Дмитрий Золин, управляющий партнер London Conculting & Management Company, не согласился с представителем уральского рынка коммерческой недвижимости и отметил: «Не в каждом, но в большей части развитых регионов есть по 2-3 успешных объекта коммерческой недвижимости». Причину малого количества ликвидных объектов эксперт нашел в истории развития самого регионального девелопмента: «Региональный инвестор в 95% случаях из 100 подбирал не участок под проект, который хотел реализовать, а проект под доставшийся ему земельный участок. Поэтому сейчас, когда конкурентная среда возросла, региональные девелоперы столкнулись с проблемой невостребованности своих объектов». Обозначив этот факт, он раскрыл важность и необходимость предпроектной подготовки.
Андрей Ильясов, руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ в России и СНГ, дополнил выступление Дмитрия Золина. По его мнению, представители отрасли совершили несколько типичных ошибок, причем еще в докризисный период. «Одна из главных - финансирование длинных проектов короткими деньгами, вторая - начало строительства объектов коммерческой недвижимости без наличия предварительных арендных договоров», - сказал он.
Проблема, которая была обозначена почти каждым выступающим - отсутствие в отрасли четкой классификации объектов и понятия «стандартный продукт». У каждого участника рынка сформировано свое понимание офисов или складов класса «А», в том числе и у инвесторов. Чарльз Восс, управляющий директор крупного инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors, откровенно заявил: «Западные институциональные инвесторы, работающие с пенсионными фондами, страховыми компаниями, начнут вновь проявлять интерес к региональным проектам, скорее всего, не раньше, чем через полтора-два года. В первую очередь, инвесторов будут интересовать крупные торговые центры, чуть позже могут рассматриваться и логистические центры. Едва ли будут иметь спрос офисные центры. При этом инвесторов будут однозначно привлекать готовые проекты, приносящие стабильный подтвержденный доход, полностью заполненные надежными арендаторами, профессионально управляемые. Кроме того, снизится и объем инвестиций: наиболее вероятно, стоимость объекта, потенциально привлекательного для инвесторов, будет составлять 20-35 миллионов евро, едва ли больше».
В процессе дискуссии участники пришли к выводу, что собственникам недвижимости класса «А» нужно смотреть при оценке прибыли на доходность не сегодняшнего дня, а в 10-летней перспективе. Так как инвесторы оценивают доходность именно этими временными промежутками.
Тема взаимодействия в условиях кризиса «Арендатор ? Арендодатель» также не ушла из поля зрения участников конференции. Представитель ведущего девелопера складской недвижимости класса «А» Александр Перфильев в своем выступлении поделился своим видением, чего хотят арендаторы сейчас. «Арендаторы хотят ровно того же, что им было необходимо и до кризиса ? гибкости от арендодателя. Можно с уверенностью сказать, что основной тренд 2009 года для арендатора ? это новые возможности, которых у него раньше на рынке недвижимости Урала не было», ? отметил он.
Генеральный директор компании Art Properties Наталья Орешина высказала мнение, что на рынке торговой недвижимости развитие шло эмоционально, все старались копировать успешные форматы и открывать торговые объекты в большом количестве в городах-миллионниках или в городах, где у населения высокая зарплата. Практически весь рынок девелоперов, за исключением тех компаний, у которых был четкий многолетний план развития, оказались в большой долговой яме, с большим количеством недостроя и арендаторами, договора которых, близки к дефолту.
Операторы находятся в той же долговой яме с: замороженными депозитами в проектах; просроченной датой открытия комплексов; разрывом в курсовой разнице между ценой реализации и ценой закупки при скачке валюты на 40% в прошлом году; снижения покупательского спроса на некачественный и дешевы товар; снижения спроса во многих региональных проектах, где существенно снизилась зарплата или сильно повысилась безработица.
В условиях кризиса, когда девелопмент ушел на второй план, а реальные деньги приносят уже существующие объекты недвижимости, собственнику нужно и важно обратить внимание на эффективность работы его управляющей компании. Евгений Гриханов, генеральный директор IQ Property Management отметил: «Если на вашем объекте работает собственная управляющая компания, то сейчас самое время провести аудит эффективности ее работы».
Перспективы рынка коммерческой недвижимости России обозначил Сергей Рябокoбылко, управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Прежде всего, он сказал, что рынок ждет сегментация объектов недвижимости. Высококачественные объекты с хорошим управлением и современной концепцией, которые будут востребованы и приносить стабильный доход, будут выделены в одну группу, а большинство остальных объектов будут испытывать проблемы с заполнением и значительно дисконтироваться инвесторами.
Кроме того, ожидается ускорение деклассификации объектов недвижимости. Некоторые объекты из-за снижения бюджетов на управление, недостатка финансирования на этапе строительства, изменения стратегии маркетинга и т.п. перестанут соответствовать своему классу.
По оценкам спикера, положительная динамика по уровню свободных помещений станет очевидна лишь ко второй половине 2010 года, а рост арендных ставок можно ожидать только к 2011 году. Примерно в это же время у инвесторов появится интерес к региональным объектам, но в области привлечения инвестиций появится достаточно жесткая межрегиональная конкуренция. Регионы уже сегодня более активно конкурируют между собой не только за инвестиции в конкретные объекты, но и за размещение производств и привлечение офисов.
Самой яркой и ожидаемой дискуссией стал разговор о том, кто должен консультировать региональный бизнес. В дебатах участвовали Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, предполагающий, что сейчас федеральные консультанты не оправдывают основных ожиданий девелоперов, и Андрей Ильясов, руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ, утверждающий, что региональным консультантам по определению недоступны лучшие мировые практики, которые являются сильной стороной международных консультантов.
Дальше к спору подключились Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Елена Неуймина, финансовый директор компании «Стражи Урала», которые заявили о появлении совершенно нового формата консалтинга, основанного на опыте международных консультантов и знании региональной специфики.
Конференция «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри» в Екатеринбурге была организована компаниями IQ Property Management и «Стражи Урала».
