Возможности коммерческого использования сельхозземель

В числе инвесторов известные компании Wrigley, Philip Morris, Ford Motors, Mars и IKEA. Объекты представляют собой передовые производственные предприятия и центры розничной торговли. Большая часть привлекательной для коммерческого освоения земли сейчас предназначена для сельхозпроизводства. За последние два года темпы и размах земельной реформы особенно впечатляют. Потенциальные застройщики и конечные пользователи не могут разобраться, какие земельные участки можно использовать под строительство коммерческих объектов и как приобрести землю под проект.
Очень важно понять правовой статус земель сельскохозяйственного назначения. Перед уходом на летние каникулы Государственная Дума завершила работу над законом об обороте российских сельскохозяйственных земель. Вскоре он был одобрен советом Федерации и подписан Президентом Путиным. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был официально опубликован 27 июля 2002 года. Он должен вступить в силу через шесть месяцев, в конце января 2003 года. Закон разрешает прямое владение сельскохозяйственной землей, однако для возможных обладателей этого права есть свои ограничения. Для предотвращения спекуляции землей закон устанавливает предельный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности одного гражданина (компании) или близких родственников (родственных компаний). Более того, как широко обсуждалось и в Государственной Думе, и в средствах массовой информации, закон вообще не позволяет быть собственниками земли иностранным юридическим лицам и российским компаниям, в уставном капитале которых доля иностранных граждан и/или иностранных юридических лиц составляет более 50 процентов. Права таких компаний лимитированы арендой земли. ‚ противоположность этим ограничениям, Земельный кодекс РФ, регулирующий отношения, связанные с несельскохозяйственными землями, вводит гораздо меньше запретов. Он, конечно, устанавливает некоторые ограничения для иностранных собственников земли, однако в большинстве случаев строительства коммерческих объектов они гораздо менее важны на практике, чем ограничения закона об обороте сельхозземель.
Потенциальные застройщики коммерческих объектов и инвесторы, интересующиеся землей сельскохозяйственного назначения, должны внимательно проверить, в сферу какого законодательства она попадает - закона об обороте сельскохозяйственных земель или Земельного кодекса РФ. На ограниченные участки земли сельскохозяйственного назначения, расположенные, например, под зданиями и сооружениями, а также в границах населенного пункта, будут распространяться менее ограничительные положения Земельного кодекса РФ. Это означает: ограничения собственности, предусмотренные в законе об обороте сельскохозяйственных земель, не будут к ним применяться. Остаются в силе ограничения использования сельскохозяйственных земель.
Любой из нынешних собственников земли сельскохозяйственного назначения, лишенный права собственности, может выбрать один из трех способов действия. Один из них необходимо реализовать до конца января 2004 года. ‚во-первых, можно добиться изменения назначения земельного участка. ‚во-вторых, - продать или передать землю, но при условии соблюдения преимущественного права покупки этого участка местной администрацией. ‚в-третьих, (это относится к российским компаниям, в уставном капитале которых доля иностранного капитала превышает 50 процентов) - провести реорганизацию компании, в результате которой доля иностранного участия станет менее 50 процентов. Важно не забывать об этих ограничениях в случае, если юридическое лицо, которое не сможет обрести право собственности на землю сельскохозяйственного назначения, собирается купить участок такой земли для строительства коммерческого объекта до вступления в силу закона об обороте сельскохозяйственных земель в Январе следующего года. Второй основной принцип - использование земли сельхозназначения только в сельскохозяйственных целях, независимо от личности и статуса владельца. Для раскрытия возможностей коммерческого использования сельхозземель необходимо изменять назначение земельных участков, это предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации. Эффективность и скорость этой процедуры зависит от ответственности местной администрации. Московская область уже отстает с обработкой заявлений об изменении назначения земельных участков, хотя возможность быстро пройти эту процедуру все-таки есть - у проектов, представляющих с точки зрения властей значительную экономическую выгоду для области. В таких случаях для изменения назначения земли необходимо решение губернатора области. Надо тесно взаимодействовать с местной администрацией, чтобы определить, будет ли разрешено изменение предписанного использования, и каким образом.
Любой застройщик должен определиться, с чего начать: купить, а потом пройти процедуру изменения назначения, или наоборот, покупать землю только после того, как назначение использования изменено. Для российских юридических лиц, которые имеют право быть собственниками земли, выбор очевиден. Здесь обнаруживается влияние нового закона на случаи, в которых типичный иностранный инвестор, использующий российскую дочернюю фирму, находящуюся в его полной собственности, может приступить к покупке большинства сельхозземель для строительства промышленного или коммерческого объекта.
Инвестор, уверенный в реалистичности изменения назначения земли, возможно, собирается купить наиболее ценный участок до прохождения процедуры изменения назначения. В таких случаях можно обеспечить, по крайней мере, частичную защиту покупателя с помощью оговорки о том, что оплата всей или части покупной цены производится только после изменения целевого назначения участка. Такой образ действия будет возможен для российских фирм. После Января 2003 года российским дочерним предприятиям, находящимся в полной собственности иностранных компаний, будет запрещено покупать участки земли до изменения целевого назначения последних. Значит, для таких инвесторов сама покупка должна быть обусловлена изменением назначения земли. Покупателю, приобретающему земельный участок после изменения его назначения, нужно связать землевладельца договорными обязательствами. Предусмотрены определенные договорные механизмы, которые при правильном использовании предотвратят продажу земельного участка третьей стороне после получения разрешения на несельскохозяйственное использование такой земли.
Эти принципы относятся к продаже на вторичном рынке. Они приобретают большую важность, когда сельскохозяйственные предприятия распродают часть своей земли для обновления техники и инвестиций. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть открыты для застройки и через первичный рынок. Получить их в собственность можно двумя путями: участвуя в торгах или приобретая право аренды (после завершения строительства его можно будет перевести в право собственности). При этом право аренды приобретается напрямую и не требует участия в тендере. Но в любом случае предоставления земли под строительство коммерческих объектов, изменение целевого назначения должно произойти либо до проведения торгов по продаже права собственности, либо до получения права аренды.
Земли, предназначенные для сельхозпроизводства, сейчас можно получить под строительство коммерческих объектов. Важно, чтобы процесс приобретения был тщательно проверен, необходимо разрешение на изменение целевого назначения, разрешение на планирование. Вопрос времени находится в руках местных администраций и зависит от политической поддержки проекта.