0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Угроза терроризма

Последние три года проблема терроризма находится в центре внимания российской общественности. Теракты, некогда бывшие одним из средств устрашения, могут стать реальностью. Насколько собственники коммерческой недвижимости готовы к этому?

Существование на территории Российской Федерации очага терроризма (Чечни) и непрекращающиеся боевые действия – источник постоянной политической напряженности. Проблема требует новых решений, в том числе в части создания надежных систем безопасности общественных зданий.
В период с 1998 по 2003 год столица не раз оказывалась в центре трагических событий, переживая взрывы на общественном транспорте, в жилых домах, торговых и административных центрах. После терактов в США 11 сентября 2001г. и захвата террористами театра на Дубровке реальность угрозы осознали руководители крупных банковских учреждений, торговых и развлекательных центров - все они должны были задуматься об обеспечении безопасности своих объектов.

Объекты повышенного риска
По мнению Алексея Высоковского, продукт-менеджера центра имущественного страхования компании «РОСНО», наиболее подвержены риску убытков от теракта объекты, деятельность которых связана с большим скоплением людей (торговые и культурные центры, финансовые учреждения, театры, кинотеатры), а также объекты, повреждение которых может причинить серьезный вред окружающей среде, жизни, здоровью людей и имуществу предприятий. К таким объектам, в частности, относятся ГЭС, АЭС, химические, нефтеперерабатывающие и другие заводы.
«Шесть месяцев назад», - комментирует Симон Эллис, - «я бы сказал, что наибольшему риску подвержены посольства и здания, арендуемые американскими фирмами, однако сейчас, когда чеченская угроза стала еще более ощутимой, я думаю, что круг объектов гораздо шире - это и Кремль, и аэропорты, и торговые центры, и любые места массового скопления людей».
«В бизнес-центрах, - считает Андрей Закревский, руководитель отдела маркетинга компании «Система Галс», - как правило, есть и служба безопасности, и необходимые инженерные системы, включая видео-наблюдение территории, сигнализацию и контроль входов. Они лучше защищены, но при этом вероятность террористического акта в офисных комплексах не меньше, чем в общедоступных местах. Условно говоря, взорвать представительство крупной международной компании сложнее, но это вызовет не меньший, а возможно и больший резонанс, чем теракт в торговом комплексе».
Места массового скопления людей гораздо менее защищены, чем офисные комплексы: сложно проследить за массами посетителей, оставленными пакетами, коробками и т.д. Однако можно попытаться сделать хоть что-то. Например, для контроля машин, оставленных на парковках около торговых центров, существует система автоматического считывания номеров. При появлении подозрительной машины, номер которой фигурирует в базе угнанных автомобилей, служба охраны получает от системы сигнал тревоги. Подозрительных покупателей можно «вести» по этажам с помощью видеокамер наблюдения. Если их поведение покажется подозрительным, служба охраны здания обратит на это особое внимание и нейтрализует злоумышленников при попытке причинить вред людям или зданию.
В качестве примера можно привести «Детский мир», реконструкцию которого ведет «Система Галс». Это один из объектов, связанных с потенциальным риском. С точки зрения строительных стандартов безопасности, «Детский мир», представляющий собой здание послевоенной застройки с мощными стенами и перекрытиями, настоящая крепость. Однако сейчас необходимо дополнить здание современными системами безопасности: установить видео-наблюдение за торговым залом, поставить металлодетекторы на входе.
«Мало кто об этом знает, но сигналы о заложенных в «Детском мире» взрывных устройствах поступают минимум раз в полгода», - говорит г-н Закревский. То есть здание живет в режиме гражданской обороны: в случае тревожного сигнала посетители эвакуируются, и специальные кинологические службы проверяют все помещения.
В настоящее время практически все торговые центры, как в России, так и за рубежом, озабочены проблемой собственной безопасности. По мнению Андрея Патрушева, фактор большого количества людей, ежедневно посещающих торговые центры, создает определенные трудности для отслеживания ситуации и предотвращения теракта на территории центра.
Это вынуждает администрацию идти на некоторые хитрости. Например, сейчас пользуются популярностью скрытые рамки, монтируемые в стенах здания и реагирующие на наличие металла (по подобию тех, что устанавливаются в аэропортах, вокзалах и т.д.). Однако сигнал идет не в зал, а на пульт охраны, после чего подозрительный субъект отслеживается с помощью скрытых видеокамер. Высококачественную систему видеонаблюдения можно назвать одним из основных элементов системы безопасности. «Важно, чтобы ей правильно управляли квалифицированные офицеры безопасности», - говорит Симон Эллис.
Кроме того, сейчас все большее применение находят специальные кинологические службы. Показателен в этом смысле опыт торгового комплекса «Москва». В столице подобные услуги оказывают несколько организаций. Кстати, к вопросу о стоимости защиты, собаки для служб охраны стоят очень дорого – даже не сотни, а тысячи долларов, но это ничто по сравнению с ущербом от атаки террористов.

Системы защиты
Комплексная защита зданий от терактов включает множество систем пассивной и активной безопасности. Это и особые строительные технологии, снижающие риск повреждения здания, и современные технические системы безопасности и контроля, и использование специально обученной охраны.
Андрей Закревский, ссылаясь на зарубежный опыт, считает необходимым при проектировании зданий применять специальные стандарты «первого этажа»: когда уже при строительстве в конструкцию интегрируются системы пассивной и активной безопасности (укрепленные дверные коробки, ударостойкие стекла и т.д.)
Симон Эллис считает, что девелоперы должны принимать во внимание такие аспекты как расположение и доступ к рубке управления системой безопасности, тип материалов, использованных при строительстве здания; даже окна могут быть изготовлены из антивандального стекла. Помимо этого есть еще проблема парковки и масса других вопросов, которые лучше решать на этапе проектирования здания. Даже во время внутренней отделки консультации со специалистами в сфере безопасности могут быть крайне полезны и помогают избежать ситуации, при которой вам придется скалывать дорогую мраморную отделку для прокладки дополнительного кабеля, необходимого из соображений безопасности». Джим Кингстон, коммерческий директор компании Altaca, добавляет, что «проектировщики и архитекторы должны задуматься о проблемах безопасности и внедрять технологии, используемые, например, в здании Всемирного Банка, которые позволяют создать «безопасную зону» в рамках офисного центра с усиленной системой безопасности. Персонал такого объекта будет цел и невредим независимо от происходящего на улице».
По мнению Александра Мосягина, директора по маркетингу «АРМО-Групп», существует несколько рубежей защиты. Первый - охрана периметра здания (огражденная территория, видео-наблюдение). Второй: контроль входов (служба безопасности, рамки металло-детекторов). Внутри здания можно установить датчики на этажах и в помещениях, поставить сигнализации на окнах и детекторы на входах в подсобные помещения и коммуникационные тоннели. Иногда собственники зданий заказывают установку систем, позволяющих отслеживать перемещение людей в здании, в частности, с помощью электронных ключей допуска на этажи. Все эти возможности применяются в современных бизнес-центрах и гостиничных комплексах.
О стандартах безопасности можно судить по тем требованиям, которые предъявляют к объектам страховые компании. Николай Галушин, заместитель начальника Управления страхования от огня и сопутствующих рисков компании «Ингосстрах», говорит, что требования эти весьма объемны.
В офисных зданиях страховщики обращают внимание на наличие металло-детекторов, контроль доступа в помещения, регламент работ сторонних организаций в служебных помещениях, порядок сопровождения посторонних по зданию, пропускной режим и контроль за нахождением гостей в здании в неурочное время. Также анализируется система охраны парковки и периметра здания, условия пропуска автомобилей в подземный гараж, наличие уличного освещения на территории, возможность проникновения в здание через соседние помещения и подземные коммуникации, объекты, находящиеся в непосредственной близости от страхуемого здания, и т.д. Важным также является характер деятельности, осуществляемой в страхуемом помещении. Для террористов потенциально более привлекательны места массового скопления людей, чем заводы.
Самая сложная ситуация наблюдается на объектах городской собственности: в поликлиниках, больницах, школах, так как они практически беззащитны. С одной стороны, сказывается дефицит бюджетных средств - город не может себе позволить дополнительные расходы на безопасность. С другой стороны, об этой проблеме пока мало кто из чиновников думает всерьез.
Но надо признать, что городские власти уже пытаются что-то предпринять. В частности, принята программа установки видеокамер наблюдения в подъездах жилых домов. В Северо-Восточном округе она уже начала действовать: входы на чердаки и в подвалы оборудуются видеодатчиками, и при вскрытии дверей на пульт дежурного поступает радиосигнал.
Владельцы коммерческих зданий вынуждены задуматься о внедрении на своих объектах гораздо более надежных систем охраны, что требует дополнительных расходов. По мнению Андрея Патрушева, PR-менеджера компании Penny Lane Realty, готовность владельцев идти на дополнительные расходы, связанные с обеспечением безопасности, зависит от уровня того или иного объекта. Если в торговых комплексах международных сетей IKEA и METRO этот вопрос решается на самом высоком уровне, то для отечественных торговых центров эта проблема пока до конца не урегулирована.
Тем не менее, администрация вынуждена идти на дополнительные расходы, связанные с обеспечением безопасности.
Есть и другая сторона – чисто коммерческая. Собственник сдает помещения в аренду, но при этом забота о сохранности здания остается на его совести.
«Мы вкладываем в строительство коммерческой недвижимости более $1000 за кв.м, а дополнительные расходы на систему безопасности в размере $50-100 позволяют существенно повысить привлекательность здания и для арендаторов, и для владельцев, – считает Андрей Закревский. - В этом смысле предупреждение риска обходится гораздо дешевле, чем его ликвидация».
Обеспечивая безопасность зданий, их владельцы проявляют таким образом заботу об арендаторах. Поскольку теракт в договорах аренды трактуется как форс-мажор, собственник не обязан компенсировать ущерб. Это касается возможных случаев гибели людей и уничтожения имущества. По словам Андрея Закревского, у пострадавшей стороны практически нет шансов получить компенсацию от собственников здания или от государства.

Страхование
Любой предприниматель, девелопер, инвестор, собственник имущества, заинтересованный в сохранности и финансовом благополучии своего бизнеса, не может игнорировать опасность наступления убытков в результате теракта. В данной ситуации страхование могло бы стать действенным механизмом защиты. Но теракт, наравне с военными действиями, не входит в стандартное страхового покрытие и при повреждении застрахованного по «классической» схеме здания, возмещение не будет выплачено.
События сентября 2001 года повлекли колоссальные изменения в отношении мирового страхового сообщества к покрытию риска «терроризм» - рынки стали весьма ограничено принимать на страхование такие риски, мгновенно были созданы специальные фонды государственной поддержки страховщиков при страховании терроризма, появились новые профессиональные объединения, стремительно выросли ставки. Российский страховой рынок отреагировал созданием Российского Антитеррористического Страхового Пула (РАТСП) - собственной перестраховочной емкости по страхованию риска «терроризм». – Сначала в него вошли компании «РОСНО», «Росгосстрах», «РЕСО», «Интеррос-согласие», «Ингосстрах», «ВСК». А теперь число участников достигло пятнадцати: «АльфаСтрахование», «ВСК», «Гармед», «Гута-Страхование», «Жива», «Ингосстрах», «Кредо-Классик» (Украина), «НСГ», «РЕСО-Гарантия», «Росгосстрах», «РОСНО», «Россия», «Русский Мир», «Согласие», «Стандарт-Резерв».
По мнению Алексея Высоковского cоздание РАТПС позволяет российским компаниям уменьшить зависимость от западного страхового рынка, который отказался от перестрахования террористических рисков после трагических событий 11 сентября 2001 года. Деятельность пула направлена на формирование общенациональной перестраховочной емкости для предоставления покрытия от риска «терроризм». Российский страховой антитеррористический пул позволяет компаниям принимать на страхование и перестраховывать внутри страны риски терактов с существенной страховой суммой (на 30.10.02. емкость пула составляла 720 млн. рублей по каждому договору страхования от риска «терроризм») по ставкам около 0,025-0,25%.
По замыслу учредителей, Российский страховой антитеррористический пул должен быть максимально открытым для страховщиков, разделяющих принципы его построения и идеологию работы. Доли участников пула - до 10% от объема собственных средств. Риски со страховыми суммами, превышающими емкость пула, перестраховываются в международных страховых компаниях. В перспективе участники пула собираются обратиться к Правительству РФ с инициативой предоставления государственных гарантий по страхованию риска «терроризм» в части, превышающей емкость пула.
Определение понятия «терроризм» дано в ст. 205 УК РФ. В договоре страхования данный риск определяется, как «преднамеренные действия третьих лиц, направленные на повреждение или уничтожение застрахованного имущества, в том числе совершенные в форме «терроризма», то есть если эти действия совершены в целях нарушения общественной безопасности, устрашения населения либо оказания воздействия на принятие решений органами власти». В компании «РОСНО» произошедший теракт признается страховым случаем при условии возбуждения органами внутренних дел уголовного дела по статье 205 УК РФ.
Опрос страховщиков показал, что они, к большому сожалению, не готовы огласить список объектов, которые застрахованы ими от терроризма. Причин тому может быть две. Первая – нежелание разглашать информацию о защите зданий без ведома их собственников. Вторая – невысокая популярность такого страхования в Москве и нежелание страховщиков признавать, что их предложения не пользуется спросом.
По мнению Николая Галушина, сейчас наблюдается резкий всплеск активности по приобретению покрытия от риска «терроризм». «Но я не могу утверждать, что сегодня наблюдается большое наполнение емкости РАТСП – за год работы среди членов РАСТП было застраховано и перестраховано всего около 100 рисков», - говорит Галушин.
Невысокий спрос на страхование от терактов – это и следствие недооценки опасности, и продукт неразвитой культуры страхования в России.
Между тем, многие компании при страховании недвижимости делают большие скидки в случае использования владельцем здания современных систем безопасности. Например, «Ингосстрах» дает 30% скидку, если в здании применена система автоматизированного управления зданиями PRO-Five. При стоимости здания в $20-100 млн. и ежегодных выплатах на его страхование (1,5-2% от стоимости) 30% скидка – существенная сумма.

Долой авралы
И страховщики, и девелоперы, и собственники зданий сходятся во мнении, что в России должны быть разработаны государственные программы защиты от терроризма. Такие программы уже существуют, но не финансируются, поскольку проблеме долгое время не предавалось должного значения.
Сейчас ни собственник недвижимости, ни государство не несет реальной ответственности за жизнь людей. Теракт в общечеловеческом смысле – это трагедия, а в экономическом - форс-мажор.
Меры безопасности, к сожалению, носят эпизодический и авральный характер. Так, например, после «Норд-Оста» всех владельцев кинозалов и театров могут принудить оснастить здания системами безопасности.
Однако, эту проблему надо решать на качественно новом уровне. От авральных «мер безопасности» и временного «усиления режима охраны» необходимо переходить к построению комплексной системы безопасности общественных зданий в Москве.



Поделиться

1338

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

подпишись НА эксклюзивные новости cre