Завоевали и остались

Вместе с местными

Девелоперский бизнес в России фор­мировался в основном местными игроками. «За исключением компаний Enka и IKEA, которые давно работают на российском рынке и имеют в активе много успешных проектов, очень малочисленно количество тех зарубежных девелоперов, которые имели в портфеле завершенные проекты», – считает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle.

Иностранный капитал на рынке присутствовал чаще в форме совместных предприятий. Профессиональные зарубежные инвесторы и девелоперы, выходившие на рынок, как правило, искали местного девелопера и организовывали с ним партнерство. Местный девелопер помогал решать вопросы, связанные с получением земельного участка, согласованием проекта, подключением коммуникаций. «Такая модель работы в России – когда российская компания действует в качестве лэнд-девелопера, обеспечивая участок коммуникациями и регулируя правовые вопросы, а западная занимается девелопментом, отвечая за концепцию, строительство, финансирование и аренду, – оптимальна для обеих сторон», – уверен Кристофер Ван Рит, управляющий директор, Giffels Management Russia.

Офисные будни – серые и дешевые

Турецкая компания Enka – девелопер полного цикла. Она имеет собственных проектировщиков, сама строит и управляет объектами. Компания вышла на российский рынок еще в начале 90-х годов, основав две компании – Mosenka и Moskva Krasnye Holmy. В настоящий момент Enka владеет и управляет 318?500 кв. м офисной недвижимости. К настоящему времени Enka завершила более 130 проектов в России и СНГ – от зданий, больниц и промышленных предприятий до проектов в нефтяной и газовой сферах. В последние годы основная стройка Enka была сосредоточена в Московском международном деловом центре «Москва-Сити» .

Компания выступила девелопером проекта Naberezhnaya Tower. Проект объединяет три офисных здания класса А – 17-этажное (открылось в конце 2004 года), 27-этажное здание (конец 2005 года) первой очереди и 57-этажный небоскреб второй очереди (конец 2007 года). Арендуемая площадь комплекса – около 150 тыс. кв. м. Но на сегодняшний день в третьем небоскребе еще имеются вакантные площади – около 30 тыс. кв. м.

Как говорят в компании, Enka со­­средоточилась на управлении своими объектами, а также на работах по генподряду, потому что в условиях кризиса это позволяет им чувствовать себя стабильно. В 2008–2009 годах компания завершила строительство второй очереди «Химки Бизнес-Парка», МФК «Метрополис». Новые девелоперские проекты компанией не анонсированы. В настоящее время Enka в качестве генподрядчика продолжает строительство терминала «Шереметьево-3», центрального ядра и башни «Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити», а также ряд других проектов.

Enka, как и многие другие компании, сталкнулась с проблемой неплатежей, что влияет на cash flow и доходность зданий. Некоторые арендаторы перестают выполнять обязательства по договору и своевременно платить. Так, в конце 2008 года Enka подала в арбит­ражный суд Москвы три иска на ОАО авиакомпанию «Сибирь» (S7 Airlines) за неуплату $1,52 млн по договорам аренды почти двух этажей в БЦ «Павелецкая тауэр» в течение шести месяцев 2008 года.

Но, безусловно, это не единственная проблема, с которой приходится сегодня сталкиваться девелоперу. «За прошедшие месяцы на московском рынке офисов мы наблюдали сильную коррекцию ставок аренды, в среднем около 30%. Конечно, степень снижения ставки разнится от здания к зданию и зависит от уровня докризисной ставки. На некоторых объектах, где ставки были завышены и переоценены перед кризисом, снижение может достигнуть 50%, в то время как на других объектах снижение составляет менее 10%», – говорит Хайко Давидс, партнер, Russia & CIS, Knight Frank.

Снижение ставок происходит главным образом из-за снижения спроса на офисы. По словам Хайко Давидса, дополнительное предложение качественных площадей в виде субаренды достигло 200 тыс. кв. м и все еще растет. Эти помещения часто предлагаются с существенными скидками, что также влияет на общий уровень ставок аренды. Впервые с 2000 года предложение превышает спрос, и это соотношение, вероятно, будет увеличиваться.

Обороты катятся вниз

В сегменте высококлассной торговой недвижимости безусловный лидер – шведский девелопер IKEA.

На российском рынке компания представлена с 2000 года. На сегодняшний день в России открыты и работают 12 комплексов: три в Подмосковье, два под Санкт-Петербургом и по одному в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Республике Адыгея и Омске.

В 2009 году планируется открытие семейных торговых центров «Мега» в Самаре. В 2010 году завершится строительство в Уфе. «IKEA по-прежнему считает российский рынок весьма перспективным. Мы остались в России в 1998 году и сейчас по-прежнему верим в большое будущее этой страны. Несмотря на то что многие крупные девелоперы сейчас замораживают свои проекты, IKEA не собирается изменять свои долгосрочные планы и планирует развивать в России все направления своего бизнеса: магазины IKEA, семейные торговые цент­ры «Мега», производство, закупку и снабжение», – говорит Хокан Персон, заместитель генерального директора, руководитель отдела развития департамента недвижимости IKEA.

По словам г-на Персона, «акции IKEA не торгуются на бирже, а инвестиционная политика основывается на долгосрочном и очень ответственном планировании». В кризис на рынке коммерческой недвижимости появляется больше возможностей, поскольку снижаются цены, уменьшается количество игроков, появляется больший выбор интересных земельных участков. В ближайшие несколько лет компания планирует реализацию новых инвестиционных проектов в России, прежде всего в Саратове, Воронеже и в Московской области. В ряде регионов России, в том числе в Волгограде, Томске, Тюмени, Барнауле, Костроме, ведутся переговоры о сотрудничестве.

Кроме того, в Перми на встрече властей города и голландских архитекторов, разрабатывающих мастер-план краевой столицы, состоялось обсуждение предложения IKEA о строительстве торгового комплекса на территории пермского ипподрома.

Atrium European Real Estate Ltd (Atrium) – еще один активный зарубежный игрок на российском рынке (принадлежит Gazit-Globe и фонду Citigroup). В Россию компания вышла путем покупки активов австрийского фонда Meinl European Land (моллы Park House), специализирующегося на инвестициях в недвижимость.

Atrium ведет деятельность в 11 странах в Центральной и Восточной Европе, Юго-Восточной Европе и России. На 6 февраля 2009 года ее капитализация составила около 600 млн евро. В России в активе компании 7 действующих объектов. Они сосредоточены в Санкт-Петербурге («Северный Молл»), Казани, Волго­граде, Екатеринбурге, Тольятти (Park House), в Москве (Mall Gallery).

По словам Рэчел Лавин, генерального директора компании Atrium, «российская собственность составляет значительную часть их портфеля общей стоимостью около 700 млн евро, поскольку они все еще верят в будущее России как долгосрочного рынка». «У нас в России 17 девелоперских проектов, площадь каждого из них около 60 тыс. кв. м, все они находятся на разной стадии развития, и я очень оптимистично смотрю на перспективы этих проектов». Однако г-жа Лавин полагает, что сегодня лучше сконцентрироваться на управлении существующими проектами. «Как и другие страны, Россию накрыла волна глобального кризиса, поэтому главное, на чем стоит сейчас концентрироваться, – получение максимальной отдачи от уже сформированного портфеля проектов. Сейчас важно суметь сгенерировать прибыль. И потому приходится очень много работать не только для того, чтоб увеличить свой доход, но и чтобы удержать то, что уже есть», – считает г-жа Лавин.

Венгерская компания TriGranit Development Corporation, один из крупнейших девелоперов Восточной Европы, вышла на российский рынок в 2007 году. Наиболее масштабными, знаковыми проектами компании остаются ТРЦ «Мозаика» в Москве (общая площадь – 134 тыс. кв. м, арендуемая – 64 тыс. кв. м). Также TriGranit работает сегодня над проектом комплексной застройки территории в Краснодаре (общая площадь участка 132 га), который компания реализует совместно с «ГазпромбанкИнвест-Кубань». Девелопер не заморозил ни одного своего проекта.

По словам Марианны Романовской, заместителя генерального директора TriGrаnit Development LLC, российский рынок интересен компании по чисто объективным причинам: его емкость, относительная неосвоенность (Россию все еще относят к категории emerging – развивающейся) и, соответственно, доходность, которая по-прежнему выше, чем в Центральной и Восточной Европе, не говоря уже о пятерке развитых стран Западной Европы.

«Российский рынок недвижимости (как жилой, так и коммерческой) объективно далек от насыщения: торговые центры появились в Москве в начале века, а в США они процветали лет 50. Отказываться от девелоперских возможностей в России не резон, и в этом состоит стратегическое решение TriGranit. Однако структура и география инвестиционных предпочтений меняется. Наибольшей изолированностью (хотя и относительной) от кризиса отличается Москва. Мы считаем, что высокая концентрация столичных функций, ярко выраженная центрально-периферическая модель экономико-демографического устройства России и высокая роль государства помогают Москве мини­мизиро­вать потери от кризиса, в первую очередь в части уровня безработицы и доходов населения. Далее логика проста – приоритет инвестиций в столичные объекты с акцентом на торговлю», – говорит Марианна Романовская.

Как же кризис отразился на рынке торговой недвижимости? «Способность арендатора платить арендную ставку сильно связана с его товарооборотом. Как правило, на стабильных рынках ритейлеры могут позволить платить в среднем около 10–14% от товарооборота, если процент выше, бизнес арендатора может нести серьезные риски. В России ставки аренды в большинстве своем были фиксированными, только в последний год стали рассматривать варианты. Сегодня товарооборот многих ритейлеров снижается. Потребительская платежеспособность также снижается, так как увеличивается уровень безработицы. Кроме того, обесценивание рубля за прошлые месяцы значительно увеличило цены на импортированные товары. Все это создает серьезные проблемы для арендаторов, скованных высокими ставками, которые были согласованы перед кризисом», – комментирует Хайко Дэвидс.

Будущее складов

Из зарубежных девелоперов на российском рынке складов нужно выделить проект Megalogix. В июле 2006 года британский фонд Raven Russia создал совместное предприятие с ГК «Авалон» для строительства сети ло­гистических комплексов Megalogix.Планировалось построить сеть складов класса А в 20 крупнейших городах России и СНГ. При реализации всех логопарков объем инвестиций должен был составить более $2 млрд. Фонд Raven Russia, дочерняя компания британской The Raven Group, создан в 2005 году для инвестиций в российскую недвижимость. В 2005 году в результате IPO фонд привлек $266 млн. Без учета Megalogix у Raven Russia 9 проектов на 1 млн кв. м.

Группа компаний «Авалон» – российская инвестиционная группа, ди­­версифицированная по направлениям деятельности, включая девелопмент недвижимости, контрактную логистику, дистрибуцию потребительских товаров, управление брендами и промпроизводство. Имеет обширную сеть филиалов и подразделений в более чем 35 городах России и стран СНГ.

Сегодня в рамках сети уже завершены две очереди комплекса «Мега­лоджикс Санкт-Петер­бург» (101 тыс. кв. м), логопарк «Мегалод­жикс Новосибирск» (121 тыс. кв. м) и первая очередь логопарка «Мега­лоджикс Ростов-на-Дону» (100 тыс. кв. м).

В остальных регионах – в Саратове, Челябинске, Уфе и Хабаровске – компания получила разрешения на строительство. В Нижнем Новгороде, Омске и Минске подобраны площадки, ведется подготовка разрешительной документации. В этих городах активное строительство начнется при условии стабилизации ситуации на рынке и уверенности в будущем спросе.

Еще один заметный зарубежный игрок на российском рынке – Giffels Management Russia. Эта компания – альянс предпринимателя Кристофера Ван Рита и его партнера Дэвида Саймонса, инвестиционной компании Grove International Partners Investment Company и канадского девелопера Giffels. По словам Кристофера Ван Рита, компания в настоящий момент продолжает работу над своим основным проектом в России – Giffels SouthGate Industrial Park. Проект располагается на участке в 104 гектара, который компания развивает совместно с Coalco Developments, и представляет из себя склады и индустриальный парк площадью 530 тыс. кв. м.

Общий объем инвестиций в первую фазу, включая покупку земли, подведение коммуникаций и строительство, составляет более $150 млн. Средства частью будут предоставлены акционерами компании и более $60 млн – в виде займа от западных партнеров. Соответствующий банковский кредит был подписан в начале февраля 2009-го. Компания не замораживала и не выставляла на продажу свои объекты. Здесь российский рынок оценивают как один из самых интригующих.

По словам Кристофера Ван Рита, «сегодня в России много проектов выставлено на продажу. В целом затраты на девелопмент снижаются. Падают цены на землю (без подведенных коммуникаций). При этом стоимость подводки коммуникаций осталась на прежнем уровне. Также упала стоимость строительных материалов».

Британский девелопер Parkridge, вышедший на российский рынок больше двух лет назад был намерен инвестировать более $1 млрд в строительство складов. Первую площадку компания приобрела в Московской области, затем через короткое время приобрела участок около Краснодара, также компания рассматривала площадки в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге, но из-за кризиса решила отказаться от новых приобретений и сосредоточиться на уже имеющихся проектах.

На складском рынке работают и другие зарубежные девелоперы, например бельгийский девелопер Ghelamco. Компания Ghelamco начала свою работу в России в 2006 году. «Высокие темпы экономического роста в России, положительная динамика основных экономических показателей, а также взвешенная политика властей привлекла многих европейских девелоперов на российский рынок, в том числе и нас. В 2006 и 2007 годах компания Ghelamco купила два земельных участка в Дмитровском муниципальном округе для развития логистических индустриальных парков», – комментирует Стивен Уилсон, генеральный директор компании.

Пилотным проектом для компании стал Дмитровский логистический парк. Общая площадь складских площадей составит около 225 тыс. кв. м. Проект представляет 4 складских здания класса А, строительство и управление которыми будет осуществляться по международным стандартам. Первая стадия проекта – здание А – на стадии устройства монолитных ростверков и по окончании строительства составит около 62 тыс. кв. м площадей. Второй проект – на предпроектной стадии.

«Каждый находится под влиянием кризиса. Общая недоступность банковского финансирования для нас означает приостановление строительства практически до нуля до тех пор, пока не будет найден арендатор на built-to-suit или пока финансовые рынки не восстановятся до своего нормального состояния. Ghelamco, несомненно, останется на российском рынке, поскольку в компании убеждены, что этот рынок восстановится, возможно, даже быстрее, чем некоторые европейские рынки. Нельзя не согласиться с тем, что российский рынок известен своей волатильностью. Снижение на нем происходит довольно резко, но он также довольно в скором времени стабилизируется, переходя в стадию роста, по сравнению с развитыми рынками. Заложенные до кризиса основы для развития складских площадей можно считать прочными до сих пор», – считает г-н Уилсон.

Безусловно, кризис также внес свои коррективы и на рынок складской недвижимости. «На рынке складов мы видим минимальную коррекцию по снижению ставок аренды. Эта коррекция составляет в среднем порядка 10%. Правда, ставки в складском сегменте не достигли того максимума, как в офисном и торговом сегменте. Больше беспокоит, что спрос, особенно в регионах, намного ниже, чем изначально ожидался. Хотя даже до кризиса девелоперы сталкивались с низким интересом к их проектам», – говорит Хайко Дэвидс.

Многогранные образцы

Среди зарубежных девелоперов на российском рынке есть и такие, которые охватывают сразу несколько сегментов. Например, израильская AFI Development – девелоперская компания полного цикла, основанная в 2001 году. Реализует коммерческие и жилые объекты, включая офисы, торговые центры, отели, многофункциональные и жилые проекты в сфере недвижимости в России, Украине и других странах СНГ. Стратегия компании – продавать готовые жилые объекты и оставлять за собой готовые объекты коммерческой недвижимости кроме случаев их продажи на исключительно выгодных условиях. Примером подобной политики может быть продажа офисного комплекса «Аквамарин II» в мае прошлого года по ставке капитализации 6,8%.

Сейчас, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, компанией было принято решение о пересмотре операционной политики. «Мы пересмотрели наш портфель, разделив его на три основные категории: 1) проекты, приносящие доход и строящиеся объекты; 2) проекты, строительство которых не начато; 3) проекты, находящиеся на ранней стадии девелопмента. Для каждой из вышеуказанных категорий будет применяться своя стратегия в целях оптимизации ресурсов и создания долгосрочной перспективы проектов. Компания приняла решение в краткосрочной и среднесрочной перспективе сконцентрировать свои ресурсы на реализации трех ключевых строящихся объектов – ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проекте на Озерковской набережной (фазы II и III), финансирование которых полностью обеспечено как собственными, так и заемными средствами. Для второй категории проектов (таких как «Одинцово», «Серебрякова»), строительство которых не начато, будет проведена переоценка ожидаемого дохода в соответствии с новыми реалиями рынка. Критерием для продолжения реализации данных проектов будет являться возможность финансирования проектов за счет продажи квартир на ранней стадии строительства (для жилых проектов) и привлечения внешнего финансирования на приемлемых условиях или соинвестора совместно с вложением собственных средств (для коммерческих проектов). Решение по продолжению строительства будет приниматься индивидуально по каждому из проектов. Мы будем продолжать работу над проектами, находящимися на стадии проектирования («Кунцево») в рабочем порядке, продолжая получать разрешающие документы и консолидируя участки», – рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор «АФИ РУС».

Также в различных сегментах рын­ка в России работает Capital Part­ners – девелоперская компания, образованная в 1996 году в Казахстане. В России компания с 2001 года. Ее деятельность сконцент­рирована в Москве. В этом году компания выиграла сразу два «Золотых кирпича» на премии Commercial Real Estate Moscow Awards – в номинации «Девелопер года» и «Лучший многофункциональный комплекс». В активе компании – пятизвездочный отель в самом центре столицы – Ritz Carlton; МФК «Метрополис» общей площадью более 241 тыс. кв. м, комплекс, который даже в кризисное время практически не имеет вакантных площадей.

В 2007 году компания продала свои активы в складском сегменте (логистический парк «Пушкино» был продан Deutsche Bank и AIG Global Real Estate) и сосредоточилась на торговом, офисном и гостиничном рынках. В настоящее время компания работает над проектом следующего многофункционального комплекса, который будет построен на Ленинградском шоссе, сразу за «Метрополисом». По словам Эркана Эркека, генерального директора компании, в данный момент разрабатывается концепция проекта и идет этап согласования.

«Я бы не стал сейчас начинать новый строительный проект или даже продолжать уже начатые строительные работы. Но как только кризис пойдет на спад, мы сразу возобновим строительство. Все сейчас упирается в себестоимость. Цены на отделочные материалы, которые для нас очень важны, практически не изменились; несколько снизились лишь цены на бетон и стальные конструкции, а также стоимость рабочей силы и операционная прибыль строителей. Вместе с тем стоимость заемного финансирования совершенно неприемлема, поэтому девелоперам в этих условиях трудно продолжать строительство. Однако рынок цикличен в своей основе, и через пару лет ситуация может измениться к лучшему. Мне кажется, что дефицит предложения даст сильный импульс рынку в 2011 году, и основной тренд может поменяться», – полагает г-н Эркек.

Mirland Development – кипрская компания, созданная в 2004 году для инвестиций в российскую недвижимость. По 40% принадлежат Jerusalem Economic Corporation и Industrial Buildings Corporation, 20% – Darban Investments, все три входят в Fishman Group. До 2014 года компания планировала построить около 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Ярославле, Нижнем Новгороде, Казани и Саратове. Начальные средства Mirland привлекла за счет IPO на Лондонской фондовой бирже. За 30% акций компании инвесторы заплатили $282,7 млн.

По данным аналитиков ИГ «Ренес-санс Капитал», компания Mirland Development решила сосредоточиться на завершении строящихся проектов, отложив на время проекты, находящиеся на ранней стадии реализации.

Уезжать не собираются

Одна из основных проблем девелоперов – это, безусловно, заемное финансирование. Точнее, невозможность его использовать. «Альтернативные источники финансирования проектов – привлечение партнеров или фондов. Конечно, в более выигрышном положении находятся те компании, которые большую часть проекта успели реализовать в докризисное время, в этом случае компании проще завершить строительство проекта. Строительство наших текущих проектов полностью покрыто финансированием – кредитными линиями в Сбербанке и ВТБ, а также собственными средствами. Мы планируем сохранить нашу финансовую модель инвестирования проектов: вложение в строящийся объект собственных средств в размере 30% и 70% привлеченного финансирования. Также рассматриваем возможность привлечения партнеров в наши проекты», – рассказывает г-жа Акимова.

Доходность по проектам у многих вызывает разумный скептицизм. «Мы полагаем, что сегодня интерес западных инвесторов будет сосредоточен на традиционных, а не развивающихся рынках. В докризисный период основным привлекательным фактором российского рынка была его доходность на фоне снижающегося рынка. Сегодня конъюнктура рынка изменилась. Российский рынок в его текущем состоянии пока малопривлекателен для новых инвестиций и девелоперских проектов», – считает Владимир Пинаев.

При этом игроков, которые уже работают на рынке, это не пугает. «Я не думаю, что западные игроки уйдут с российского рынка. Финансово здоровые компании будут продолжать работать здесь, но, конечно, темпы развития значительно снизятся», – говорит Алексей Новиков, глава московского представительства компании Parkridge.

Чем же закончится кризис для зарубежных девелоперов, работающих в России? Основная масса экспертов считает, что они только укрепят свои позиции. «Проекты зарубежных девелоперов, как правило, отличало более высокое качество, которое выражалось в эффективной концепции, качественном строительстве. Однако на растущем рынке, где спрос в разы превышал предложение, такие проекты были востребованы так же, как и все остальные. В период кризиса арендаторы, безусловно, будут отдавать предпочтение качественным зданиям», – считает Владимир Пинаев.

По словам Марианны Романовской, «кризис – это новые возможности. Они в первую очередь связаны с интенсивным, а не экстенсивным развитием. В период бума и резкого увеличения спроса рост и развитие компаний шло с акцентом на увеличение числа проектов, их масштабов. Теперь настало время интенсивного развития: оптимизации внутренней структуры, концентрации ресурсов на наиболее эффективных направлениях/субрынках и заведомо беспроигрышных проектах. Фактически это означает акцент на долгосрочных, а не краткосрочных целях и перспективах.