Александр Самонов: «Для предпринимателя 10% – это низкая доходность»

– Сколько сейчас проектов в вашем инвестиционном портфеле?

– Раньше было 10, сейчас 8. Из проектов в Ярославле и Санкт-Петербурге мы приняли решение выйти, поскольку на изменившемся после кризисных событий рынке их развитие стало экономически нецелесообразно. Убыток от этих сделок составил около 6 миллионов долларов – сумма большая, но не критическая для деятельности фонда. Таким образом, сегодня в нашем портфеле осталось восемь проектов. Из них три недавно завершились вводом в эксплуатацию (торговый центр Viva в Бутово, два логистических комплекса – «Сигма» в Уфе и «Агротерминал» в Подольске). Четвертый проект – это БЦ «Дельта Плаза» в 2-м Сыромятническом переулке в Москве. Его строительство мы планировали завершить осенью текущего года, однако нас сильно подводит подрядчик по фасадным работам. Уже более полугода я пытаюсь добиться от них выполнения условий договора. Они мне говорят: ну вот мы сейчас, мы скоро. То таможня какая-то, то что-то еще было у них – все время что-то у них происходит. Мы продолжаем монтаж инженерного оборудования здания, а у нас до сих пор не закрыт тепловой контур. Такой вот случай.

– Разве большие компании не умеют быстро «разруливать» такие ситуации?

– Сначала подрядчики бегают за нами, чтобы продать нам свои услуги, а потом мы меняемся местами и бегаем за ними, чтобы эти услуги получить: расторгнуть договор, конечно, можно, но жизнь показывает, что это почти всегда связано с потерями и новыми рисками. Тем более что мы уже сделали им предоплату 70%.

– Вы параллельно арендаторов ищете в БЦ «Дельта Плаза»?

– Конечно, мы заключили соглашения на брокерские услуги, но стратегия по отношению к этому активу следующая: если будет покупатель на объект целиком, мы бы предпочли его продать. Если же спрос не оправдает наших ценовых ожиданий, то будем сдавать в аренду и готовиться к инвестиционной сделке в 2011–2012 годах.

– Но вам на самом деле не хотелось бы его держать?

– Не то что бы держать, а перевести актив в другой фонд, но тоже под нашим управлением. С возникновением Accent Real Estate мой первоначальный замысел был построить компанию, управляющую активами в недвижимости, и он остался. Как известно, в зависимости от стадий проекта, в который вы входите, различают три вида фондов – core, value added и opportunity. В 2009 году от коллег и потенциальных инвесторов я часто слышал, что сейчас востребованы только готовые объекты. То есть объекты, уже генерирующие денежные потоки. Но вместе с тем все признавали, что рынок офисных помещений в Москве, удовлетворяющих требованиям институциональных инвесторов, – это 10–20 зданий. Вот и всё. Вот и весь рынок Российской Федерации. Поэтому мы по-прежнему придерживаемся стратегии opportunity, то есть входим в проект на стадии получения разрешения на строительство. Вообще, эта стратегия подразумевает – нашел, развил, вышел. Сегодня спроси персонально меня, Самонова Александра: ты не хотел бы зайти в фонд сore своими деньгами? Я бы сказал – нет. Меня это не устраивает в силу того, что я, видимо, более склонен к риску, чувствую себя предпринимателем. А для предпринимателя 10% – это низкая доходность. Но в будущем мы планируем построить семейство фондов. Это означает, что нужно организовывать фонды и core, и value added, и opportunity. В таком случае завершенные развитием активы из фонда opportunity вполне могут быть приобретены фондом core.

– Какие критерии у вас были, когда вы выстраивали существующий портфель?

– Если говорить о 2007 годе, мы испытывали большое затруднение в приобретении активов. Несмотря на немалый объем наличности, мы долгое время не могли ничего купить. Либо расчеты показывали, что актив явно не стоит того, что за него просят, либо пока мы считали и вели переговоры, кто-то успевал купить его до нас. К концу 2007 года я был очень удивлен нашим состоянием. Как же так? Все кругом что-то покупают, все кругом берут, сходят с ума. А я сижу в наличности и не могу ничего купить. В 2007 году мы совершили буквально одну сделку.

– Может, у вас были слишком жесткие критерии?

– Сейчас, оглядываясь назад, понимаю, что меня это в какой-то степени спасло.

– Ваш уфимский складской объект открылся этим летом. Как с арендаторами?

– Вместе с партнерами по проекту мы завершили строительство первой очереди «Сигмы» – 35 тыс. кв. м. Была запланирована и вторая – 50 тыс. кв. м, для чего мы закупили и доставили на площадку практически все металлоконструкции. Мы, как и все в то время, бежали, торопились, нам казалось, что нужно быстрее купить металл, что-то еще купить, пока не выросли цены. Но до тех пор, пока не заполним арендаторами первую очередь, вторую строить не будем. Что касается арендаторов, то с ними пока, мягко говоря, не очень хорошо. Весь прошлый год и начало этого конъюнктура была вялая, спрос низкий, ставки, разумеется, тоже. Хотя комплекс получился хороший, единственный складской логистический комплекс класса А в Башкирии. Казалось бы, должен быть очень высокий спрос, но нет. Хотя в последние месяцы мы отмечаем оживление рынка и рассчитываем до конца текущего года первую очередь заполнить.

– Кстати, как у вас с долговой нагрузкой?

– У нас есть банковские кредиты в двух проектах. Во всех остальных – собст венный капитал фонда и наших партнеров по проектам. В некоторых из них мы в конце 2009 года выкупали доли наших партнеров. Кредитором в обоих проектах является ЮниКредит Банк. В настоящее время переводим кредиты из категории строительных в категорию ипотечных с одновременным снижением ставки. Не скрою также, что очень привлекательная ставка.

– А почему вы продали свою долю в «Копейке»?

– Предложили цену, от которой невозможно было отказаться. Время было такое. Конечно, всегда жалко расставаться с чем-то своим, ставшим тебе родным. Вместе со своими партнерами я посвятил этому более 10 лет. Но если рассуждать объективно, это же и есть бизнес – продавать-покупать.

– Какая структура собственности сейчас в Accent Real Estate?

– Организационное устройство индустрии управления активами включает в себя три ключевых элемента. Хочу подчеркнуть, это ключевые, но не единственные элементы.

Во-первых, это управляющая компания, во-вторых, фонд, образованный взносами инвесторов, и, наконец, в-третьих, активы, в нашем случае – недвижимость. В каждом из этих элементов различный состав партнеров. Например, в управляющей компании моим партнером является Владимир Вайс, а в числе инвесторов фонда его нет. Почти во всех проектах, в которых фонд является инвестором, есть партнеры, не имеющие отношения ни к управляющей компании, ни к деятельности фонда. Состав инвесторов и структуру фонда, а также имена партнеров по проектам я назвать не могу, поскольку не обладаю на это полномочиями.

– У вас деньги еще есть, которые вы собираетесь инвестировать?

– Да, есть. Объем инвестиций, который произведен за все время фондом Accent Real Estate, – около 250 миллионов долларов. Банковские кредиты – около 90 миллионов долларов, но есть еще инвестиции партнеров фонда по проектам. Когда я продал свою долю в «Копейке», большую часть капитала я вложил в фонд. Сейчас работаем над образованием новых фондов, приобретением новых проектов и поиском новых инвесторов.

– Где бы вы хотели проявить активность?

– Всегда есть сектора и ниши, на которых можно показывать хорошие финансовые результаты. Например, торговая недвижимость. Здесь очень много чего можно предложить инвесторам. Готовые качественные объекты или готовые с хорошим, но не реализованным по причине низкого качества управления потенциалом. А рынок незавершенных или еще не начатых объектов? Там тоже есть очень привлекательные возможности. При всей кажущейся заполненности рынка торговой недвижимости в России, на мой взгляд, мы находимся в начальной стадии его формирования. В последнее время, когда я общаюсь с инвесторами, консультантами и коллегами, они говорят: зачем тебе фонды в других секторах, у тебя прошлое связано с ритейлом, надо заниматься только торговой недвижимостью.

– Расскажите о своих жилых проектах.

– Сейчас у нас такие проекты в Ярославле и Новосибирске. В Новосибирске поначалу мы планировали строить ТЦ, но теперь для этого места это неактуально. Я уверен, что коммерчески успешным станет проект жилого комплекса бизнес-класса. Общий объем инвестиций будет около 100 миллионов долларов, а наш капитал, таким образом, 20–30 миллионов.

– А в Ярославле вы чуть ли не город хотите построить?

– В Ярославле после начала кризисных событий проект был заморожен. До этого мы сделали коммерческую и архитектурную концепции, произвели планировку территории, начали архитектурно-строительное проектирование. Все красиво получилось, но дорого в строительстве и потому сегодня неактуально. Там нужно делать жилье экономкласса. Доступное по цене и энергоэффективное. Фокус будет сейчас смещен в сторону готовых домов, которые можно быстро собирать на месте.

– Это будет панель?

– Нет, я говорю не о панельных домах, а об индивидуальных домовладениях с земельными участками 10 соток и площадью дома 100–150 кв. м. У нас с партнерами в Ярославле 265 гектаров земли в собственности, причем это земля категории населенных пунктов. Это очень большой участок для такого типа жилья в Ярославле. Главное в таких проектах – это внешние и внутриплощадочные инженерные сети и коммуникации. Вторым слагаемым успешности проекта являются качественные дома. Если это сделать, поселок будет востребован и экономически эффективен.

– Сколько будет стоить такой участок с домом?

– Дом будет стоить от 1,5 до 2,5 миллиона рублей. Сейчас мы вступили в активную фазу переговоров с поставщиками домов. Это только за дом. Со всем остальным – земля, сети, благоустройство – мы должны уложиться в сумму от миллиона до полутора миллионов рублей. То есть общая стоимость дома и участка – 3–4 миллиона рублей. Это проект на злобу дня. Оба проекта – Новосибирский и Ярославский – большие, они на несколько лет. Года три в Новосибирске и 5–7 лет в Ярославле.

– Как вы планируете дальше развиваться? То есть как вы видите будущее компании?

– Точно знаю, что будем заниматься торговой недвижимостью. Это 100%. Возможно, только на этом и сфокусируемся. У нас хороший руководитель сектора логистической недвижимости. Несмотря на некоторые трудности в Уфе, думаю, что логистику мы продолжим. Кроме того, продолжим заниматься жильем. Это те сектора, в которых мы уже работаем. Если говорить об инвестициях, то меня очень интересует розничный инвестор. То есть я бы хотел привлекать деньги среднего класса в России. Согласно исследованиям Citigold совместно с Российской экономической школой (РЭШ), сегмент обеспеченных россиян (Mass Affluent) составляет около 1 миллиона человек с общим объемом ликвидных активов примерно 4 триллиона рублей. Более половины всех обеспеченных россиян хранят до 90–100% своих ликвидных активов в наличных средствах и на банковских депозитах. По данным Агентства страхования вкладов (АСВ), ежегодный прирост вкладов населения на депозиты за последние пять лет составлял в среднем 30%. Прогноз на 2010 год – 22%. Сейчас объем депозитов во всех валютах в пересчете на рубли составляет более 8,5 триллиона, а по итогам года ожидается около 9,5 триллиона рублей. Причем это только деньги населения.

Видимо, наши коллеги не могут предложить им достойные инструменты для инвестирования. Поэтому люди несут их на банковские депозиты, ставка на которые сегодня стремится к отрицательной. И все эти деньги будут искать применения. Конечно, лидером в этой индустрии всегда будет фондовый рынок, сектор традиционных инвестиций – акции и облигации. Но альтернативные инвестиции – недвижимость, фонды private equity, искусство и др. – это тоже будет развиваться.

– А они готовы, эти инвесторы? Испуганные исторической несправедливостью и генетически приобретенным недоверием.

– Верно, но все зависит от управляющей компании: что за коллектив, какая у него история, какая репутация, какой успех? Если ведущие компании себя както скомпрометировали, спрос все равно остается. Наверное, молодые компании, и, надеюсь, наша тоже, будут очень кстати на этом рынке.

– Мне кажется, вы пытаетесь своими путями ходить. Не проще ли было работать с Западом? Подождать западных инвесторов.

– Весной 2008 года мы пытались привлечь инвесторов. Финансовым консультантом был JP Morgan. Они сделали две тысячи рассылок по своим клиентам. Из них только двести дали какой-то отзыв. Из этих двухсот двадцать сказали, что готовы изучить, что же там за компания в России появилась. Из этих двадцати только два, в том числе ЕБРР, погрузились в изучение нашей компании, нашего портфеля, но, увы, было уже поздно. На дворе был июль. Американские рынки начало трясти осенью 2007 года, европейские – весной 2008-го, в России (как всегда) все началось в августе. Так что шансов, как теперь стало понятно, не было никаких. Может быть, у других было более успешное размещение. Не знаю, а у нас тогда не получилось. В настоящее время считаю наиболее вероятным российского инвестора, хотя зарубежные инвесторы тоже начинают проявлять интерес.

– А вообще, оглядываясь назад на последние три года, как вы оцениваете: вы обожглись на недвижимости? У вас есть сожаления?

– Сожалений нет. Я тоже думаю об этом, сам себе вопросы задаю. И каждый раз нахожу ответ, что все нормально, это и есть жизнь. Не все же прибыли и приобретения, бывают и потери. Разные бывают потери – большие и малые. Но если ты в отношении себя этот выбор сделал, если ты предприниматель, ты должен быть готов ко всему – и к потерям, и к победам, и к неудачам.