Мишель Перирен: «Мы финансируем коммерческую недвижимость»

Расскажите о вашем банке, о его специализации и положении на австрийском рынке.
Материнской компанией банка является Райффайзен Центральбанк Австрия, главный акционер банков сети Райффайзен в Центральной и Восточной Европе, созданный в 1927 году как центральное банковское учреждение группы Райффайзен. На сегодняшний день Райффайзен Центральбанк Австрия является одной из крупнейших банковских организаций в Австрии и одним из ведущих банков в Центральной и Восточной Европе. По краткосрочным обязательствам РЦБ Австрия получил рейтинг А1 в финансовых сводках корпорации Standard & Poors’ и Р1 - у агентства Moody’s Investors Service. Долгосрочным обязательствам банка Moody’s присвоило рейтинг A1.

Почему банк решил заняться операциями с коммерческой недвижимостью? Работаете ли вы с коммерческой недвижимостью в других странах?
Мы вступили в этот бизнес с самого первого месяца существования банка в России, и теперь это один из ряда продуктов, которые мы предлагаем своим клиентам. В России он пользуется очень большим спросом. Конечно, эта услуга предлагается всеми банками сети Райффайзен.

Какие события  способствовали появлению Райффайзенбанка на российском рынке? Какие кредитные продукты вы предлагаете для операций с коммерческой недвижимостью?
Четкая стратегия группы Райффайзен сосредоточена на странах Центральной и Восточной Европы. Само собой разумеется, что Россию нельзя было исключать из сети стран, с которыми мы работаем в этом регионе. Наше представительство существует в России с 1989 года, а дочерняя фирма, оказывающая весь спектр банковских услуг, открылась в 1996 году.
Мы предлагаем два вида кредитных продуктов. Во-первых, рефинансирование существующих объектов недвижимости, обеспеченное дебиторами, во-вторых, финансирование проектов, обеспеченных залогом ценных бумаг и другой собственности (в качестве обеспечения может использоваться залог недвижимого имущества, гарантии, уступка права на дебиторскую задолженность и др.).

Какой сектор рынка коммерческой недвижимости наиболее интересен для банка? 
Сейчас мы в основном работаем с недвижимостью класса «А». Это достаточно большой сегмент рынка. Офисная недвижимрсть класса «А» для нас приоритет, однако я никогда не говорю бизнесу «нет». Если выплаты в счет погашения долга нас устраивают, нет причин для отказа в финансировании офисов класа «Б» (Центральное отделение Райффайзен банка в москве)
 

Какова ваша доля участия на российском рынке?
В настоящее время это порядка $97 млн., еще около $20 млн. будут находиться в процессе рассмотрения до конца 2002 года. Средства распределяются примерно поровну между российскими и западными застройщиками. Идеальный объем сделки сложно определить. Чем больше - тем лучше. Наши пропорциональные расценки высоки для малых сделок.

Возврат ипотечных кредитов в России еще не полностью доказан прецедентами. Насколько Райффайзенбанк устраивает  обеспечение залогом ценных бумаг и другой собственности? Сколько раз вам приходилось проводить реструктуризацию выданных кредитов?
Мы не предлагаем нашим клиентам ни одного продукта, если мы не уверены, что он вписывается в структуру данного рынка. Иногда это неизбежно влечет за собой решение о принятии предельно допустимого риска.

Вы выдаете синдицированные кредиты?
Инвестиционные операции нашего банка весьма многосторонни, и синдикация является одним из видов деловой активности, которыми регулярно занимается наше отделение. Например, в июне 1998 года Райффайзенбанк действовал как организатор и банк-агент по кредиту в размере $30 млн., выданному банковским синдикатом англо-американской школе в Москве на 7 лет для строительства нового здания. В этом синдикате к нам присоединился «Дрезднер Банк».

Каков максимальный срок сделки на российском рынке?
8 лет, если говорить о банковских операциях с корпоративными клиентами; для потребительских ссуд и в особенности для ипотечных кредитов мы увеличили срок сделок до 10 лет.

Что представляет собой структура, используемая банком при проектном финансировании?
Мы не предоставляем классическое финансирование проектов, где право регресса распространяется только на проект. Это значит, что этап строительства должен быть обеспечен гарантиями.

Какие схемы используются банком для финансирования недвижимости?
Рефинансирование ипотеки:
Заемщик - целевой механизм финансирования. Заемщик должен вложить минимум 30% собственного капитала до получения кредита, производится независимая оценка недвижимости, обеспечение включает без ограничений залог недвижимости, уступку права аренды земли, уступку денежных поступлений от аренды, уступку страхования.
Финансирование строительства:
Заемщик - целевой механизм финансирования. Заемщик должен вложить минимум 30% собственного капитала до получения кредита, этап строительства обеспечивается существующей недвижимостью - источником денежной наличности, гарантиями и т.д., обязательны уступка страхования, надежный генеральный подрядчик (западная компания), надзор за строительством, осуществляемый независимым экспертом. После завершения строительства проект закладывается банку (первоначальная гарантия может быть освобождена по усмотрению банка), источником выплат по кредиту служат денежные поступления от аренды построенного объекта. 

Каков коэффициент покрытия долга собственными средствами?
В настоящее время коэффициент покрытия обслуживания долга составляет 1.25-1.3. Но опять-таки, мы хотим быть гибкими, и если проект представляет для нас особый интерес, мы можем при необходимости внести коррективы.

Каковы текущие процентные ставки? Вы считаете, что они будут расти или падать?
Процентная маржа на 5 - 8 % выше ставки ЛИБОР, и на мой взгляд - это разумное вознаграждение, учитывающее тип операции, политический, экономический риск и продолжительность сделки. Процентная маржа постепенно будет снижаться, по мере того, как конкуренция становится жестче, а статус Заемщика улучшается. К сожалению, также может произойти некоторое повышение базовой ставки ЛИБОР.

Какие требования предъявляются банком к страхованию на случай непредвиденных обстоятельств?
Мы пытаемся структурировать сделку таким образом, чтобы обезопасить себя на каждой стадии проекта. Есть много способов обеспечения операции, включая право на землю, которое мы обычно используем в качестве гарантии. Это в большой степени зависит от отношений с заемщиком и продолжительности сделки.

Как вы относитесь к использованию договоров аренды с российскими компаниями в качестве обеспечения сделки?
Мы не проводим различий между российскими и западными арендаторами. У нас хорошо идут дела с российскими компаниями. Примерное соотношение арендаторов выглядит так: 70% западных на 30% российских.

Для банка предпочтительнее сделки в рублевом или долларовом выражении?
Дело не в предпочтениях банка, а в изменчивости валют. Курс рубля зависит от российского рынка, и он оказался очень неустойчивым. При долгосрочном финансировании это могло бы вызвать проблемы в случае падения курса. Однако ситуация стабилизируется и я уверен, что в будущем все больше контрактов будут привязаны к рублю. В большей степени решение этого вопроса зависит от инвестора, а не от банка. 

Как на ваш взгляд будет развиваться рынок офисных помещений?
В последние шесть лет мы активно работали на рынке офисных помещений. Здесь все еще чувствуется дефицит предложения. На сегодняшний день в Москве есть 1,9 млн. кв. м офисных площадей, что составляет 7% от предложения в Лондоне и 4,7% от предложения в Нью-Йорке. Есть возможности роста, но они будут реализовываться параллельно с политическими и экономическими изменениями в России.

Каким вы видите развитие рынка торговых помещений?
В последние пять лет он очень бурно развивался из-за недостаточности первоначального предложения. Это рынок, идущий вверх. Мы ищем способы безопасного структурирования кредитов для этого рынка. Заемщик должен быть в состоянии внести как минимум 30-процентный первоначальный взнос. Выплаты не должны превышать 30% ежемесячного дохода заемщика.

Как работает ваша программа по кредитованию строительства?
Мы не планируем финансировать строительные проекты. Мы занимаемся финансированием строительства, но на основе обеспечения, привязанного к самому проекту. Мы также финансируем компании на цели строительства, но не имеем прибыли от строящегося объекта. На самом деле мы используем другие источники обеспечения.Мы делаем это при наличии достаточной внешней гарантии, но мы не можем финансировать здание, пока не удостоверимся, что оно может стать объектом ипотеки.

Если к вам приходит застройщик комплекса, разработанного с учетом требований будущих арендаторов, и предъявляет контракт предварительной аренды, заключенный с иностранной компанией, как скоро может банк предложить финансирование?
Сразу же, если договора аренды подписаны.

Будет ли банк предлагать более выгодные условия инвесторам, вкладывающим деньги в долгосрочные капитальные активы, например, склады и другую недвижимость промышленного назначения?
Этот вопрос обсуждается отдельно при каждой сделке. Условия, предъявляемые банком, соответствуют ситуации на рынке. В любом случае, это взаимосвязано со стоимостью привлеченных нами денежных ресурсов и качеством ипотеки. 

Какие тенденции можно сегодня выделить на рынке банковских услуг для коммерческой недвижимости?
Процент свободных помещений класса «А» будет снижаться, так как предложение не успевает за растущим спросом. Арендные ставки будут продолжать расти на 3 - 5% в год. 

Как на ваш взгляд будет развиваться конкуренция? Станут ли российские банки играть более важную роль? 
Нас нельзя считать конкурентами, так как мы работаем по-другому. Самый большой российский кредитор - «Сбербанк». Благодаря ему были реализованы многие проекты. Однако, все зависит от срока кредита. Российские ставки при повторном ссуживании достаточно высоки, что делает проекты многих организаций неприбыльными. Я думаю, что на рынке появится больше российских банков, однако вряд ли также появится намного больше денег для финансирования проектов. В будущем этот рынок всегда будет «тесным».

Девелоперы сейчас менее заинтересованы в поиске финансирования для высокорентабельных краткосрочных проектов и более - в финансировании долгосрочных проектов? 
Не вижу ничего плохого в краткосрочных проектах, приносящих высокую прибыль - каждый хочет в них принимать участие. Чем крупнее и длительнее проект - тем больше потенциальная выгода, однако здесь и риск выше. Я бы сказал, что нужно всегда искать разумный баланс. Банки выбирают проекты, в которых выплаты по долгу хорошо обеспечены денежной наличностью на весь период предоставления кредита. Мне кажется, что на рынке появляется все меньше и меньше краткосрочных высокорентабельных проектов. Конкуренция высока, в основном - со стороны российских банков. Однако, мы иначе структурируем сделки. Насколько нам известно, они предпочитают получать б?льшую маржу при высоком риске, в то время как мы стараемся обеспечить свои сделки на любом этапе. 

Где вы видите себя через пять лет?
Это зависит не только от нас, но и от политических и экономических условий в стране в целом. Я верю, что у нас нет нужды беспокоиться о будущем; мы будем продолжать финансирование коммерческой недвижимости, и может быть даже перейдем к истинной структуре проектного финансирования (это значит, что единственным источником выплат должен быть сам проект). Мы останемся на рынке, при этом выгодное финансирование недвижимости будет составлять разумную часть нашего кредитного портфеля.