«Крылатские Холмы» - пятый элемент офисного рынка?

Изначально концепцию развития участка общей площадью 8 га разрабатывали две организации: компания Intermark, которая исследовала возможность строительства элитного коттеджного поселка на данном участке, и брокерская компания Stiles & Riabokobylko Ltd в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker, которая рассматривала варианты строительства на данном участке объектов коммерческой недвижимости. После того как обе компании представили девелоперу на рассмотрение свои исследовательские отчеты, представители компании CMI Development взяли тайм-аут, чтобы определить, какой же объект строить на участке. По словам Сергея Рябокобылко, исполнительного директора Stiles & Riabokobylko, «аналитики нашей компании заявили о возможности строительства здесь бизнес-парка, подчеркивая, что данный участок обладает рядом преимуществ для возведения именно этого типа коммерческой недвижимости». «В то время в Stiles & Riabokobylko уже работали с двумя крупными западными компаниями, которым как раз требовался офис, по классу и стилю соответствующий тому, что собиралась возводить СMI в Крылатском, - говорит Том Вайзман-Кларк, старший консультант Stiles & Riabokobylko. - Тогда эта компания не смогла найти подходящий вариант, но для брокерской компании это обращение стало своего рода сигналом. Мы поняли, что в Москве есть спрос на подобные объекты». Однако новый формат, не опробованный в нашей стране на практике, настораживал девелоперов. «На разработку концепции, получение всех необходимых согласований, проведение тендера на строительство бизнес-парка «Крылатские Холмы» ушло около полутора лет», - говорит Борис Левянт, президент компании ABD Limited, разработавшей детальный проект и согласовавшей его.
Для создания архитектурной концепции бизнес-парка девелопер привлек американское архитектурное бюро NBBJ East Limited Partnership. Как известно, в США бизнес-парки появились в 60-70-х годах прошлого столетия, поэтому предпочтение, отданное американским специалистам, вполне объяснимо. «Мы изучили многие объекты в крупных европейских городах. В Лондоне есть бизнес-парк Chiswick Park, в Лиссабоне - Lisabone, Lagoas Park. Оба построены с использованием высоких технологий. Некоторые идеи, апробированные там, мы привнесли в наш объект, - говорит Сергей Рябокобылко. - Поэтому нельзя утверждать, что архитектурная концепция «Крылатских Холмов» находится под влиянием американского стиля». Кроме того, «национальные» особенности российского строительства требовали участия в проекте российского архитектора. С этой целью к работе были привлечены специалисты архитектурной компании ABD Limited, которые адаптировали проект к специфическим российским условиям, выработали и согласовали детальный проект.
«Значительная площадь участка и отсутствие прилегающих построек определили значительную свободу действий девелопера, - считает Том Вайзман-Кларк. - Поэтому в период разработки проекта архитектурная компания, брокеры и девелопер работали сообща, стараясь заранее предусмотреть все, что может потребоваться арендаторам бизнес-парка». В результате были спроектированы четыре шестиэтажных здания площадью около 15 тыс. кв. м каждое, которые в рекламном проспекте называются так же, как четыре важнейших элемента: «Вода» (А), «Огонь» (В), «Земля» (С) и «Воздух» (D). Общая арендуемая площадь четырех зданий превышает 58 тыс. кв. м. По словам девелоперов, «Вода» и «Огонь» примут своих арендаторов в феврале 2005 года, а «Воздух» и «Земля» распахнут свои двери в июне 2005 года.
Строительные работы начались в ноябре 2003 года. «Предварительно в мае и июне того же года девелопер проводил тендер для генподрядных организаций, в котором принимали участие десять крупных строительных компаний, - комментирует Том Вайзман-Кларк. - Конкурс выиграла компания Codest, которая хорошо зарекомендовала себя в Москве, построив такие известные объекты, как бизнес-центр на Гоголевском, 11 и офисный центр «Дукат II». В общей сложности в строительство двух очередей бизнес-парка «Крылатские Холмы» и в соседнее здание Московского медицинского центра, по словам Тома Вайзмана-Кларка, планируется инвестировать около $200 млн.
Между тем земельный участок и все инвестиции принадлежат английской компании Millhouse Capital. Несмотря на то что бизнес-парк «Крылатские Холмы» - довольно известный проект на рынке офисной недвижимости в столице, мало кто знает, что строится он «по остаточному принципу». Изначально данный участок земли был выбран CMI Development под строительство первого в России элитного медицинского центра. «Многие россияне ездят лечиться за границу, где уровень качества медицинских услуг существенно выше, чем в России, - говорит Том Вайзман-Кларк. - Учитывая эту тенденцию, было принято решение о строительстве медицинского центра европейского уровня в Москве». Однако площадь современного медицинского центра существенно меньше, чем площадь арендованного участка. Оставшуюся территорию отвели под строительство бизнес-парка. Таким образом, инвестор стал владельцем сразу двух «пилотных» проектов на российском рынке коммерческой недвижимости.

Вне конкуренции
Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что в Москве уже открыты два объекта, заявленные как бизнес-парк. Это бизнес-центр «Аврора бизнес-парк» и бизнес-парк «Дербеневский». Однако эти проекты, по мнению участников рынка, с большой долей условности можно позиционировать как бизнес-парки. Дело в том, что в России понятие «бизнес-парк» претерпело ряд изменений, связанных в первую очередь с местоположением объектов.
В международном понимании бизнес-парки должны располагаться преимущественно за чертой города, в экологически чистых районах, но недалеко от транспортных магистралей. Они традиционно размещаются на большой территории, а офисные здания всегда бывают небольшой этажности. Важное преимущество загородного расположения - меньшая стоимость земли, а значит, и возможность предложения площадей высокого качества по более низким арендным ставкам, чем аналогичные площади в традиционных деловых районах.
Дислокация офисного комплекса за пределами делового центра позволяет девелоперу возводить здания в 4–5 этажей, а сама концепция бизнес-парка диктует наличие большой зоны для парковки автомобилей. Это возможно реализовать только на участке, где стоимость земли не так высока, как в центре. Кроме того, большая площадь этажей позволяет крупным компаниям-арендаторам наиболее комфортно и эффективно разместить в офисе своих многочисленных сотрудников.
Арендаторами офисных помещений в бизнес-парках чаще всего выступают технологические компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т. д.) не требует пребывания в престижном центре города. В некоторых странах существует понятие «технопарк» - то есть бизнес-парк, ориентированный на технологические компании.
Концепция бизнес-парка также дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле, что невозможно в здании, где расположены офисы различных компаний и ни у одного арендатора не может быть преимущественных прав на порядок пользования общими площадями и оформление фасада.
Принципиальным отличием первых двух московских бизнес-парков от их зарубежных аналогов является расположение в черте города, причем преимущественно в центральной его части, а также довольно высокая этажность офисных зданий. «Строительство бизнес-парков за пределами делового центра принципиально важно, - считает Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer. - Такое местоположение дает бизнес-парку в первую очередь экономические преимущества, а не только реализует концепцию удобного офиса в экологически чистом, «зеленом» районе». С этой точкой зрения согласны и в компании «Капитал Груп». «На данный момент в Москве пока не построен объект, который мог бы являться образцом классического бизнес-парка, - уверен Кирилл Субботин, управляющий офисной недвижимостью компании. - Причина их отсутствия легко объяснима – в столице очень дорогая земля, поэтому строить на ней комплекс зданий малой этажности попросту невыгодно».
Все участники рынка отмечают, что проект «Крылатские Холмы» после его реализации может стать классическим образцом международного понятия «бизнес-парк» в России. «На наш взгляд, из трех заявленных объектов бизнес-парком в международном понимании этого термина может считаться лишь проект «Крылатские Холмы», - говорит Камерон Сойер. - Но пока он не построен. Поэтому я считаю, что в России сегодня нет объектов, которые могли бы называться бизнес-парками».

Не ищите пятен на Луне
Достоинством данного объекта является его местоположение – вдоль Гребного канала напротив Серебряного Бора. Большой по площади зеленый участок за пределами Третьего кольца отличается хорошей транспортной доступностью. «Из центра до бизнес-парка можно доехать по Кутузовскому или Рублевскому шоссе за 20 минут, - рассказывает Том Вайзман-Кларк, - кроме того, здесь началось строительство еще одной магистрали – Краснопресненского проспекта, которое должно завершиться к концу 2006 года. Тогда время езды до Садового кольца сократится до 12 минут».
Что же касается наличия большой зоны для парковки автомобилей, то в «Крылатских Холмах» соотношение парковочных мест к арендуемой площади - одно из самых привлекательных в Москве - 1:40. Для арендаторов предусмотрены две парковки - наземная на 1150 машино-мест и подземная на 260 машино-мест. «В процессе исследовательских работ на площадке специалисты обнаружили, что на одном из участков под землей проложены коммуникации, - рассказывает Том Вайзман-Кларк. - На этой площади нельзя было строить ни наземные, ни подземные объекты, поэтому было принято решение организовать здесь наземную парковку».
Особое внимание при разработке архитектурного проекта девелоперы уделяли внутренней планировке помещений. «Так как бизнес-парк является офисным комплексом класса А, он должен отличаться максимально эффективной планировкой этажа, - комментирует Павел Барбашев. - Площадь этажа в зданиях составляет 2000–2500 кв. м, при этом фактор потерь составляет здесь лишь 8 %». Офисное пространство, согласно проекту, разделено сеткой колонн 9 х 9 м, а высота потолков составляет минимум 3 м от фальшпола до подвесного потолка.
Кроме того, в зданиях установлена система кондиционирования VAV с переменным объемом воздуха, которая снабжает помещения свежим воздухом, поддерживает оптимальную температуру и уровень влажности в течение всего года и может настраиваться под каждого отдельного арендатора.
По предварительным расчетам CMI Development, стоимость 1 кв. м офисной площади в бизнес-парке «Крылатские Холмы» составит $450, не включая все эксплуатационные расходы. Это на 20–30 % меньше, чем средняя арендная ставка в офисных центрах класса А, расположенных в деловом центре города.
Несмотря на то что участники рынка по-разному относятся к перспективам развития бизнес-парков в столице, проект «Крылатские Холмы» они оценивают достаточно высоко, отмечая лишь два недостатка. «Минусом данного бизнес-парка является высокая этажность зданий, - говорит Кирилл Субботин. - Ведь концепция бизнес-парка предусматривает возможность аренды целого здания одной компанией, а в данном случае это маловероятно». Однако представители Stiles & Riabokobylko настроены более оптимистично. «В данный момент наша компания ведет переговоры с компанией-арендатором, которая в течение нескольких лет планирует арендовать одно из четырех зданий целиком, - говорит Том Вайзман-Кларк. - Это вообще достаточно характерно для российского офисного сектора: иностранные компании начинают с малого и затем стремительно растут, причем для них очень важно расти именно в рамках одного офисного комплекса. Для них это, пожалуй, не менее важно, чем наличие системы кондиционирования и подвесных потолков».
Вторым недостатком объекта является его относительная удаленность от станций метрополитена. Для сотрудников компаний-арендаторов, не имеющих машин, по словам девелоперов, будут предусмотрены так называемые шаттл-басы. Комфортабельные автобусы будут привозить и отвозить пассажиров к метро по заранее установленному графику, учитывающему загруженность как в часы пик, так и обычное время. По информации, предоставленной Евгенией Власовой, директором управляющей компании Sawatzky, гости бизнес-парка также будут иметь возможность воспользоваться этой услугой в течение рабочих часов объекта. Услуга шаттл-басов будет находиться под постоянным контролем со стороны управляющей компании, которая при необходимости обеспечит оперативное реагирование на изменение пассажиропотоков.

Один в поле не воин?
Впрочем, последний недостаток нельзя напрямую связывать с концепцией развития именно «Крылатских Холмов». Проблема транспортной доступности встает перед любым девелопером, решившим строить бизнес-парк в России. Столицу нельзя назвать городом, где свершилась транспортная революция, так как здесь сохраняется довольно большой процент офисных служащих, которые либо не владеют собственным автомобилем, либо предпочитают передвигаться по городу на метро.
Говорить о развитии концепции децентрализации городов также не приходится. Если на Западе большинство горожан стремится выехать за пределы делового центра «на свежий воздух», то в России эта тенденция даже не намечается. Современные московские служащие не только не хотят выезжать за пределы города - напротив, они стараются селиться поближе к деловому центру. «Перед началом строительства нами были проведены исследования рынка, которые показали, что «Крылатские Холмы» будут востребованы арендаторами», - говорит Том Вайзман-Кларк.
Таким образом, бизнес-парк «Крылатские Холмы» является единственным офисным комплексом, который может претендовать на звание бизнес-парка в Москве. Как долго продлится эта своеобразная монополия, сказать довольно трудно. С одной стороны, многие девелоперские компании рассматривают возможность строительства бизнес-парков как в черте города, так и за ее пределами. С другой стороны, они выражают неуверенность в готовности рынка поглотить значительное количество площадей, расположенных далеко от центральной части города.
Первым арендатором, заключившим юридически обязательное предварительное соглашение (которое предшествует договору аренды и, ввиду специфики российского законодательства, может быть подписано и зарегистрировано лишь по завершении строительства и получении владельцем сертификата собственника на здание), стала компания Sun Interbrew - вторая по величине пивоваренная компания в мире. Sun Interbrew арендует в здании А 3300 кв. м, объединив, таким образом, разбросанные по Москве многочисленные офисы компании. Главный офис Sun Interbrew расположен в Воронцовском парке на юге столицы.