МКАД – торговая аллея завтрашнего дня?

Земля окружности автодороги по нескольким причинам представляет интерес для инвесторов, готовых строить большие торговые объекты для жителей Москвы и области. Во-первых, участки вдоль МКАД привлекательны с точки зрения транспортной доступности. Как показывает практика, основными посетителями торговых центров являются автовладельцы, поэтому их стараются строить рядом с оживленными магистралями или на основных транспортных развязках. МКАД успешно сочетает в себе и то, и другое. Во вторых, кольцевая автодорога расположена в непосредственной близости от густонаселенных районов столицы. А жители, так называемых, спальных районов наряду с автомобилистами образуют потоки посетителей, необходимые для успешной деятельности любого торгового центра.

Фактор № 1 - наличие земельных участков
Но, как известно, у медали две стороны. У московской кольцевой автодороги их тоже две: внешняя и внутренняя. При этом активно развивается лишь одна из них – внешняя. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, на внешней стороне МКАД сегодня построено 11 торговых центров, а на внутренней (имеется в виду, что объекты расположены не далее чем в километре от кольца в сторону центра) всего 2. Стремление инвесторов осваивать территорию, находящуюся во владении Московской области, неслучайно. При прочих равных условиях внешняя сторона МКАД имеет ряд преимуществ по сравнению с внутренней.
В первую очередь, это связано с наличием большего количества участков, подходящих для строительства торговых центров. «Для нормального функционирования торгового центра на МКАД необходима довольно большая территория 10-20 гектар, - считает Александр Обуховский, руководитель группы по разработке концепций Colliers International, - Девелоперы отдают предпочтение крупным, ровным участкам на лучевых пересечениях с оживленными трассами, которые хорошо просматриваются с основных магистралей. Не меньшее значение имеют коммуникации. С одной стороны, доступность коммуникаций (электричества, канализации) является несомненным плюсом, но, с другой, их высокая плотность на участке существенно затрудняет строительство. Найти место, отвечающее всем требованиям, легче на внешней стороне кольца, нежели чем на внутренней. К тому же на земли по внутренней стороне МКАД выше конкуренция в других областях, например, здесь активно развивается жилой комплекс».
Эту точку зрения разделяют в Московской городской Думе: «Развитие торговых центров вдоль МКАД с внешней стороны я расцениваю как естественный процесс, потому что со внешней стороны больше площадей, которые можно осваивать. К тому же, внутренняя сторона МКАД – это город, где много коммуникаций, которые достаточно трудно переносить, поэтому внутри развиваться сложнее и дороже, - комментирует Иван Новицкий, депутат Московской городской Думы, председатель Комиссии Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, - Для урегулирования ситуации в прошлом году московское Правительство приняло постановление о развитии крупных объектов оптовой, розничной торговли и услуг на территориях, прилегающих к МКАД и третьему транспортному кольцу, вдоль которого тоже планируется развитие торговых комплексов. В настоящее время ведутся дальнейшие проработки по этому вопросу».
Дополнительные трудности при освоении территорий внутри кольца девелоперам создает плотная стена гаражей. «Окраины некоторых жилых массивов от транспортного кольца ограждает еще одной внутренее кольцо из гаражей, зачастую препятствие из «ракушек» для инвестора становится непреодолимым», - считате Алексей Максимов, генеральный директор группы компаний Dixis.
Что же касается наличия территорий, пригодных для строительства современных торговых центров непосредственно в Москве, участники рынка по-разному оценивают сложившуюся на сегодняшний день ситуацию. Так, например, аналитики консультационной компании Jones Lang LaSalle пришли к выводу, что
Так, например, аналитики консультационной компании Jones Lang LaSalle пришли к выводу, что в городе практически не осталось свободных или доступных участков для строительства торговых центров: «Интересных мест много, но они либо уже задействованы под другие проекты, либо эти проекты «заморожены» и участки попросту «простаивают». Внутри городской застройки инвесторы вынуждены хвататься практически за любое предложение, - комментирует Полина Жилкина, аналитик по торговым помещениям Jones Lang LaSalle,- Даже не самые удобные территории, например, места с плохой транспортной доступностью быстро находят своих арендаторов». Иной точки зрения придерживаются в Российском совете торговых центров: «Во-первых, в Москве есть участки, подлежащие перестройке, на этой территории вполне могут возводиться торговые центры, - считает Олег Войцеховский, председатель Российского совета торговых центров, - Во вторых, участки, на которых находились рынки также нередко отводятся под строительство торговых центров. Развитие новых площадок внутри города, несомненно, отвлекает силы инвесторов и девелоперов от строительства вдоль МКАД».

Противостояние Востока и Запада
Однако нельзя сказать, что земельные участки по всей окружности МКАД развиваются с одинаковой интенсивностью. Известно, что наибольшим спросом пользуются участки в западной части Подмосковья. «Активно застраиваются участки на пересечении кольцевой автодороги с Минским и Ленинградским шоссе, а также другие направления на запад, юго-запад и северо-запад от Москвы, - комментирует Александр Обуховский, - По поводу Ленинградского шоссе хочется сказать отдельно. На наш взгляд, в ближайшее время здесь закончится строительство крупных торговых центров, так как территория в этом направления уже довольно плотно застроена торговыми объектами».
Причины, по которым крупные ритэйлеры отдают предпочтение именно этим участкам, легко объяснимы. «Никаких особых правовых ограничений для восточной части МКАД, которые существенно отличали бы ее от западной не существует, - рассказывает Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young, - Таким образом, можно сделать вывод, что ее более активное развитие обусловлено двумя основными факторами. Во-первых, большим платежеспособным спросом. И, во вторых, меньшей степени – транспортными потоками. Ведь с запада и северо-запада подходят трассы на Белоруссию и Финляндию».
Специалисты в области торговой недвижимости отмечают огромный потенциал южного и северо-восточного направления. «Здесь довольно высокая плотность населения, - говорит Иван Подкова, директор по маркетингу компании «Русские торговые сети», - Разумеется, эти районы не остаются без внимания девелоперов».

Фактор №2 - выгодные условия
Второй фактор, привлекающий инвесторов на внешнюю сторону МКАД – более выгодные экономические условия. В большинстве случаев, построить торговый центр на внешней стороне кольца оказывается быстрее и дешевле, чем на внутренней. Не секрет, что стоимость аренды земли в Московской области дешевле, чем в Москве. А когда речь идет о крупных торговых помещениях, общая площадь которых составляет 40 – 55 гектар, разница получается существенной.
«Для того, чтобы начать строительство на внутренней стороне МКАД или в самой Москве, будущий владелец должен получить ряд согласований и разрешений, - рассказывает Полина Жилкина, - Проект изучают во многих инстанциях от «А» до «Я». Как показывает практика, получить необходимые бумаги для строительства в области гораздо быстрее и дешевле». Это мнение разделяют в компании «ВЭЙ М», которой принадлежит торговый центр «ВЭЙМАРТ» на 26 км МКАД и строящийся «ВЭЙМАРТ» на 71 км МКАД: «Выбирая между участками на внешней и внутренней стороне МКАД, наша компания сделала выбор в пользу внешней стороны. Причиной тому более низкая стоимость аренды земли и, разумеется, более простой процесс согласования проекта».
Построив объект на внешней стороне кольца, владелец торгового центра также экономит на оплате труда обслуживающему персоналу, потому как основными сотрудниками, общая численность которых обычно превышает 500 человек, являются жители близлежащих подмосковных городов.
И, наконец, поощряя развитие торговых предприятий на своей территории, Правительство московской области вынуждено обеспечить девелоперов и инвесторов хорошими условиями для развития. Например, Иван Подкова отмечает, что Правительство московской области предоставляет налоговые льготы торговым предприятиям, расположенным на подведомственной ему территории.

Фактор №3 – поддержка власть имущих
Около трех лет назад Правительством московской области была разработана программа развития торговых центров вдоль МКАД «Губернское кольцо». Льготы, предоставляемые этой программой, послужили серьезным толчком к началу активного строительства магазинов нового формата. Практически все крупные торговые объекты, построенные за два прошедших года на внешней стороне автодороги, располагаются на участках, отмеченных в программе «Губернское кольцо».
Свидетельством успешной реализации этой программы является не только количество новых объектов торговой недвижимости, но и позиция Правительства московской области по отношению положению земельного кодекса, которое позволяет арендаторам выкупать земельные участки в собственность. «Правительство московской области гораздо лояльнее в вопросах выкупа в собственность земли под торговыми центрами, - отмечает Ольга Архангельская, - Позволяя инвесторам выкупать землю, власти привлекают на внешнюю сторону кольцевой автодороги крупные западные компании, для которых возможность оформления земельного участка в собственность является одной из приоритетных».
«В этом году Мосгордума приняла закон «О землепользовании и застройке в городе Москве», но выкуп земли в собственность в Москве еще только планируется. Я думаю, что этот процесс начнется в начале следующего года, после того как Правительство Москвы подготовит соответствующие нормативные документы, позволяющие выкупать городскую землю. В Московской области выкуп земель осуществлялся еще раньше, поэтому сравнение здесь невозможно», - считает Иван Новицкий.

Скоро сказка сказывается…
Казалось бы, при таком количестве плюсов любой проект на МКАД обречен на успех. Но реали рынка доказывают обратное. «Совершенно очевидно, что за «кольцом» все объекты успешными быть не могут. Я готов назвать лишь несколько уже существующих удачных проектов, это: Ikea, Мега, торговые центры «Твой дом» и, на данный момент, Auchan, - комментирует Олег Войцеховский, - Осваивать территорию вдоль МКАД начали западные компании, уже имеющие опыт организации и развития торговых центров. Другие участники рынка, кто уже открыл или планирует открытие крупных торговых объектов на кольцевой автодороге, ориентируются в большей степени на западные бренды, допуская концептуальные ошибки, ошибки при выборе участка и огранизации внутренней циркуляции посетителей».
Учитывая неудачный опыт ряда проектов по МКАД, многие владельцев торговых сетей пока крайне осторожно высказываются о возможности своего присутствия в торговых центрах. «Каждый продавец знает, что, открывая торговую улицу своим магазином, он обречен на успех. Но эта истина пока не применима к кольцевой автодороге. На мой взгляд, МКАД – это торговая аллея завтрашнего дня, - считает Алексей Максимов, - Поэтому свое нынешнее присутствие в торговом центре «Мом-системс» на 51 км МКАД мы рассматривает, скорее, как «пробный шар», а не как закономерность. Эффективность того или иного формата сегодня приходитя оценивать на собственном опыте».
Очевидная проблема, с которой сталкиваются многие арендаторы площадей в торговых центрах на МКАДе, заключается в том, что сегодня этот формат большинством покупателей воспринимается, как «магазин выходного дня». Так, Мария Белан, руководитель PR-службы компании «М.Видео» отмечает, что «средний чек в выходной день в магазинах, расположеных в торговых центрах на МКАД, несомненно, выше, чем средний чек в будний день».

Но, несмотря на ряд проблем, связанных с развитием торговых центров вдоль московской кольцевой автодорогой, участники рынка единодушно утверждают, что активное строительство вдоль МКАД будет продолжаться еще, как минимум, полтора – два года. «Сегодня можно говорить лишь о локальном насыщении кольцевой дороги торговыми центрами. Об этом можно судить потому, как постепенно снижается уровень арендных ставок для мелких арендаторов, увеличиваются сроки окупаемости объектов, - комментирует Александр Обуховский, - Но на ситуацию в целом это мало влияет, в течение двух лет МКАД будет активно застраиватся». Оптимистичный прогноз подтверждают факты. Так, в середине октября 2003 года на Ленинградском шоссе откроется новый торговый центр «Лига», в апреле 2004 года на 71 км МКАД появится второй по счету «ВЭЙМАРТ», также в 2004 году планируется закончить строительство воторого мегамолла «Мега II».