Рынок коммерческой недвижимости России значительно пострадал от оттока инвестиций в результате кризиса. В первом полугодии 2009 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $645 млн, что на 86% ниже, чем в первом полугодии 2008 года (данные Jones Lang LaSalle). Офисный сегмент по-прежнему лидирует по объему инвестиций – на него пришлось более половины вложенных в коммерческую недвижимость средств. Доля иностранных инвесторов на рынке снизилась с 75% в 2008 году до 4% в первом полугодии 2009 года. Наиболее активными игроками на рынке в первом полугодии 2009 года являлись банки, которые приобретали объекты для собственного пользования и становились собственниками активов компаний-должников.
Банки готовы занять достойное место среди игроков рынка недвижимости. Среди примеров, иллюстрирующих эту тенденцию, – переход в собственность Сбербанка проекта «Город Столиц» в рамках реструктуризации долга компании Capital Group, договоренность компании «Система-Галс» с ВТБ о покупке банком 51% акций девелопера за символическую сумму (60 руб.), а также передача в счет долга компанией Kopernik Group (ранее известной как ГК МИАН) Альфа-банку бизнес-центра «Северное сияние». Для управления полученными активами банки готовы создавать специализированные структуры. Крупнейшие государственные банки – Сбербанк и ВТБ – такие подразделения сформировали до или в начале кризиса: в августе 2008 учреждена компания «Сбербанк Капитал», а «ВТБ-Девелопмент» была создана еще в 2005 году (на тот момент структура называлась «ВТБ Капитал»). Deutsche Bank в 2008 году создал СП с Strabag – DB Development, а летом 2009 года стало известно о создании совместного фонда «ВТБ Капитал» и Deutsche Bank – VTBC – DB Real Estate Partners.
Заметной тенденцией стала готовность собственников в поисках средств продавать свои проекты по частям. В частности, о таком намерении заявил собственник «Северной башни» в ММДЦ «Москва-Сити» транспортный холдинг «Н-Транс» (бывший «Северстальтранс»). Действительно, в сложившейся ситуации легче найти покупателя на часть площадей, чем на целый крупный бизнес-центр. В то же время такая схема продажи означает понижение класса объекта: согласно классификации Московского исследовательского форума, офисное здание класса А должно принадлежать одному владельцу. Кроме того, наличие нескольких собственников затрудняет управление объектом, что, впрочем, уже не является проблемой продавца.
Предложение
К моменту прихода финансового кризиса в Россию на стадии активного строительства находилось большое количество офисных проектов. Осознав новую экономическую ситуацию, девелоперы скорректировали свои планы, замедлив темпы строительства, завершение части объектов было перенесено на 2009 и 2010 год – эти объекты и составят основную долю вводимых офисных площадей в ближайшее время. При этом осенью прошлого года на финальной стадии строительства находилось такое количество офисных площадей, что, по оценкам экспертов, по итогам 2009 года объем нового предложения может превысить уровень 2008 года.
Практически все офисные проекты, находящиеся на «бумажной» стадии, были отложены до лучших времен. Заморозке подверглась и значительная доля строящихся объектов. Вот некоторые примеры (данные Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko):
-
башня «Евразия» в «Москва-Сити» (строительство приостановлено на этапе возведения несущих конструкции на уровне 50-го этажа из 70);
- бизнес-центр «1812» на Поклонной улице (остановлен после возведения трети каркаса здания);
- бизнес центр «Оазис» на Коровьем Валу (приостановлен после завершения монолитных работ в подземной части) и др.
Согласно планам девелоперов, до конца года должно быть введено от 600 тыс. кв. м (по данным Blackwood) до 1 млн (данные Jones Lang LaSalle). Значительная часть нового строительства представлена проектами, сроки ввода которых были перенесены с 2008 года. Среди объектов, ожидаемых к вводу до конца года, – 1-я фаза БЦ «Западные ворота» (Беловежская ул., 22; 51 тыс. кв. м), БЦ «Домников» (пр-т Академика Сахарова, 30; 64 тыс. кв. м), 3-я фаза комплекса «Центр международной торговли» (Краснопресненская наб., 12, стр. 3; 29 тыс. кв. м), 2-я фаза делового центра Country Park (пересечение Ленинградского ш. и МКАД, 11 тыс. кв. м) и др. Все более заметную долю рынка офисных площадей составляют помещения, предлагаемые в субаренду, а также площади, освободившиеся после выезда арендаторов. По оценкам аналитиков Colliers International, доля помещений, предлагаемых в субаренду в сегменте офисов класса А, составляет примерно 11% от всех текущих предложений аренды, в классе B этот показатель меньше – около 1,5%. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, объем рынка вторичных помещений превышает 500 тыс. кв. м.
Спрос
Среди недавних крупных соглашений об аренде можно отметить следующие:
-
холдинговая ремонтная компания «Газпром Центрремонт» арендовала 8,5 тыс. кв. м на ул. Обручева, 23;
- «Холдинг МРСК» (структура, созданная при реорганизации РАО «ЕЭС России») заняла более 8 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В в Уланском переулке;
- разработчик ПО компания ABBYY переехала в БЦ «Отрадное» на ул. Отрадная, заняв почти 7,4 тыс. кв. м;
- «Аэрофлот» арендует 7 тыс. кв. м в деловом центре на Арбате Midland Plaza компании Midland Development, где авиаперевозчик разместит корпоративный центр;
- московское представительство телекоммуникационной компании Alcatel-Lucent заняло 4,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Horus Capital класса В+ «Лефорт» на Электрозаводской ул.;
- Первая страховая компания арендовала 2200 кв. м в реконструированном бизнес-центре класса В+ «Новоостаповский» на Шарикоподшипниковской ул. и т. д.
Данная сделка подтверждает отмечаемый экспертами рынка некоторый рост интереса компаний к приобретению офисов для собственных нужд. Еще одним подобным примером может стать покупка офисных площадей структурой «Роснано»: в середине лета стало известно о намерении госкорпорации приобрести 15 тыс. кв. м в офисном комплексе Principal Plaza для размещения своей штаб-квартиры.
Впрочем, для большинства компаний, не пользующихся господдержкой, приобретение офиса под собственные нужды остается недостижимой задачей, несмотря на снижение стоимости офисных площадей: платежеспособность потенциальных покупателей также падает, поэтому сделки купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости остаются весьма редким явлением.
Во II квартале 2009 года спрос на офисные площади заметно вырос по сравнению с началом года. По данным Jones Lang LaSalle, объем купленных и арендованных площадей во II квартале текущего года превысил показатель I квартала на 81%, впрочем, значительную долю сделок составили продление и пересмотр действующих контрактов.
Участники рынка отмечают понижение требований компаний к качеству и расположению офисных площадей. По мнению экспертов Colliers International, высокий спрос на площади классов В- и С обусловлен привлекательностью ставки аренды, возможностью арендовать небольшими блоками и на краткосрочной основе. Эксперты Blackwood приводят цифры, подтверждающие тенденцию смещения спроса на офисы в сторону офисов класса С: по подсчетам компании, в первом полугодии 2009 года на офисы класса С пришлось 38% заявок, поступивших в компанию, в то время как в первом полугодии 2008 года доля таких запросов не превышала 1% общего количества заявок. На офисы класса В- в этом году пришлось 43% заявок, количество заявок на класс А и В+ в сумме составило 19%, в то время как в первой половине прошлого года на класс А пришлось 48% заявок на офисные площади.
Впрочем, обращение к офисам класса С присуще малым и средним компаниям, по мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, говорить о возобновлении интереса к классу С со стороны крупных компаний не приходится.
Кроме того, очевидна тенденция перемещения компаний из центральных районов по направлению к МКАД. Это подтверждают и специалисты компании «Деликатный переезд»: по их наблюдениям, компании сегодня чаще всего переезжают в удаленные от центра районы, в то время как случаи перевоза офисов в сторону центра практически отсутствуют.
Также из заметных закономерностей отмечается переезд компаний в офисы меньшей площади. По наблюдениям сотрудников «Деликатного переезда» размеры компаний, обращающихся за помощью в перевозе офиса, в целом сократились: если раньше организации размером более 50– 60 рабочих мест составляли около 30% клиентов компании, то сегодня их доля не превышает 10– 15%. По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных помещений в целом по рынку составила на конец 1-го полугодия 18%. В сегменте офисов класса А эта доля достигла 22,7%, класса В+ – 18,6%, класса В- – 15,5%.
Ставки
По данным Blackwood, с начала года ставки аренды на новые офисные площади класса А снизились в среднем на 25%, в классе В+ снижение составило около 30%, в классе В- достигло 40–45%. Для занятых помещений снижение ставок аренды в результате переговоров составило в среднем 25–30%.
На конец первого полугодия 2009 года средние запрашиваемые ставки аренды, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составили $690/кв. м в год для помещений класса А и $350 для класса В+.
По оценкам Colliers International, стоимость аренды помещений класса В- и С может составлять $100–150/кв. м в год, при этом НДС и эксплуатационные расходы нередко входят в эту сумму.
Тенденции развития рынка офисной недвижимости
За счет инерционности рынка недвижимости продолжается ввод значительного количества новых офисных площадей.
Предложение также пополняется за счет рынка субаренды и освобождающихся после выезда арендаторов помещений.
Снижение спроса на офисные площади на фоне роста предложения обуславливает рост уровня вакантных площадей – ряд вводимых офисных объектов пустует более чем на половину.
Многие арендаторы в целях экономии готовы жертвовать качеством офиса и его центральным расположением, кроме того, сокращается средняя площадь запрашиваемых компаниями офисных помещений.
Прогноз
Эксперты не видят предпосылок для увеличения спроса на офисные площади в ближайшее время. Учитывая количество объектов, которые в ближайшее время выйдут на рынок, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы продолжит расти и, по различным оценкам, к концу года может достигнуть 25–30%.
Так как с начала года практически не было заявлений о новом строительстве, в среднесрочной перспективе объем вводимых офисных площадей будет сокращаться.
С учетом длительности цикла строительства качественных офисных проектов можно ожидать, что через 2–3 года рынок снова столкнется с дефицитом офисных площадей. Впрочем, это предположение основано на оптимистичном прогнозе развития экономической ситуации в России.
