Архитектура бизнес-центров

С чего все начиналось
Экономические и политические реформы 90-х позволили иностранным транснациональным корпорациям выйти на рынок России и стран бывшего СССР. В основном это были банки, организации финансового сектора, нефтяные и газовые компании и различные информационные агентства типа «Рейтарз». Естественно, они пытались найти офисы западного образца. «Эти компании переезжали в старые советского типа бизнес-центры с коридорной системой планировки и постепенно понимали, что эти помещения им не подходят. Потом компании начали арендовать офисы в гостиницах, но с увеличением числа сотрудников и эти офисы перестали отвечать их требованиям. Обратившись к услугам западных аналитических групп, они поняли, что отели технически непригодны для нужд компаний. Тогда в России начал формироваться спрос на офисные помещения западного типа», - рассказывает Джеймс МакАдам из McAdam Architects.
Различные девелоперы, такие, как S+T и Capital Group и др., откликнулись на нужды спроса. Вначале было весьма сложно работать, так как никогда ранее они не имели опыта создания строений подобного типа. Примерами коммерческих построек первого поколения можно считать здание «Спутника» рядом со станцией метро «Павелецкая», здание № 5 в Никитском пер., спроектированное S+T (Московский строительный комитет), здание № 4 на ул. Щепкина, ставшее центральным офисом Deutsche Bank. Эти постройки – стандартные офисные здания, в них нет ничего выходящего за привычные рамки.
Можно заметить, что в первой половине 90-х годов, точнее, до 1996 года, создавались сравнительно небольшие офисные здания: 5–10 тыс. кв. м. Примерами таких строений можно считать здание «МакДональдс» в Газетном пер., здание на Цветном бул., возведенное компанией «Мосэнка», дом № 4 по ул. Щепкина. Однако постепенно стали возникать бизнес-центры современного дизайна и значительно большей площади. «Усадьба-центр», законченный в 1998 году, имеет площадь 40 тыс. кв. м, а в комплексе зданий бизнес-центра на Павелецкой пл. - 46 тыс. кв. м офисных площадей. Офисные здания площадью 30 тыс. кв. м стали обычным явлением.
В последнее время возникла мода на возведение в бизнес-центрах атриумов – изящный архитектурный прием, помогающий естественному освещению распределиться по всем этажам. Такие здания, как «Новинский б-р, 31» – яркие тому примеры. Правда, к сожалению, при всех декоративных достоинствах атриумов далеко не все они одинаково функциональны.
К середине 90-х годов столичные архитекторы стали все больше тяготеть к модернизму, постмодернизму и неоклассицизму. Михаил Мандригин, генеральный директор архитектурного бюро MMA+Fitzroy Robinson International, считает: «Некоторые влиятельные люди Москвы выразили недовольство по поводу использования в городе современной архитектуры, например, огромные стеклянные фасады. В результате появился так называемый «московский стиль», хотя я не думаю, что вообще правильно называть его стилем как таковым. Лишь немногие архитекторы использовали этот стиль для того, чтобы их проекты были одобрены правительством Москвы быстро и с минимальными проблемами. Некоторые из этих зданий были спроектированы весьма неплохо, а некоторые – довольно примитивны. Все зависит от самого архитектора. Я говорю об облике зданий, а не о внутренних архитектурных решениях. Внешний фасад этих зданий в лучшем случае является симбиозом постмодернизма и классицизма. Но качественная архитектура из этого получается редко. В понятие «московский стиль» входит использование классических методов, форм, карнизов, колонн, башен, куполов и т. д. Я критикую использование этих форм в случаях, когда они использованы неудачно. К сожалению, в Москве так много примеров этого, что трудно выделить какой-то один».

Современная ситуация
Что должны представлять собой здания класса А и класса В? Существуют федеральные и городские строительные нормы, которые в первую очередь касаются безопасности здания и в меньше степени - его качества. «Было бы полезно, если бы нормы, характеризующие здания класса А и В, были опубликованы, регламентированы, чтобы все могли их знать, - говорит Сергей Кисселев, президент архитектурной фирмы «Сергей Кисселев и партнеры». – Если западные системы норм говорят о том, что должны иметь здания, то современные российские нормы не говорят о том, как надо делать, они говорят, как нельзя делать с точки зрения безопасности здания. Эти требования, например, предписывают, что ширина лестницы должна быть не менее 1,35 метров. Однако то, что в офисе класса А коридор должен быть 2 метра, таких норм нет, это уже устанавливает заказчик».
Капитал многих инвесторов формировался в областях деятельности, далеких от недвижимости, и поэтому зачастую у них нет опыта в этой области. Сергей Кисселев объясняет: «В России, к сожалению, практически отсутствуют профессиональные заказчики, которые могли бы правильно задать вопрос, на который архитектор мог бы дать правильный ответ. Едва ли кто-то может написать правильное техническое задание для офисного центра. Зачастую заказчик не умеет сформулировать концепцию сдачи в аренду. Он должен заранее знать, за что он будет брать деньги. Прежде всего он должен грамотно разметить размеры лота, как он будет сдавать помещения в аренду – большим или мелким метражом? Тогда мы уже сможем решить, сколько, например, лестничных пролетов мы должны спроектировать, общие помещения какого типа - к примеру, столовую или буфет - создавать? Это все должно быть прописано в техническом задании, однако почти никогда в нем не присутствует».
Возможно, целесообразно было бы организовывать своего рода курсы для предпринимателей и инвесторов в области офисной недвижимости.
Но, по словам Александра Скокана, директора архитектурного бюро «Остоженка», инвесторы и девелоперы – люди очень амбициозные, они считают, что все знают, точнее, что деньги все знают. Деньги не надо учить, деньги - как вода и текут куда нужно. Однако нередко инвесторы ставят задачи, основываясь на вчерашнем опыте».

Административные проблемы
Архитекторы должны утверждать свои проекты в Москомархитектуре. Их отношение к работе этой организации различно - от умеренно позитивного до откровенно критического. Как и в любом другом городе, такая организация выполняет совершенно необходимые функции выработки архитектурных стандартов. Они предусматривают такие параметры, как высота здания, которая не должна, например, радикально отличаться от высоты окружающих зданий. Чем ближе участок к центру, тем больше ограничений налагается на здание, которое будет там построено. Москомархитектура не имеет отношения к внутреннему пространству строения, но курирует такие аспекты, как обеспечение транспортной системы, парковки - в случае, если, например, огромный бизнес-центр увеличивает пассажиропоток на определенной территории в тысячи раз ежедневно. Однако, как заметил Сергей Кисселев, если архитектор - профессионал, то утверждение проекта не составит никаких проблем.
Джеймс МакАдам считает такой подход неверным: «Архитектурные «власти» полагают, что то, как здание выглядит, важнее, чем то, как оно устроено внутри. В некоторых случаях сначала проектируется и строится лишь коробка, а остальную работу выполняет кто-то другой. В результате здание не годится для использования в качестве офисного, потому что оно было спроектировано в два этапа. Западные архитекторы руководствуются принципом «цельной архитектуры», при котором здание проектируется сразу и снаружи, и изнутри. В этом случае получается и гармоничный проект, и прекрасный образец архитектуры».
Москва – город с богатой историей, и идея сохранения его исторического облика находит отклик во многих проектах. Однако, по мнению архитектора, пожелавшего остаться неназванным, здесь есть свои «но»: «Речь не только об архитектурно-стилистических ограничениях. В Комитет по развитию города Москомархитектуру входят главный архитектор и несколько других влиятельных архитекторов, которые возглавляют государственные проектные институты (Моспроекты) и несколько коммерческих фирм. Главная проблема состоит в том, что эти архитекторы в Комитете решают, одобрить проект или нет, в то же время они являются практикующими архитекторами, которые разрабатывают проекты на конкурсной основе. Этим и объясняется та ситуация, когда клиенты выбирают архитектора не из-за качества его проекта, а потому что он - авторитетный член Комитета градостроительства. Этот выбор позволяет получить разрешение практически на любой проект. В других странах таких ситуаций не возникает, там решения градостроительства принимаются незаинтересованными членами комитета.

Архитектура мирового класса
Удивительно, но наиболее впечатляющие образцы современной архитектуры имеют обыкновение прятаться в тихих улочках, подальше от основных перекрестков. Некоторые специалисты говорят, что недостаток архитектурной свободы негативно сказывается на развитии города. Джеймс МакАдамс замечает: «Москва – одна из великих мировых столиц, и в ней нет и одного современного шедевра архитектуры. В ней есть настоящие шедевры прошлого, например «сталинские» высотки, конструктивистские здания и исторические монументы. Но все сделанное за последние 10 лет – просто позор для профессии. Архитекторы, приезжающие из-за рубежа, не могут в это поверить – в Лондоне, Париже или Нью-Йорке нет зданий типа Riverside Towers. С архитектурной точки зрения почти все эти здания плохо влияют на окружающее пространство – например, торговый центр «Атриум» – постмодернистский комплекс, построенный напротив Курского вокзала – известный классический пример хорошей советской архитектуры».
Некоторые специалисты считают, что финансовая сторона дела столь же важна, как и административно-техническая. Сергей Кисселев отмечает: «Предложите клиентам подсчитать бюджет любого здания в Лондоне, например, себестоимость квадратного метра такого здания, как тот «огурец» в Лондоне, а затем спросите самого прогрессивного московского заказчика, готов ли он платить эти деньги за возведение здания в Москве? Вы увидите, что он не готов заплатить даже четверти этой суммы. А за четверть стоимости вы не получите здание мирового класса. Это не вина архитекторов. Архитектура – это в первую очередь портрет экономики страны и во вторую - культуры».
Александр Скокан поддерживает эту мысль: «Проведите параллель с автомобилями. Нельзя купить «мерседес» за 5 тыс. долларов. Хорошая архитектура начинается с себестоимости 1500 долларов за кв. м, а не 700, например. Чудес не бывает».

Общие тенденции
Большинство архитекторов, однако, смотрят в будущее с оптимизмом. Многие считают, что застройщики уже начинают волноваться по поводу грядущего перенасыщения офисного рынка. Некоторые специалисты говорят о повышении интереса девелоперов к проектированию высокостандартных зданий, и это скорее всего связано с относительным насыщением рынка офисной недвижимости, хотя пока спрос все еще очень велик. Уже есть примеры того, как здания класса А понижаются до B-класса. Поэтому многие девелоперы стараются делать упор на проекты, гарантирующие, что здание продержится в А-классе хотя бы лет 15, однако даже по международным стандартам этот срок мал.
Специалисты стремятся создать новый тип архитектуры, который соответствовал бы современным требованиям и в то же время гармонично вписался бы в центр Москвы. Возможно, решение будет найдено новым поколением архитекторов, мышление которых формировалось под воздействием современных интернациональных тенденций в искусстве. А возможно, оно уже найдено, осталось лишь дождаться шанса перенести проекты с чертежной доски на улицы Москвы.