Спящий режим

И тогда эксплуатация объекта переходит в «спящий» режим. Расходы минимизируются, здание потребляет минимальные мощности. Эта стратегия, безусловно, не улучшает качества здания, и тем более она не способствует привлечению арендаторов, но она по крайней мере позволяет собственникам, испытывающим серьезные финансовые проблемы, сохранить объект у себя. В антикризисном управлении заинтересованы банковские структуры, которым объекты переходят в качестве залогов. И часто – далеко не в лучшем состоянии. Чаще всего о рентном доходе они и не заикаются: минимизировать бы убытки. Другими словами, законсервировать объект в ожидании лучших времен, когда рыночная ситуация позволит избавиться от залога по максимально возможной стоимости.

Если в здании все же есть арендаторы и за них нужно бороться, объект сажают на финансовую «диету». Помимо традиционных способов оптимизации (сокращение управленческого персонала, экономия на расходных материалах и т. д.), можно попробовать и более радикальные, как кажется на первый взгляд, решения. Например, отказаться от зоны ресепшен: заключить договор с почтовым отделением и установить на объекте почтовые ящики либо возложить функцию распределения корреспонденции на охрану. Не соответствует классу здания? Арендаторы с тонким кошельком могут быть только рады.

Также возможно отказаться от горячего водоснабжения на весь летний период. «Десять лет назад мы снимали офис в старинном особняке, где горячей воды вообще не было. И никого это, помню, не смущало», – комментирует один из экспертов. Еще, по мнению директора по развитию Asset Managemet Group Юрия Подобеда, можно отказаться от собственной диспетчерской и аварийной служб и заключить договор с городскими службами. Так будет дешевле.

Есть, конечно, опции, которые нужны любому зданию, в каком бы состоянии оно ни находилось. «Например, нельзя отключать теплоснабжение здания. При эксплуатации объекта особое внимание следует уделить тепловому контуру объекта в зимнее время», – говорит Юрий Подобед. Нецелесообразно отказываться и от парковки, это скорее доходная часть для арендодателя.

Есть резервы в экономии на клининге. Собственник и арендатор могут сами выбрать устраивающий их режим уборки. И ничего страшного нет в том, что уборщица будет приходить раз в неделю, ведь это снижает издержки. Есть страны, где арендаторы куда менее требовательны, чем мы, и это работает. Снижается классность здания? Арендаторы, считающие каждую копейку, будут обеими руками за, уверяет один из экспертов.

Помимо этого резервы для экономии есть и в области безопасности объекта. Если установить видеонаблюдение, то можно сэкономить на персонале: в ночное время хватит одного поста. «Установка видеонаблюдения на объекте будет стоить примерно 1,2 млн рублей, при сокращении охраны данные расходы окупаются примерно за полгода», – считает Юрий Подобед.

Замороженные объекты также требуют внимания к себе. Сегодня услуги по консервации зданий предлагают не только управляющие компании, но и генпод­рядчики. Как признаются и те и другие, переговоры с собственниками недостроев ведутся регулярно, но конкретной практикой не поделился никто. «Мы видим, что собственники предпочитают достраивать объекты: как только находят деньги – стройка возобновляется», – говорят в компании «Мой дом».

Неэкономная экономика

Однако, экономя средства на эксплуатации, хорошо бы не перестараться. Сокращать издержки, если и нужно, то очень разумно и аккуратно. Особенно на объектах, приносящих собственнику доход. Иначе затягивание поясов выйдет боком им же самим. Арендаторы сегодня стали требовательны и капризны. Имея возможность пользоваться всеми благами «рынка арендатора», они легко могут переехать в соседний деловой центр. Главное, чтобы сама по себе оптимизация не отрывалась от цен на квадратные метры.

Получилось так, что с момента кризиса все собственники пересмотрели свои бюджеты на управление, и многие – необос­нованно. По словам директора по эксплу­атации Becar EASI Валентина Каверина, сейчас они признали экономию на facility management ошибочной: здания понизились в классе: «Оптимизация не проходит бесследно: арендаторы или требуют качества, или более низких арендных ставок».

Не оправдала себя и безоглядная экономия на персонале. Где это видано, чтобы при высоких арендных ставках арендаторы постоянно сталкивались с беспорядком в туалетах. Многие эксперты называют такую практику безответственной. «У нас была практика работы на нескольких региональных объектах в режиме тотальной экономии, на большее у собственника якобы не хватало денег, – рассказывает представитель известной компании. – Договорились, что на объекте останется один уборщик. Это был тихий ужас: пока он вытирал пол возле входа, туалет превращался в настоящую помойку».

Вообще, довольно часто собственники, по мнению Валентина Каверина, начиная экономить на содержании объекта, просто не отдают себе отчета о последствиях. Вот еще реальный пример, который приводит один из экспертов: «На одном нашем объекте собственник настоял на сокращении технической службы до одного человека. И вот случилось две аварийные ситуации. Сначала поступил сигнал о том, что прорвало трубу в вентиляционной системе. Пока техник шел разбираться что да как, сработала пожарная сигнализация. Разумеется, он развернулся. Однако тревога оказалась ложной, пожара нет. Но сигнализацию еще нужно выключить, пока он это делал, вода затапливала здание. Начальства, которое бы определило приоритетность задач, у него нет. Наказать его не смогут, так как формально он реагировал правильно – устранял аварию. Подобных ситуаций может быть масса».

Примета последнего времени – демпинг еще на стадии тендера. Как отмечает Дмитрий Кукуйский, директор по маркетингу Zeppelin Property Management, демпинговые цены, которые предлагают в тендерном пакете, чаще всего никак не совместимы с качественным управлением. «Некоторые компании стремятся попасть на объект любой ценой, надеясь затем как-нибудь вписаться в согласованную стоимость, – говорит директор отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, CB Richard Ellis Ольга Зорина. – Но такой подход порой заканчивается плачевно: рано или поздно потенциальные риски превращаются в реальные». О недовольстве арендаторов уже сказано. Но собственник несет не только риски потери арендаторов. Это бесконечные штрафы, убытки, связанные с бухгалтерскими ошибками, неправильно составленные договоры, не защищающие интересы собственника и т. д.

Вот другая не оправдавшая себя «оптимизационная» практика. Пример приводит генеральный директор УК «Регионы – Менеджмент» Георгий Найденов: «Мы значительно урезали расходы на рекламу и маркетинг, хотя могли бы сделать это не в таком масштабе. Уверен: даже в кризисные времена снижать расходы на продвижение объекта необходимо крайне взвешенно».

Однако есть резервы и для грамотной оптимизации, которые подойдут даже «тяжело больным» объектам. Сократить издержки без ущерба для качества, по мнению Георгия Найденова, можно, отказавшись от сторонних технических служб. Собственная эксплуатационная компания будет обходиться собственнику дешевле.

К этому же выводу приходят и независимые управляющие компании, ранее нанимавшие на эти работы субподрядчиков. «Своя служба технической эксплуатации будет обходиться в два-три раза дешевле», – уверяют в компании «Мой дом». Работу вентиляционной системы и шлагбаумов в компании уже контролируют самостоятельно. В планах – эксплуати­ровать своими силами лифтовое обору­до­вание.

По мнению экспертов, сторонние управляющие компании вообще могут сэкономить для собственника куда больше, чем свои «карманные» управленческие структуры. «Я помню, как собственник, у которого мы работали, провел дополнительные тендеры и выяснил, что цены клининговой компании оказались выше тех, по которым она работает на его же объекте по договору субподряда. Напрямую их привлечь оказалось дороже. А на самом деле получается экономия на объеме. Мы, как постоянные заказчики, получаем скидки», – говорят специалисты компании «Мой дом».

Благодаря большим объемам можно экономить не только на услугах, но и на стоимости расходных материалов. Это гораздо лучше, чем опускать планку при выборе чистящих средств. Вот распространенная ситуация: вместо качественных чистящих средств используются более дешевые аналоги. Экономили год и вот результат: ковролин нужно менять. И таких примеров много. «Если уж сэкономить на «химии», то оптимальный вариант – ввести единые стандарты чистящих средств на всех объектах. Например, альянс EASI закупает жидкое мыло целыми пароходами. Большие объемы закупок экономят до 50% затрат», – говорит Валентин Каверин. Экономить на качестве расходных материалов не советует и Дмитрий Кукуйский. Это, по его мнению, как и экономия на персонале, – неприкасаемая статья расходов (по мнению эксперта – 10% бюджета на управление).

«Сознательно на снижение затрат на содержание здания, а значит, и на снижение качества собственники порой идут, надеясь на отложенный эффект. Понятно, что результат снижения качества обслуживания скажется не через день-два и даже не через месяц. Поэтому собственник надеется, что, снизив сегодня качество управления и тем самым операционные издержки, он значительно сэкономит, проблемы же от такой оптимизации придется решать годы спустя, а там глядишь, времена изменятся, ситуация улучшится», – заключает заместитель генерального директора по технической эксплуатации Colliers International FM Сергей Судак.