Девелопер комплекса, компания Forum Properties (до 2002 г. - ЗАО «Центр содействия международным обменам и развитию», ЦСМОР), имеет 10-летний опыт строительства и эксплуатации офисных зданий в Москве.
«К проекту «Авроры» мы подошли, уже имея опыт перестройки промышленных зданий (офисные центры Ривер Плейс (среди арендаторов: Sovintel, SAP, Bausch & Lomb) и Офисного центра «Садовое кольцо» (арендаторы: Caterpillar, Schaefer Shop), - говорит генеральный директор Forum Properties Андрей Баринский. - Тогда мы использовали другой подход: покупали или брали старые здания в аренду, перестраивали их и затем сдавали в субаренду». Промышленные здания в силу центрального местоположения и конструктивных особенностей, а именно: открытых поэтажных планировок, минимума несущих конструкций, высоких потолков, обильного естественного освещения, - имеют массу преимуществ для создания современных офисных центров, считает Баринский.
История проекта
В 1998 г. девелопер начинает поиск заводских территорий для их последующей реконструкции в офисные центры. Потенциал Краснохолмского камвольного комбината, занимающего участок 3 га на внутренней стороне Садового кольца на Садовнической улице, заинтересовал компанию. Сразу после проведения переговоров с руководителями предприятия грянул кризис, который вынудил Forum Properties отложить реализацию первоначального замысла покупки части зданий и территории комбината. Идея была реанимирована в конце 1999 г. в виде приобретения всех акций комбината.
Поскольку Краснохолмский камвольный комбинат, предприятие со 150-летней историей, насчитывающее более 800 сотрудников, играл значительную роль в промышленной инфраструктуре города, столичные власти не могли пустить развитие событий на самотек. Благодаря этому, а также доброй воле девелопера вывод комбината с занимаемой территории не стали производить популярным сейчас методом приведения его к банкротству.
«Вывод предприятий из города Москвы всегда является определенным конфликтом интересов. Городу и инвесторам нужны земельные участки, занимаемые производствами в центре города, очевидны вред, который они приносят экологии города, и экономическая неэффективность их нахождения в центре, но одновременно власти должны заботиться о сохранении рабочих мест и поддержании промышленности города», - говорит г-н Баринский.
Обязательство не закрывать комбинат было, по словам Андрея Баринского, «делом чести». После достижения договоренности об условиях сохранения производства руководство комбината, а также все прежние акционеры комбината передали группе инвесторов, интересы которых представлял Forum Properties, свои акции. Таким образом, в данный момент ЗАО «Краснохолмский камвольный комбинат» принадлежит группе акционеров, состав которой Андрей Баринский не счел возможным назвать, характеризуя их как «группу физических и юридических лиц, участвующих в инвестировании строительства Авроры Бизнес-парка. По словам г-на Баринского, в соответствии с договоренностью между инвесторами и комбинатом, на приобретаемые у прежних владельцев акции, «вопреки принятой практике, цена не занижалась даже после выкупа контрольного пакета».
Площадку для перебазирования предприятия девелопер искал более года. В результате новым местом расположения предприятия стала промзона в Лосино-Петровске, где размещается аналогичное производство. Выбор оказался весьма удачным, так как местному комбинату не хватало того самого технологического цикла, который представляет Краснохолмский камвольный комбинат.
«За три года реализации проекта по выводу камвольного комбината мы сами, в значительной мере, стали специалистами в области организации производства тканей», - говорит г-н Баринский.
Приобретя 10-процентный пакет акций и часть активов (территорию, здания, цеха и оборудование) Лосино-Петровского предприятия, Forum Properties погасил числившиеся за предприятием долговые обязательства. Вывод производства с Садовнической улицы в подмосковные цеха занял более года (без учета времени на выбор площадки). По словам Андрея Баринского, этот процесс был весьма сложным: требовалось перевезти более 500 единиц оборудования, материалы, и склад тканей. Между Москвой и Лосино-Петровском курсировали по 7-10 крупногабаритных машин в день.
Новая территория комбината несколько меньше, чем площадь прежних цехов. Однако перевод производства на новое место г-н Баринский не считает «ухудшением условий», так как, с одной стороны, новый собственник произвел оптимизацию площадей, а с другой, в силу изменившейся конъюнктуры, объем производства существенно сократился по сравнению «со временами СССР». Сейчас девелопер проводит слияние двух производств, которые органично дополняют друг друга. Процесс слияния, как ожидается, закончится в середине 2003 г. После этого будет рассмотрена возможность привлечения инвестора для развития производства и управления промышленными активами, что не является основным бизнесом для Forum Properties.
Финансы
По словам Андрея Баринского, инвестиции в Аврору Бизнес-парк имеют сложную структуру и включают расходы на вывод предприятия, кредиты, выданные для компенсации приостановки работы комбината, приобретения для него нового участка, расходы на проектные и строительные работы на Садовнической улице. Баринский определяет порядок расходов как «миллионы долларов»: «Точные цифры по освобождению территории будут известны к лету 2003 г., когда мы окончательно переведем и наладим производство в Лосино-Петровске».
Инвестиции в новое строительство определяются, по словам Баринского, рыночными ценами и составляют для офисных зданий Класса А от 700 до 1000 долларов за 1 кв. м в состоянии shell & core (т.е. без внутренней отделки). Таким образом, в строительство 1-й очереди «Авроры» (10 тыс. кв. м) должно быть инвестировано 7-10 млн. долларов. В строительство 2-й (35 тыс. кв. м) – 24,5-35 млн. долларов, и в 3-й (40-45 тыс. кв. м) – от 28 млн. до 45 млн. долларов.
Самой «дорогой», с точки зрения себестоимости, в Авроре Бизнес-парке будет 1я очередь. По проекту здесь восстанавливалась часть исторического здания (прибл. 20% от площади здания), включая усиление фундамента, адаптацию существующих площадей к пристраиваемым, что вызвало повышение сметной стоимости, - а также строительство внутреннего инженерного центра, который вводится в эксплуатацию одновременно с 1й очередью и будет обслуживать весь комплекс.
Отношения с городом
Программа вывода промзон принята в столице несколько лет назад, и под нее разработана подробная методика. Однако на момент подписания инвестиционного контракта Forum Properties с городом это был один из первых в Москве проектов, так называемого «самореформирования» промышленного предприятия. Предложенная Forum Properties схема ввела технологию совместной работы инвестора и предприятия, при которой обе стороны консолидируют свои финансовые и управленческие ресурсы и действуют если не как одно юридическое лицо, то исходя из единых целей.
В начале 2001 г. вышло специальное постановление правительства Москвы (№ 214-ПП от 06.03.2001 г.) по выводу Краснохолмского камвольного комбината и строительству на его территории офисного комплекса. По условиям инвестиционного контракта с городом, общий объем площадей, которые разрешено построить девелоперу, - 100000 кв. м. Из них инвестор получает 35000 кв. м (что соответствует площади старых зданий комбината), а площади, превышающие этот объем, будут делиться между городом и инвестором в пропорции 70/30. При этом в обязательства столичных властей входит компенсация инвестору его затрат на вывод предприятия.
Сейчас, по словам Баринского, город изменяет тактику и выражает заинтересованность в получении «живых денег», а не части площадей нового строительства. «Думаю, что в следующем году мы будем решать вопрос об урегулировании наших финансовых отношений с городом таким образом, чтобы в результате права на застройку перешли к нам в полном объеме», - говорит Баринский. Девелопер планирует договориться о зачете расходов на перебазирование производства в счет части стоимости площадей, которые должны были перейти в собственность Москвы. Шансы на успех переговоров, по мнению Баринского, высоки: «В противном случае городу придется ждать 4-5 лет, пока мы построим весь комплекс и только потом, выплатив нам компенсацию, получать свою долю площадей. Ясно, что это не очень практично, ведь сегодня городу нужны деньги».
Хотя существует методика оценки и нормативы по выводу предприятий, между городом и инвестором может возникнуть спор о «цене вопроса». Это одна из самых сложных в столичной практике процедур: чем больший объем средств требуется на вывод предприятия, тем меньше заинтересованность города и инвестора в будущем строительстве. Forum Properties уже представили в Мосгорэкспетизу проект перевода предприятия и сметный расчет, которые должны быть одобрены в ближайшее время.
Подобным образом девелопер рассчитывает решить и вопрос с расселением общежития, находящегося на территории комбината. Сейчас готовится проект предложения по расселению, который в 2003 г. будет представлен в Правительство Москвы. Компенсацию расходов инвестора на расселение планируется производить либо в денежной форме (возврат средств), либо в «натуральной» (в счет оставляемых у себя инвестором новых площадей).
Идеология и архитектура
По мнению Андрея Баринского, название проекта, Аврора Бизнес-Парк, наилучшим образом отражает его идеологию.
Территория комплекса (3 га) находится в зоне жесткого регулирования застройки, что обусловило сложности и ограничения при выборе архитектурного решения, в частности, в вопросах изменения фасадов и ограничения этажности. По фасадам: это должна быть либо реконструкция, либо в случае нового строительства копия, «слепок» с прежнего фасада. По высоте: максимальная этажность зданий, которую девелопер смог обосновать Москомархитектуре, 8 этажей (превалирующая этажность – 5 этажей).
Указанные ограничения привели девелопера к идее застройки территории по периметру с внутренним двором-парком, предназначенным для его арендаторов. Выход части комплекса на набережную канала Москвы-реки придает проекту дополнительный колорит и экологичность.
«Мне кажется, что идея высотного офисного строительства отходит в прошлое. Тип горизонтального проекта бизнес-парка более соответствует современным тенденциям офисного строительства в Европе, с «Авророй» мы совпали с этим веянием. Можно сказать, случайно, но, на мой взгляд, весьма удачно».
За двухлетний срок реализации 1й очереди успела измениться не только находящаяся в работе часть комплекса, но и проект в целом. В отличие от первоначальной идеи сейчас Аврора Бизнес-парк соответствует требованиям и позиционируется как комплекс Класса А. Переосмыслению идеологии способствовала, в частности, активная застройка прилегающего к комплексу района - не использовать эту «волну» было бы ошибкой.
Район Павелецкой, действительно, в последние годы обретает новое лицо. Число проектов деловых комплексов здесь увеличивается: Павелецкая башня, здания «Юкоса», Riverside Towers и некоторые проекты класса В. В отличие от «Москва-Сити», который московские власти с усилиями продвигают как будущий образцовый деловой район, Павелецкая обретает качества бизнес-сити естественным образом.
Естественным же образом менялся и проект «Авроры»: от первоначальной идеи «компромиссного» проекта (строительство офисного комплекса класса В и быстрый возврат инвестиций) «Аврора» эволюционировала в бизнес-парк класса А. Детали реализации проекта трансформируются в соответствии с требованиями рынка: оптимизируются планировочные решения, фасады, уточняются сроки введения зданий в эксплуатацию и очередность застройки. Первоначальный проект предусматривал 5 офисных очередей; сейчас девелопер планирует 3 основные очереди, каждая из которых включает несколько зданий. Основное здание 1й очереди находится в состоянии shell & core; 2я очередь будет готова в shell & core во второй половине 2004 г., а строительство третьей очереди будет начато в 2005 г.
Целевые арендаторы комплекса - компании, которые руководствуются профессиональными критериями при выборе офисных зданий, т.е. ориентируются на архитектурные и инженерные характеристики помещений; они имеют стабильный бизнес и, соответственно, испытывают потребность в значительном объеме офисного пространства на долгий срок; для них важно, каково окружение их офисного здания, а также кто их соседи в комплексе; они ожидают получить эксплуатационные услуги высокого качества; постепенный рост бизнеса компаний-арендаторов вызывает потребность в дополнительных помещениях, и такая потребность может быть удовлетворена в последующих очередях комплекса; поиск нового здания начинается задолго до предполагаемой даты переезда, поэтому арендатор должен быть уверен в способности арендодателя передать арендованные помещения в срок, и залогом такой уверенности является соответствующий успешный опыт арендодателя. Поиском арендаторов для Авроры Бизнес-парка занимается Colliers International, международные консультанты по недвижимости. Сотрудничество Forum Properties и Colliers International продолжается уже более 8 лет.
«Аврора, скорее всего, станет исключительно офисным парком, - говорит Баринский. - Мы планировали сделать здесь небольшую гостиницу бизнес-класса, но вынуждены сейчас пересматривать эту идею. Мы сами не хотели бы заниматься гостиничным бизнесом, а надежных, устоявшихся операторов такого типа отелей в Москве нет». Кроме того, необходимость гостиницы здесь неочевидна, учитывая расположенный поблизости отель «Екатерина» и планы строительства напротив Авроры Бизнес-парка гостиницы в рамках Риверсайд Тауэрз.
Одно из существенных достоинств комплекса – обширная парковка. Целевое соотношение 1 парковочное место на 80 кв. м арендуемой офисной площади является одним из наиболее высоких в центре города. Первоначально планировалось занять под парковку внутренний двор комплекса, однако сейчас в целях создания более комфортных условий для арендаторов принято решение об использовании внутреннего двора как пешеходной рекреационной зоны с зелеными насаждениями и спортивным залом. Парковка будет организована в многоярусном наземном и подземном гаражах. При этом строительство подземной парковки связано с дополнительными сложностями, т.к. строительство ведется вблизи воды.
Инфраструктура комплекса будет включать ресторан и кафе, спортивный зал, отделения банков. «В этом широком наборе сервисов нет большой необходимости, - считает Баринский, - ведь скоро в районе все это будет представлено в достаточном количестве. Однако минимальный набор удобств мы должны обеспечить».
В архитектурно-планировочной основе Авроры Бизнес-парка лежат несколько принципов. Во-первых, это жесткие требования к планировке: все здания имеют глубину 18 м, что обеспечивает хорошую освещенность помещений. По словам Баринского, это согласуется с понятием экологичности офиса и стандартами офисов класса А, на которые ориентируются европейские институциональные инвесторы. Не только в Авроре Бизнес-парке, но и в последующих проектах Forum Properties намерены придерживаться данных стандартов. Во-вторых, это большие поэтажные планы зданий, не менее 2000 кв.м. При этом этажи могут быть разделены на части, для чего проектировщики предусматривают дополнительные вертикальные коммуникации в зданиях. Третий принцип – высокие потолки, не менее 3,1 м в «чистоте», т.е. от фальш-пола до подвесного потолка. Четвертый принцип - вынесение инженерных коммуникаций за пределы зданий путем создания единого инженерного комплекса, включающего газовую котельную, трансформаторную подстанцию, тепловой пункт, единую диспетчерскую, что, в частности, позволяет сократить так называемый фактор потери площадей (разницу между полезной и арендуемой площади офиса).
Выход на рынок
Первым арендатором Авроры Бизнес-парка стала компания Ernst & Young, которая заключила 10-летний договор аренды в отношении 1й очереди комплекса на площадь приблизительно 10000 кв. м. Впервые на московском рынке заключен столь масштабный договор аренды, как с точки зрения арендованной площади, так и срока аренды. Примечательно, что сделка состоялась за 8 месяцев до предполагаемой даты въезда Ernst & Young в новое здание, что свидетельствует о высокой степени уверенности Ernst & Young в долгосрочных перспективах своего бизнеса в России, а также о доверии арендатора к профессионализму Forum Properties.
Как заявили представители Ernst & Young, арендуя Аврору, они получают возможность при расширении компании увеличить занимаемую площадь, так как здания комплекса бизнес-парка сообщаются между собой. В частности, левое крыло здания – площадью 2500 м2, которое будет закончено в 2003 году, может быть использовано для этого. Арендаторам также была предоставлена возможность влиять на планировку и дизайн помещений.
Строительство 2й очереди начнется в январе 2003 г. Здание предполагается подготовить к внутренней отделке во второй половине 2004 г. Арендуемая площадь 2й очереди – приблизительно 25000 кв. м. Нет сомнений в том, что здание будет пользоваться повышенным спросом на рынке в силу удачного местоположения, оптимальных планировочных решений, высокого уровня технического обеспечения и сбалансированной ценовой политики. Важным фактором для новых арендаторов станет и нахождение в комплексе Ernst & Young. Colliers International приступает к маркетингу здания одновременно с началом строительства.
Информация:
Офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк» (Садовническая наб, 82)
Территория – 3 гектара
Площадь зданий 1 очереди – 12 тыс. м2.
Технические характеристики:
- открытые поэтажные планировки с преимущественным шагом колонн не менее 8 м;
- расстояние между этажными перекрытиями составляют минимально – 3,6 м, максимально – 4,7 м.;
- высота запотолочного пространства для прокладки инженерных коммуникаций в зоне офисных помещений будет составлять минимум 0,5 м;
- фальш-полы Intercell;
- центральное кондиционирование;
- запотолочная 4-трубная фан-койльная система;
- лифты ОТИС французского производства;
- облицованные гранитом общие площади здания;
- система BMS;
- оптико-волоконная связь;
- энергообеспечение от 100 Вт на кв. м;
- круглогодичная подготовка горячей воды для отопления и расходования на базе газовой автономной котельной LOOS;
- спринклерное пожаротушение;
- система контроля доступа в здания и видеонаблюдение периметра;
- нагрузка на полы – до 500 кг на кв. м;
- алюминиевые оконные витражи системы HUECK.
