Kомплексная экспертиза

Как правило, инвестиции в недвижимость подразумевают долгосрочное вложение капитала. В связи с этим риск и доходность от потенциального размещения средств должны быть тщательно проанализированы перед принятием окончательного решения. Под термином «комплексная экспертиза», как правило, понимается комплексное исследование финансовых, юридических, технических и прочих аспектов объекта недвижимости или земельного участка. Опираясь на данные, полученные в ходе комплексной экспертизы, инвестор, а также финансирующий банк оценивают приемлемый уровень риска и принимают решение о целесообразности инвестирования в данный объект. На протяжении длительного периода московский рынок недвижимости не был знаком с подобной процедурой, в то время как для иностранных инвесторов комплексная экспертиза является обязательной частью инвестиционного анализа и связана с существенными затратами средств и времени. В Москве по некоторым из этих этапов экспертиза не проводится в силу отсутствия практики подобных исследований.
Комплексная экспертиза недвижимости представляет собой многоуровневый анализ, обычно состоящий из следующих этапов (количество этапов может быть увеличено или сокращено в зависимости от того, есть ли у инвестора или финансирующего банка дополнительные требования).

Анализ рынка и экономики
Текущее и будущее состояние микро- и макросреды определяет будущий потенциал объекта недвижимости: возможность увеличения стоимости во времени, тенденции изменения арендных ставок и условий привлекаемого заемного финансирования и т. д. Расположение и качество строительства определяют конкурентные преимущества одного здания перед другим. На практике из-за недостатка своевременной достоверной информации о московском рынке недвижимости инвестору приходится прибегать к аутсорсингу или создавать внутреннюю исследовательскую команду.

Технический анализ
Собственность оценивается с технической и структурной точек зрения. Особенное внимание уделяется качеству строительства, планировке, коммуникациям, а также согласовательно-разрешительной документации. Одна из основных проблем рынка недвижимости Москвы - неудовлетворительное качество большинства московских зданий, не отвечающее международным стандартам. Одновременно проводится анализ предоставляемых в здании услуг и анализ технического обслуживания здания. Неполная или несоответствующая документация часто приводит к повышению расходов инвестора и, следовательно, к повышению рисков. В зависимости от специфики использования здания и земли может понадобиться анализ окружающей среды, т. е. исследование почвы и воздуха на содержание вредных веществ и уровень радиации. В Москве на данный момент не существует практики проведения подобных исследований, хотя для некоторых иностранных инвесторов подобный анализ может являться обязательным при принятии инвестиционного решения.

Определение рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости объекта является первым результатом проведения комплексной экспертизы. Однако это не определение цены покупки, а предварительная стоимостная оценка. Фактическая цена приобретения (инвестиционная стоимость) может отличаться от рыночной цены, так как на принятие решения большое влияние оказывает субъективная оценка конкретного инвестора. Чаще всего для определения рыночной стоимости применяются следующие методы оценки: дисконтирование денежного потока, метод прямой капитализации (этот метод применим на развитых рынках со стабильной экономикой и сложившейся практикой инвестиций в недвижимость), сравнительный метод (подразумевает наличие многочисленных инвестиционных сделок) и затратный метод.

Финансовый анализ
Комплексная экспертиза финансовых показателей включает в себя анализ всех финансовых документов, связанных с приобретением здания. Стабильность денежных потоков и период, во время которого здание не будет подвергаться значительному воздействию внешних изменений рынка, зависят от существующих договоров аренды. Стабильный денежный поток обеспечивается долгосрочными договорами аренды (5 лет и более) с надежными кредитоспособными арендаторами, а долгосрочная доходность объекта недвижимости зависит от изменений арендных ставок и ставок капитализации.

Налоговый и структурный анализ
Налоговый анализ неразрывно связан с анализом структуры и юридическим анализом. Рассматриваются все факторы, влияющие на налогообложение инвестора, и их последствия в разрезе налогооблагаемой базы, появляющейся в результате сделки с недвижимостью. Подобное исследование включает в себя классификацию и тщательное изучение расходов, связанных с приобретением объекта, операционной деятельностью, НДС, заемным и собственным финансированием и т. д. В конечном итоге от эффективной налоговой и юридической структуры будет зависеть, какая доля чистого операционного дохода преобразуется в чистую доходность инвестора.

Юридический анализ
Целью юридического анализа является оценка экономических рисков и построение организационной структуры таким образом, чтобы минимизировать риски и затраты на приобретение. Подобный анализ охватывает все имеющиеся юридические документы: договоры аренды, договоры на управление и обслуживание здания, документы, связанные с собственностью на здание или арендой земельного участка. Оцениваются возможные претензии третьих лиц к инвестору в связи с переходом права собственности и т .д.
Результатом комплексной экспертизы является оценка потенциального риска, возникающего в результате инвестиции. В идеале результаты комплексной экспертизы должны быть положительными – это означает, что собственность обеспечивает стабильный денежный поток, имеет потенциал для долгосрочного увеличения стоимости; все права собственности подтверждены и хорошо защищены; юридическая и налоговая структуры обеспечивают эффективность приобретения, владения и последующей реализации объекта недвижимости и т. д. В случае, если риск слишком велик, инвестор может принять решение о снижении ранее предложенной цены, потребовать гарантии у продавца о покрытии возникающих рисков или отказаться от участия в сделке. Тем не менее риск необнаружения неблагоприятных факторов достаточно велик, поскольку некоторые факты могут быть скрыты, а документы утеряны. И все же комплексная экспертиза не только является обязательным этапом принятия инвестиционного решения, но и позволяет оценить долгосрочную стоимость и конкурентоспособность объекта недвижимости.