Торговый «андеграунд» на Манежной площади

Освоение подземного пространства
Освоение подземного пространства для человеческих нужд начато уже давно. В ряде зарубежных столиц под землю вынесены торговые центры, дискотеки, рестораны, развлекательные центры (подземные улицы в Монреале, «Постдамер-Палатц» в Берлине и др.), не говоря уже о паркингах и складских помещениях. В Москве активное освоение подземного пространства началось сравнительно недавно, хотя по концепции, разработанной Научно-исследовательским и проектным институтом Генерального плана г. Москвы (НИиПИ Генплана), еще в 1978 году одним из путей рационального использования территорий предлагалось внедрение таких форм архитектурно-пространственной организации среды, при которых сочетается наземная застройка с использованием подземного пространства в едином объеме. Однако, по словам Бориса Дегтярева, возглавляющего один из научных отделов НИиПИ Генплана, широкая программа, к сожалению, не была осуществлена, поэтому на протяжении долгих лет не был реализован ряд прогрессивных идей развития транспортной структуры, торговли и общественной сети города.
С годами плотность застройки увеличивается, что заставляет специалистов искать дополнительные резервы для нового строительства. «Основное, что заставляет город осваивать подземное пространство – это нехватка территорий в центральной исторически сформированной части города, - говорит Вячеслав Ильичев, вице-президент РААСН, заслуженный деятель науки РФ, директор НИИОСП им. Н.М. Герсеванова. - Стремление сохранить неповторимый архитектурный облик и одновременно дать новые возможности для развития города создает такие экономические условия, когда подземное строительство становится социально и экономически оправданным».

Грандиозный проект и экономика
Первым грандиозным проектом, предусматривающим освоение подземного пространства, стало строительство в Москве на Манежной площади вблизи Кремля одного из самых крупных в Европе торгово-развлекательных центров, получившего название «Охотный ряд». Генеральным проектировщиком реконструкции Манежной площади и строительства ТК «Охотный ряд» стал Моспроект-2. Организация является разработчиком таких значимых для города проектов, как Олимпийский комплекс на проспекте Мира, Храма Христа Спасителя и другие. Следует отметить, что лучший проект был выбран на конкурсной основе, а участниками конкурса были не только российские зодчие, но и архитекторы из-за рубежа. Проект - победитель разрабатывал целый авторский коллектив, возглавляемый академиком архитектуры М.М. Посохиным и заслуженным архитектором России Д.Л. Лукаевым. Художник ТК «Охотный ряд» – З. К. Церетели. Проектировщикам досталась непростая задача увязать современный урбанистический дизайн самого торгового центра с историческим окружением, при этом, не нанеся урон существующим постройкам. В результате реконструкции Манежная площадь должна была стать частью городского ландшафта и условным продолжением Александровского сада. Особенностью проекта стала идея сохранить площадь как зону отдыха — с каскадами фонтанов, цветниками, парковыми скульптурами, украшающими декоративное русло реки Неглинки, воссозданное на месте протекания настоящей реки, а строительство торгового центра «перенести» в подземное пространство. Самым уникальным объектом площади являются «Часы мира», представляющие собой купол, на внешний свод которого нанесено изображение карты Северного полушария. Купол делает один оборот за сутки и указывает время в крупнейших городах полушария. «Часы мира» также выполняют и другую функцию — их стеклянная полусфера служит куполом, перекрывающим атриум подземной части торгового комплекса «Охотный ряд». Сам торговый комплекс, расположившийся в трех уровнях, состоит из главной галереи и боковых ответвлений. Удачное решение внутренних помещений, которые прекрасно освещены, наличие атриума, откуда в помещение попадает солнечный свет, создает иллюзию открытого пространства. Путешествуя по торговым залам, посетители торгового комплекса полностью лишены эффекта, что они на самом деле глубоко под землей. Всего торговый центр состоит из четырех уровней и уходит вниз под землю на глубину 18 м.
Инженерный проект ТК «Охотный ряд» выполнила английская компания «Оскар Фабер Консалт ЛТД» (Oscar Faber Consalt Ltd.), имеющая более чем семидесятилетний опыт в области инженерного проектирования сложных строительных объектов.
Авторство внутреннего проектирования торгового центра принадлежит американской компании «ХОК» (Hellmut, Obata & Kassabaum Inc.), на счету которой более двухсот торговых центров по всему миру. Дизайн-проект комплекса выполнил Международный центр дизайна. Реализацию инженерного проекта, также как и поставку оборудования, монтаж всех инженерных систем подземного комплекса, и внутреннее и наружнее освещение выполнила Группа MODUL совместно с фирмой «АВВ Calor Emag Schaltanlagen AG».
Реализация дорогостоящего проекта была связана с определенным риском. Поэтому, для оценки его экономической целесообразности столичное правительство в качестве экспертов пригласило английскую фирму «Бовис Интернешнл Лимитед» (Bovis International Ltd), имеющую опыт в данном направлении. В частности, она оценивала строительство крупнейших в Европе многофункциональных объектов, как центры «Castle Mall» в Норвиче, «Meadowhall» в Шеффилде (Англия), многоцелевой центр коммерческого назначения «Барселона – Глориз» (Испания) и другие крупные объекты.
Инвестиционную привлекательность проекта также подтвердил комплексный анализ, проведенный консультационной группой по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» (Ernst&Young).
Проект получил высокую оценку за рубежом. На Международной выставке «MIPIM AWARDS 2000» в Каннах (Франция) в конкурсе лучших реализованных проектов года по номинации «Торговые центры», ТК «Охотный ряд» было присуждено почетное второе место.

Заказчик и подрядчик
Заказчиком строительства ТК «Охотный ряд» выступало ОАО «Манежная площадь» - компания, созданная по решению столичного правительства специально для реализации значимого для города объекта. В функции акционерного общества, большая часть акций которого принадлежит правительству Москвы, входило привлечение средств на строительство объекта. Всего на финансирование проекта, работы по которому шли в течение 1995-1997 гг., было потрачено $350 млн. После завершения строительства торговый центр перешел на баланс ОАО «Манежная площадь». Управлением объекта занимается ОАО «УК «Манежная площадь».
Генподрядчик объекта – известная столичная компания Мосинжстрой, на субподряде у которого работало несколько крупных компаний, в том числе ЗАО Ингеоком, корпорация Монтажспецстрой и др.

Проблемы реализации проекта
Если с технической и экономической стороной уникального проекта ТК «Охотный ряд» помогли разобраться иностранные компании, то сам процесс реализации его на местности полностью лег на столичных строителей, в частности, на генподрядчика объекта - компанию Мосинжстрой. Первая проблема, с которой столкнулись столичные строители – это новизна задачи. Объемы работ, которые предстояло освоить строителям, раньше не производились. Это в равной степени касалось сложности освоения подземного пространства с непростой геологией и наличием грунтовых вод неглубокого залегания, и опасений, связанных с проблемой сохранения исторических сооружений, соседствующих с площадью. Чтобы уменьшить вероятность неудачи, по распоряжению премьера правительства Москвы Юрия Лужкова была организована Городская экспертно-консультативная комиссия по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям. Возглавить комиссию, в которую вошли специалисты МГСУ, Мосинжпроекта, Гидроспецфундаментстроя, Гидроспецпроекта, Метрогипротранса, Фундаментпроекта, Мосгоргеотреста и др., поручили Научно-исследовательскому, проектно-изыскательскому и конструкторско-технологическому институту оснований и подземных сооружений (НИИОСП) им. Н.М. Герсеванова Минстроя РФ. Председателем комиссии назначили директора НИИОСП Вячеслава Ильичев. В состав работ, порученных комиссии, вошел мониторинг подземного сооружения, окружающих его исторических зданий и сооружений, прилегающего массива грунта, включая подземные воды, а также тоннелей метрополитена и т.д. По словам Вячеслава Ильичева, большое внимание было уделено вопросам сохранения окружающих ТК «Манежная площадь» исторических зданий. Еще до вскрытия котлована на Манежной площади были начаты инструментальные измерения осадок близлежащих зданий и сооружений. Всего было установлено 311 настенных марок. В проектном режиме под руководством НИИОСП была создана система, включающая в себя сеть скважин в пределах прогнозируемых изменений залеганий уровней поверхности всех водоносных горизонтов, система сейсмометрических наблюдений, а также система маркшейдерско-геодезического контроля тоннелей метрополитена. По словам Михаила Королева, члена экспертно-консультативной комиссии, проректора МГСУ, осадка зданий, вблизи которых ведется строительство, может возникать по трем основным причинам. Первая причина – технологическая (зависит от применяемой технологии строительства), вторая – геомеханическая (когда уже построенное сооружения создает давление на грунт) и, наконец, третья – гидрогеологическая (здание становится преградой для грунтовых вод). Поэтому, прежде чем было начато строительство, группой ученых вместе со специалистами Мосинжпроекта было произведено компьютерное моделирование всех перечисленных процессов. Вплоть до того, к какой осадке приведет гостиницу «Москва», когда котлован только отроют, когда появятся первые перекрытия и т.д. Все намеченные мероприятия способствовали безопасной реализации проекта. В то же время, полностью исключить воздействия нового строительства не удалось, максимальная осадка (10 мм) была зафиксирована в корпусе МГУ по улице Моховой, д. 9 (1833-1836 гг. постройки) и в здании Центрального выставочного зала (1817 г. постройки), где максимальная осадка составила 9 мм. В целом же, по мнению Вячеслава Ильичева, при строительстве крупных подземных сооружений приходится решать очень много задач, основными из которых являются разработка системы: подземное сооружение – грунт – окружающие сооружения; определение влияние осадки на окружающие здания; расчет уровня надежности и влияния технологии на напряженно-деформированное состояние. Необходимо учитывать экологические аспекты подземного строительства в условиях города, следить за соблюдением технологий ведения работ, а также качеством применяемых материалов.
Очень важной работой стала увязка проекта с реальными условиями геологической среды. Как рассказал Михаил Королев, изначально на стадии проектирования со стороны Моховой улицы в качестве ограждающегося элемента была предложена стена из замораживающихся свай. Но, при детальных исследованиях специалисты поняли, что Манежная площадь состоит из мощного культурного слоя и эффективной заморозки там не получится, так как образуются не промороженные окна, через которые пройдут грунтовые воды и возникнет угроза обрушения стенки котлована. Если же это произойдет, то в первую очередь серьезные деформации получат здания, расположенные вокруг. По рекомендации ученых было принято новое решение, заключающееся в том, что вместо льдогрунтовой стенки между котлованом и фасадом стали использовать буросекущиеся сваи, как более надежные. В процессе строительства так же пришлось чуть ли не в два раза уменьшить глубину подземного сооружения. «Мы поняли, что с нашими технологиями, финансовыми возможностями и т.д., освоить подземное пространство, соответствующее проекту, не удастся, - отметил Михаил Королев. - Поэтому вместо заложенного многоуровневого паркинга получился одноуровневый, занимающий нижний четвертый этаж здания». Не просто пришлось и строителям, непосредственно работающим на объекте. По прошествии многих лет после завершения строительства, они уже забыли технические сложности ведения стройки, но вспоминают, как непросто было выдержать высокие темпы работ при отсутствии проектной документации. Дело в том, что, определив перед строителями жесткие сроки, руководители стройки не учли возможностей проектировщиков, которые просто физически не успевали готовить чертежи в срок. Спешка была одной из причин допущенных недоделок. Как известно, в 2001 году, спустя, практически 4 года после завершения стройки, Юрий Лужков, мэр Москвы, поручил подрядным организациям, участвовавшим в строительстве ТК «Охотный ряд», устранить образовавшиеся протечки в крыше здания за свой счет. Кстати, работы по гидроизоляции выполняли привлеченные для этих целей югославские субподрядчики. Но югославы, выполнив работу, уехали домой и гидроизоляцию на площади примерно 14 тыс. кв.м. пришлось менять нанявшему их Мосинжстрою.

Торговый центр в действии
9 сентября 1997 года ТК «Охотный ряд» был открыт для посетителей. В настоящий момент в зданиидействуют 120 предприятий торговли, из них 18 ресторанов и кафе и 4 предприятия сферы услуг. Также в ТК расположены отделение банка и международные и междугородние телефоны. Каждый из трех торговых уровней, выполняя свои функции, создает своеобразную историческую ретроспективу: верхний уровень - эпоха модерна, средний - классицизма, а нижний - русское средневековье. К примеру, верхний этаж, куда можно попасть прямо с Манежной площади, имеет длину 380 метров с севера на юг и ширину 150 метров с запада на восток.. Здесь расположены такие бутики и магазины, как Mango, Риволи и др.
На второй уровень можно также попасть из подземного перехода станции метро «Охотный ряд». Это самый большой по протяженности торговый этаж. Ассортимент товаров рассчитан на самый широкий круг потребителей, в частности, многие магазины специализируются на продажах товаров для молодежи. Здесь можно приобрести товары торговых марок: Nike, Adidas, Puma, MEXX, Motivi, Ессо, Tommy Hilfiger, Benetton, Calvin Klein Jeans и др.
На третьем уровне находится большой ресторанный дворик с общим залом на 800 посадочных мест, где оказывают услуги такие операторы как Cafe de Frans, Пицца Со Ле Мио и др.
На четвертом, самом нижнем уровне, расположены вспомогательные и технические помещения, где установлены системы жизнеобеспечения комплекса и подземный паркинг. Посетители ТК «Охотный ряд» могут оставить автомобиль на охраняемой подземной стоянке (на 183 м/место), расположенной между гостиницей Москва и филиалом исторического музея или в наземном паркинге возле гостиницы Москва. Для удобства подземная автостоянка имеет прямую связь с комплексом.

Коммерческие удачи и просчеты
Уникальность ТК «Охотный ряд», его удачное расположение напрямую отразилось на арендаторском спросе. Самые известные торговые операторы старались арендовать площадь под свои магазины. По информации, полученной в компании Colliers International, «площади сдавались по достаточно высоким ценам и первоначально были пустующие секции. К тому же, в первое время концепция комплекса была довольно эклектична, но с приходом нового менеджмента ситуация изменилась. Управляющая компания пошла на «осознанную ротацию» и началась политика замены арендаторов на «моно-бренды» (такие как Mango, Benetton и др.). С одной стороны, многие арендаторы не могли работать по предложенным им арендным ставкам, так как для них они были слишком высоки, с другой стороны, отдельные торговые марки уже не вписывались в новую концепцию торгового центра, в соответствие с которой его профиль, помимо гостей столицы, большей частью был ориентирован на молодежь». К тому же, свою лепту в формировании состава посетителей торгового центра внесло наличие развлекательной зоны, включающей ночной клуб с дискотекой, игровыми автоматами, боулингом и кинотеатром. Такое положение вещей сегодня не очень радует управляющую компанию. «Благодаря наличию объектов развлекательной инфраструктуры, состав посетителей для комплекса стал менее выгоден по имиджевой составляющей», - отмечает Михаил Латышев, коммерческий директор ОАО «УК «Манежная площадь». В то же время, маркетинговые исследования, проводимые по заказу управляющей компании, показали эффективность комплекса по многим позициям. Было выявлено, что средний уровень наиболее популярен как среди арендаторов, так и посетителей. В последние два года состав арендаторов достаточно стабилен, при этом некоторая ротация неизбежна.
При сложности выполняемых работ, специалисты характеризуют само сооружение торгового комплекса, как очень надежное. При строительстве его использовались самые качественные отечественные и импортные материалы, инженерные системы и механизмы. Действует специальная система удаления загрязненного воздуха с нижних этажей.
Разработана система теленаблюдения за торговыми и служебными помещениями, радио и телефонная сеть с центром охраны комплекса и городскими службами правопорядка. В то же время, если в центральных секциях удается соблюсти нормальный микроклимат, то ряд компаний, арендующих помещения в боковых секциях, испытывает дискомфорт от недостатка мощностей системы кондиционирования, при этом управляющая компания утверждает, что вентиляция помещений производится в заданном режиме.

Мнения о перспективе
ТК «Охотный ряд» пользуется большой популярностью у посетителей. Он создавался не только как объект торговли, но и как место для привлечения туристов. До того момента, пока в торговом центре не пересмотрели свою позицию и не поменяли менеджмент, большинство арендаторов представляли дорогие марки, а среди покупателей преобладала молодежь, для которой товары были не по карману. Арендаторам же хотелось товар продавать, а не выставлять. Поэтому дорогие марки ушли в бутики, а здесь остались только те, товары которые реально продаются.
С момента открытия торгово-развлекательный комплекс успели посетить более 70 миллионов человек. В связи с этим возникает вопрос в целесообразности строительства второго подземного торгово-развлекательного комплекса в столице. Мнение специалистов полностью совпало, так Наталья Сазонова, аналитик компании Colliers International сказала , что «торговый комплекс «Охотный ряд» уникальное сооружение с уникальной концепцией, в связи с этим, тиражирование подобных объектов нецелесообразно, т.к. часть его привлекательности заключается именно в его неповторимости». «ТК «Охотный ряд» - скорее исключение, чем образец для подражания, - говорит Михаил Латышев. - Успех нашего комплекса - удачное стечение обстоятельств времени, места и многих других факторов».

Иноформация:

Адрес: Манежная площадь д.1 стр.2

Общая площадь: около 63 тыс. кв. м.

Торговая площадь: 25 тыс. кв.м.

Количество уровней: 4

Якорные арендаторы: нет, всего в ТК «Охотный ряд» более 300 арендаторов

Дата открытия: 9 сентября 1997 года

Девелопер: ОАО «Манежная площадь»

Архитектор: М. М. Посохин, Д.Л. Лукаев

Художник: З.К. Церетели

Генподрядчик: Мосинжстрой

Управляющая компания: ОАО « УК «Манежная площадь»