Арас Агаларов: «Все равно нужно двигаться дальше»

Многие девелоперы заморозили до лучших времен свои объекты. Вы же не так давно открыли масштабный торговый центр. Как вам это удалось?

- Строительство Вегаса началось в третьем квартале 2007 года. Приближение кризиса было очевидным для всех финансистов и предпринимателей … Я вспоминаю свою встречу с Германом Иосифовичем (Герман Греф - прим. ред.), после нее он уехал на встречу к Гайдару как раз на предмет обсуждения грядущего кризиса. Мой аргумент был таков – все равно нужно двигаться дальше, развиваться и что-то делать. Мне удалось убедить представителей Сбербанка, и они меня поддержали. Вместе мы пустились в непростое плавание под названием строительство крупнейшего торгового центра «Вегас».

Исходя из географии было предложено рабочее название «Каширский Молл». Когда родилась интересная концепция тематического пространства, Эмин (Эмин Агаларов - прим. ред.) стал работать над названием, приходил ко мне с разными идеями... Лично мне было не до названия, тогда я уже полностью посвятил себя проекту Дальневосточный федеральный университет. Я сказал Эмину, выбирай сам. Но сейчас понимаю, что Вегас - самое удачное название, оно полностью передает философию проекта, отражает концептуальную начинку объекта. Это тайна с фасада, но когда ты попадаешь в пространство, ты обнаруживаешь все знаковые составляющие настоящего Лас-Вегаса, за исключением казино. Но собственно Лас Вегас – это не столько казино, сколько развлечения, шоппинг, шоу, музыка, звезды, времяпровождение. Поэтому я считаю, что с неймингом мы не ошиблись. Разработка стратегии взаимоотношений, собственно работа с арендаторами Вегаса полностью заслуга Эмина. На сегодняшний момент загрузка торгового центра составляет 99%, и это не рекламный трюк. 359 магазинов. Понятно, что пока открыты не все - сроки выполнения арендаторами строительных работ различны. Но к сентябрю все будет открыто. Вот почему проект – суперуспешный. Ведь сегодня даже проекты, открывающиеся в центре города, не могут обеспечить 50% загрузку.

Так есть ли какие-то профессиональные секреты?

– Я хочу сказать, что успех всегда характеризуется суммой факторов. Для Вегаса это местоположение: пересечение МКАД и Каширского шоссе, аэропортовское направление, налаженная инфраструктура соседнего объекта Твой Дом. Во-вторых, правильная концепция. В ТРЦ под одной крышей реализовано сразу несколько концепций: восточный базар, неоновая Гинза, ювелирный Бонд Стрит, современная fashion avenue. Но самый важный фактор – это подбор арендаторов. В Вегасе очень сильные арендаторы, собраны все значимые для российского рынка ритейлеры.

А дальше – множество удобств для посетителей: лаунж зоны, живые растения, развлечения, атмосфера, эстетика, правильные паркинги.

У вас среди арендаторов есть однопрофильные «якоря». Почему?

- В том, что, например, М.Видео и Media Markt в Вегасе расположены под одной крышей представляет больше плюсов для покупателя - есть выбор. Конкурирующие ритейлеры согласились настолько, настолько им интересен Вегас как проект. В связи с открытием Ашана в Вегасе (открылся 11 июня) не упали ли продажи в вашем собственном супермаркете, расположенном в магазине «Твой дом»?

- Ничего страшного. У нас уже есть опыт соседства с «Ашаном» вблизи объекта в Крокус Сити. Супермаркет на территории Твоего Дома гораздо меньший по формату, но лучший по ассортименту. У нас разная клиентура. Человеку, которому не хочется «нарезать» километры по торговой площади, в супермаркете Твоего Дома найдет все, что ему нужно. А цены в целом конкурентоспособные даже по сравнению с «Ашаном».

«Вегас» изначально задумывался как сетевой торговый центр?

- Нет. Просто в процессе его реализации мы поняли, насколько это успешный проект с огромным потенциалом и решили воспользоваться этой идеей. Но следующий объект не будем копией. Если человек побыл в «Вегасе» на Каширке, то от следующего торгового центра он будет ждать чего-то новенького. Зачем ехать на другой конец Москвы? Это масштабный проект международного класса, уверен, в него будут приезжать из разных мест и даже городов. И теперь, чтобы эта публика заинтересовалась и другим проектом, мы просто обязаны предложить новое. Мы сохраним разноплановую тематическую концепцию, но что конкретно мы планируем – окажется приятным сюрпризом. Вы знаете российский рынок недвижимости с первых дней его формирования. Что изменилось в девелоперском бизнесе за это время?

- Конечно, все усложнилось. Стало больше игроков, выше конкуренция. Много профессиональных девелоперов, которые строят не потому что им так хочется, а потому что именно это нужно потребителям. Раньше и торговых площадей было недостаточно. Сетевым операторам просто негде было развиваться. Сегодня арендатор уже выбирает, где лучше открыться. Будущее за теми объектами, которые представляют из себя не просто геометрическую коробку. В этом случае решить вопрос с наполняемостью можно только на короткое время, и то за счет низкой цены. Нужно строить так, чтобы это было востребовано не только сейчас, но и через десятилетия. Когда мы строили Крокус Сити Молл, многие сомневались, что люди вообще сюда поедут. Сегодня в люксовых пассажах, расположенных в центре, посетителей не больше, чем у нас. И количество посетителей у нас не уменьшается, хотя скептиков много. Возьмите концертный зал, расположенный на территории Крокус Сити. В сентябре у нас 22 мероприятия, в ноябре - 28, а в декабре – 30. Крокус Сити Холл занят практически каждый день. Да, у нас есть сезонность – провал после Нового года, и период отпусков - июль-август. В эти периоды мало концертов. Но несмотря на это, концертный зал очень успешен. Если вы делаете хороший качественный продукт, то он востребован иногда даже в неожиданном месте. К тому же, надо учитывать, что зал построен не на пустом месте, а в контексте проекта развития инфраструктуры Крокус Сити, где есть выставочный центр, молл, «Твой дом», причал, метро, яхт-клуб. Сейчас мы строим перехватывающую стоянку над станцией метро Мякинино. Здесь люди смогут, приезжая из разных регионов, оставлять машину и ехать в город на метро, чтобы не стоять в пробках. Для Москвы это будет новинкой. В декабре у нас открылась станция метро. По планам оно проходило через нашу территорию в Митино без остановки в Крокус Сити. Мы профинансировали и реализовали станцию Мякинино, расположенную непосредственно в Крокус Сити». Площадка с метро – это уже совсем другая площадка. Некоторые крупные девелоперы не смогли пережить кризис.

Как вы считаете, кто оказался наиболее устойчивым?

- Если бы я строил все на продажу, как обычно это делают девелоперы, то, наверное, эта бы участь постигла и меня. В связи с тем, что у нас все объекты, которые мы строим, находятся в нашем собственном управлении, то все они генерируют какие-то ресурсы. Эти ресурсы позволяют нам закрывать долговые обязательства. У нас не стало свободных ресурсов для развития, для покупок новых площадок - в этом плане произошел определенный сбой. Если до кризиса мы купили три площадки в Московской области для нового развития, то за последние два года мы не приобрели ничего и не начали строить эти объекты. Вот к каким сбоям привел нас кризис. Если бы не кризис, в следующем году мы открыли бы еще пару объектов. Но этого не произойдет. А все что у нас было в стадии строительства, мы смогли открыть – Твой Дом в Воронеже (май 2008), станцию метро (декабрь 2009), мебельный центр и оранжерею Твой Дом в Крокус Сити (март 2010), Вегас (1 июня 2010). Все это произошло уже в период кризиса. Но начинать новые проекты в ближайшие полгода мы не планируем.

А если бы все-таки у вас появилась возможность начать новый проект, то что бы это было?

Ровно то, что и было запланировано: два новых «Вегаса» (Крокус Сити и 56-57 км МКАД) и три магазина «Твой Дом». Все эти проекты будут построены в пределах Московской области. Пока строить здесь гораздо рентабельнее, чем в других регионах.

Таким образом, есть пять объектов, которые стоят в планах, и мы будем их реализовывать. Также предусмотрено дальнейшее развитие территории Крокус Сити Молла – строительство гостиницы, бизнесцентра, перехватывающей парковки. У нас уже есть большой спектр того, что нужно развивать. Когда меня спрашивают о планах, я говорю, что дай бог, чтобы мы смогли реализовать, все, что у нас запланировано.

Я вижу перспективы на рынке торговой недвижимости. Когда сравнивают площади в разных городах из расчета на 1000 жителей, то это все относительно. Даже в Америке, все равно строятся торговые центры. Это приводит к тому, что новые интересные торговые центры становятся более востребованными. Старые закрываются, сносятся, перестраиваются, переформатируются под склады, бизнес-центры, что угодно… Этот процесс перманентный. Идет улучшение качества. Это процесс, который ждет все страны в будущем.

Расскажите подробнее о проекте университета, который вы строите к Саммиту АТЭС 2012…

- ЗАО Крокус является генеральным застройщиком Дальневосточного федерального университета, строительство которого должны завершить к декабрю 2011 года. Здесь в 2012 году состоится саммит АТЭС. Университет расположен на территории в 250 га, его площадь составит около 750 тыс. кв. м. На территории строится стадион, спортивные центры, теннисные корты, баскетбольные площадки, летние причалы. Инновационные учебные корпуса, мультимедийные аудитории, уникальные условия проживания для студентов, собственный медицинский центр и больница. Это целый город. Мы его строим по поручению правительства РФ на бюджетные средства. Вы ведь понимаете, что часто ресурсы выделяются, но мало что делается. Мы же выполним все свои обязательства. Я конкретно отвечаю за стройку и построю все за два с половиной года под ключ.

Что мешает сегодня девелоперам?

- Ничего нового: все те же бюрократические барьеры, препоны, согласования, многоярусные, многоступенчатые экспертизы. В любом проекте - около 12 больших разделов, в каждом из них еще подразделы. Помимо прочего надо получить подключения - вода, канализация, тепло и т.д. Для того, чтобы их получить, надо другие круги ада пройти. В общем, все вкупе получается очень сложно. Если вы не получите разрешение на подключение к электричеству, то вам по сути не должны согласовать экспертизу проекта. Чтобы получить электричество, вам скажут – идите, постройте две трансформаторные подстанции, потому что нет мощностей. Получается замкнутый круг. И, чтобы выйти на этап строительства – надо несколько лет. Если вам удается пройти этот этап за два года, то вы - чемпион России. Если за три года – все равно хорошо. Если за четыре – нормальный срок.

Другая проблема – это дорогое финансирование. При таких дорогих деньгах проекты должны быть суперокупаемыми. Допустим, гостиницу в России вообще невыгодно строить, потому что она никогда не окупится. Концертный зал, слава богу, мы строили не на кредитные деньги, а на свои. Если бы мы строили на кредитные средства, то он никогда бы не окупился, потому что у такого типа недвижимости очень низкая рентабельность. Гостиницы также требуют больших сроков окупаемости, свыше 10 лет. И если у вас ставка выше 10%, то у вас уже эти два луча расходятся. Вы даже не сможете обслуживать процентную ставку. Вы сказали, что сами управляете всеми вашими объектами.

Была ли у вас ротация в свете сложностей у арендаторов с приходом кризиса?

- Да, сложности были, как и у всех, но мы решали их путем предоставления отсрочек платежей, скидок. Мы шли навстречу своим арендаторам.

Каким вам видится будущее девелоперского бизнеса в России?

- Невозможно говорить, что будет завтра. Но это совершенно не значит, что надо выжидать и бездейстовать!