Фитнес-бокс-офис

Офис, банк, кафе, аптека

Люди не любят жить на первых этажах, и арендаторы офисов не исключение. «Так как эти площади неохотно используются офисными арендаторами, девелоперы отводят помещения первого, иногда минус первого этажа под ритейл и общепит, – говорит Алан Гацунаев, директор офисной недвижимости Core Group.

Впрочем, если ранее собственники объектов ограничивались исключительно обеспечением арендаторов едой, то постепенно возникала необходимость в увеличении доли площадей, выделяемой ритейлерам. Как считает Алан Гацунаев, это связано с увеличением средней общей площади бизнес-центров и строительством бизнес-комплексов. Несколько лет назад было выработано, а точнее заимствовано у западных коллег новое для российского рынка понятие support retail (сопровождающая торговля) – торговля сувенирной продукцией, необходимыми мелочами в бизнес-центрах и других помещениях, не предназначенных для торговли.

«Наиболее типичными арендаторами ритейл-площадей в бизнес-центрах всегда были операторы питания и банки, если здание располагалось на первой линии домов, – говорит Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge. – Многие проекты заявляли в составе инфраструктуры химчистки, туристические агентства, салоны подарков, но обычно дальше обещаний дело не шло».

Редкие бизнес-центры, такие как «Серебряный город», «Даниловская мануфактура 1867», шли дальше в развитии инфраструктуры и открывали в проектах целые торговые галереи с магазинами продуктов и подарков, шоу-румами и ресторанными двориками.

Да и не было у собственников особой необходимости всерьез продумывать концепцию своего бизнес-центра и пытаться завлечь арендаторов бонусами типа кафе или фитнес-клуба в составе комплекса: арендные договоры и так подписывались задолго до сдачи объекта.

Бойцовский клуб и другие невинные развлечения

В последнее время бизнес-центры охотно сдают свои малоликвидные площади нетипичным арендаторам. В размерах таких площадей существует довольно большой разброс – от 20 кв. м под киоск до 700–900 кв. м под столовую. По словам Светланы Яровой, руководителя департамента по работе с собственниками ASTERA, обычно торговые помещения занимают в БЦ от 15 до 400 кв. м, банковские отделения – 100–300 кв. м, под аптеку или аптечный пункт отводится 60–110 кв. м, под кафе и рестораны – от 100 до 1000 кв. м. Развлекательные заведения или дополнительные магазины иногда, если есть возможность, размещают на цокольных этажах. Ритейлеры, в свою очередь, подстраиваются под новые площадки. Как рассказала Юлия Качур, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, не так давно сеть книжных магазинов «Республика» ввела новый формат – магазины от 50 до 200 кв. м, расположенные в офисных центрах. Тип магазина, в ассортименте товаров у которого не только книги, но и диски, оригинальные подарки, оказался востребованным в бизнес-центрах. Сегодня магазины «Республики» уже работают в «Метрополисе», Московском международном деловом центре «Москва-Сити», бизнес-парке «Крылатские холмы». В БЦ «Белая площадь» появился биомаркет – магазин по продаже биологически чистых продуктов питания.

«У нас есть сейчас запрос от спа-центра, который хочет арендовать в ЦАО в БЦ класса Б+ или А площадь от 200 кв. м, – рассказывает Светлана Ярова. – Сетевые школы английского языка готовы рассматривать БЦ, расположенные недалеко от метро, с презентабельной входной группой либо с отдельным входом». Также есть примеры размещения в офисных центрах мебельных магазинов – кухни «Мария» в БЦ на Земляном Валу, «Офисная мебель» в одном из БЦ класса Б и др.

«На наши объекты часто приходят такие нетипичные арендаторы, как фитнес-центры и клубы йоги. Например, в одном бизнес-центре у нас есть боксерский клуб, – сообщает Алексей Сигал, управляющий партнер Black Stone Keeping Company. – Боксерские клубы – это новое отдельное направление фитнеса, набирающее популярность. Сейчас в Европе наблюдается большой интерес к боксерским клубам».

Впрочем, Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, утверждает, что некорректно было бы называть фитнес-клубы новой группой арендаторов, они арендовали площади в БЦ и раньше. Полноценные фитнесклубы (просторные по площади, а не просто «тренажерки», в некоторых случаях даже с бассейном и зоной спа) есть в БЦ «Ситидел», «Омега плаза», «Романов Двор».

Однако, как считает Алан Гацунаев, наличие фитнес-клуба в составе БЦ в связи с пропагандируемым в Москве здоровым образом жизни скоро может стать краеугольным камнем дальнейшего развития рынка офисных зданий в Москве. А вот центр йоги действительно пока является нетипичным арендатором для офисного центра. Недавно именно таким арендатором обзавелся бизнес-центр «Метрополис». «Идею взять площади в офисном блоке «Метрополиса» арендатору подсказали мы, – говорит Юлия Качур. – Центру выгодно арендовать помещение в бизнес-центре такого уровня, как "Метрополис"». Йога сегодня – модное увлечение, и определенная часть сотрудников, чьи компании арендуют помещения в БЦ, наверняка станет посещать эти занятия. Кроме того, «Метрополис» расположен рядом с метро, в окружении большого жилого массива.

«В одном из наших объектов мы хотим сдать помещение под сквош, – говорит Алексей Сигал. – Эта игра очень распространена в англо-саксонских странах, там это практически национальный вид спорта. У нас в последнее время тоже появляются поклонники сквоша. Зал для этой игры очень легко оборудуется, необходимы лишь высокие потолки».

Таких арендаторов, как спортзалы, интересуют в основном подвальные помещения. Для подобных клубов наличие окон не важно. Для них важно кондиционирование и душ. У центров йоги также минимальный набор требований к помещению: им нужен open space, раздевалка и душ. Поэтому, предупреждают эксперты, собственнику следует учитывать специфику новых арендаторов, чтобы обеспечить их водопроводом, необходимым количеством электроэнергии и прочим. Так, салоны красоты потребляют гораздо больше энергии, чем, скажем, центры йоги или школы танцев и другие оздоровительные практики. Причем последние готовы занимать не только первые этажи, а и конкурировать с «родными» арендаторами БЦ, оплачивая достаточно высокую арендную ставку.

Массаж с доставкой в офис

Современный человек на работе в бизнесцентре проводит больше времени, чем дома. Хорошо это или плохо, но офис становится вторым домом. А что должно быть дома? Возможность вкусно поесть, попить чаю в комфортной обстановке, расслабиться. Кафе и рестораны в БЦ это позволяют. А для кого-то лучший отдых – это спорт. Значит, офис должен предоставить услуги фитнес-центра. Для женщин в БЦ важно наличие салона красоты. Как рассказал Алексей Сигал, в последнее время популярной в БЦ становится такая услуга, как экспресс-массаж. Массажный кабинет арендует помещение в бизнес-центре, но помимо этого мобильные массажисты ходят по офисам и предлагают сделать сотрудникам 15-минутный массаж.

Сейчас на офисном рынке очень много вакантных площадей. Собственник понимает, что при прочих равных условиях выигрывает тот, у кого наиболее комфортные условия для арендаторов. Чем больше услуг арендодатель предоставляет своим клиентам, тем легче ему будет их удержать. «Мы пытаемся предоставить нашим арендаторам как можно больше различных сервисов – от бронирования билетов до массажа, от фитнес-центра до салона красоты, – говорит Алексей Сигал. – В наших БЦ такие арендаторы занимают площадь около 900 кв. м, что составляет около 2% общей арендной площади».

Не стоит забывать и о том, что помимо прочего ритейлеры и другие нетрадиционные арендаторы платят большую ставку аренды. Поэтому идея использования низколиквидных площадей под сдачу различным нетипичным арендаторам может выглядеть весьма привлекательно для собственника. Ярким примером является БЦ «Женева Хаус», расположенный в самом центре города – на Петровке, в котором помещения для ритейла на первом и втором этажах предлагаются по ставке $3–3,5 тыс./кв. м в год, в то время как офисные площади сдаются в среднем по $1–1,1 тыс./кв. м.

Фейсконтроль для арендатора

Состав ритейлеров бизнес-центра, как отмечает Максим Жуликов, зависит от местоположения объекта, инфраструктуры района, размера здания и в неменьшей степени от видения концепции БЦ владельца, его желания предоставлять определенный спектр услуг арендаторам. «Размещение сувенирного магазина в БЦ – не самый лучший вариант, если это, конечно, не Арбат, – говорит Максим Жуликов. – Если в округе много ресторанов, может, имеет смысл сделать что-то другое. Если арендатором первого этажа будет спа-клуб, фитнес или йога, необходимо сделать для него собственный вход, чтобы, например, люди с ковриками для йоги под мышкой и в спортивной одежде для занятий не смущали своим появлением офисных клерков». Необходимо соблюдать и определенный «этический» принцип, скажем, чтобы в лобби из мрамора не могли развернуть торговлю сковородками мелкие ритейлеры. Важно понимать, указывают специалисты, что, приводя к себе в БЦ нетипичного арендатора, можно столкнуться с тем, что его посетители могут не соответствовать уровню БЦ. Поэтому имеет смысл заранее выяснить уровень целевой аудитории арендатора. Подписав договор с арендатором, будет уже сложно фильтровать приходящих. «Стремление сдать каждый свободный клочок офисной площади, не изучив арендатора, может привести к ошибкам, – предостерегает Алексей Сигал. – У некоторых тренинговых компаний есть программы, которые моделируют нестандартные ситуации. Например, они предлагают своим слушателям на время «превратиться» в бомжей или мужчинам надеть женскую одежду и сделать маникюр. Если люди в таком облике начнут бродить по офису, это будет сильным ударом по имиджу БЦ. С другой стороны, тренинги по повышению квалификации, куда люди ходят в костюмах и галстуках, абсолютно безопасны для имиджа офиса». Арендатор, в свою очередь, тоже внимательно изучает бизнес-центр, в котором собирается арендовать площадь. Как рассказала Юлия Качур, прежде чем снять помещение в БЦ, арендатор должен просчитать, насколько востребован будет его формат.

Зачем бизнес-центру салон красоты? Как отмечает Павел Яншевский, для бизнес-центра наличие обширной инфраструктуры, безусловно, является плюсом. Но на ставки аренды офисных площадей или заполняемость проекта такие вещи напрямую не влияют, только косвенно, через повышение лояльности сотрудников компаний к такому зданию.

Сегодня бизнес-центры зачастую формируют целые офисные кварталы со своей атмосферой, со своей целевой клиентурой и с жесткой необходимостью обеспечивать офисных «жителей» всем необходимым. По словам Светланы Яровой, все крупные БЦ так или иначе имеют в своем составе нестандартных арендаторов, которых презентуют как изюминку проекта. «Появление в БЦ нетипичных арендаторов – это, безусловно, тренд, новое направление на рынке, – говорит Юлия Качур. – Сегодня многим арендаторам надоело «сидеть на улице», надоел стритритейл. Ритейлеры осваивают новый для себя формат. Собственники же, в свою очередь, отдают большую площадь (порой в два раза больше, чем в прежние годы) ритейлерам и нетипичным арендаторам, понимая, что это сделает бизнес-центр более живым, более интересным, да и принесет значительную прибыль».

Так, по словам Алексея Сигала, компания BlackStone собирается в своих БЦ увеличить площади под ритейл. Рассматривается возможность выделить для этого часть мест общего пользования, а также помещения с низким уровнем инсоляции.

Появление в БЦ нетипичных арендаторов Алан Гацунаев связывает с двумя причинами. Первая – желание профессиональных девелоперов обеспечить своих офисных арендаторов максимумом полезных услуг, увеличив тем самым конкурентоспособность своих объектов. Вторая – последствия финансового кризиса, когда девелоперы стремились к заполнению пустующих площадей любыми способами.

Сегодня услуги нетипичных арендаторов становятся типичными для БЦ. Кризис повлиял на лояльность собственников, они готовы сдавать площади тем арендаторам, которых не пустили бы в БЦ раньше. Как полагают эксперты, нетипичные арендаторы пришли в бизнес-центры всерьез и надолго. Фитнес-клубы, салоны красоты, кафе и ресторанчики в составе бизнес-центра, с одной стороны, являются экономически выгодными как для своих хозяев, так и для собственников помещений, а с другой, создают условия для максимально комфортного пребывания сотрудников в офисе, оказывая тем самым благоприятное влияние на имидж БЦ. Поэтому даже в том случае, если вновь наступит дефицит офисных площадей, собственники не откажутся от нетипичных арендаторов.