По мнению аналитиков Colliers International, сегодня соотношение количества ритейла и доходов населения в Санкт-Петербурге соответствует общеевропейскому тренду. В то же время по мере увеличения среднедушевого дохода необходимость в новых торговых площадях возрастет. К такому выводу экспертов подтолкнули результаты исследования рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга.
В выборку попали города Северной, Центральной и Восточной Европы с населением более 1 млн человек. Сравнение происходило по основным критериям, влияющим на емкость рынка торговой недвижимости: это среднедушевой доход населения и обес печенность площадями в торговых центрах на 1000 жителей. При этом учитывалась только арендная площадь в торговых центрах площадью более 5 тыс. кв. м. В расчет не принимались отдельно стоящие гипермаркеты, а также мебельные и DIY-центры. «Лидерами по обеспеченности торговыми площадями в итоге оказались Стокгольм, Хельсинки и Вена. В Москве на фоне относительно высоких доходов – наиболее низкая обеспеченность, а соответственно, и самая большая потребность в торговых центрах. Петербург с показателями обеспеченности 355 кв. м на 1000 человек при средне душевом доходе $664 в месяц находится в одном тренде развития с такими европейскими столицам, как Будапешт и Прага. Однако надо заметить, что эта «гармоничность» обеспечивалась в последние годы отнюдь не благодаря качеству торговых центров, а скорее за счет их количества», – говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International SPb. «Обеспеченность петербургского рынка качественными торговыми центрами уже довольно высока – 284 кв. м на 1000 жителей, что несколько выше уровня Москвы и чуть меньше уровня Гамбурга и Будапешта. Тем не менее от уровня лидеров Европы мы значительно отстаем: например, Варшава, Прага, Франкфурт и Стокгольм имеют обеспеченность 600–700 кв. м на 1000 жителей. Резерв есть, и я бы его связывал, с одной стороны, с появлением новых качественных проектов, которые смогут переориентировать на себя целевую аудиторию устаревающих комплексов, а с другой стороны – с ростом доходов населения после выхода из экономического спада», – комментирует заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. По его мнению, у рынка есть два важных драйвера развития:
– выход на рынок новых операторов и появление новых форматов и концепций;
– подешевевшие земельные активы. Но есть и сдерживающие факторы:
– недостаток однозначно привлекательных участков для строительства ТЦ;
– снижение занятости и доходов населения за последние полтора года;
– снижение активности торговых операторов, уход некоторых сетей с рынка;
– довольно высокая конкуренция на рынке.
Неравномерная окраска
«Опираясь на прогнозный рост реального среднедушевого дохода в среднем на 7% в год, мы сделали еще один немаловажный прогноз: в перспективе 5–7 лет средний уровень дохода жителя Петербурга может составить $1000 в месяц. При такой динамике только за счет этого фактора рынок торговых центров Санкт-Петербурга должен пополняться по крайней мере на 100 тыс. новых квадратных метров в год. К 2015–2017 годам среднегородская обеспеченность может возрасти до уровня 500–600 кв. м торговых площадей на 1000 жителей. А это еще 1 млн кв. м в торговых центрах», – уверен Николай Казанский. Если же верить заявлениям российского руководства, доход россиян может возрасти еще больше. Руководитель администрации президента РФ Сергей Нарышкин, например, уверен, что через 10 лет среднемесячная заработная плата в стране составит 2700 долларов.
С началом нового потребительского бума, который неизбежно придет на смену стагнации, проявятся все недостатки рынка торговой недвижимости. Один из них – крайне неоднородное распределение качественной торговой недвижимости по районам Петербурга: некоторые уже перенасыщены площадями, в других наблюдается их объективный недостаток. «Относительный баланс между обеспеченностью торговыми площадями и доходами населения наблюдается в Приморском, Выборгском, Московском, Невском и Адмиралтейском районах. А вот Красносельский, Калининский, Красногвардейский и Кировский районы демонстрируют устойчивое несоответствие между достаточно высокими доходами населения и низкой обеспеченностью: она здесь ниже среднегородского уровня», – отмечает Николай Казанский.
Для каждого из 70 торговых центров Петербурга (площадью GLA от 5 тыс. кв. м) эксперты Colliers International построили индивидуальные зоны охвата. С учетом этих зон, а также плотности населения в районах города были составлены карты текущей и перспективной обеспеченности торговыми площадями (см. рис. на стр. 22 и 25). «"Красные" зоны на нашей карте – районы, в достаточной степени обеспеченные торговыми центрами. Однако даже в них будущая картина выглядит не так лучезарно ввиду наличия отдельных недообеспеченных жилых кварталов. «Желтые» зоны на карте должны служить руководством к действию для девелоперов, у которых есть планы по строительству новых торговых центров. Мы выделили три основные зоны, где торговых площадей не хватает. Это северо-восток (там проживает около 1 млн человек), юго-запад с населением около 500 тыс. жителей и Васильевский остров с численностью населения примерно 200 тыс. человек. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса», – говорит Николай Казанский.
Центр города является наиболее традиционным местом для шопинга петербуржцев и гостей города, и эти позиции только укрепятся с вводом строящихся сейчас торговых центров «Стокманн Невский центр» и Galeria (оба расположены рядом с площадью Восстания), но и он недозагружен качественными торговыми площадями. «Когда я первый раз приехал в Ленинград в конце 1980-х годов, на Невском проспекте купить было ничего нельзя, – вспоминает Юсси Куутса, директор по развитию международных операций финской Stockmann Group. – Даже выбор сувениров для туристов был здесь не так велик. С того времени, конечно, многое изменилось. На том же Невском появилось множество магазинов разных форматов, в частности, здесь представлены ведущие бренды. Но конкуренция пока не так сильна, как может показаться. Никого не хочу обидеть, но в центре Петербурга пока нет ни одного современного торгового центра». ТК «Сенная» и ТРК ПИК, по мнению Юсси Куутса, не вполне укладываются в это понятие. «В ТРК ПИК якорными арендаторами являются сеть кинотеатров, «Детский мир» и магазин «Перекресток». По-моему, всё. А в современном комплексе якорных арендаторов должно быть около двадцати. И это должны быть известные бренды. В центре Петербурга не хватает качественных больших комплексов и универмагов, популярность таких объектов здесь гарантирована. Именно поэтому размер универмага Stockmann в «Невском центре» будет значительно превышать другие наши магазины в России и странах Балтии. По площади он уступает только флагманскому магазину в Хельсинки», – замечает г-н Куутса.
В поисках формата
Рост количества площадей должен происходить за счет появления на рынке новых форматов, уверены эксперты CRE. «Рынок будет расти. При стабилизации экономики потребители станут активнее совершать покупки. Грядет волна реконцепций: уже сейчас к нам обращаются собственники объектов, построенных в 2000–2004 годах, с вопросами, что же делать дальше», – говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
«В бюджетных районах города востребованы суперрегиональные ТРК, такие как «Мега Дыбенко». В северных районах – районные ТРК, выбравшие правильную концепцию под формат района и своего потребителя. В ТРК «Атлантик Сити», например, все премиальные магазины и рестораны, ориентированные на чек 10 тыс. рублей и выше, в кризис улучшили свои показатели, что говорит о правильности выбора формата», – считает генеральный директор «Атлантик Сити» Сергей Шевцов. Впрочем, по его мнению, по крайней мере в нише фэшн-центров в ближайшие 3–5 лет девелоперам не стоит запускать новые проекты. «На данном этапе мы не можем сравнивать себя с такими центрами моды в Европе, как Париж и Милан, которые годами прикармливались большим наплывом туристов, осуществляющих шопинг. Санкт-Петербург – это пока что город «пенсионного» туризма, в котором шопинг не играет роли, к сожалению. Являясь культурной столицей страны, наш город должен делать все возможное для развития молодежного и модного туризма, он имеет для этого необходимое ресурсы и перспективы», – полагает Сергей Шевцов.
«В отличие от европейских рынков наш рынок менее развит, менее специализирован, более сложен логистически, здесь труднее наладить контакт между инвесторами, операторами ритейла и управляющими компаниями. Однако строить торговые объекты будут всегда. Это называется прогресс. К тому же есть понятия морального и физического устаревания объекта», – говорит управляющий партнер АйБи Групп Юрий Борисов. По его мнению, в среднесрочной перспективе востребованы будут и районные, и региональные ТРК, за исключением суперрегионального. «Петербург не Париж, и за пределами города плотность населения и его доходы достаточно низкие», – считает он.
«Я бы не стал выделять приоритетные форматы: каждый будет иметь право на существование в «правильном месте» и с «правильной концепцией». На текущий момент многие сетевые операторы заинтересованы в открытии своих магазинах только в крупноформатных проектах. Однако после скорого выхода на рынок таких суперрегиональных проектов, как «Лето» и Galeria, конкуренция усилится, и, возможно, следующие комплексы такого масштаба строить будет рискованно. Девелоперы и операторы будут искать ниши, выбирая небольшие по масштабу комплексы в зонах с высоким спросом (например, на пересечении потоков в густонаселенных спальных районах), имеющие профессиональную концепцию, – спрос на такие проекты в меньшей степени зависит от наличия крупных объектов, а потому более прогнозируем», – рассуждает Андрей Косарев.
Если сравнивать петербургский и европейский рынки, то бросается в глаза полное отсутствие некоторых форматов. «Например, у нас практически не развиты универмаги (в Европе они зачастую являются основными «якорями» в качественных ТЦ). Пока отсутствуют аутлетцентры и ритейл-парки, очень высока доля развлекательной составляющей в ТЦ, гипермаркеты и супермаркеты разных профилей являются основными «якорями» большинства крупных ТЦ (в Европе это редкое явление) и т. п.», – говорит Андрей Косарев.
«Не стоит забывать, что СанктПетербург является самым крупным северным городом, а востребованность торговых центров в северных странах существенно выше, чем в южных. Так, например, в южных странах доля ритейла, которая приходится на закрытые торговые центры, находится в пределах 20–30%, в то время как в северных (прежде всего это Скандинавия) торговые центры составляют 70–80% розничной торговли. В ближайшие 5–7 лет мы прогнозируем востребованность новых торговых центров совокупной площадью 1 млн кв. м. Некоторые районы города, особенно северовосток и юго-запад, уже сейчас способны «переварить» новые крупные проекты. Вместе с тем все они должны соответствовать высоким качественным требованиям как по техническим характеристикам и удобству организации пространства, так и по составу арендаторов. Одновременно с этим предприимчивым девелоперам следует обратить внимание на потенциал редевелопмента уже существующих объектов: зачастую объект, расположенный в ликвидных локациях, далеко не полностью реализует свой потенциал», – резюмирует Николай Казанский.
 |  |
 |  |
