Объем предложения качественных торговых площадей в Краснодаре составляет 476 425 кв. м. Показатель обеспеченности населения Краснодара качественными торговыми площадями – 622 кв. м на 1000 человек.
С начала 2000-х годов в городе активно ведется строительство объектов коммерческой недвижимости. За последние годы были открыты гипермаркеты и МФК: «Метро», «СБС», «Сити-центр», «Красная площадь», «Горбушка», «Меридиан», «Бауцентр», «О'Кей», ТЦ «Мега», ТЦ на ул. Суворова, ТЦ «Галерея», гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен» в составе торгово-развлекательного комплекса SBS Megamall, первая и вторая очереди ТРЦ «Галактика» («Хоум центр» и MediaMarkt), также были открыты два гипермаркета «Лента», гипермаркет «Магнит» и Castorama, первая очередь ТЦ «Галерея» – МТРЦ «Сити-парк».
Несмотря на кризис, и в 2009 году было открыто немало новых торговых объектов. В частности, на рынок вышли:
- – офисно-торговый центр «Кристалл»;
– торговая галерея ТРК SBS Megamall;
– ТРЦ «Галактика»;
– ТД «Тургеневский»;
– ТЦ «Невский»;
– ТОЦ на шоссе Нефтяников.
Кроме этого убрали под сукно ряд новых проектов. В частности:
- – перенесено начало строительства торгово-офисного и развлекательного комплекса «Южная столица» (реконструкция кооперативного рынка);
– строительство торгового центра Lifestylecentre;
– перенесено начало строительства ТРК «Краснодар»;
– на неопределенный срок отложено строительство на ул. Старокубанской;
– отложено начало строительства торгового центра «Семья».
За 2009 год спрос упал на 60%. При этом, как нетрудно догадаться, наметилась четкая тенденция к уменьшению востребованной арендуемой площади. Сегодня наиболее популярными по площади являются небольшие помещения – от 15 до 50 кв. м.
Офисная недвижимость
Общий объем рынка офисных площадей в Краснодаре составляет 497 945 кв. м (GLA). Объем качественных офисных площадей классов А и В – 155 945 кв. м. Средний уровень вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса А и В – 18%.
В структуре предложения качественных офисных площадей доля офисных помещений класса А – 4% (21 380 кв. м). Доля бизнес-центров класса В – 23%, в натуральном выражении – 134 564,5 кв. м. Доля некачественных помещений класса С в общем объеме рынка офисной недвижимости города является наибольшей – 73% (350 000 кв. м).
По итогам 2008 года на 1000 жителей приходилось 163 кв. м офисных площадей. В 2008 году в эксплуатацию были введены такие крупные объекты, как: 2-я очередь БЦ Golden House, БЦ на ул. Красноармейской и Кузнечной, БЦ «Оскар», ТОЦ Green House, 2-я очередь БЦ «Кавказ», БЦ на ул. Кубанонабережной. Также в 2008 году был сдан первый бизнес-центр класса А – ТОЦ «ОлимпикПлаза».
В 2009 году объемы строительства резко сократились. Главным трендом стали многофункциональные центры. За 2009 год открылись два подобных объекта. Начал работу МКЦ «Кристалл» класса А. Притом что общая площадь центра составляет больше 20 тыс. кв. м, под офисы отдано лишь 5,2 тыс. кв. м, четыре нижних этажа заняла торгово-развлекательная зона. Также в IV квартале прошлого года на рынок вышел МФК «Ньютон». Площадь семиэтажного центра класса В+ на шоссе Нефтяников – 17 тыс. кв. м. Два нижних этажа здесь выделены под торговую зону, а оставшиеся пять – под офисы. По данным на конец прошлого года, здесь было заполнено 30% офисных площадей и 50% торговых.
Продолжается строительство 8 объектов: 1-я и 2-я очереди ТОЦ «Виктория», БЦ SAS, БЦ «Анкот», БЦ на ул. Мира и Суворова, БЦ Boss-House, БЦ «Маэстро», МФК Development Plaza. Стоит отметить, что для большинства из них сроки сдачи были перенесены на более поздние.
Приостановлено строительство двух объектов (БЦ English Place, ТОЦ «Виктория Club»). В стадии планирования задержались проекты БЦ River House, ТОЦ «Континент», БЦ «Кубань плаза», БЦ «Патриот», ТОЦ «Южная столица», ТОЦ «Дом книги», БЦ «Екатеринодар», БЦ «Покровские озера».
Средневзвешенная арендная ставка в существующих объектах класса А составляет 1200 руб./кв. м. Наиболее высокая арендная ставка зафиксирована в МКЦ «Кристалл» – 1500 руб., наиболее низкая – в ТОЦ «Олимпик плаза» – 1000 руб.
Средневзвешенная арендная ставка в существующих объектах класса В составляет около 800 руб./кв. м. Из-за высокой доли вакантных площадей в недавно вышедших на рынок офисных центрах класса B ставки ниже, чем в аналогичных объектах, уже давно представленных на рынке, на 10–15%.
Также для рынка характерна следующая тенденция: арендные ставки на дефицитные малые офисные площади 20–50 кв. м выше на 15–20% арендных ставок на большие офисные площади от 100 кв. м.
Гостиницы
Гостиничный сегмент Краснодара представлен 63 объектами, общий объем номерного фонда которых составляет около 2000 номеров, при этом, по данным Краснодарстата, в городе 26 гостиниц. Такой разброс объясняется тем, что госучреждение не относит к гостиницам многие малые частные отели. В Краснодаре, единственном из некурортных городов региона, представлен сегмент 5*. В этом классе сертифицирована одна гостиница общим номерным фондом 19 единиц. Всего на территории города расположено 9 объектов категории 4* и 15 – категории 3*. Общий номерной фонд гостиниц в сегменте 3–5* составляет 802 единицы. Еще примерно 1300 номеров сосредоточено в 36 объектах категории 1–2*.
Даже исходя из смелых оценок аналитиков, гостиничный сектор в Краснодаре никак нельзя считать насыщенным, если учесть число жителей, площадь города и его активное развитие. Обеспеченность гостиничным фондом в городе Краснодаре составила 2,6 номера на 1000 жителей.
В стадии строительства в настоящее время находится 4 относительно крупных проекта, совокупный номерной фонд которых составляет 1017 номеров:
- – Marriott категории 5*;
– гостиница категории 5* в рамках МФК Development Plaza;
– Mercure категории 4*;
– «Пангра» категории 3*,
Сейчас среднегодовая загрузка краснодарских гостиниц составляет примерно 45%. При этом в объектах высокого класса, категории 3–5*, этот показатель выше и достигает 75–80%.
Складская недвижимость
В настоящее время объем складских помещений составляет около 350 тыс. кв. м, все они относятся к классам C и D и были построены 15–20 лет назад. Город является одним из самых малообеспеченных складскими комплексами в ЮФО – всего 2319 кв. м на 1 млрд руб. розничного товарооборота. За последний год обеспеченность в связи с увеличением товарооборота уменьшилась на 20%. Таким образом, на рынке – серьезный дефицит предложения, средняя заполняемость всех существующих объектов находится на уровне 98–100%.
Наиболее крупные объекты складской недвижимости: логистический комплекс «Краснодар» (площадь складов 42,7 тыс. кв. м), бизнес-парк «Кубань» (39,7 тыс. кв. м), складской комплекс ЗАО «Торус» (28 тыс. кв. м) логистический комплекс «Кавказ» (25 тыс. кв. м).
Общая площадь всех запланированных до кризиса объектов классов А и В составляет более 1 млн кв. м. В современных реалиях их будущее вызывает сомнения. Пока на стадии возведения находится только один проект – логистический комплекс класса А ProLogica Park от «Девелопмент-Юг».
В 2008 году в целом по рынку ставки выросли на 50%. На конец 2008 года стоимость складских площадей класса С составляла 350 руб./кв. м для отапливаемых помещений и 250 руб./кв. м – для неотапливаемых. В 2009 году ставки пошли вниз. Арендная ставка на отапливаемые склады была в среднем 247 руб./кв. м в месяц (-29%) и 180 руб./кв. м (-24%) для неотапливаемых.
Наиболее востребованы складские помещения площадью до 500 кв. м. Основные арендуемые площади – 100– 250 кв. м. Отметим, что большой популярностью среди мелких арендаторов складских помещений пользуются многофункциональные комплексы, в которых успешно сочетаются различные сегменты недвижимости: складские помещения, производственные и офисные.
