поселка Бугры Всеволожского района Ленинградской области.
Другим ярким проектом вблизи КАД должен стать ТК «Гранд-Каньон» площадью 73 тыс. кв.м. на пр. Энгельса. Девелопер проекта – ОАО «Соломон». Якорными арендаторами станут «Рамстор» (8 тыс. кв. м), «М.видео» (4 тыс. кв. м), универмаг одежды Bestseller (1850 кв. м), «Синема-Парк» (8,2 тыс. кв. м). Открытие торгового комплекса намечено на конец 2005 года. По словам Николая Казанского, старшего консультанта компании Colliers International (эксклюзивного агента по сдаче площадей в аренду в ТК «Гранд-Каньон»), близость торгового комплекса к КАД усилило его привлекательность, но не стало решающим фактором для арендаторов. Поскольку на Северном полукольце КАД планируемая пропускная способность в 2–3 раза ниже, чем на Южном, в этой части кольцевой будет плотный трафик грузовых автомобилей. «КАД в Санкт-Петербурге будет выполнять несколько иные функции, чем в Москве, – говорит Николай Казанский. – В Москве Кольцевая предназначена для того, чтобы разгрузить основные транспортные магистрали, в Санкт-Петербурге – прежде всего для пропуска огромного количества транзитного транспорта в обход центра города. Поэтому при строительстве торгового комплекса девелоперам не стоит делать ставку только на близость к КАД, главное, чтобы посетителям было удобно добираться до центра, а пользоваться при этом КАД или нет – это вопрос второй».
Вблизи КАД также реализуется еще десяток проектов в сфере торговой недвижимости. Среди них ТК «Южный полюс» (пересечение пр. Славы и ул. Пражская) площадью 35 тыс. кв. м, гипермаркет «О`Кей» (пересечение пр. Энергетиков и Заневского пр.) площадью 17 тыс. кв. м, ТК «Троицкое поле» (пр. Обуховской Обороны, 120) площадью 25 тыс. кв. м, ТК «Дальневосточный» (пересечение Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай) площадью 60 тыс. кв. м и др.
Ставка на авто
Направление, на которое делает ставку областное правительство, – строительство официальных дилерских автоцентров вблизи КАД. В распоряжении ОАО «КАД – Ленобласть», которое и занимается продажей участков, сейчас находится порядка 700 га высоколиквидных земель на территориях совхозов Янино и Бугры. По словам Владимира Рыбальченко, генерального директора ОАО «КАД – Ленобласть», в настоящее время ведутся переговоры с рядом компаний по строительству автоцентров. Среди претендентов – «Атлант-М», «Мега Авто», Alarm Motors, «Интер Авто», «Бизнес-КАР» и др.
Предположительно рядом с Кольцевой автодорогой появятся 10 автомобильных салонов. Пока выкуплено два участка под строительство автоцентров. «Петровский автоцентр» (дилер компании Renault) приобрел 1,5 га на пересечении КАД и пр. Энгельса рядом с участком, где будет построен многофункциональный комплекс «МЕГА-Парнас». Компания «Победа Моторс» купила 3,5 га недалеко от строящегося комплекса «Мега» на Мурманском шоссе. Компания «Атлант-М» планирует приобрести 10–15 га под строительство мультибрендового автоцентра, остальные компании приобретут от 1 до 2 га.
«Основной проблемой является отсутствие съездов с КАД к запланированным объектам, – говорит Владимир Рыбальченко. – Пока с КАД можно съехать только по развязкам на федеральные дороги. Поэтому ОАО «КАД-Ленобласть» заключило договор с ЗАО «Петербург-Дорсервис» на проектирование съездов между развязками. Часть съездов предполагается построить за счет инвесторов».
Склад у дороги
Близость к КАД важна и для складских комплексов. По словам Наталии Малеевой, оптимальное местоположение для складских комплексов – пересечения радиальных шоссе с КАД, по ходу движения в город, так как расположенные на подъездах к городу склады обслуживают грузы, привезенные из других городов.
По данным компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», на сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 450 тыс. кв. м и суммарным объемом инвестиций порядка $400 млн. Специалисты компании прогнозируют увеличение складских площадей к 2006 году на 7–56% – в зависимости от направления. Наиболее активно строительство складских комплексов идет вблизи южного полукольца КАД. Здесь к следующему году планируется ввести порядка 250 тыс. кв. м складских площадей. Наименьшим спросом пользуется восточное направление, где в эксплуатацию планируется ввести всего 30 тыс. кв. м.
Среди крупных инвестиционных проектов в сфере складской недвижимости, реализуемых в районе КАД, – складской комплекс «Интертерминал» площадью 40 тыс. кв. м (строится в зоне «Парнас» в непосредственной близости от кольцевой и трассы «Скандинавия») и «Интертерминал Предпортовый» площадью порядка 70 тыс. кв. м на ул. Кубинская. Инвестиции в проект складского комплекса «Интертерминал Предпортовый» составляют порядка $50 млн.
ЗАО «МК ПСБ» строит на пересечении КАД и Выборгского шоссе складской комплекс для компании Sheiker общей площадью порядка 10 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составляют $7–8 млн. Sunway Group реализует проект строительства складской недвижимости площадью 10 тыс. кв. м в Шушарах. Инвестиции составляют примерно $8 млн. «Астрос Логистик Центр» строится в Горелово. Площадь закрытых складов равна 75 тыс. кв. м, объем инвестиций оценивается в $25 млн. Мясокомбинат «Микояновский» инвестирует в строительство складского комплекса площадью порядка 3,5 тыс. кв. м. Инвестиции оцениваются в $10 млн. Проект планируется реализовать в 2006 году. На Московском шоссе строится грузовой терминал «Руслан». Площадь закрытых складов равна 14,5 тыс. кв. м, площадь открытых площадок – 90 тыс. кв. м. ООО «Август» возводит собственный логистический комплекс во Всеволожском районе рядом с КАД. Компания приобрела на торгах участок 3,2 га во Всеволожском районе Ленобласти за $1,5 млн. На нем планируется построить три складских здания (площадь каждого – 1,5 тыс. кв. м) и офисный комплекс. Общий объем инвестиций в проект составит $2,5 млн.
Санкт-Петербург занимает уникальное экономико-географическое положение на пересечении транспортных путей, связывающих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. В городе имеются портовые комплексы в Финском заливе, внутренняя судоходная водная система, развитая сеть воздушных сообщений, автомобильных и железных дорог. Все это позволяет Санкт-Петербургу стать конкурентоспособным транспортным центром мирового значения.
Это хорошо осознавали и 40 лет назад. Строительство Кольцевой автомобильной дороги было определено еще в 1965 году при разработке Генерального плана развития города. С 1979 по 1984 год, в соответствии с утвержденным планом, Ленинградским филиалом ГипродорНИИ было разработано технико-экономическое обоснование (ТЭО) на строительство КАД. Однако с начала 90-х годов социально-политическая и экономическая обстановка не позволяла приступить к реализации проекта. В 1995 году указом президента Российской Федерации была утверждена Федеральная программа совершенствования и развития автомобильных дорог Российской Федерации «Дороги России», в соответствии с которой, в частности, предусматривалось строительство Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга.
Трасса КАД должна объединить все основные дорожные магистрали, расходящиеся из центра Санкт-Петербурга в направлении Хельсинки, Мурманска, Москвы, Киева и Таллина.
Ударная пятилетка
За пять лет строительства Кольцевой автодороги произведено подключение к развязке КАД в районе Приморского шоссе, Выборгского шоссе, пр. Энгельса, пр. Культуры, Октябрьской наб., пр. Обуховской Обороны, Софийской ул. и Московского шоссе.
В декабре 2004 года открыта первая очередь Большого Обуховского (вантового) моста. Мост имеет 4 полосы движения – по 2 в каждую сторону. Вторую очередь моста планируют открыть в 2010 году. После этого он станет восьмиполосным.
В августе 2005 года открыто движение от Московского шоссе до Октябрьской набережной. Этот участок длиной 7,5 км является одним из самых важных, так как он выходит непосредственно на федеральную автодорогу «Россия», соединяющую Петербург с Москвой.
Строительство Восточного полукольца (за исключением участка в 4 километра в районе Ржевки) должно завершиться до конца этого года. В зону строительства попали трубопроводы ОАО «Петербургтранснефтепродукт», которые пересекают КАД в шести местах, именно поэтому участок в районе Ржевки будет построен к маю 2006 года. По данным экспертов, стоимость площадей в производственно-складских комплексах в этом районе со всеми строениями и коммуникациями колеблется в пределах $50–80за 1 кв. м.
В настоящее время ведется активное строительство на участке малого восточного полукольца КАД, а также открыто движение по участкам от Горской ул. до пр. Культуры и от Московского шоссе до Октябрьской набережной. Движение осуществляется только по одной половине дороги, вторая еще недостроена. Сейчас дорога имеет 4 полосы – по 2 в каждую сторону, но планируется увеличить полосность до 8.
На настоящий момент также идет подготовка к строительству Западного полукольца КАД (оно должно начаться 1 января 2006 года), которое будет вестись поэтапно. В частности, участок от Московского до Таллинского шоссе должен быть открыт в 2008 году.
Цена земли
По мнению экспертов, особенно перспективные направления для строительства – это южное (Москва, Европа), юго-западное (Прибалтика), северо-западное и северное. На сегодняшний день наиболее востребованны южное и северное направления – здесь реализуется или уже реализовано наибольшее количество масштабных проектов.
По данным отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, могут колебаться в пределах $10–100 за 1 кв. м – в зависимости от удаленности от Кольцевой дороги и близости к железнодорожным путям. Однако в некоторых случаях стоимость земли в особо «лакомых» местах может быть и выше. Так, например, по данным специалистов London Consulting & Management Company (LCMC), ЗАО «ПТК» продает земельный участок площадью 4100 кв. м, расположенный в поселке Шушары на Московском шоссе, за $1,2 млн., что составляет $292 за 1 кв. м.
Дороже всего стоят земли у наиболее пропускных транспортных шоссе с инженерной подготовкой. Наименее дорогие участки – это инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель. Цена земли также зависит от формы предоставления земельного участка под строительство: он может находиться в собственности инвестора или в безвозмездном пользовании либо передаваться компании по договору аренды.
Многие крупные фирмы давно интересуются или даже уже ведут строительство вокруг еще непостроенных участков дороги. Свободной, никем не выкупленной земли вокруг КАД не так много, она раскуплена спекулянтами ввиду увеличивающегося спроса.
По словам Игоря Горского, генерального директора «Бекар. Коммерческая недвижимость», за последний год право застройки инженерно неподготовленных «пятен» подорожало в среднем на 30%. В дальнейшем эксперты прогнозируют еще больший рост стоимости земли вблизи КАД. Рынок земли с каждым годом все острее ощущает недостаток предложения. По прогнозам специалистов «Бекара», в 2005–2006 годах рост цен на земельные участки будет в пределах 30–40% при условии сохранения темпов экономического развития страны в целом и Петербурга в частности.
Торговля по кольцу
Строительство торговых центров вдоль Кольцевой дороги – одно из самых популярных направлений. По словам Дмитрия Золина, директора по развитию LCMC, девелоперы торговых центров в силу большой доходности проектов и ориентации торговых объектов на массовый поток автомобилистов могут себе позволить платить высокую цену за размещение на пересечении КАД с основными шоссе, ведущими из города. «Складские комплексы могут пожертвовать близостью к развязкам, поскольку для них критичнее размеры участков и наличие железнодорожной ветки», – говорит Дмитрий Золин.
Первый инвестор – компания IKEA – пришел на эту территорию в 2002 году. По данным специалистов компании «Астера Онкор», наиболее активно идет развитие торговли вблизи Южного полукольца КАД. Проект администрации Санкт-Петербурга по развитию территории, прилегающей к международному аэропорту «Пулково», предполагает создание нового центра деловой активности на площади в 36 гектаров. В деловой зоне возводятся торговые, культурно-развлекательные, гостиничные и выставочные комплексы, деловые центры.
На настоящий момент здесь уже функционируют «Лента cash & carry», автоцентр «Пулково», центр по продаже автомобилей «Тойота» и «Лексус». В конце первого полугодия 2005 года здесь были открыты торговый центр Metro cash & carry (14 тыс. кв. м) и строительный гипермаркет формата DIY «Метрика» (8,9 тыс. кв. м). По словам Сергея Расторгуева, руководителя проекта «Метрика», участок для строительства магазина был выбран исходя из расположения транспортных магистралей, соединяющих город и наиболее развивающиеся пригороды – Пушкин и Гатчину. С развитием КАД, прогнозирует Сергей Расторгуев, будет расти число покупателей – это откроет новые перспективы развития гипермаркета «Метрика»: планируется открытие второй очереди гипермаркета. Инвестиции в первую очередь строительства составили $10 млн.
На настоящий момент вдоль Пулковского шоссе ведутся работы по проектированию и строительству десятка торговых комплексов. Крупнейшим из них станет проект холдинга «Адамант» – многофункциональный комплекс «Пулковский» общей площадью 150,8 тыс. кв. м. Он будет включать гостиницу уровня «четыре звезды» на 500 номеров площадью 22,8 тыс. кв. м, казино (5 тыс. кв. м), бизнес-центр (20,8 тыс. кв. м), выставочные павильоны (60 тыс. кв. м), центр отдыха и развлечений (31,2 тыс. кв. м), зал для организации концертов и зрелищных мероприятий (4,3 тыс. кв. м), парковку (6,8 тыс. кв. м).
Другим крупным проектом станет торгово-развлекательный комплекс площадью 100 тыс. кв. м – проект ЗАО «Система-Галс Северо-Запад». В первой половине 2006 года на Пулковском шоссе в 100 м от КАД планируется построить торгово-развлекательный комплекс «Уют» (55 тыс. кв. м). Здесь будет размещены самый большой в Европе боулинг на 52 дорожки, кинотеатр на шесть залов (мультиплекс), два ресторана, бильярд. На крыше комплекса появится парковка. Также в ближайшие два-три года вдоль Пулковского шоссе вырастут ТК «Меридиан» (20 тыс. кв. м), ТК «Гранд» (20 тыс. кв. м), гипермаркет товаров для дома формата DIY «Стройбург» (13 тыс. кв. м) и другие проекты. Однако, по мнению Наталии Малеевой, руководителя отдела маркетинга «Астера Онкор», после ввода в эксплуатацию всех заявленных проектов на Пулковском шоссе некоторые из объектов окажутся убыточными. Это отчасти будет связано со сложной транспортной ситуацией на Пулковском шоссе – из-за обилия желающих посетить торговые центры.
Яркими инвестиционными проектами в сфере торговой недвижимости в районе других полуколец КАД станут проекты «Мега Дыбенко» и «Мега Парнас» в Ленинградской области. Закладка первого камня состоялась в июне этого года. Общий объем инвестиций в каждый проект составит около $250 млн. Основными арендаторами будущих торговых центров станут французский гипермаркет «Ашан», магазин «Все для дома и сада» немецкой розничной сети OBI, российский магазин электроники и бытовой техники «M.видео». Предполагается, что строительство «Мега Дыбенко» и «Мега Парнас» завершится в конце 2006 года. «Мега Дыбенко» площадью в 145 тыс. кв. м откроется рядом с уже работающим магазином IKEA, а «Мега Парнас» общей площадью 120 тыс. кв. м будет находиться на севере города, в районе поселка Бугры Всеволожского района Ленинградской области.
Другим ярким проектом вблизи КАД должен стать ТК «Гранд-Каньон» площадью 73 тыс. кв.м. на пр. Энгельса. Девелопер проекта – ОАО «Соломон». Якорными арендаторами станут «Рамстор» (8 тыс. кв. м), «М.видео» (4 тыс. кв. м), универмаг одежды Bestseller (1850 кв. м), «Синема-Парк» (8,2 тыс. кв. м). Открытие торгового комплекса намечено на конец 2005 года. По словам Николая Казанского, старшего консультанта компании Colliers International (эксклюзивного агента по сдаче площадей в аренду в ТК «Гранд-Каньон»), близость торгового комплекса к КАД усилило его привлекательность, но не стало решающим фактором для арендаторов. Поскольку на Северном полукольце КАД планируемая пропускная способность в 2–3 раза ниже, чем на Южном, в этой части кольцевой будет плотный трафик грузовых автомобилей. «КАД в Санкт-Петербурге будет выполнять несколько иные функции, чем в Москве, – говорит Николай Казанский. – В Москве Кольцевая предназначена для того, чтобы разгрузить основные транспортные магистрали, в Санкт-Петербурге – прежде всего для пропуска огромного количества транзитного транспорта в обход центра города. Поэтому при строительстве торгового комплекса девелоперам не стоит делать ставку только на близость к КАД, главное, чтобы посетителям было удобно добираться до центра, а пользоваться при этом КАД или нет – это вопрос второй».
Вблизи КАД также реализуется еще десяток проектов в сфере торговой недвижимости. Среди них ТК «Южный полюс» (пересечение пр. Славы и ул. Пражская) площадью 35 тыс. кв. м, гипермаркет «О`Кей» (пересечение пр. Энергетиков и Заневского пр.) площадью 17 тыс. кв. м, ТК «Троицкое поле» (пр. Обуховской Обороны, 120) площадью 25 тыс. кв. м, ТК «Дальневосточный» (пересечение Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай) площадью 60 тыс. кв. м и др.
Ставка на авто
Направление, на которое делает ставку областное правительство, – строительство официальных дилерских автоцентров вблизи КАД. В распоряжении ОАО «КАД – Ленобласть», которое и занимается продажей участков, сейчас находится порядка 700 га высоколиквидных земель на территориях совхозов Янино и Бугры. По словам Владимира Рыбальченко, генерального директора ОАО «КАД – Ленобласть», в настоящее время ведутся переговоры с рядом компаний по строительству автоцентров. Среди претендентов – «Атлант-М», «Мега Авто», Alarm Motors, «Интер Авто», «Бизнес-КАР» и др.
Предположительно рядом с Кольцевой автодорогой появятся 10 автомобильных салонов. Пока выкуплено два участка под строительство автоцентров. «Петровский автоцентр» (дилер компании Renault) приобрел 1,5 га на пересечении КАД и пр. Энгельса рядом с участком, где будет построен многофункциональный комплекс «МЕГА-Парнас». Компания «Победа Моторс» купила 3,5 га недалеко от строящегося комплекса «Мега» на Мурманском шоссе. Компания «Атлант-М» планирует приобрести 10–15 га под строительство мультибрендового автоцентра, остальные компании приобретут от 1 до 2 га.
«Основной проблемой является отсутствие съездов с КАД к запланированным объектам, – говорит Владимир Рыбальченко. – Пока с КАД можно съехать только по развязкам на федеральные дороги. Поэтому ОАО «КАД-Ленобласть» заключило договор с ЗАО «Петербург-Дорсервис» на проектирование съездов между развязками. Часть съездов предполагается построить за счет инвесторов».
Склад у дороги
Близость к КАД важна и для складских комплексов. По словам Наталии Малеевой, оптимальное местоположение для складских комплексов – пересечения радиальных шоссе с КАД, по ходу движения в город, так как расположенные на подъездах к городу склады обслуживают грузы, привезенные из других городов.
По данным компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», на сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 450 тыс. кв. м и суммарным объемом инвестиций порядка $400 млн. Специалисты компании прогнозируют увеличение складских площадей к 2006 году на 7–56% – в зависимости от направления. Наиболее активно строительство складских комплексов идет вблизи южного полукольца КАД. Здесь к следующему году планируется ввести порядка 250 тыс. кв. м складских площадей. Наименьшим спросом пользуется восточное направление, где в эксплуатацию планируется ввести всего 30 тыс. кв. м.
Среди крупных инвестиционных проектов в сфере складской недвижимости, реализуемых в районе КАД, – складской комплекс «Интертерминал» площадью 40 тыс. кв. м (строится в зоне «Парнас» в непосредственной близости от кольцевой и трассы «Скандинавия») и «Интертерминал Предпортовый» площадью порядка 70 тыс. кв. м на ул. Кубинская. Инвестиции в проект складского комплекса «Интертерминал Предпортовый» составляют порядка $50 млн.
ЗАО «МК ПСБ» строит на пересечении КАД и Выборгского шоссе складской комплекс для компании Sheiker общей площадью порядка 10 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составляют $7–8 млн. Sunway Group реализует проект строительства складской недвижимости площадью 10 тыс. кв. м в Шушарах. Инвестиции составляют примерно $8 млн. «Астрос Логистик Центр» строится в Горелово. Площадь закрытых складов равна 75 тыс. кв. м, объем инвестиций оценивается в $25 млн. Мясокомбинат «Микояновский» инвестирует в строительство складского комплекса площадью порядка 3,5 тыс. кв. м. Инвестиции оцениваются в $10 млн. Проект планируется реализовать в 2006 году. На Московском шоссе строится грузовой терминал «Руслан». Площадь закрытых складов равна 14,5 тыс. кв. м, площадь открытых площадок – 90 тыс. кв. м. ООО «Август» возводит собственный логистический комплекс во Всеволожском районе рядом с КАД. Компания приобрела на торгах участок 3,2 га во Всеволожском районе Ленобласти за $1,5 млн. На нем планируется построить три складских здания (площадь каждого – 1,5 тыс. кв. м) и офисный комплекс. Общий объем инвестиций в проект составит $2,5 млн.
