Разрешительная документация: подводные камни

Что, зачем и кому

Что представляет собой разрешение на строительство? Фактически это документ, подтверждающий, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана в отношении имеющегося участка. Он дает застройщику право осуществлять строительство или реконст­рукцию недвижимости на своем участке, а также проводить капитальный ремонт, затрагивающий несущие конструкции объекта. Разрешение может быть получено на весь процесс строительства или на различные его этапы.

Разрешение требуется не на все виды строительных работ. Так, обойтись без него может владелец, планирующий строительство объекта, не являющегося капстроением (киоска, навеса), а также строения или сооружения вспомогательного использования. Не требуется разрешение для изменения объектов капстроительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не нарушают сервитут «права третьих лиц».

Эти правила действуют на территории РФ с момента вступления в силу Градо­строительного кодекса РФ. При продаже земельного участка или объекта с уже полученным разрешением на строительство, новому собственнику не нужно заново собирать всю разрешительную документацию, если только он не собирается изменить назначение объекта. При этом разрешение на строительство сохраняется на тот срок, на который оно выдано.

Куда нужно обращаться за разрешением на строительство? По общему правилу документ выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В исключительных случаях такое разрешение может быть выдано федеральным органом исполнительной власти (как правило, при строительстве, реконструкции или капремонте объектов федерального или регионального значения).

И, наконец, что необходимо сделать застройщику для получения бумаг? В первую очередь нужно подготовить и направить в уполномоченный орган следующие документы:

1) заявление о выдаче разрешения;

2) правоустанавливающие документы на земельный участок;

3) градостроительный план земельного участка;

4) следующие материалы проектной документации:

пояснительная записка;

схема планировочной организации земельного участка в соответствии с градпланом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

схемы, отображающие архитектурные решения;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-техни­ческого обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

проект организации строительства объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

положительное заключение госэкспертизы проектной документации (кроме случаев, когда госэкспертиза не требуется);

разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если застройщику было предоставлено такое разрешение);

согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;

положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации (по желанию заказчика).

После того как все бумаги собраны и переданы в инстанцию, они проверяются на соответствие градостроительному плану и разрешительной документации. На это уходит около 10 дней. После чего компания – податель заявления либо получает разрешение на строительство, либо получает отказ с объяснением причин. Никакие платежи на этом этапе не взимаются.

В каких случаях застройщику может быть отказано в выдаче разрешения? На самом деле их может быть только два. Первый – отсутствие одного или нескольких из необходимых и заявленных документов. В этом случае нужно найти недостающую бумагу и подать заявление повторно. Второй – когда согласуемая концепция противоречит градостроительному плану в отношении этого земельного участка. В таком случае потребуется пересмотр концепции. Хотя можно и оспорить позицию органов в суде.

Если разрешение выдано, то в течение 10 дней необходимо предоставить в органы местного самоуправления копии материалов инженерных изысканий и документацию по проекту. Эта информация предоставляется застройщиком безвозмездно, а органы используют ее для отчетности по исполнению градостроительных планов. Срок дейст­вия выданного разрешения – 10 лет либо весь срок строительства.

Такое законодательство действует се­­годня, однако планируется внести в него определенные изменения. Предполагается, что рамки строительства будут обозначены для всех участков, внесенных в градостроительные планы, то есть инвестор еще на этапе покупки участка будет знать, какое строительство он сможет согласовать по этому адресу.

Личный опыт

Самым главным на этапе согласования является момент получения землеотвода. Но, так как у нашей компании уже были получены свидетельства о собственности на объекты, этот этап нас миновал. Принципиально важными в нашем случае оказались вопросы согласования функционального назначения будущих объектов, а также сохранение габаритных параметров будущего здания.

Изначально проект освоения принадле­жащей нам территории делился на две основные фазы: реконструкцию 1-й очереди проекта – отдельно стоящее здание площадью 24 тыс. кв. м (одна должна была проходить в два этапа) и строительство новой высотной башни площадью 40 тыс. кв. м. По факту проект разделился на три фазы: реконструкция 1-й очереди исторического здания, реконструкция 2-й очереди того же здания и строительство нового объекта.

Приступая к работе над 1-й очередью проекта (9 тыс. кв. м из 24 тыс.), мы готовили к согласованию весь проект. На этом этапе нам удалось согласовать вопросы энергообеспечения, водоснабжения и отопления, утвердить функциональное назначение будущего объекта. Согласование проекта происходило на фоне интенсивной застройки исторического центра Москвы офисными площадями. В результате администрация города решила, что офисов в центре уже достаточно. Это существенно повлияло на концепцию объекта и его архитектурно-планировочные решения. После преодоления первого круга у нас получился многофункциональный центр, в том числе с торговыми и выставочными площадями. Сложности с согласованием также вызвал тот факт, что исторический фасад здания нужно было сохранить без изменений. После кропотливой работы с архитекторами мы создали уникальный архитектурный проект, который объединил фасадные решения вековой давности с элементами современной архитектуры и функционалом XXI века. Процесс согласования занял немало времени. Причины этого – наша неопытность в этом вопросе и непродуманность некоторых моментов строительства.

На следующем этапе – согласования 2-й фазы проекта – мы нашли ряд возможностей по улучшению проекта, добавив, в частности, подземную модульную парковку на 230 машино-мест, накрышные атриумы и изменив внутренние планировки. Но перемена концепции проекта потребовала и новых согласований для получения разрешения на строительство. Впрочем, сегодня, когда мы выставили вторую фазу проекта на продажу, эти усилия окупаются интересом со стороны потенциальных собственников, ведь в Москве не так просто найти объект со свидетельством о собственности и одновременно с разрешением на строительство.