Офисная недвижимость
Начинаясь у Садового кольца, в непосредственной близости от центра города, Ленинский проспект протянулся на 27 км до самой МКАД, где он переходит в Киевское шоссе. Большая часть застройки проспекта была осуществлена в сталинскую эпоху – в соответствии с Генеральным планом развития Москвы 1935 года, определившим юго-западный сектор как одно из приоритетных направлений развития города. В 1937 году были возведены такие заметные постройки на Ленинском проспекте, как, например, здание ВЦСПС (дом № 42). В 1960-е годы были построены ансамбль жилых домов у ст. м. «Ленинский проспект», универмаг «Москва» и гостиница «Спутник», а конец проспекта был застроен в 1970-е и 1980-е годы многоэтажными жилыми домами, среди которых расположилось одно из самых высоких зданий того периода – Дом туриста.
Формирование Ленинского проспекта и прилегающих к нему улиц как офисного района еще только начинается, и основные проекты офисных комплексов находятся в стадии реализации. Однако риелторы подчеркивают, что этот район обладает существенными преимуществами, благодаря которым все больше и больше компаний хотели бы разместить здесь свои офисы. Безусловным преимуществом Ленинского проспекта с точки зрения расположения офисов является близость значительной его части к центру города, а также наличие большого количества инфраструктурных объектов, формирующих положительный облик этого района. Здесь разместились главные офисы ряда крупных корпораций, что является своеобразным «магнитом», притягивающим сюда и другие компании. В этом районе расположены штаб-квартиры таких гигантов российской экономики, как РАО «ЕЭС», «Газпром», «РосЕвроБанк» и т.д. Подобное «соседство» имеет определяющее значение для офисов и представительств крупных западных и российских фирм. Проспект привлекателен и для тех компаний, которым по роду деятельности необязательно иметь офис в самом центре города. Важным фактором является и транспортная доступность: размещение офисных площадей в непосредственной близости от крупных транспортных артерий города – Третьего транспортного и Садового колец бесспорно удобно для сотрудников и партнеров компаний, решивших иметь офисы на Ленинском проспекте. Недавно был реконструирован аэропорт Внуково, путь к которому проходит по Ленинскому проспекту и Киевскому шоссе. Возрастающая популярность этого аэропорта оказывает положительное воздействие и на формирование Ленинского проспекта как офисного района.
Присутствие офисных центров на Ленинском проспекте и на прилегающих к нему улицах позволяет девелоперам формировать на данном направлении высококонкурентную среду для дальнейшего размещения офисных помещений. При этом надо отметить, что серьезный, но практически единственный недостаток этого района также связан с транспортом: Ленинский проспект часто бывает перегружен, и на нем образуются пробки.
По мнению риелторов, наиболее перспективными офисными центрами класса А в районе Ленинского проспекта на сегодня являются Gorky Park Tower, и Vaviloff Tower. Оба проекта находятся на конечной стадии реализации – их сдача госкомиссии ожидается в декабре 2005 – январе 2006 года. 22-этажный бизнес-центр Gorky Park Tower находится по адресу: Ленинский проспект, 13-15, и его общая площадь составляет 33 тыс. кв. м, а 14-этажный офисный комплекс Vaviloff Tower общей площадью 7630 кв. м (офисная площадь – 3830 кв. м) расположен по адресу: ул. Вавилова, 24. Девелопером является компания «ЛВН-Девелопмент», а генеральным подрядчиком Eco Project Plus.
Концепция строительства Gorky Park Tower предполагает наличие четырехуровневого подземного паркинга, рассчитанного на 200 машино-мест, и наземной парковки на 50 машино-мест. Офисный комплекс Vaviloff Tower также имеет наземный и подземный паркинги, рассчитанные на 58 и 85 машино-мест соответственно. Предполагается, что средние арендные ставки в бизнес-центре Gorky Park Tower будут варьироваться в диапазоне от $600 до $750 за 1 кв. м в год, а в офисном комплексе Vaviloff Tower – от $550 до $600 за 1 кв. м в год. Застройщиком бизнес-центра Gorky Park Tower выступает крупная российская девелоперская компания «Стимул Групп». По предварительным оценкам, эксплутационные расходы составят около $90 за 1 кв. м в год, а минимальный срок аренды – 5 лет.
Кроме Vaviloff Tower и Gorky Park Tower, в районе Ленинского проспекта на разных стадиях реализации находятся несколько проектов. Это прежде всего строительство офисного центра общей площадью 30 тыс. кв. м на проспекте 60-летия Октября и один из самых грандиозных проектов девелоперской компании «Система Галс» последнего десятилетия – возведение многофункционального комплекса общей площадью 400 тыс. кв. м по адресу: Ленинский проспект, 90 – на месте снесенной гостиницы «Спорт». Комплекс будет включать в себя офисные помещения, торгово-развлекательную составляющую, а также жилую зону и 4-звездочную гостиницу международного класса.
Девелоперская компания «Капитал Груп» реализует проект строительства современного бизнес-центра «Конкорд» общей площадью 20 тыс. кв. м, расположенного на Шаболовке, 10. Офисное здание является частью известного жилого комплекса «Созвездие Капитал-2» и имеет самостоятельную инфраструктуру, в том числе отдельную парковку и изолированным входом с улицы Шаболовка. «Капитал Груп» заявляет, что бизнес-центр спроектирован в соответствии с международными стандартами. Сдача комплекса ожидается во II квартале будущего года.
В «нижней» части Ленинского проспекта ожидается рост строительства современных жилых комплексов бизнес-класса, а также дополнительных инфраструктурных объектов в районах ст. м. «Юго-Западная» и «Проспект Вернадского», что тоже может стимулировать появление офисных помещений и в этой части проспекта. Однако акцент будет сделан на реализацию торгово-офисных комплексов, где торговая составляющая будет более серьезной, чем офисная. При этом участники замечают, что в этом районе на сегодняшний день наблюдается дефицит предложения офисных помещений высокого уровня. Следовательно, говорят риелторы, можно ожидать, что арендная ставка на помещение в данном районе будет несколько выше, чем на аналогичное помещение, расположенное в другом районе.
Торговая недвижимость
Ленинский проспект - один из основных торговых коридоров столицы. Ленинский проспект не уступает по популярности Садовому кольцу или Кутузовскому проспекту ни по уровню арендных ставок, ни по частоте поиска помещений арендаторами. Не смотря на схожие характеристики, Ленинский проспект в значительной мере отличается от своих собратьев – торговых коридоров. В чем же его принципиальная разница и почему все-таки его нельзя сравнивать с другими торговыми улицами Москвы?
Начиная с советских времен, юго-запад является одним из самых престижных районов, немного уступая западу и центру города по стоимости квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости. Именно Ленинский проспект славился специализированными магазинами: «Галерея Версаль», «Дом ткани», «1000 мелочей», «Хрусталь», «Дом книги», «Власта», «Бэмби», «Дом Мебели». С началом перестройки отошли в прошлое специализированные магазины «Березка» (валютные магазины и магазины, продающие товары за чеки), большинство из которых располагалось непосредственно на Ленинском проспекте и прилегающих к нему улицах. Во времена дефицита эти магазины были излюбленным местом сбора спекулянтов, у которых можно было найти все, что есть, и чего нет на прилавках обычных магазинов.
Как можно охарактеризовать Ленинский проспект сейчас и как изменилась торговля по сравнению с прошлым?
Ленинский проспект делится на две части: первая, более дорогая - от Калужской площади до площади Гагарина, вторая, менее дорогая – после площади Гагарина.
Магазины, так называемой «первой части» в большинстве своем представляют первые этажи сталинских домов с большими витринами, выходящими на проспект. Уровень торговых операторов на данном участке задают магазины: Салита, Даниэль, Villeroy&Boch, Подиум. Предложение - ограничено, а средняя ставка аренды варьируется между $1800-$2000/кв. м в год.
Магазины на «ближнем» Ленинском отличаются:
- большими витринами
- близостью к центру
Как и на других торговых улицах, предпочтение отдается четкой стороне, но определяющим фактором при аренде/покупке четность не является.
Превышение спроса над предложением объясняется:
- сформированным объемом помещений
- невозможностью увеличения и расширения площадей
- нечастой ротацией арендаторов
Последними по времени совершения сделками на данном интервале можно назвать открытие магазина посуды и товаров для дома Villeroy&Boch (Ленинский проспект 52), магазина Модной одежды «Модная Точка» (Ленинский проспект 35)
После площади Гагарина меняется архитектура торговых помещений: появляются специализированные магазины («1000 Мелочей», «Дом Ткани»), универмаги («Москва»). Первые этажи жилых домов сохраняют свою функциональность, но все-таки, блекнут на фоне магазинов с огромными витринами, расположенными в самых знаковых местах проспекта.
Началом изменений послужило закрытие магазина обуви (Ленинский проспект 34) в начале 90-х и открытие магазина модной одежды «М1». В середине 90-х помещение было продано сети «Арбат-Престиж». В результате данной сделки «Арбат-Престиж» получил помещение с торговой площадью 1100 кв. м с лучшими витринами на Ленинском проспекте с отличной доступностью. Стоимость кв. м на тот момент составляла $1000/кв.м общей площади.
Логично, что расположенный напротив магазин «Ткани» (Ленинский проспект 41) не мог остаться без внимания игроков рынка. В начале прошлого года магазин был приобретен компанией «Росбилдинг» и предлагался в аренду блоками от 400 кв.м. Средняя ставка аренды на тот момент превышала $1600/кв.м в год.
По неподтвержденной информации такая судьба постигла магазин «Хрусталь». Однако официальной информации на рынок не поступало.
На сегодняшний день на втором отрезке Ленинского проспекта существует не более 4-х предложений по аренде. Одно из них - магазин «Бэмби» (Ленинский проспект, 82). Магазин планируется делить на части, а запрашиваемая ставка за блок равна $2000/кв. м в год. Информация по другим проектам закрыта.
Значимые изменения, планирующиеся на Ленинском проспекте – расширение торговых площадей универмага «Москва», строительство многофункционального комплекса на территории бывшей гостиницы «Спорт» (ориентировочная площадь гостиничного здания – 50 000 кв. м), редевелопмент территории бывшего Завода им. Орджоникидзе, создание торгового района на этом месте.
