«Зеленая» модернизация зданий по всему миру быстро становится основой концепции green building, которая до недавнего времени применялась в основном лишь к новым проектам. В 2009 году количество зданий, сертифицированных по программе LEED – EB (для существующих зданий), впервые превысило число объектов, претендующих на сертификат LEED for New Construction (NC), оценивающий проекты нового строительства. И это притом что в целом количество сертифицируемых проектов по сравнению с 2008 годом возросло на 40%!
Так что же такое «зеленая» реконструкция и какое отношение она имеет к российскому рынку коммерческой недвижимости? Это понятие может означать как просто применение экологичных материалов при ремонте, так и полное обновление здания, с тем чтобы повысить его энергоэффективность и улучшить состояние его внутренней среды. Масштабы работ могут значительно варьироваться. Но даже небольшие изменения способны внести вклад в получение сертификата BREEAM или LEED, из которого вытекает возможность повышения ставок аренды и рыночной стоимости здания в целом.
Вот некоторые варианты усовершенствований (в порядке увеличения стоимости):
- оптимизировать работу систем вентиляции и отопления, отрегулировав термостаты и таймеры;
- установить энергоэффективное освещение;
- инсталлировать датчики присутствия и/или концентрации CO2, чтобы исключить напрасную работу системы климат-контроля;
- установить экономичное сантехническое оборудование;
- использовать экологичную отделку и мебель;
- провести профессиональную проверку (аудит) функционирования систем здания и их отладку (процедура ведет к снижению затрат на энергию на 5–20%); оптимизировать поступление солнечного света (качественные окна, жалюзи), чтобы снизить энергозатраты на освещение и охлаждение;
- установить более энергоэффективные механические и электрические системы (в том числе системы рекуперации энергии, теплонасосы и т. д.).
К примеру, применение нового остекления с лучшей теплоизоляцией в сочетании с энергосберегающими лампами (которые практически не нагреваются, в отличие от обычных) поможет снизить потребность в охлаждении помещения, так что новое кондиционирующее оборудование может быть менее мощным (а значит, и менее дорогим). Это сбережет нам средства для внедрения других новшеств.
Такой подход может радикально повысить энергоэффективность и комфорт обитателей здания без дополнительных затрат. Стандартная практика предусматривает начальный аудит энергозатрат существующего здания с подсчетом экономии при внедрении предлагаемых новшеств. Это даст инвестору довольно точный срок возврата вложений в реновацию и развеет миф о том, что выгоды экологичного подхода весьма призрачны и отдаленны.
Возвращаясь к стандартам LEED и BREEAM, отмечу, что кроме упомянутых выше преимуществ есть еще как минимум две причины следовать стандартам при реализации проекта реновации здания. Во-первых, они являются основой интегрированного подхода к проекту и гарантией того, что будут рассмотрены все целесообразные для вашего здания новшества. Во-вторых, применение стандартов – единственный способ объективно оценить экологическую устойчивость здания. В долгосрочной перспективе наличие «зеленого» сертификата даст зданиям значительное конкурентное преимущество.
Итак, существует три веских причины для широкого распространения в России «зеленой» реконструкции:
- это значительно снизит общее энергопотребление в стране;
- это наименее рискованное предприятие в нынешний сложный экономический период;
- это позволит России догнать другие страны в вопросах «зеленого» строительства как с технологической, так и с образовательной точек зрения.
Хотя реновация по доходности не сравнится с новым строительством, «зеленая» реконструкция является наиболее безопасной стратегией в текущей экономической ситуации, когда новое строительство ограниченно. Она требует меньше затрат на материалы, масштабы работ в целом также меньше, и во многих случаях арендаторы могут оставаться в здании. Для девелопера это хороший способ получить больше доходов от своего существующего портфеля готовых проектов – снизить эксплуатационные расходы и повысить заполняемость здания. Для такого беспроигрышного проекта несложно будет привлечь финансирование.
Наконец, массовая «зеленая» реконструкция позволит России повысить свой статус в сфере «зеленого» строительства. Она расширит опыт и повысит технический уровень российских специалистов, а также послужит росту осведомленности населения страны о проблемах экологии. Кроме того, иностранные инвесторы, которые в последнее время рассматривают для приобретения в основном экологически устойчивые здания, смогут устремить свои интересы в Россию.
Безусловно, направление должно задать правительство: нужна целая программа действий, включающая образование, субсидирование, налоговые льготы, изменение законодательства и т. д.
Размышляя о примере Эмпайр Стейт Билдинг, я думаю: почему бы не осуществить подобный проект здесь, в Москве? «Зеленая» реконструкция одного из знаковых для столицы зданий дала бы пищу для размышлений властям, девелоперам и пользователям зданий. К тому же такой проект улучшил бы репутацию России в «зеленом» сообществе, как это уже происходит благодаря внедрению «зеленых» технологий в будущей столице зимней Олимпиады 2014 года.
Реализация подобного проекта не только подчеркнет важность «зеленых» преобразований для достижения энергетических целей, стоящих перед страной, но и укажет российскому рынку недвижимости путь выхода из нынешней сложной экономической ситуации.
