Сетевые супермаркеты Москвы

Можно выделить несколько основных форматов продуктового ритейла, отличающихся в основном размерами помещения и типом ритейлера.

Продовольственные рынки и палатки. Арендаторы – чаще всего частные предприниматели, несетевые игроки. Площадь арендуемых помещений – от 5 до 40 кв. м.

Несетевые игроки (магазины у дома, супермаркеты). Операторами этого типа магазинов в большинстве случаев также являются частные предприниматели и небольшие компании, которые имеют один или несколько продуктовых магазинов, не объединенных единым названием и форматом. Площадь таких магазинов может колебаться от 50 до 2000 кв. м.

Сетевые супермаркеты и универсамы. Крупные игроки рынка, которые развивают продуктовые супермаркеты и магазины под единым брендом, вкладывая средства в формирование имиджа бренда. Площадь подобных магазинов составляет от 150 до 4000 кв. м.

Гипермаркеты. Наиболее крупные по площади магазины (от 5 до 20 тыс. кв. м), которые принадлежат крупным сетевым операторам.

Оставим в стороне гипермаркеты как наиболее специфические с точки зрения требований к торговой недвижимости организации, а также несетевых операторов и сосредоточимся на сетевых супермаркетах, более распространенных и определяющих ситуацию как в кластерах, так и в мегаклас­терах столицы.

Игроки и запасные
В Москве в настоящее время работает более 30 продуктовых сетей в сегментах супермаркеты и небольшие магазины «у дома». Лидером по количеству магазинов является «Пятерочка», число магазинов которой практически достигло 200. Более 100 торговых точек в настоящее время в Москве еще у «Перекрестка», «Копейки». Также более 140 точек у торговой сети «Утконос», которая работает в формате, сочетающем в себе магазин «у дома», «стол заказов», а также интернет-магазин. В этом сегменте «Утконос» занимает основную долю на рынке. В целом, по нашим оценкам, торговая площадь сетевых продуктовых магазинов в столице составляет около 650 тыс. кв. м. На основных игроков («Пятерочка», «Перекресток», «Седьмой континент», «Копейка») приходится более половины всех площадей. При этом доля X5 Retail Group («Перекресток», «Пятерочка») составляет по площади около 26%, после приобретения сети «Патэрсон» доля еще увеличилась.

Если разделить сети по ценовой категории, то подавляющее большинство площадей (около 60%) работают в среднем сегменте, около 35% – это дискаунтеры, не более 5% – премиум.

В отличие от гипермаркетов, подавляющее число сетей супермаркетов – российские бренды. Западные сети представлены незначительно: это «Атак» (группа «Ашан»), «Рамстор», Billa и Spar.

Как известно, продуктовый ритейл – одно из немногих направлений, не ощутивших на себе кризисных разрушений. Вернее, ничего не изменилось в работе самих супермаркетов. А вот что касается бизнеса владельцев сетей, то сложности, вызванные кредитной нагрузкой осенью прошлого года, повлекли за собой целый ряд слияний и поглощений. Так, например, ООО «Самторг» (оператор «Самохвал») и ООО «Ричфор» (оператор сети «Марка») приняли решение приостановить развитие сетей под собственными названиями и взять франшизу у ОАО «ТД "Копейка"». Закрыли свои магазины в столице и торговые сети «Вестер» и «Магнит», сконцентрировав внимание на региональном развитии. Еще раньше прекратила существование сеть «Гроссмарт». Некоторые сети поменяли своих владельцев («Мосмарт» перешел в собственность «Сбербанка», ООО «Самторг»  – банкам «Возрождение» и «Северный морской путь»). Совсем недавно X5 Retail Group приобрел сеть «Патэрсон».

Тем не менее крупные игроки столичного рынка продолжили свое развитие, в том числе и за счет введения новых форматов. Так, в столице появились супермаркеты «Зеленый перекресток», работающие в сегменте премиум – единственной нише, в которой до сих пор не присутствовал X5 Retail Group. На рынок вышла новая сеть «Оливье», в настоящее время открыт пока только один супермаркет сети по адресу: ул. Авангардная, д. 3.

Тенденции «кризисные» и «бескризисные»
Говорить о «кризисных» тенденциях в сегменте продуктового ритейла не приходится. В 2009 году наблюдалось лишь развитие тех, которые были заложены в течение нескольких последних лет. К таким «внекризисным» тенденциям можно отнести постепенное вытеснение сетевыми операторами несетевых игроков. Или преобладание супермаркетов экономкласса в южном и восточном секторах столицы, а также развитие сегмента бизнес и премиум в западном направлении.

Пожалуй, единственное более или менее глобальное изменение кризис внес в расчет арендной платы для супермаркетов, расположенных в ТЦ. Собственники торговых цент­ров, понимая, что супермаркет является для них реальным генератором потока покупателей, лояльно отнеслись к изменению условий на рынке и зачастую принимали часть рисков на себя, переходя на расчет ставки аренды как процента с товарооборота. Эта схема и до кризиса довольно часто использовалась применительно к супермаркетам, однако фиксированная (минимальная) ставка аренды в этом случае все равно была довольно велика и доходила до $500 и выше за кв. м в год при проценте с товаро­оборота от 3 до 8%. На сегодняшний день размер процента с товарооборота при расчете арендной ставки в принципе не претерпел изменений, однако фиксированная ставка аренды снизилась. Хотя все-таки в существенной части ТЦ и ТРЦ размер арендной ставки не изменился.

Стоит отметить, что во многих случаях владельцы недвижимости не потеряли от перехода на новую систему оплаты, а в некоторых случаях и выиграли, потому что обороты некоторых сетей, особенно работающих в формате дискаунтеров (например, «Пятерочка», «Копейка»), даже выросли по сравнению с докризисным периодом. Правда, эти операторы крайне редко являются якорными арендаторами ТЦ.

Иная ситуация с помещениями вне торговых центров. Собственники понимают ценность своего помещения, особенно если оно расположено в хорошем месте (цент­ральные или проходные улицы, рядом со станцией метро), и не склонны идти на кардинальные уступки арендаторам. Для них супермаркет – не якорный, определяющий поток оператор, а просто арендатор, приносящий доход с недвижимости. Таким образом, динамика ставок аренды и цен продаж на рынке соответствует общим тенденциям в зависимости от площади и месторасположения объекта. Цены продаж для продуктовых магазинов площадью более 1000 кв. м в настоящее время составляют от $2000 до 4000/кв. м в спальных районах Москвы. Но большинство предложений, выставленных в открытом доступе, по тем или иным причинам являются неликвидными из-за их неудачного месторасположения или конструктива. Ставки аренды на помещения, подходящие для размещения продуктового супермаркета площадью около 1000 кв. м, колеблются от $200 до 500/кв. м в год в спальных районах и до $1500/кв. м в год на основных магистралях и в центре.

Обеспеченность населения
В целом обеспеченность населения Москвы сетевыми супермаркетами обусловлена двумя факторами: наличием подходящих площадей и экономической эффективностью магазина. Естественно, что наибольшим потенциалом в качестве магазина шаговой доступности супермаркет будет обладать в спальном районе, застроенном многоэтажными панельными домами: именно в этом случае супермаркет может быть посещаем максимальным количеством покупателей. Этим обстоятельством и объясняется высокая плотность продуктовых супермаркетов в таких кластерах, как Митино или Отрадное. По этой же причине в кластерах, большую часть которых занимают промзоны, офисные центры или спортивные объекты, супермаркеты могут вообще отсутствовать (Лужники, ЗИЛ, АЗЛК, Терехово).

Однако не всегда даже при наличии высокого потенциального оборота возможность для развития сетевых супермаркетов есть как таковая. Так, при плановой застройке территории в доперестроечное время универсам являлся обязательной частью инфраструктуры. Соответственно, уже самим проектом того или иного района предусматривалось наличие торговой площади для продуктовых магазинов. А вот в инфраструктуру современного жилого комплекса понятие «супермаркет» не входит, даже при комплексной застройке. И сам жилой комплекс, и супермаркет – исключительно коммерческие проекты. Поэтому управляющая компания нового дома или микрорайона предпочитает сдавать первые этажи новостроек по высоким ставкам в мелкую нарезку. В результате – обеспеченность продуктовыми площадями в районах новостроек не слишком высока. Например, Восточное Марьино – один из последних районов массовой застройки на рубеже 90-х и 2000-х годов – обеспечен лишь 38 кв. м «продуктовой» торговой площади на 1000 человек. А застроенное в 70-80-е годы Западное Марьино – 98 кв. м/1000 чел.

Средняя обеспеченность столицы продуктовыми торговыми площадями составляет 59 кв. м на 1000 жителей, что для Москвы не так уж и много.

Вопреки распространенному мнению, центр вовсе не обделен магазинами. Более того, Центральный является в настоящее время одним из наиболее густо заполненных сетевыми продуктовыми магазинами мегакластеров Москвы. На долю центральной части приходится около 10% всех сетевых супермаркетов Москвы, а на 1000 жителей центра – 65 кв. м торговых площадей в сетевых супермаркетах и магазинах у дома. Но при этом существенную долю оборота дает «дневное» население мегакластера, то есть офисные работники, туристы и т. д.

При этом нельзя сказать, что основная торговля сосредоточена в премиум-сегменте. Да, в основном в центральной части города расположены магазины таких сетей, как «Седьмой континент», «Азбука вкуса». Однако широко представлен «Перекресток» и довольно ощутимую прибавку в площади центральных сетевых супермаркетов дает сеть «Рамстор», магазины которой имеют довольно большую площадь. Правда, площадь Центрального мегакластера достаточно большая, и супермаркеты на территории распределены неравномерно. В самых центральных кластерах – например, Китай-город, Тверской, Павелецкий – сетевые супермаркеты присутствуют в единичном количестве.

Помимо Центрального, наиболее благополучными с точки зрения обилия продуктового ритейла можно признать Каширский мегакластер (68,6 кв. м/1000 чел.), Шоссе Энтузиастов (63,7 кв. м/1000 чел.) и Щелковский (63,6 кв. м/1000 чел.). А нехватка ощущается в четырех мегакластерах: Кутузовском (39,2 кв. м/1000 чел.), Ленинском (56 кв. м/1000 чел.), Ленин-градском (51 кв. м/1000 чел.) и Ярославском (52 кв. м/1000 чел.).

Безусловно, подобный анализ в неполной мере отражает картину обеспеченности продуктовым ритейлом, поскольку в данном случае мы не учитываем гипермаркеты, продуктовые рынки и несетевые магазины. Но так как потребительское поведение для различных форматов отличается, данный подход можно считать вполне корректным.

Тем не менее более четкий анализ по конкретному магазину необходимо проводить с использованием геомаркетинга и метода Хаффа. Такой подход позволяет спрогнозировать вероятность посещения магазина, определить потенциальный оборот с учетом конкуренции, уровня доходов населения и т. д.

Проблемы будущего.
Если говорить о потенциале развития данного сегмента, то он, безусловно, есть. Но не в каждом кластере. Основная проблема в Москве – это отсутствие достаточного количества площадей, которые подходят под формат супермаркета. Площади советского периода уже поглощены. Новые площади под супермаркеты в основном могут появляться в составе небольших ТЦ (в крупных ТЦ и ТРЦ чаще всего гипермаркеты) или в пристроенных площадях жилых или офисных объектов (что бывает крайне редко). Отдельно стоящие супермаркеты строить невыгодно. Тем не менее, поскольку супермаркет удовлетворяет первичные потребности населения, этот формат будет вечным и будет развиваться. Другое дело, что потенциал развития может быть ограничен теми возможностями, которое даст новое строительство необходимых по формату площадей.

ДАННЫЕ ПО МЕГАКЛАСТЕРАМ

Ленинский мегакластер
Абсолютный лидер по количеству и площади сетевых супермаркетов – около 13% торговой площади всех сетевых продуктовых магазинов. На территории мегакластера расположено 159 магазинов (торговая площадь около 90 тыс. кв.  м). Однако обеспеченность продуктовыми торговыми площадями оценивается ниже среднего – 56 кв. м на 1000 жителей. Есть кластеры, где практически отсутствует сетевая торговля, например, кластер Университет. Ленинский – лидер по количеству магазинов сети «Перекресток». Сильное присутствие также у «Пятерочки», «Копейки», «Седьмого континента».
Волгоградский мегакластер
На его долю приходится около 11% торговых площадей. Всего на территории мегакластера расположено 138 магазинов с торговой площадью 69 тыс. кв. м. Обеспеченность продуктовыми сетевыми супермаркетами соответствует средней по Москве и составляет 59 кв. м на 1000 жителей. Наиболее сильно в мегакластере присутствие недорогих сетей: «Пятерочки» (26 магазинов) и «Копейки» (22 магазина). Наиболее ненасыщенными кластерами, интересными с точки зрения расположения сетевых супермаркетов, являются кластеры Волгоградский проспект, Некрасовка, Кожухово и др.
Каширский мегакластер
Здесь расположено около 10% всех сетевых супермаркетов Москвы. Торговая площадь 124 супермаркетов составляет 62,5 тыс. кв. м. Преимущественно на территории мегакластера расположены магазины сети «Пятерочка». Также довольно сильно присутствие сети «Утконос» и «Седьмой континент». Наиболее «пустым» кластером является Автозаводский, на территории которого расположено всего два сетевых магазина.
Дмитровский мегакластер
Включает около 9% всех сетевых продуктовых магазинов столицы. Всего на его территории находится 108 магазинов с торговой площадью около 57 тыс. кв. м. Обеспеченность продуктовыми торговыми площадями – 59 кв. м на 1000 жителей. Наибольшее распространение получили магазины таких сетей, как «Пятерочка» и «Копейка».
Волоколамский мегакластер.
Здесь расположено 102 магазина с торговой площадью около 57 тыс. кв. м (9% от общей торговой площади всех супермаркетов). Обеспеченность супермаркетами выше, чем в среднем по Москве, и составляет чуть более 64 кв. м на 1000 жителей. Однако на территории мегакластера есть места, где сетевая торговля развита крайне слабо. Например, кластеры Южное Тушино, Покровское-Стрешнево и Большой Сити.
Варшавский мегакластер
В мегакластере сосредоточено около 8% всех сетевых торговых супермаркетов и магазинов формата «у дома». Общая торговая площадь – 54 тыс. кв. м. Обеспеченность несколько выше средней – 61 кв. м на 1000 жителей. В Варшавском расположены преимущественно магазины сети «Пятерочка», «Копейка» и «Утконос». При этом нет явно «пустых» кластеров, наименее обеспечены продуктовой недвижимостью кластеры Нагорный и Западное Бирюлево.
Щелковский мегакластер
В Щелковском мегакластере расположено 48,5 тыс. кв. м сетевых площадей, торгующих продуктами питания. Обеспеченность – 63 кв. м на 1000 жителей. Но преимущественно все супермаркеты тяготеют в сторону МКАД, тогда как центральные кластеры Сокольники, Красносельский не насыщены.
Мегакластер Шоссе Энтузиастов
На территории этого мегакластера расположено 72 продуктовых магазина сетевых ритейлеров с торговой площадью 72 тыс. кв. м. Обеспеченность довольно высокая – более 63 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченным является район Авиамоторной.
Ленинградский мегакластер
Жители Ленинградского мегакластера обеспечены сетевыми продуктовыми магазинами из расчета 51 кв. м на 1000 жителей. Всего здесь расположено 70 магазинов площадью около 35 тыс. кв. м. Наиболее активно представлена «Магнолия» (15 магазинов). Самые интересные для развития – районы Молжаниново и Динамо, где сетевая торговля практически отсутствует.
«Ярославский» мегакластер
В мегакластере расположено 75 сетевых супермаркета торговой площадью около 34 тыс. кв. м (чуть более 5% от общего количества сетевых продуктовых магазинов в Москве). Обеспеченность населения – 52 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченные кластеры – район ВДНХ и Свиблово.
Кутузовский мегакластер
Наиболее интересен для развития продуктового ритейла: обеспеченность магазинами оценивается всего в 39 кв. м на 1000 жителей. Здесь всего 24 сетевых супермаркета общей площадью чуть более 24 тыс. кв. м. Слабое развитие сетевой торговли обусловлено небольшим количеством микрорайонных и районных ТЦ и слишком дорогими для продуктовых операторов помещениями стрит-ритейла вдоль Кутузовского проспекта.