Ирфан Кайя: «Каждый год мы отказываемся от 20–25 проектов»

– Как вы полагаете: кризис в России закончился?

– В России ждали, что в 2010 году все пройдет, но нет, кризис еще не закончился. Сейчас идет период восстановления. Когда Америка, Европа и Китай стабилизируются, Россия тоже начнет восстанавливаться. Это ведь глобальный кризис. И хотя 2011 год будет лучше, чем 2010-й, реальные проекты появятся только в 2012 году. Тем не менее худшее позади, и сейчас ситуация более стабильная.

– Как компания себя чувствовала в кризис?

– Сначала было ощущение неожиданности и эффект был очень сильным. Но в кризис мы поступили очень правильно: когда он случился, мы переписали бизнес-план и изменили структуру компании. И сделали это очень быстро – за три месяца. Это дало нам возможность подстроиться под новые условия. С начала кризиса и до сегодняшнего дня мы подписали контрактов на 1,2 миллиарда евро. И это только в России.

Теперь мы крупнейшая иностранная строительная компания на рынке в 2010 году в России. Это значит, что мы из кризиса вышли лучше и сильнее. Теперь мы более агрессивны, но тщательно отбираем клиентов.

– Откуда у вас возможность выбирать, ведь количество проектов сократилось?

– Мы завершили больше 450 проектов за 17 лет. Мы не вышли ни из одного проекта в незавершенной стадии. Всё закончили. У нас есть репутация, и клиенты нас знают. Они видят наше портфолио и понимают, что нам можно доверять. Согласен, что работы стало меньше, но она есть.

– Вы переключились со строительства торговых и офисных комплексов на промышленное строительство?

– До кризиса мы были очень сильны именно в строительстве коммерческой недвижимости. По международным рейтингам мы находимся в топ-3 строителей торговых центров. Во время кризиса стало ясно, что он затронет именно коммерческую недвижимость. Что же касается индустриальной недвижимости, некоторые инвесторы поняли, что, наоборот, появилась возможность строить очень крупные объекты с низкой себестоимостью. На этом фоне мы подписали две очереди Peugeot – Citroen и фабрику Volvo в Калуге, Hyundai и Magna в Петербурге, Liebherr в Нижнем Новгороде, цементный завод в Новороссийске. Мы оказались вовремя в нужном месте и ничего не потеряли от своих оборотов. Из суммы, которую я вам назвал, около 850 миллионов – это промышленные контракты. На стадии обсуждения и подписания ряд промышленных объектов с участием иностранного капитала.

– Вы собираетесь продолжать тему промышленного строительства или хотите вернуться в коммерческую недвижимость?

– Сегодня рынок позволяет заключать больше промышленных договоров. Это не значит, что мы прекратили заниматься другими сферами. Два месяца назад мы подписали договор на строительство крупнейшего в Европе торгового центра «Авиапарк». Это около 300 миллионов евро. Шесть месяцев назад мы подписали договор на строительство ТЦ «Июнь» в Мытищах – там 180 миллионов евро. Если сравнивать с Европой по количеству торговых площадей на одного жителя, то в России этот показатель в два раза меньше. Так что все равно ритейл вернет свои позиции. Не сегодня, но, возможно, в следующем году.

– То есть вы просто смотрите, что востребовано на рынке, и подключаетесь. А у вас есть специалисты наготове?

– Есть компании, которые работают только со своими специалистами. У нас много специалистов и в ритейле, и в промышленном строительстве. Когда мы меняем направление, проблем не возникает. До кризиса в нашем портфеле было 30% индустриальных проектов и 70% коммерческих. Сейчас наоборот. Мы пришли не из пустоты к промышленным проектам. Так, многие пивзаводы в России построили мы. Потом рынок изменился, и был спрос на ритейл.

– Почему турецкие строители так сильны в России? В Европе такая же ситуация?

– Турецкие компании при необходимости работают 7 дней в неделю, без перерыва, при любых погодных условиях. Заказчикам важны качество, соблюдение сроков и бюджет. Это главные причины. В Европе мы не строим, там бум строительства завершен. Осталось инфраструктурное строительство, и государство, как правило, эту работу отдает локальным компаниям, чтобы их поддержать. Но мы работаем также в Ливии, в Саудовской Аравии, Эмиратах, Украине, Сирии, Туркменистане. Турецкие компании там, где есть перспективы. Мы активно присутствуем на развивающихся рынках. И это изначальное отличительное качество – приходить на рынки, где ничего нет, и пытаться там что-то сделать. Я недавно общался с одним французом, топ-менеджером крупной компании. Он говорит: мы долго думаем, приходить или нет в какую-то страну. 50 советов директоров и прочее. Потом все-таки решаем, что мы готовы выйти на этот рынок, приезжаем туда… а там уже турки и итальянцы.

Кроме того, мы очень хорошо адаптируемся к странам, в которых работаем, к их условиям и рассматриваем страну с точки зрения долгосрочной перспективы. Наши сотрудники работают здесь долго и изначально настраиваются, приезжая в страну, что они здесь останутся, скажем, на 10 лет или навсегда. Я сам работаю в компании в России уже 10 лет, президент по России только в нашей компании работает 13 лет, а до этого еще долгое время он был здесь.

– Каково соотношение турецких и местных специалистов в вашей компании?

– 10 лет назад 80% были турки, 20% – местные. Сейчас соотношение 60 на 40%. Желающих попасть к нам, когда освобождается вакансия, очень много. Но найти среди них достойного местного специалиста очень сложно. А те, у кого есть хороший опыт, имеют в России также и большие требования по зарплате. Я могу даже из Америки пригласить человека, он согласится на меньшую зарплату. Так что здесь мы часто сталкиваемся с завышенными требованиями.

– А рабочие?

– Местные рабочие не хотят при необходимости работать 7 дней в неделю. У нас чем больше работы, тем больше денег. Местные говорят: платите меньше, но я отдохну. Но у нас есть график, есть сроки. Мы в принципе хотим увеличивать количество местных рабочих. Однако с этим пока проблемы.

– Сегодня участники рынка и пользователи упрекают строительные компании в низком качестве. Насколько вы сами оцениваете качество строительства в России?

– Качество строительства в России не европейское и не американское. 75% строящихся объектов имеют проблемы с качеством. Есть несколько причин. Инвесторы пытаются сохранить свои деньги, сэкономить. Они не нанимают профессиональных project-менеджеров. Кроме того, в тендерах одновременно присутствуют крупные компании и мелкие, которые демпингуют. И инвесторы часто выбирают самые низкие цены.

– Вы построили много проектов IКЕА. Почему они вас выбирали?

– Для нас IКЕА в первую очередь стратегически важный клиент. У них очень высокие требования, но, несмотря на это, мы выполнили для них 8 проектов, кстати, единственные в мире. Больше одного раза они редко с кем-то работают. Такие правила. Если вы обычный генподрядчик, у вас с ними не будет ничего. Вы должны работать как генподрядчик с функцией заказчика, чтобы генподрядчик делал все. Другие так не привыкли. Мы же готовы делать больше того, что мы должны по идее делать, потому что мы ценим IКЕА, они для нас важный клиент. Они нам доверяют. Когда у них были проблемы на некоторых других проектах, они сразу нас пригласили. Мне кажется, они также воспринимают нас как компанию, которой можно доверять.

– Вам много пришлось переделывать в Уфе?

– Да, много было проблем и с фундаментом, и с проектированием. 30% работы было уже сделано, когда мы вошли в этот проект, и нам пришлось все переделывать.

– В Самаре IКЕА уже построенный проект не может сдать.

– Я не хотел бы комментировать проблему в IKEA Самара. Нас пригласили доделать его, но мы отказались, потому что там оставались только отделочные работы и ничего исправить было уже нельзя.

– Выстраивание отношений с местными властями – это российская специфика?

– Выстраивание отношений – это в первую очередь знак уважения. Когда мы начинаем работать в регионе, мы там регистрируем фирму. Допустим, если мы работаем в Калуге, у нас есть «Ренессанс Констракшн Калуга». Зачем мы это делаем? Потому что мы платим налоги в местный бюджет. А когда мы платим налог, это помогает местной власти. Это улучшает их город, регион. Некоторые крупные международные компании говорят: мы гигант, мы не будем общаться с местными властями. Многие международные компании, которые пришли в Россию, хотят работать здесь, как в Европе. То есть в Европе вы можете работать без тесного общения с местными властями – это не так важно. Здесь Россия, здесь свой подход, надо адаптироваться. А они как были иностранцами, так и остались.

– Участники рынка говорят, что в строительном секторе самая высокая доля коррупции.

– Скорее так – мы не называем это коррупцией, мы называем это бюрократией. Бюрократия – самая главная проблема. Потому что много старых законов. В том числе законов, которые касаются строительных работ. К нам не приходят с предложениями дополнительно заплатить. Но в процессе взаимодействия с местными властями или госорганами сталкиваешься с тем, что процесс занимает очень долгое время. Разрешение, которое можно получить за неделю, получаешь 4 месяца. Мы это называем бюрократическими трудностями, которые осложняют строительный процесс. По тем же «Мегам» отсутствуют нормы по пожарной безопасности для таких крупных объектов, потому что изначально не было объектов такого типа. И нам приходилось брать какие-то местные нормы, адаптировать их, и понятно, что это уже на волю чиновника, как это все интерпретировать и как это понимать. Это не совсем коррупция. Это отсутствие или недостаточная детализация правил, норм. В кризис заказчики начали работать по-другому, они организуют тендер, предварительно оформляют все необходимые документы, стараясь избежать любой конфронтации с чиновниками. В таких случаях, естественно, проблем не возникает.

– Изменился ли за последние два года рынок генподряда в России? Вы почувствовали, что он стал более конкурентным?

– Когда наступил кризис, с рынка ушли многие слабые компании. Кто-то остался, но они более сильные, более достойные. Конкуренция есть, потому что заказчики хотят использовать эту ситуацию. Раз кризис, дайте мне низкую стоимость. Это и есть конкуренция, но все равно, когда дело касается сложной и крупной работы, заказчик не будет рисковать своим проектом и искать самую низкую стоимость. Им нужно качество, и тогда они приглашают нас. К нам часто заказчики напрямую обращаются и зовут участвовать в тендере.

– Какие проекты вы бы не стали реализовывать? От чего вы отказываетесь?

– Мы смотрим на заказчика. Смотрим на предыдущие работы, как они завершили их, с кем они работали, как они платят. Если мы видим риск, мы не участвуем. Для нас репутация – это самое главное, и мы не будем ее портить из-за участия в одном рисковом проекте. Каждый год таким образом мы отказываемся от 20–25 проектов. Вот наш каталог, здесь написано: We build trust. То есть мы строим доверие. Много фирм могут построить объект без проблем, но строить доверие – это очень сложно.

– Это в основном предложения от российских инвесторов?

– И те, и другие.

– Есть ненадежные западные инвесторы?

– Есть, конечно. Мы их знаем. Они не платят, они знают, как специально удерживать деньги, находить проблемы.

– Каков способ оплаты вашей работы. После завершения строительства, во время, до?

– Поэтапно. Во время строительства. Стандартно. Есть в год проект-два, где заказчик просит сначала завершить работу, а потом все оплатить. Это бывает, но мы же не банк. Мы не будем финансировать проект и потом получать свои деньги.

– В кризис изменились отношения с подрядчиками. Некоторые генподрядчики теперь получают деньги, когда помещения сданы в аренду или проданы.

– Есть такие. Но нам это не интересно. Потому что в первую очередь заказчику мы должны очень доверять. Сколько денег нужно? 100 миллионов, например, мы должны потратить из своего кармана. Мы так не работаем, это очень рискованно.

– Вы демпингуете? Снижаете цены?

– Категорически нет.

– Каковы ваши расценки?

– Выше средних, конечно. Мы большая, крупная фирма. Если мы заинтересованы в проекте, а девелопер заинтересован в нас, мы порекомендуем способы экономии на строительстве путем использования более доступных, но таких же качественных материалов.

– Недавно вы приобрели акции крупнейшего генподрядчика Австрии Porr. Зачем?

– Мы купили 10% акций в 2009 году. У Porr ежегодный оборот 3,5 миллиарда евро. Они очень сильны в инфраструктурных проектах. У нас в этом пока мало опыта, а в России могут быть большие инфраструктурные работы.

– Сегодня у вас нет в России инфраструктурных проектов?

– Нет. Потому что они все крупные – 500 миллионов – миллиард долларов. Это долгая и кропотливая работа, и такие проекты появляются не сразу.

– Вам не кажется, что сейчас это очень конкурентный рынок?

– Да, согласен. Поэтому мы решили сотрудничать с такой компанией, как Porr. То есть нашим следующим направлением будет инфраструктурная работа. Сначала была коммерческая недвижимость, потом промышленная, теперь инфраструктурные проекты.

– Жилье вы не строите?

– В целом доступное экономжилье – это не наша специализация. В некоторых городах мы строим качественное, хорошее жилье, а если что-то качественное, значит, оно не дешевое. К этому вопросу мы относимся очень выборочно.

– Как инвесторы вы как выступаете? Какие проекты вам интересны?

– Это одно из направлений нашей группы компаний. В Новосибирске и Сургуте строятся большие торговые центры. Еще строим элитное жилье, офисы и гостиницы в Тюмени, Санкт-Петербурге, Перми, Сочи.

– В строительстве Олимпиады-то вы участвуете?

– Будем участвовать, наверное. Процесс там идет не очень быстро, по этому до сих пор есть шанс попасть. Есть один проект в Сочи, который мы сейчас подготовили. Но не хочу называть пока, какой объект. Надеемся подписать по нему договор. Это большой проект.

– Какова сейчас стоимость строительных работ? Говорят, что сегодня опять докризисные цены.

– Нет, на докризисный уровень пока не поднялась. В кризис стоимость упала примерно на 15–20%, в том числе стоимость рабочей силы. Но сейчас поднялась, как мне кажется, на 7–10%. Но не на докризисный уровень. Это невозможно. Потому что до кризиса был перебор. Но если строительный рынок еще поднимется, стоимость строительства также быстро возрастет. Но сейчас дешевле, да. Сегодня можно строить, например, на 93 миллиона евро вместо 100 миллионов евро, экономить. Падением цен во время кризиса воспользовалось много иностранных инвесторов.

– Кто лучший генподрядчик в России?

– Если вы смотрите на объем работы, среди иностранных компаний мы самые крупные.

– А вы знаете российских генподрядчиков с высоким качеством строительства?

– Российские генподрядчики? Мы нечасто с ними сталкиваемся в тендерах. Потому что обычно крупные российские компании участвуют в инфраструктурных работах. Но скоро мы с ними там столкнемся, надеюсь, на тендерах по инфраструктурным проектам.