Особенности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) для квалифицированных инвесторов

Появление закрытых паевых инвестиционных фондов для квалифицированных инвесторов

Во всем мире ЗПИФН, как инструмент коллективных инвестиций, позволяют эффективно аккумулировать средства инвесторов для осуществления крупномасштабных проектов и профессионально управлять ими, понижая тем самым риски инвесторов. В большинстве стран такие формы инвестирования имеют налоговые преференции, что повышает общий экономический эффект от их использования.

Дифференцированный подход к регулированию деятельности инвестиционных фондов, связанных с квалифицированными и неквалифицированными инвесторами, широко распространен в международной практике. Считается, что квалифицированные инвесторы в состоянии самостоятельно принять многие инвестиционные решения и нести за них риски, и поэтому, в сравнении с правилами для неквалифицированных инвесторов, им законодательно разрешается выполнение ряда дополнительных операций, как правило требующих специального опыта и квалификации для оценки их последствий.

В России понятие «квалифицированного инвестора» было законодательно введено в 2008 году с внесением изменений в федеральный закон «О рынке ценных бумаг». Одновременно в законодательство об инвестиционных фондах (в частности, в федеральный закон «Об инвестиционных фондах» и отдельные законодательные акты, регламентирующие деятельность российских рынков капитала) были также внесены изменения, вводящие понятие паевых инвестиционных фондов для квалифицированных инвесторов и устанавливающие особенности их работы. В этой связи с середины 2008 года на российском рынке отчетливо прослеживается тенденция роста числа ЗПИФ (в частности, фондов недвижимости) для квалифицированных инвесторов.

Под «квалифицированными ин - весторами» в соответствии с российским законодательством понимаются профессиональные участники фондового рынка: брокеры, дилеры, управляющие компании, международные финансовые организации, страховые и кредитные организации (так называемые «квалифицированные инвесторы в силу закона»), а также физические и юридические лица, удовлетворяющие определенным установленным критериям (называемые «признанными квалифицированными инвесторами»).

Преимущества и ограничения ЗПИФН для квалифицированных инвесторов

ЗПИФН для квалифицированных инвесторов предоставляют пайщикам ряд существенных преимуществ (по сравнению с закрытыми паевыми инвестиционными фондами, не предназначенными для квалифицированных инвесторов).

В частности, такие фонды дают больше возможностей для реализации проектов в сфере недвижимости за счет расширенного перечня активов, которые могут входить в состав фонда. Обычные фонды недвижимости могут иметь в составе активов только денежные средства, недвижимое имущество и права аренды, имущественные права по договорам долевого участия в строительстве, а также паи и акции определенных инвестиционных фондов. В состав же активов фондов недвижимости для квалифицированных инвесторов помимо вышеуказанного может входить также проектная документация для строительства и реконструкции объектов недвижимости, имущественные права, вытекающие из обычных договоров инвестирования, реконструкции объектов недвижимости, составляющих активы фонда, а также акции (доли) определенных российских хозяйственных обществ.

У пайщиков – квалифицированных инвесторов появились дополнительные возможности по привлечению заемных средств от лица фонда (от лица фонда заемщиком выступает управляющая компания, которая действует на основании договора доверительного управления).

Дополнительным аспектом, также представляющим интерес, является возможность поэтапной оплаты инвестиционных паев фондов для квалифицированных инвесторов (оплата в рассрочку). Данная опция особенно актуальна при осуществлении крупномасштабных инвестиционных проектов, в особенности в условиях кризиса ликвидности при недостатке средств. Следует отметить, однако, что инвестиционные паи фонда, правила доверительного управления которого предусматривают неполную оплату при их выдаче, могут оплачиваться только денежными средствами. Также возможно взыскание неустойки за неисполнение обязанности по оплате паев, если это предусмотрено правилами фонда.

Помимо вышеуказанного фонды для квалифицированных инвесторов дают дополнительные возможности для усиления контроля над инвестициями (имуществом фонда). Так, в случае фонда для квалифицированных инвесторов может быть сформирован инвестиционный комитет, состоящий из пайщиков фонда, без одобрения которого управляющая компания не может совершать установленные сделки с имуществом, составляющим инвестиционный фонд. Этот механизм значительно расширяет возможности пайщиков по контролю над деятельностью управляющей компании, что, несомненно, делает такие структуры более привлекательными, в том числе для сторонних инвесторов.

Одним из основных ограничений структур с фондами недвижимости для квалифицированных инвесторов является сужение круга потенциальных пайщиков фонда. Как указывалось ранее, помимо квалифицированных инвесторов в силу закона, квалифицированными инвесторами могут быть признаны физические или юридические лица, удовлетворяющие определенным критериям. Тем не менее, поскольку установлены достаточно серьезные требования, это может вызвать определенные затруднения в привлечении инвесторов (в первую очередь физических лиц и юридических лиц, не являющихся профессиональными участниками фондового рынка).

Отдельные вопросы налогообложения ЗПИФН

Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения фондов недвижимости. Отметим, что на данный момент существуют определенные неясности в законодательстве относительно налогообложения такого рода структур, что в отдельных ситуациях может приводить к налоговым рискам.

Паевой инвестиционный фонд (независимо от статуса пайщиков) не является юридическим лицом и представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании, и из имущества, полученного в процессе такого управления. В этой связи фонд может стать достаточно эффективным механизмом для реинвестирования средств, полученных от операционной деятельности, поскольку, не являясь юридическим лицом, он не является плательщиком налога на прибыль. Обязанность по уплате налога возникает только у пайщиков при промежуточном распределении доходов (если такая возможность предусмотрена правилами доверительного управления), а также в случае продажи или погашения паев. Также формально в отношении активов фонда отсутствует обязанность по уплате налога на имущество и налога на землю (тем не менее в отношении налога на землю вопрос в настоящее время не урегулирован законодательно, что вызывает определенные неясности, а соответственно, потенциально может приводить к определенным рискам).

На стадии инвестирования в случае передачи пайщиками в фонд объектов недвижимости возникает вопрос о необходимости восстановления ранее принятого к вычету НДС в отношении имущества, переданного в фонд. При структурировании инвестиций через фонды отдельного внимания также заслуживают вопросы квалификации и налогообложения доходов, распределяемых иностранным пайщикам, как с точки зрения российского налогового законодательства, так и с точки зрения налогового законодательства соответствующей юрисдикции.

Использование структур с ЗПИФН для квалифицированных инвесторов на практике

Подводя итоги, хочется отметить, что структуры с закрытыми паевыми фондами недвижимости являются достаточно эффективным инструментом для структурирования проектов в сфере недвижимости и реализации самых разных задач, стоящих перед компаниями. Главным образом потому, что они позволяют реинвестировать прибыль, полученную в процессе деятельности, с невысокой налоговой нагрузкой, что значительно повышает рентабельность проектов и их привлекательность для сторонних инвесторов.

Конечно, целесообразность таких структур необходимо оценивать в совокупности, исходя из общих задач и потребностей бизнеса. В частности, важно принимать во внимание, издержки, связанные с администрированием фондов (например, осуществление выплат в пользу управляющей компании, расходы на привлечение аудитора, оценщика и т. д.).

Фонды для квалифицированных инвесторов, несомненно, обладают рядом существенных преимуществ. С внесением изменений в отдельные законы и нормативные акты расширились возможности для реализации проектов с использованием таких структур, а также по привлечению финансовых (кредитных) ресурсов для участия в таких проектах. Принимая во внимание тенденции развития данного сектора, мы полагаем, что интерес к структурам с фондами недвижимости будет и дальше возрастать.