Экология и экономия – понятия совместимые

Отрадно, что тема экологии все чаще звучит и в России. В этом году в рамках Международного форума PROEstate в Санкт-Петербурге запланировано сразу несколько мероприятий, посвященных экодевелопменту, – это прекрасная возможность узнать больше об этом направлении, которое уже получило широкое распространение во всем мире.

Актуальность экодевелопмента объясняется тем, что, с одной стороны, люди, стремясь к комфортной среде обитания, все больше строят. С другой стороны, глобальная экологическая катастрофа – изменение климата – на 55% связана с недвижимостью. Да и в тех 35%, что приходятся на транспорт, тоже немалая «заслуга» создателей городов и объектов, которые в значительной мере определяют его потоки. Расчеты ученых показывают, что если девелопмент не подчинить теме экологии (в мире экологический девелопмент называют «зеленым» – Green или «устойчивым» – sustainable), то через 30–50 лет человек не сможет жить на планете.

Государства, общество и бизнес уже давно осознали эти проблемы и активно занимаются их решением. По прогнозам, в одних лишь США, отнюдь не лидера в данной сфере, объем инвестиций в экодевелопмент в 2010 году превысит $50 млрд. Значительно больше этот показатель в Европе, огромный прогресс и рост масштабов наблюдается в Китае, странах Персидского залива и др. Общее количество занятых в сфере экодевелопмента людей в мире оценивается в 100 млн человек, и это число постоянно растет, несмотря на кризис, а скорее всего, благодаря ему.

Для оценки экологичности зданий созданы специальные оценочные системы-рейтинги. Наибольшее распространение в мире получили британская BREEAM (существует с 1990 г.) и американская LEED (с 1998 г.). На основе критериев этих систем оцениваются экологические характеристики объекта (проекта), его влияние на окружающую среду, и в результате этих оценок зданию присваивается сертификат одной из пяти ступеней.

В мире количество сертифицированных объектов приближается к миллиону – большая часть зданий сертифицирована по стандарту BREEAM, на втором месте LEED. России, хотя она и занимает 1/8 часть планеты, в этом отношении пока похвастаться нечем: у нас пока нет ни одного сертифицированного объекта. Основные отговорки девелоперов – дороговизна экодевелопмента, слабый спрос со стороны покупателей/арендаторов, отсутствие поддержки государства и других стимулов. Попробуем разобраться с их обоснованностью.

Начнем, как положено, с государства. Без него, конечно, глобально проблему не решить. Но надежда на его поддержку есть. Очень правильно сформулирована цель «Программы 2020» –Россия должна стать страной с наиболее благоприятными условиями для жизни. Это намерение напрямую связано экологией и устойчивым развитием (sustainable development). Для его воплощения нужны соответствующие законы, нормативы, налоговые преференции, еще лучше – субсидирование общественно значимых «экодеяний» и т. д. Очевидно, все это будет разрабатываться и внедряться. А вот сроки и качество в значительной степени зависят и от профессионального сообщества. Трудно придумать более благую тему для лоббистских усилий.

Теперь о дороговизне. Во-первых, экодевелопмент – это вопрос выживания всего живого, и по большому счету «торг здесь неуместен». Во-вторых, если рассматривать весь период жизненного цикла объекта, то эконедвижимость окажется дешевле, так как первичные затраты на создание с лихвой окупаются экономией на эксплуатации. Причем нередко срок окупаемости этих дополнительных затрат – несколько лет. В-третьих, экологичное может быть экономичным даже на стадии строительства.

Пример из нашей пока еще не слишком обширной практики. Занимаясь проектом мини-отеля вблизи олимпийской стройки в Сочи (Имеретинская долина), мы осознали, что сейчас на этом участке нужен объект уровня 2*, а после Олимпиады – уровня 4*. Традиционное возведение из шлакоблоков или монолита по завершении жизненного цикла объекта дало бы гору строительного мусора и «мусорных» трудов. Анализ привел к выводу, что наиболее экономичным и экологичным решением являются специальные сэндвич-панели. Это решение не требует тяжелой техники и необходимости ее проезда на площадку, что позволяет сохранить уникальные насаждения. Кроме того, такой подход позволяет после истечения срока разобрать постройку и собрать в другом соответствующем месте. Заметим, что все эти показатели учитываются при сертификации по стандартам LEED или BREEAM. И наконец, такое решение обойдется дешевле! Причем на всех фазах жизненного цикла.

Там же в Сочи (теперь этот город можно назвать Экодевелоперской столицей России, поскольку МОК предъявляет серьезные требования к экологическим показателям олимпийского девелопмента) мы реализуем проект «Деревня экодевелоперов». Основная идея в том, чтобы взять участок в горах, стоимость которого благодаря отсутствию инженерных коммуникаций на порядок ниже приморского участка, и создать экологичное поселение бизнес-класса с применением современных технологий «зеленого» строительства, с автономными инженерными системами. Здесь экологичный подход позволяет экономить уже на старте – ведь участки с инфраструктурой в Сочи на вес золота.

Третий пример иного рода. В Финляндии, вблизи границы с Ленобластью, создается крупнейший в Северной Европе курортно-коттеджный комплекс с гольфом, яхтенной мариной, СПА, бизнес-центром и проч. Как представители девелопера в России, мы знаем, как много россиян инвестируют в различные объекты и приобретают там коттеджи. Причем по ценам выше, чем в аналогичных местах на Карельском перешейке. Основная причина – экология территории и построек. Там обеспечивается раздельный сбор мусора, теплопотери даже частных домов добросовестно контролируются государством, широко используются тепловые насосы, которые окупаются за 4–5 лет, после чего всю оставшуюся «жизнь» экономят значительные средства, а также применяются другие «зеленые» технологии.

Что касается слабого спроса, то причина здесь – недостаточная осведомленность людей о необходимости и достоинствах эконедвижимости. Однако многие наши коллеги-девелоперы построили такие объекты, о которых раньше никто не имел представления, но толковым PR и маркетингом реализовывали самые необычные из них, иногда даже объективно ненужные. В случае же экологичного строительства речь идет об объектах, которые жизненно необходимы и сами по себе, и как образцы для подражания.

И о стимулах. Девелоперы (да и архитекторы, инженеры, управляющие) – люди амбициозные. Они любят участвовать и побеждать в конкурсах и соревнованиях. Специально для них готовится конкурс, проект концепции которого под предварительным названием Ecoestate Award, с номинациями «Экодевелопер года», «Экоархитектор года», «Экоменеджер года» подготовил Комитет по экодевелопменту (КЭД) Гильдии управляющих и девелоперов. Проект конкурса для обсуждения размещен на сайте www.ecoestate.tv.

Очень хотелось бы завершить этот материал стройными рядами статистических данных. Но в России со статистикой не все благополучно, а по экодевелопменту ее и вовсе не доводилось встречать, ввиду прежде всего отсутствия такового в значимых масштабах. Тем более что любые ретроспекции и прогнозы сейчас замутил кризис. Поэтому можно лишь привести экспертные оценки, согласно которым благоприятные экологические показатели недвижимости – как жилой, так и коммерческой (в основном обитаемой и густонаселенной) – повышают ее цену продажи на 10–20% и улучшают сдачу в аренду на 20–30%. При этом увеличение себестоимости строительства находится на сопоставимом уровне, а эксплуатационные затраты могут быть снижены на 20–50%. Для наиболее конкретных оценок необходим более обстоятельный многофакторный анализ конкретных объектов или проектов.