Тула на перепутье

На орбите Москвы
Сегодня в тульском регионе проживает около 1 млн. 600 тыс. человек, причем за последние 10 лет население области уменьшилось на 10% из-за низкого уровня рождаемости и, вследствие этого, неблагоприятной возрастной структуры населения – пенсионеры по возрасту составляют 26,5% населения. Уменьшается число туляков и по причине миграции активного населения в соседнюю «богатую» Москву.
На протяжении многих веков регион был центром металлургии и оружейной промышленности. Однако после перестройки большинство оборонных предприятий («Туламашзавод», Тульский оружейный завод, Патронный завод, завод «Арсенал») существенно уменьшили объемы производства. Постепенно регион «садился» на дотационную «иглу», и все больше местных жителей стали связывать свои надежды с Москвой. «Для многих жителей столица – это работа в будние дни, поездки на отдых и за покупками – в выходные. Мы проводили специальный эксперимент – считали, сколько автомобилей с тульскими номерами стоит у комплекса «МЕГА» в Теплом Стане – оказалось, немало», – рассказывает директор по развитию компании Taurus Estate Евгений Злотин.
Сегодня по уровню социально-экономического развития Тульская область существенно отстает от соседних Московской и Липецкой областей. Конечно, как и в остальных регионах, доходы жителей растут. Так, по данным Госкомстата, в январе 2005 года средние доходы населения составили 5270 руб., зарплата – 5160 руб. Но, чтобы перестать плестись в хвосте по уровню развития, Туле нужно сделать качественный скачок.
Существующие положительные изменения в производственной и социальной сферах региона, рост производства (+12,3% в 2004 году) во многом связаны с появлением подразделений и заводов таких компаний, как Procter & Gamble, Cargill, Knauf, «Балтика», «Красный Октябрь», Wimm-Bill-Dann. Многие из них были созданы в ходе покупки уже работавших местных производств крупными корпорациями. Так, компания Wimm-Bill-Dann приобрела завод соков «Дипсона», «Балтика» – местный пивоваренный завод, Procter & Gamble – комбинат «НовомосковскБытХим», Cargill – комбинат «Ефремовский».
Положительно влияет на развитие региона и резкий рост в последние годы внешнеторгового оборота – в 2004 году он достиг $1896,9 млн., что на 60,2% больше, чем за 2003 год. 80% этого оборота составляет экспорт продукции машиностроения и металлургии, а также оборонной промышленности. Последняя тоже оживает – благодаря заказам из Индии, Китая, Ближнего Востока.
Дальнейшее развитие связывают с привлечение крупных инвесторов как на еще простаивающие производственные мощности, так и для создания новых производств. Перспективным считается перевод заводов, выводимых за территорию МКАД. «В Туле и области есть развитая производственная инфраструктура, недорогая рабочая сила, она недалеко от Москвы, и это делает перспективным размещение здесь предприятий», – отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости «ТвинСервис» Вадим Кузнецов. Уже начат ряд инвестиционных проектов. Так, шведская фирма SCA Hygiene Products планирует построить в Туле завод по производству туалетной бумаги, завершается строительство солодовенного завода «Балтики», американская корпорация Cargill строит завод по производству крахмалопродуктов и солодовню.
Центром региона является город Тула, которая сегодня, как крупнейший город, представляет интерес для инвесторов в области коммерческой недвижимости. Население старинного города (основан в 1146 году), расположенного в 198 км к югу от Москвы, – 500 тыс. чел.

Полна коробушка
Потребительский потенциал города и области постепенно растет. Оборот розничной торговли за 2004 год увеличился на 18,5% и составил 38,8 млрд. руб. (5-е место в ЦФО). Увеличивается и доля непродовольственных товаров в структуре потребления (55%). В городе уже работают магазины сетей «Гроссмарт», «Копейка», «Дикси», «СпортМастер» («Спортландия»), «Электрофлот», «Эльдорадо», «Евросеть», «Связной». Однако не все обстоит гладко – был свернут проект по открытию в городе аптек «36’6», ошиблась с выбором франчайзи ГК «Виктория», развивающая сеть продовольственных магазинов «Квартал». Наиболее интересным событием для развития торговли города может стать перевод тульских магазинов «Дикси» под юрисдикцию международной сети SPAR. Переговоры об этом ведутся создателем сети «Дикси-Тула», а теперь депутатом областной Думы Антоном Белобрагиным уже более года. Крупнейшей местной продовольственной сетью является «Семейная копилка», принадлежащая ГК «Посольский дом». Есть в городе и местные непродовольственные сети: салоны связи – «Символ», обуви – «Легкий шаг», парфюмерии – «Орхидея-Парфюм».
Основными торговыми коридорами города являются проспекты Ленина и Красноармейский, улицы Советская и Октябрьская. Существуют в городе и целые торговые улицы – Каминского и Пирогова: днем в этом районе старой купеческой застройки разворачивается шумная уличная торговля. Именно на центральных улицах и прилегающих к ним в центре города наиболее высокие цены продажи и аренды торговой недвижимости. По данным тульского агентства недвижимости «ТвинСервис», цены выкупа помещений площадью до 150 кв. м составляют $1300–1800 за 1 кв. м, большей площади – $1100–1300 за 1 кв. м. Помещения не на «красной линии» стоят дешевле – от $600 до $900 за 1 кв. м. Цена аренды также зависит от района – вдоль проспекта Ленина она меняется по мере удаления от центра с $50 до $25 за 1 кв. м в мес. «Наибольший спрос наблюдается на помещения до 70 кв. м в центре города. Основными предложениями являются квартиры на первых этажах с последующим переводом в нежилой фонд. Помещений формата 250 кв. м и выше с подходящей для современных магазинов расстановкой колонн, парковкой на «красных линиях» нет, и даже старые магазины, которые были ранее выкуплены, подходят под современные форматы торговли с натяжкой», – рассказывает Вадим Кузнецов. «Свободных мест на основных улицах нет. И даже найти помещение под расселение тяжело – на весь проспект Ленина осталось около 10 невыкупленных квартир», – отмечает эксперт тульского агентства недвижимости «АРГО» Александр Чванов. Наиболее острый спрос на свободные торговые помещения в центре города наблюдается со стороны сетей игровых автоматов, книжных магазинов и салонов связи. На крупные площади, в том числе и в спальных районах, большой спрос со стороны продуктовых сетей, как местных, так и из других регионов: активно ищут площади в городе «Магнит», «Копейка», «Самохвал», «Перекресток», местные сети – «Семейная копилка» и «Дикси». Также ищут большие площади «Электрофлот» и «Эльдорадо».

Нетульские пряники
Альтернативу размещению вдоль основных торговых коридоров предлагают торговые комплексы города. Самые дорогие площади в ТК «Интерсити» и «Ташир», а самые дешевые — в «Пролетарском» и «Миллионном». Самый современный из этих комплексов заработал в ноябре 2004 года под названием «Парадиз». Центр создан корпорацией «Ташир», руководимой армянским бизнесменом из Калуги Самвелом Карапетяном. До этого корпорация уже успела создать сеть магазинов и ресторанов «Ташир» во многих городах центральной части России. На трех уровнях расположились такие марки, как «Модный базар», Savage, «ТВОЕ», Brocard, Domani, MEXX, SELA, а на четвертом – игровые автоматы, детская площадка и пользующийся наибольшей популярностью у туляков первый в городе ресторанный дворик с пиццерией «Ташир». Центр задал новые для Тулы форматы размещения арендаторов – если в типичных торговых комплексах размер секций составлял 15–30 кв. м, то здесь – 30–60 кв. м. Сдавался в аренду центр по беспрецедентной для торговых комплексов города цене – до $1000 за 1 кв. м в год. Оправданием тому служили статус и местоположение проекта – в самом начале главной торговой улицы города, проспекта Ленина, и буквально в трех шагах от «Белого Дома» (здание областной администрации). Несмотря на привлечение консультантов из компании Colliers International и применение современных технологий, создателям не удалось избежать некоторых типичных проблем – таких, как неудобный заезд на парковку, время от времени не работающие автоматические входные двери и экскалаторы, а также ротация арендаторов уже с первых месяцев работы. Наличие в этом небольшом по размерам центре двух конкурирующих салонов связи – «Евросеть» и «Связной», причем на одном уровне, как и, например, «Ив Роше» и Brocard, можно объяснить только выгодным положением центра и острым дефицитом форматной торговой недвижимости в городе. Видимо, по причине дефицита места многие московские операторы открылись с усеченной площадью и ассортиментом.
Создание еще одного торгового объекта в историческом центре Тулы, буквально в 100 шагах от «Парадиза», связано с представителем армянской диаспоры – генеральным директором «ТНИИТМаш» Папьяном Рафиком Гарниковичем. Наверное, именно благодаря его отчеству и участию в создании комплекса индийских компаний появилось столь экзотичное для Тулы название – «Инд-Гарник». Первая часть «Инд-Гарника» расположилась на площадях «ТНИИТМаш», напротив «Белого Дома», несколько лет назад. Затем возник проект по созданию на прилегающей территории пятизвездочной гостиницы. Строили гостиницу, а построили в итоге вторую очередь торгового комплекса, отделанного индийским гранитом марки «Мультиколор Ред». Во II квартале 2005 года здание откроет свои двери покупателям. Еще один крупный торговый объект в центре города возводит совместное предприятие с участием китайской компании «Хуа Фу» – помещения уже сдаются в аренду. В России китайцы уже имеют опыт строительства двух торговых центров – в г. Благовещенске.
Крупнейший торговый комплекс города, построенный «с нуля», был открыт еще в 2002 году. Комплекс «Интерсити» был создан московской компанией Bridge Investments и финансировался банком East Bridge Bank. У него выгодное местоположение – в центре города у железнодорожного вокзала, современный подход к созданию (зонирование, эскалаторы, кондиционирование) сделали его самым популярным на данный момент в городе: здесь работают «Для Душа и Души», BGN, Chester, Mango, Salamander, «ТВОЕ», «Евросеть», «Электрофлот», «Эльдорадо». Однако строительство второй очереди в связи с закрытием финансирования проекта Bridge Investments оказалось заморожено. Расположенный в «Интерсити» крупнейший супермаркет города «Апельсин» в 2004 году был выкуплен холдингом «Марта» и поменял вывеску на «Гроссмарт». Сложная планировка комплекса несколько компенсируется наличием множества указателей и схем, зонированием комплекса («улица мод» и т. п.).
Хотя крупнейшие проекты торговой недвижимости реализуются при участии московских и иностранных инвесторов, есть в городе и местные торговые «олигархи», готовые инвестировать в проекты торговой недвижимости. Уже запустил два торговых комплекса депутат областной Думы, создатель крупного торгового холдинга «Тройка» Сергей Фролов. Первый комплекс – «Тройка-Посад» работает в арендованном цехе завода «Октава» в Центральном переулке (несколько шагов от ул. Советской). В подвале «Тройки-Посада» расположился хозяйственный супермаркет сети «Тройка», на четвертом уровне – детская площадка, живой уголок, а в лестничных пролетах – картинная галерея. Для комплекса, в силу неприспособленности промышленного помещения под торговые нужды и ориентации на запросы малых предпринимателей, характерна мелкая нарезка. Впрочем, это, как и использование бывших промышленных зданий, типично для большинства торговых комплексов города. «Центр Тулы уникален тем, что располагается как раз между главными объектами города – железнодорожным вокзалом и областной администрацией, а кроме того, значительная его часть занята промышленными предприятиями», – отмечает Евгений Злотин. Более-менее «ушли» от запутанной планировки только построенные с нуля «Ташир» и «Интерсити». Второй свой центр Фролов ввел в строй в 2002 году в спальном районе в центре города, на месте долгостроя комбината бытового обслуживания. Больше всего в ТД «Фролов» туляков привлекает крупнейший в городе супермаркет товаров для дома. Кредитование проекта вел тульский филиал Внешторгбанка.
Вслед за туляками за освоение бывших промышленных площадей взялись московские компании. Компания Taurus Estate получила в 2004 году у завода «ТулаТочМаш» два здания. В первом из них планируется создать мебельный центр (открытие в 2005 году) – тульский вариант «Трех Китов»: каждый из 4 торговых этажей комплекса будет отведен под определенный вид мебели. «Поскольку в Туле практически нет современных офисных площадей, мы предусмотрели на 5-м уровне размещение региональных представительств наших арендаторов», – отмечает Евгений Злотин. Во втором корпусе планируется поселить крупных специализированных торговых операторов – общефедеральные сети спортивных товаров и бытовой техники, а также арендаторов поменьше, рестораны и боулинг. Второй корпус, получивший название «Галерея Таурус», откроется в 2006 году. «Концепция планируемого торгового комплекса соответствует сложившимся особенностям местоположения и покупательским потокам – рядом находится крупнейшая в городе Фрунзенская ярмарка стройматериалов, поэтому мы реш
или сделать акцент на продаже «тяжелых» товаров», – рассказывает Евгений Злотин.
Через дорогу, на площадях бывшей швейной фабрики «Чайка», также создается крупный торговый центр. Общая площадь выкупленного московской компанией участка в центре города составляет 3,5 га, а площадь зданий – 30 тыс. кв. м. Концепцию преобразования этой площади разработала компания «Торговый Квартал-Регион» – пока планируется задействовать два корпуса для создания торгового центра. В результате усилий компаний Taurus Estate и московской компании в Туле появится целый торговый квартал на месте промзоны.

Бизнес-особняк и «две звезды»
Подавляющая часть офисных площадей – это здания бывших научно-исследовательских и проектных институтов, заводоуправлений вдоль проспектов Ленина и Красноармейского. «Объем предложений по офисным площадям ограничен по количеству и качеству. В предлагаемых зданиях бывших институтов, цехов, заводоуправлений нет концепции размещения арендаторов, по сути дела, это «муравейники», – отмечает Вадим Кузнецов. Арендовать офис в таких помещениях можно от 600 руб. в мес. за 1 кв. м в центре города до 200 руб. – на окраине. Наиболее известным и крупным офисным центром в Туле является построенный в конце 70-х Дом науки и техники (ул. Менделеевская) – кроме приличных офисных помещений здесь есть конференц-залы, лифты, рестораны, на первом этаже расположился магазин «Спортландия». «Хотя сейчас и есть свободные офисные помещения, чего не было два года назад, цены на рынке будут расти по мере появления зданий более высокого класса, чем существующие в городе», – отмечает Александр Чванов.
Компании с солидным имиджем (страховщики, банки) предпочитают выкупать или арендовать целые особняки в историческом центре города, после того как тульские девелоперы расселяют жителей и реконструируют их. «Большинство компаний строят офисы не сами, а покупают у местных девелоперов и владельцев, поскольку в ходе работы напрямую с городом решения различных вопросов, связанных с землей, создается множество дополнительных проблем», – отмечает Александр Чванов. Целый букет офисов создается в так называемом 10 квартале, ограниченном «Белым домом», улицей Советская и роддомом. Здесь уже расположились бизнес-особняки МТС, ПСБанка, Банка «Возрождение», ресторана «Ростик’с». Но самые крупные офисные помещения в городе принадлежат государственным монополиям – Сбербанку и «Газпрому».
В отличие от создания индивидуальных офисов строительство классических бизнес-центров на множество арендаторов ведется менее интенсивно. Готовится к вводу в строй центр на Октябрьской улице, рядом с памятником тиранозавру. Готов к въезду компаний офисный центр в 10 квартале – там уже расположились представительство «РЕСО» и ресторан «Гриль-Мастер». Отводятся площади под офисные помещения в первых этажах новых жилых зданий. «В новых помещениях в центре города – с современной отделкой, оптиковолоконными каналами, достаточным количеством телефонных линий – стоимость аренды на 20–25% дороже, чем в старых, – она составляет около 500–700 руб. за 1 кв. м», – отмечает Вадим Кузнецов. Основными потребителями таких помещений являются банки, страховые компании, для которых важно показать свой статус.
Крупнейший в городе офисный центр с рестораном, кафе, фитнес-центром, подземным паркингом планирует ввести в строй тульский филиал компании «Социальная инициатива». Создается он на месте взорванного здания гостиницы «Центральная» на улице Советская. И хотя ИРД на этот проект еще не получена, а его ввод в строй ожидается не ранее 2006 года, площади уже можно выкупить по цене от 17 500 руб. за 1 кв. м.
Цены продажи существующих офисных площадей схожи с ценами на торговые площади – от $1000–1200 за 1 кв. м в центре до $250–300 – на окраине. «Выставление на продажу обычно происходит с переоценкой на 20–25%. Например, если вы видите в газете цену $700, то после долгих переговоров за два месяца снизите ее до $500. Однако в центре помещения уходят гораздо быстрее и с меньшим дисконтом», – делится опытом Вадим Кузнецов.
Наиболее сложная ситуация наблюдается в Туле с гостиничной недвижимостью. Как центр военной промышленности, город не был туристическим центром и не входил в «Золотое кольцо», несмотря на наличие таких туристических мест, как Кремль, Ясная Поляна, Куликово Поле, Музей оружия, единственный в мире экзотариум. Поэтому сегодня в городе работает только три крупных гостиницы – «Москва», «Юность» и «Тула», совершенно не соответствующие современному уровню и не заслуживающие даже двух звезд. Роль гостиниц выполняют и бывшие общежития. «Мы столкнулись с тем, что вынуждены селить наших гостей в Москве и возить их в Тулу, поскольку в городе нет приличных гостиниц», – рассказывает Евгений Злотин. Ситуацию выправляют немногочисленные частные гостиницы – «Демидовский Стиль», «Премьера» на 5–10 номеров. И хотя существуют проекты создания новых гостиниц, ни один из них не реализуется. А ведь в случае благоприятного развития региона они будут востребованы для размещения инвесторов и партнеров, так же, как и современные офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости.