Сибирские перспективы

Уже можно вычленить благоприятные признаки, говорящие о том, что рынок выходит из кризиса. Однако пока показатели довольно неоднозначные. Например, в Новосибирске уровень свободных площадей в офисах класса В и качественных торговых центрах снизился относительно 2009 г. с 11–13% до 8% и с 7–10% до 5–8% соответственно, что, несомненно, является позитивным фактором развития рынка. С другой стороны, уровень вакантных площадей по классу А остается пока на уровне прошлого года – 40–45%. «Несмотря на первые признаки восстановления рынка недвижимости, ситуация все еще остается нестабильной.

Незначительные колебания, как в сторону роста, так и в сторону снижения арендных ставок в регионах в конце 2009 – начале 2010 г., не позволяют делать однозначных прогнозов развития ситуации. Изменение других индикаторов также можно назвать пока только относительным. В таких условиях инвестиционная активность на рынке снизилась в разы по сравнению с серединой 2008 г.», – говорит Татьяна Дивина, ведущий аналитик Cushman & Wakefield.

При этом совсем небольшую активность показывают на рынке недвижимости инвесторы. Как отмечают эксперты, пока настроены вкладывать только считанные российские игроки. «Пока инвесторы не очень заинтересованы в инвестициях в СФО, особенно иностранные. Пока в регионе работают в основном российские игроки», – замечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики торговой недвижимости Jones Lang LaSalle. Ей вторит Татьяна Дивина. «На данный момент инвесторы, возвращающиеся на рынок, среди приоритетных регионов рассматривают в основном Москву и Санкт-Петербург. Несмотря на то что здесь рынки еще полностью не восстановились, эти города представляют меньшие инвестиционные риски. Говорить о привлекательности других регионов пока сложно. Ее можно рассматривать только теоретически и в сравнении регионов между собой, и относительно лидеров», – замечает она. По словам местных специалистов, уже можно проследить географию притока инвестиций. «Можно уже наблюдать интерес у инвесторов из Москвы, Санкт Петербурга, Владивостока, Екатеринбурга. Стоит отметить, что не все афишируют свою работу и многие сделки проходят в тени. Если же говорить об иностранных игроках, то новых не появлялось уже несколько лет», – говорит Георгий Кузнецов, заместитель директора «Департамента недвижимого имущества».

Возрождение производства

Если в недвижимость инвесторы не торопятся, то в сфере производства работа идет. Причем здесь западные компании показывают достаточную активность. Так, в Новосибирске Henkel рассматривает возможности строительства второго завода. Компания ведет переговоры с Департаментом строительства, строительных технологий и промышленности строительных материалов Фонда РЖС (развития жилищного строительства).

Также в области планируется строительство одного из первых в России заводов по производству компактных люминесцентных ламп и первого за Уралом завода по утилизации автомобилей. «Роснано» и компания Thunder Sky создают совместное российскокитайское предприятие по производству литий-ионных батарей для электромобилей. Инвестиции в ООО «Литий-ионные технологии» превысят 13 млрд руб. В Красноярске ОАО «Восточно-Сибирский завод металлоконструкций» собирается вложить в ВосточноСибирский завод горячего цинкования, который должен быть запущен до конца 2010 г., 995 млн руб. Список можно продолжать долго. Впрочем, и здесь, обращает внимание Георгий Кузнецов, декларации гораздо красочней реальности. «Больше громких заявлений, чем реальных дел. Часто слышишь, что запустили новую линию, расширяют производство, а если реально посмотреть – эта линия просто была законсервирована два года назад. Случаи, чтобы компании покупали площадь, строили новые объекты, инвестировали крупные деньги в производство, редки. Как известно, нередко новости оказываются гораздо ярче реальных событий», – замечает Георгий Кузнецов. Также стоит отметить, что в теории зазор между оживлением реального сектора и недвижимости в среднем составляет полгода и больше. Глупо отрицать, что развитие производства может повлиять на рынок недвижимости. Другое дело, что влияние может быть не таким сильным, как хотелось бы. мышленности будет, разумеется, способствовать развитию рынка недвижимости. Понадобятся и складские площади, и офисы. Другое дело – в каком объеме? Возможно, компания будет развивать производство в Новосибирске, а управляться из Москвы. Пока нельзя прогнозировать, насколько вырастет потребность в помещениях», – полагает Олеся Черданцева.

Власти поощряют гигантоманию

В регионе власти активно участвуют в реализации различных крупных проектов. В первую очередь, речь идет о развитии производственных кластеров и инфраструктурном строительстве. Так, в Красноярске строится технопарк, который соединит в себе инновационные предприятия в сфере промышленности, науки и высоких технологий. В состав технопарка войдут бизнес-инкубатор и удаленные площадки с опытным производством инновационной продукции. Срок реализации проекта – 2010–2014 гг. Инвестиции в реализацию проекта красноярского технопарка составят 878 млн руб. В свою очередь в Омске региональные власти планирует организовать к 2013 г. так называемую новую промышленную платформу, в которую войдут четыре кластера. Необходимый объем инвестиций оценивается в 180 млрд руб. По словам первого заместителя губернатора региона Андрея Бесштанько, в платформу войдут четыре кластера: агропромышленный, нефтехимический, лесопромышленный и кремниевый. При этом первые производственные объекты агропромышленного биокластера планируется запустить в конце 2010 г. Предполагается, что из общей суммы 378 млн руб. предоставит федеральный бюджет, а 66 млн руб. – региональный, остальное, как предполагается, выделят частные инвесторы.

Как отмечает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, сегодня власти Красноярска открыты для сотрудничества. «Руководство города и края имеет обширные планы в области комплексного развития территорий. В частности, запущена краевая программа развития Красноярской агломерации, предусматривающая планомерное и сбалансированное развитие инфраструктуры края, дорог, повышение экономического потенциала городов и населенных пунктов. Интересны также программы края по работе с памятниками культурного наследия, которые занимают целые кварталы в центре Красноярска. Работа в этом направлении приведет к созданию объектов культурного назначения, развитию туристических зон, созданию цепи музеев и центров прикладных ремесел. Часть территорий освободится под новую современную застройку, что даст городу объекты, в которых он нуждается», – считает она.

На сцену возвращаются крупные проекты по освоению территорий. В частности, компания GVA Sawyer запустила проект делового центра «Енисей Парк Сити» на острове Молокова в Красноярске. Он включит в себя несколько отелей (290 000 кв. м), офисных центров (100 000 кв. м), выставочных площадок (15 000 кв. м), спортивных сооружений (более 15 000 кв. м). Общая площадь – более 400 000 кв. м. «Проект действительно амбициозный и масштабный. Он интересен именно как пример комплексного освоения территории с нуля, что позволяет осуществлять практически любую задуманную концепцию в плане функционального наполнения и архитектуры. Как девелоперам, нам интересна задача создания гармоничной городской среды с сохранением природных особенностей, достижения гармоничного сочетания деловой застройки с рекреационными и спортивными зонами», – рассказывает Вера Сецкая. По ее словам, интерес к проекту достаточно велик. «Мы много общаемся с владельцами и застройщиками смежных и находящихся в непосредственной близости территорий. Пытаемся сбалансировать наши планы и сотрудничать в вопросах создания инженерной инфраструктуры. Большой интерес к проекту проявлен также со стороны архитекторов – международных и местных. Мы активно взаимодействуем и с теми, и с другими в рамках разработки концепции», – утверждает она.

Пока проект встретил благоприятную оценку со стороны некоторых экспертов. «Для Красноярска подобный проект будет оправдан, потому что там рынок еще не развит и вполне может переварить еще несколько сотен тысяч кв. м площадей», – считает Олеся Черданцева.

Административные риски

В кризис все ожидали от властей проактивной позиции. Иногда надежды оправдывались, иногда нет. Если говорить о СФО, то здесь в городах активно создаются агентства по привлечению инвестиций, однако о результатах их работы судить еще рано. Как отмечает Георгий Кузнецов, в рамках программы по привлечению инвестиций многие проекты получают зеленый коридор, для них упрощаются процедуры согласования. По словам Веры Сецкой, ее компании удалось достичь взаимопонимания с властями Красноярска. «Мы активно работаем и с администрацией Красноярского края, и с городской администрацией. Администрации активно работают с инвесторами и, безусловно, оказывают необходимую поддержку реально работающим застройщикам», – полагает она. Впрочем, проблемы остались. Как признаются в кулуарах местные игроки, по большому счету ничего не изменилось. Как водится, популистских заявлений гораздо больше, чем реальных действий. Крупные сети, пытающиеся зайти на сибирский рынок, по-прежнему могут столкнуться с проблемами. Например, в Омске сеть фастфуда McDonald’s, планирующая экспансию на омский рынок, столкнулась с проблемой – чиновники не выделяют землю в центре города. Компания отказалась от земельных участков, которые чиновники предложили ей для строительства. McDonald’s хочет разместить свои заведения в центральных скверах и парках. Однако власти указывают на то, что Генпланом города там не предусмотрено никакого строительства. Представителям компании были предложены участки в спальных районах, но они от них отказались. «Проблема, к сожалению, присущая сегодня не только сибирскому региону, в том, что многие заявленные проекты, несмотря на поддержку, тормозятся или откладываются из-за проблем с финансированием, или из-за нереальных масштабов объектов, которые не вписываются в существующие рыночные условия. Как таковых административных барьеров мы не чувствуем, однако из негативных факторов приходится отмечать достаточно длительный временной диапазон, который требуется для решения вопросов, получения согласований. Эти сроки не есть результат намеренной волокиты, они обусловлены установленным порядком и регламентами, но тормозят динамику процессов», – так видит Вера Сецкая возможные причины проблем девелоперов.

По мнению Татьяны Дивиной, сейчас по динамике развития Сибирский регион близок по уровню к Москве и Санкт-Петербургу и обгоняет Урал. «В целом регион оказался более устойчив в кризисной ситуации по сравнению, например, с лидерами (Москва и Санкт-Петербург) или Уральским регионом, где рост рынка в 2008 г. был заметно более значительным, но и падение его стало более ощутимым. Таким образом, можно предположить, что Сибирскому региону понадобится меньше времени для восстановления», – делает прогноз эксперт. Как видим, сибирский регион имеет неплохие шансы для развития инвестиционного рынка с условием сохранения положительных тенденций в экономике и финансовой сфере. Тем не менее сегодня, как в один голос говорят эксперты, еще рано делать долгосрочные прогнозы. Так что все разговоры о скором возрождении СФО – продукт не столько логики, сколько предчувствия.