Накануне распродажи

Сделок купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости практически нет, сетуют риелторы. «Рынок стагнирует, что характерно для рынков всех сибирских городов», – констатирует директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, если смена собственников и происходит, то это не инвестиционные продажи, а стрессовые сделки.

Девелоперы готовы расстаться даже с более-менее успешными объектами: если у предпринимателя возникают проблемы в основном бизнесе, то первое, чем можно пожертвовать, – это непрофильные активы, считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков (ранее – независимый директор девелоперской компании «Сибакадеминвест», созданной акционером УРСА банка Игорем Кимом). А крупные или мелкие проекты в сфере недвижимости были у многих бизнесменов, отмечает он.

Долги давят

Девелоперы столкнулись с двумя основными проблемами – снижением доходности объектов и необходимостью расплачиваться по ранее взятым кредитам. Доходность недвижимости упала в разы, подсчитал руководитель компании недвижимости «Дело Проф» Петр Мельников. Если в начале бума на рынке окупаемость составляла 3–4 года (это около 30 % годовых), то затем она неуклонно снижалась: в 2007 году инвесторы ориентировались на 20–25 % годовых, а в начале 2008-го 16–18 % считалось неплохим показателем. Сейчас доходность упала до 6–12 % годовых, то есть окупаемость снизилась до 9–10 лет, полагает Мельников.

Офисные и торговые центры приносят все меньше денег, отмечается в отчете RID Analytics. По данным компании, к началу лета, по сравнению с IV кварталом прошлого года, из-за оттока арендаторов ставки для офисов снизились на 50%, на торговые площади – на 30–40%.

Готовы к продаже объектов прежде всего те собственники, кому необходимо возвращать ранее взятые кредиты, рассуждает г-жа Ермолаева: «Как правило, девелоперы развивались на короткие деньги: брали кредит, а затем рефинансировали заем». По ее словам, сейчас возможность получить банковское финансирование практически отсутствует, поэтому девелоперы не могут развивать новые проекты, прибыль от которых могла бы пойти на погашение кредитов. Усугубляет ситуацию требования банков увеличить предмет залога или погасить заем в полном объеме, добавляет она.

Спокойно дожидаться «оттепели на рынке» с полупустыми помещениями могут лишь редкие счастливцы: финансовые проблемы коснулись львиной доли владельцев действующих объектов, полагает директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. Можно купить практически любой действующий объект, соглашается с ним руководитель отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) Вячеслав Кузнецов. Так, на днях в агентство обратился покупатель с заявкой на покупку производственных площадей, рассказывает Кузнецов: «В нашей базе было предложение лишь об аренде. Собственник, узнав о предложении, с радостью согласился продать, причем на условиях покупателя». Был бы покупатель недвижимости, а продавец найдется легко, подчеркивает риелтор.

«Если появится покупатель, желающий купить торговый центр с арендаторами, то ему будет, из чего выбирать. А если будет желание купить просто здание – не важно, есть там арендаторы или нет – то из желающих выстроится очередь», – поясняет директор риелторской компании «БрокерКом» Алекандр Назаров.

Из крупных торговых объектов, по информации риелторов, на продажу выставлены недостроенный ТРЦ «Омега Плаза» на пл. Маркса (центр левобережной части города), «Домоцентр» на просп. Энергетиков (крупнейший магазин DIY в Новосибирске, синергия – за счет соседства с продуктовыми ТЦ «Лента» и «Сибирский Гигант»), ТРЦ «Калина-центр» (расположен на пл. Калинина – крупнейшей городской развязке), а также другие строящиеся объекты «Сибакадеминвеста», объекты компании «Труд» («Зеленые Купола», «Москва», «Манхэттен», «Кобра» и др.).

Интерес у покупателей вызывают объекты девелоперской компании «Труд», отмечает Назаров. По его мнению, практически каждый из действующих объектов «Труда» в той или иной степени нуждается в реконцепции, но благодаря центральному местоположению они востребованы. Местоположение – одно из главных условий, на которое в первую очередь обращает внимание покупатель: если оно удачное, то в дальнейшем, с ростом рынка, цена объекта возрастет существенно, объясняет брокер.

Покупателей не густо

Из-за падения спроса цены предложения на офисные и торговые помещения снизились на треть, подсчитала компания RID Analytics: так, в IV квартале 2008 года цена составила 75,2 тыс. руб./кв. м, а в мае – 2009-го 53 тыс. руб./кв. м. «Это цены предложения, а цены реальных сделок могут совершаться еще с большим дисконтом», – подчеркивает Елена Ермолаева. Хотя темпы падения цен и позволяют предположить, что рынок достиг дна, активность покупателей остается на низком уровне, отмечает она.

Покупателей нет, подытоживает г-н Назаров. По его словам, иностранные фонды, инвесторы, ранее активно интересовавшиеся сибирским рынком, сейчас вообще ушли с рынка. Немногочисленные отечественные инвесторы выжидают: они присматриваются и прицениваются к объектам, но сделок нет, рассказывает риелтор. Отсутствие сделок, по мнению Назарова, обусловлено ожиданием второй волны кризиса: «Все ждут осени, но неопределенность может продлиться не только осень, но и зиму и дальше. В условиях отсутствия сделок цена диктуется не рыночной конъюнктурой, а степенью финансовых затруднений продавца».

В условиях отсутствия сделок вопрос ценообразования становится абстрактным, соглашается г-н Умаров: «До сих пор инвесторы привыкли ориентироваться на потенциальный доход. Но как можно его просчитать, когда ситуация малопредсказуема?» Поэтому цена может равняться сумме долга, особенно если деньги нужны срочно, а объект не радует, разъясняет Зафаров.

В Новосибирске лучшие, самые дорогие магазины по топовым магистралям предлагаются с дисконтом до 50–70%, отмечает г-н Мельников. Арендаторы разочаровались в них: ставки аренды для стрит-ритейла по центральным магистралям были столь высоки, что даже в хорошие годы магазины далеко не всегда окупали себя, объясняет риелтор. В результате для многих ритейлеров магазин в самом центре был скорее вопросом престижа, чем заработка, считает эксперт.

Самые интересные предложения ждут ритейлеров уже осенью, предполагает руководитель и совладелец сети баров «Соленый арбуз» Александр Жулковский. Осенью финансовое положение многих собст­вен­ников ухудшится, полагает он. Не всем девелоперам удастся договориться о дальнейшей пролонгации кредитов – чтобы хоть как-то расплатиться с долгами, им придется спешно продавать недвижимость, проекты в стадии реализации. Появятся привлекательные активы по адекватным ценам, подчеркнул он.

А в Кемерово, где стрит-ритейл ограничен узким квадратом улиц, владельцы не готовы снижать цены, отмечает директор риелторской компании «Смарт – Коммерческая недвижимость» Матвей Ляпин. Дефицит магазинов под стрит-ритейл в Кемерово был всегда, и владельцам площадей трудно поверить в общую тенденцию снижения цен, поясняет он. По его словам, ритейлерам интересны такие площади, они делают встречные предложения. «Так, сеть «Мария-Ра» готова покупать помещения под торговлю, ограничив верхнюю планку в 30 тыс. руб./кв. м, но владельцы помещений на ул. Советской, Ноградской, Весенней держат цены на уровне 80 тыс. руб./кв. м».

Банки владеют поневоле

Новыми владельцами недвижимости все чаще становятся банки – залог недвижимого имущества занимает основную долю по кредитам юридических лиц. Региональные банки пока идут навстречу строителям – многим компаниям удается договориться о реструктуризации долга, констатирует Елена Ермолаева. Но, возможно, в дальнейшем банкам придется вплотную заняться девелопментом, предполагает она.

Нарастающие проблемы неплатежей носят системный характер, эта проблема актуальна даже для банков, консервативных в оценке заемщика, считает председатель совета Ассоциации региональных банков России Александр Мурычев. По его оценке, доля проблемных залогов осенью может приблизиться к 10–15%.

Прогноз агентства Fitch Ratings неутешителен для банкиров: доля «плохих» долгов в кредитных портфелях российских банков к концу года вырастет до 15–40%. В ответ банки ужесточают требования к залогу. В результате залоговое обеспечение кредитов растет, отмечает независимый аналитик Максим Осадчий. По его данным, если в октябре 2008 года стоимость залогов превышала объем кредитных портфелей банков на 8,3%, то в июне 2009-го – уже на 16,8%.

«Мы идем навстречу и пытаемся реструктуризировать задолженность, – рассказал генеральный директор Новосибирского муниципального банка Владимир Женов. – Если банки начнут вести себя как акулы, то придет конец сначала экономике, а потом самим банкам». Банки учитывают нынешнюю ситуацию и ищут выход вместе с должниками, говорит он.

Забирать активы в счет долга – худший выход для банка, подчеркивает председатель совета директоров Сибирской межбанковской валютной биржи Александр Лубенец (ранее – вице-президент банка «Сибконтакт»): «Деятельность финансового учреждения – продажа денег, а не переговоры с арендаторами. Доставшимся банкам имуществом нужно управлять, а это несвойственная для банков деятельность, а худший из залогов – незаконченный объект, который нужно достраивать».

Тем не менее крупнейшим банкам уже пришлось создать управляющие компании по управлению залоговым имуществом. Так, УК «ВЭБ-инвест» (структура ВЭБа) занимается девелопментом недостроенных объектов, приобретенных у банка «Глобэкс»: в Новосибирске это ТЦ «Сибирский молл» (65 тыс. кв. м), а также офисный центр (35 тыс. кв. м). Помимо новосибирских объектов это готовый торгово-деловой центр «Новинский пассаж» (60 тыс. кв. м) в Москве, а также строящиеся торгово-офисный комплекс (500 тыс. кв. м) на месте часового завода «Слава» рядом с Белорусским вокзалом и коттеджный поселок. УК Сбербанка достались объекты красноярского ритейлера «Алпи».

У местных банков своих УК пока нет – в крайнем случае лишь отдел по работе с проблемной задолженностью. По словам заместителя генерального директора банка «Левобережный» Сергея Шатилова, банк не стал создавать для непрофильных активов специальную компанию, они числятся на балансе, в банке создан отдел по работе с проблемной задолженностью. Большинство залогов по кредитам – это объекты недвижимости, как жилой, так и коммерческой – помещения, здания, земельные участки. Если у банка есть запас времени и ликвидности, то есть смысл ждать: сегодня цена активов невысока, а через два года, когда экономика будет выходить из кризиса, их цена будет адекватна. «Будем ждать момента, когда рыночная ситуация улучшится, и уже тогда продавать», – подытоживает он.

Совместные с банковскими структурами проекты – интересное направление для специалистов коммерческой недвижимости, полагает г-н Ляпин. Сейчас банки привлекают сторонних специалистов для управления проблемными активами. В частности, по его словам, сейчас обсуждается создание совместного предприятия по управлению девелоперскими проектами, а также готовыми объектами, которые уже генерируют доход.