Эрсин Демирделен: «Думаю, устойчивый рост будет продолжаться в течение ближайших четырех лет»

Вы довольно долго работали в компании Enka… Расскажите об основных вехах вашей профессиональной биографии?
В конце 1990 года, работая в компании Enka, я приехал в Россию. Как вы знаете, Enka – это довольно крупная строительная компания, которая работает по всему миру. В то время у нее было несколько проектов в России, и я был назначен на должность менеджера строительного участка при возведении нового здания Института сердечно-сосудистой хирургии им. Бакулева в Москве. Это был мой первый проект в России, который занял год. Затем я был назначен на должность менеджера строительства на проект в Казахстане, где я провел около 2,5 лет. Вначале над проектом работали 20 человек, но, когда я уходил из проекта, над ним уже трудились свыше 3600 человек. Это ярко иллюстрирует, как стремительно развивалась компания в то время.
В середине 1990-х годов Enka приняла решение выйти на рынок девелопмента. В то время мэр Москвы только был избран и проводил политику поддержки крупных девелоперских московских проектов. Enka создала совместное предприятие с правительством Москвы. Новая компания была названа «Мосэнка». Enka владела в ней 55% акций. Это были первые шаги компании в девелоперском бизнесе. Показательно, что метраж первого проекта компании составлял всего лишь 1200 кв. м. Впоследствии, разумеется, компания ежегодно увеличивала объемы вводимых площадей - сначала до 5 тыс. кв. м, затем - до 20 тыс., потом - до 60 тыс. «Мосэнка» заняла прочную позицию на рынке, реализовав такие проекты, как «Башня на Павелецкой», «Риверсайд тауэр» и т. д.
В 1995 году, когда я только вернулся из Казахстана, я был назначен на должность заместителя генерального директора в «Мосэнке», а затем - и на должность генерального директора и непосредственно отвечал за девелоперские проекты. В 1999 году Enka стала заниматься еще и ритейлом, создав марку «Рамстор».

Сейчас вы работаете в компании «Мосинжстрой Девелопмент». Каковы ваши основные проекты?
Несколько лет назад, в начале 2003 года, я получил предложение от владельцев концерна «Нефтяной» и, после долгих переговоров, принял его. Когда я пришел в компанию, здесь началась реструктуризация девелоперской составляющей бизнеса. Так в начале 2004 года появилась на свет компания Delin Development. Дальше, во второй половине 2005 года, руководство концерна «Нефтяной», совместно с «Мосинжстроем», решило переименовать компанию в «Мосинжстрой Девелопмент». Изначально концерн «Нефтяной» занимался нефтехимическим бизнесом. Но со временем было принято решение заняться и недвижимостью. В свое время концерн приватизировал Государственный институт азотной промышленности. Руководство «Нефтяного» стало думать, как улучшить этот актив. Сначала были реконструированы два здания на Земляном Валу, и компания получила 20 тыс. кв. м арендной площади в офисных комплексах класса В+. Это произошло, как раз когда я только пришел в концерн. Это было очень похоже на то, чем я в течение 15 лет занимался в компании Enka. Так что я ч
увствовал себя уверенно в этом бизнесе и стал искать новые возможности для осуществления успешных проектов. Для нас было ясно, что мы должны сначала создать новую компанию и выбрать яркий, многообещающий, конкурентоспособный проект. Так появился проект «Серебряный город» на Серебрянической набережной. «Серебряный город», общей площадью около 60 тыс. кв. м, станет новым бизнес-центром класса А+. Проект включает в себя двухъярусную подземную парковку и новую транспортную развязку, которая соединит офисный центр с Садовым кольцом. Мы начали с предпроектной подготовки - градостроительного обоснования, разработки архитектурной концепции и всех остальных необходимых согласований. Так что «Мосинжстрой Девелопмент» родился и развивается совместно с новым проектом «Серебряный город».

Ваша компания одновременно является и инвестором проекта?
Инвестор проекта – концерн «Нефтяной». «Мосинжстрой Девелопмент», как аффилированная компания, будет контролировать девелоперскую стадию проекта.

Расскажите, пожалуйста, о других участниках проекта «Серебряный город».
Мы стремимся сделать этот проектом первоклассным - успешным, узнаваемым, действительно «имиджевым». Было решено на каждую стадию проекта привлекать профессионалов. Вот почему для реализации проекта была приглашена всемирно известная архитектурная компания NBBJ (третья по величине в Америке, и пятая – в мире). Компания была выбрана на основе строгого тендера. В то же время мы искали и консалтинговую компанию - и получили профессиональную поддержку компании Savant. Компания M+W Zander была приглашена в качестве управляющей компании. Noble Gibbons и Colliers International стали маркетинговыми консультантами по сдаче в аренду. Также мы получаем советы юридического характера от компаний Ernst & Young и Salans. Мы хотим, чтобы в будущем клиенты нашего здания были всем довольны. И сами, как девелоперы, хотим быть удовлетворены результатом.
Для того чтобы выполнить проект в срок, мы разделили его на две фазы. Сейчас мы находимся уже на второй. Мы планируем завершить весь проект к IV кварталу 2006 года. Первый этап – это нулевой цикл. Второй – это строительный цикл и все остальное. В свое время компания «Мосинжстрой» была выбрана в качестве генерального подрядчика на нулевой цикл. После строгого тендера с участием таких компаний, как Codest, Enka и др., компания Codest была выбрана на постнулевой цикл.

Что вы думаете о месторасположении проекта?
Найти землю в пределах Садового Кольца – это большая удача. Ведь город, образно говоря, остался без земли. С одной стороны, это очень престижное место, с другой стороны, мы несем обязательство перед городом провести транспортный узел, соединяющийся с Садовым кольцом и проходящий по Серебрянической набережной. От этого стоимость места и самого проекта возрастает. Как инвесторы, мы берем на себя огромную ответственность за место в центре города, что в итоге становится нашим преимуществом. Это даст нашим арендаторам столь редкую для центра возможность подъезжать к работе на своей машине.

Несколько лет назад Enka сделала из района около Павелецкого вокзала настоящую деловую зону. Планируете ли вы развивать таким же образом и область Курского вокзала?
Да, такова моя цель, ведь я работал в Enka, и мне очень нравились проекты в районе Павелецкого вокзала, так что сейчас, работая в «Мосинжстрой Девелопмент», я хотел бы повторить этот опыт и с Курским вокзалом. Думаю, этот проект ждет такой же успех, а возможно, и больший. Я знаком с рынком деловых центров, и одной из моих задач является поддержка подобных разработок и окружающих их территорий.

Если сравнивать сегодняшний рынок с рынком десятилетней давности, какие принципиальные изменения вы бы отметили?
Прежде всего хотелось бы отметить сегодняшнюю масштабность проектов. В самом начале моей карьеры в Москве я работал над проектом, общий метраж которого составлял всего 1200 кв. м. Сегодня проектов такого масштаба очень мало. Рынок быстро меняется – тогда для молодого девелопмента такой метраж был приемлемым, сегодня это часто неоправданно. Тогда было возможно попросить арендатора внести арендную плату за два года вперед, таким образом девелопер получал средства на реализацию проекта из будущей арендной ставки. Сегодня такая схема вряд ли будет работать. Тогда был очень низок уровень конкуренции объектов. Сегодня, даже при существующем спросе, появляется конкуренция. Стоит отметить и изменение в классификации. Если тогда девелоперам был известен только один А-класс, сегодня у него появились разновидности - А1, A2 и A3.
Претерпели существенные изменения и архитектурные стандарты – увеличилось пространство между шагом колон, потолки стали выше, офисы – просторнее. Клиенты могут требовать с девелоперов больше. Если раньше правила игры диктовал застройщик, сегодня «власть переходит» к клиентам.
Стоит отметить и то, что сегодня большую роль девелоперы уделяют качеству строительства – хорошим материалам, дорогой отделке, интересным фасадам. По проекту «Москва-Сити» можно видеть, насколько важную роль девелоперы отводят качеству и внешнему виду. В данном случае застройщики стремились сделать проект «в духе времени», отсюда - использование современных материалов, новинок в области строительных технологий. Стеклянные фасады, использованные при строительстве, не только красивы, но и функциональны – в здании в течение всего светового дня можно поддерживать естественный уровень освещения.

Каковы основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы в Москве?
Прежде всего, это плохая транспортная доступность. Строить в городе, где практически нет мест для полноценной парковки, крайне тяжело. Вторая проблема – недостаток участков для строительства. Мест для девелоперских проектов в центре Москвы практически не осталось. Третья сложность – право собственности на землю. До сих пор вопрос, можно ли фактически владеть землей в Москве, остается открытым. Пока практика такова, что ты можешь быть собственником объекта, но не земли, на которой этот объект стоит. Сейчас московское правительство работает над этим вопросом. Очень надеюсь, что скоро появится хоть какая-то ясность.
Четвертая проблема – инфраструктура города. Инженерные сети, дороги и т. д. часто находятся в таком состоянии, что строить объекты просто невозможно без реализации целого комплекса мер, направленных на улучшение инфраструктурных условий. Это ложится непосильным грузом на плечи девелопера, занижает рентабельность проектов. Пятая проблема – бюрократия. Разрешительная документация, выделение земли - все это серьезные барьеры, которые должен пройти девелопер. Шестая сложность - пресловутая «доля города», которая существует в любом девелоперском проекте. Она достаточно высока и снижает рентабельность бизнеса.

Не могли бы вы сравнить процесс девелопмента в России и за рубежом?
Главное различие – в перспективной оценке. На момент начала осуществления проекта российские девелоперы оценивают скорость получения и объем прибыли гораздо выше, чем иностранные девелоперы.
Другим отличием российского девелопмента от иностранного является то, что местные девелоперы предпочитают контролировать все уровни процесса девелопмента, выступая как девелопер, инвестор, подрядчик и занимаясь управлением недвижимости. В целом иностранные компании более привычны к внештатным работникам, подрядчикам и объединениям, чем местные компании.

Как осуществляется финансирование проектов в России?
Главной проблемой, конечно, являются финансовые учреждения на российском рынке. Нет пенсионных фондов, нет настоящей поддержки. По этой причине девелопер должен обращаться к другим источникам дохода, заниматься другим бизнесом, который станет источником собственных средств. Обычно для финансирования на рынках офисной недвижимости и ритейла используются кредиты банков, соотношение между собственными и заемными средствами которых составляет 70% : 30%, 60% : 40%. За рубежом используется другой подход – девелоперы используют потенциальных покупателей, будущих собственников зданий в качестве финансовой поддержки на начальной стадии развития проекта. На Западе, в частности в Англии, нельзя пообещать кому бы то ни было, что они будут прямыми инвесторами проекта строительства.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы столичного девелопмента?
Вполне оптимистичные. В этом смысле я разделяю точку зрения моих коллег. Российский рынок, и в особенности московский, пока не стабилизировался. Он продолжает расти. В ближайшие два года, думаю, эта тенденция будет сохраняться. В следующие три-пять лет рост вакантных площадей по офисным зданиям класса А может достичь 3-5%. Таким образом, будет достигнут уровень свободных помещений докризисного периода. Сейчас этот показатель по-прежнему очень низок по сравнению с Западом, где 15% - цифра приемлемая.
Думаю, что тот устойчивый рост, который был отмечен после кризиса 1998 года, будет продолжаться в течение ближайших четырех лет, до момента его стабилизации.

От каких внутренних и внешних факторов зависит успешность работы девелопера?
Первый внутренний фактор - это конечно, начальная концепция и обеспечение финансирования. Вторая важная вещь – поиск покупателя объекта недвижимости. Третий момент – профессионализм девелопмента, надежность строительных компаний и т. д. Еще один важный фактор – прозрачность отношений девелоперов с другими структурами, понятные правила игры. Большое значение имеют отношения с правительством. Бесспорно, не последнее место в успешности проекта занимает налоговая составляющая.
Внешние факторы - цены на нефть, текущий валютный курс, а также положение России - ее стабильность и привлекательность с точки зрения привлечения инвестиций - на мировом рынке.