Юрия Лужкова отстроили

Участники рынка разошлись во мнениях: кто-то ждет либеральных прорывов, кто-то не ждет ничего, считая, что отточенный ход бюрократической машины, созданной при мэре, вспять не повернуть. Многие ключевые игроки рынка, особенно девелоперы, от комментариев совсем отказались, мотивируя это тем, что отставка мэра дело сугубо политическое, к рынку не имеющее никакого отношения. А это говорит о том, что участники рынка даже после отставки считают, что перемены инертный рынок недвижимости коснутся не скоро и бросать тень на чиновников на местах не стоит.

Конечно, «уход» Лужкова прогнозировался многими экспертами, и все же формулировка «утрата доверия президента РФ» стала неожиданно резкой. Влияние столичного градоначальника на рынок недвижимости было огромным. Распределение прав аренды на земельные участки и продление этих прав, подключение коммуникаций, выдача разрешений на строительство и права собственности – все эти ключевые для девелоперского процесса стадии контролировались мэрией. Процесс согласования проекта, занимающий, по различным оценкам девелоперов, от года до пяти лет и требующий около 250 подписей в различных инстанциях, – чем не иллюстрация безграничной власти. Помимо этого мэрия выступала и как крупный арендодатель – сдавала в аренду муниципальные помещения. Правда, вспоминая цену, по которой, например, арендовал помещения McDonald's, можно усомниться в экономической выгоде подобной аренды для столичного бюджета. Станет ли земельный вопрос в Москве более прозрачным или процесс согласований более коротким – открытый вопрос. Но надежды на то, что со сменой команды на рынке произойдут положительные сдвиги, у участников рынка есть.

«Я отношусь к этому событию (отставка мэра. – CRE) позитивно, поскольку это может создать новые возможности как для работы существующих участников рынка недвижимости, так и для выхода на рынок новых участников, – отмечает Евгений Надоршин, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSallе. – Я надеюсь, что это принесет больше динамизма, свежего воздуха в городскую администрацию. Амбиции, которые есть сейчас у федеральных властей в отношении столицы, требуют большего динамизма. Если Москва хочет претендовать на позиции международного бизнес-центра, столичной администрации нужна большая гибкость, адаптабельность. Хотите, чтобы бизнес процветал, создайте условия для его нормальной работы».

«Прогнозировать, как изменится рынок недвижимости, сложно, потому что он зависит от макрофакторов, прежде всего. Если наша макроэкономика будет стабильна, то ситуация будет стабильна и с ценами на рынке недвижимости, – говорит Андрей Грудин, гендиректор ГК «Пионер». – Если поменяется правительство Москвы, то, конечно, процесс либерализации рынка будет очевиден. Будет более свободный доступ на рынок других инвестиционных структур и строительных компаний. Такая тенденция будет действительно нарастать». Впрочем, изменений, позитивных или негативных, ждут нескоро. Рынок недвижимости инертен. Система, выстроенная при Лужкове, может работать сама по себе. «Какое-то время заметных изменений мы не увидим – слишком велика инерция такой машины, как столичный рынок, – считает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate. – При этом внутренние перемены начались задолго до активной антилужковской кампании. Так, резко возрос спрос на готовые инвестконтракты по строительству жилья и коммерческой недвижимости. Это наглядным образом говорило о том, что участники рынка уже не готовы вести переговоры по согласованию новых проектов со старой администрацией. Однозначно, после назначения нового мэра начнется передел сферы влияния. При этом есть уверенность, что этот процесс пройдет достаточно тихо и корректно. Очевидно, что в громких скандалах, связанных с этим переделом, не заинтересованы ни старая, ни новая команды».

Не оспаривая влияние мэра в девелоперском бизнесе, многие эксперты подчеркивают незначительные изменения, которые произойдут с чисто рыночными показателями, такими как спрос и предложение, цены аренды и продажи. Другими словами, отставка отставкой, а люди как снимали офисы, так и будут снимать. «Это фондовый рынок может кратковременно отреагировать на политические события, рынок недвижимости гораздо более инертен, – отмечает Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG. – Новые проекты в области коммерческой недвижимости, конечно, отчасти зависят от чиновников хотя бы в плане получения разрешительной документации. Однако я не думаю, что здесь будут какие-то резкие изменения: ведь механизм основан на законах и годами отлажен. Тем более что уже строящиеся проекты будут завершаться. А что касается новых, то возможны какие-то изменения, но это длительный процесс и «быстрой реакции» цен просто не может быть. Безусловно, с приходом новой команды расстановка сил на строительном рынке отчасти изменится, возможно, появятся новые игроки, а какието проекты так и не начнутся».

На рынке коммерческой недвижимости всегда существовало два параллельных мира. Один – мир девелоперов, создающих инвестиционный продукт, знающих ставку капитализации своих объектов. Другой – мир приближенных девелоперов, которые понятия не имели, что такое cap rate и тому подобные термины. Обе группы работали не без прибыли: первые за счет знаний и опыта, вторые за счет связей. Большинство экспертов считают, что отставка мэра повлечет за собой именно изменение состава участников рынка. Это будет основным трендом в ближайшее время.

«Положение тех девелоперов, кто по разным причинам не имел доступа к административным ресурсам во время правления Юрия Лужкова, может улучшиться. Вполне возможно, что мы будем фиксировать начало строительства новых проектов в Москве, освоение новых земельных участков, – говорит Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar. – Другая ситуация с компаниями, обладавшими административной поддержкой: по их проектам, объектам собственности новая администрация города теоретически может пересмотреть ранее принятые решения, она может выступать инициатором ряда судебных разбирательств – в общем, пересмотр прав собственности неизбежен».

«Скорее всего, проекты, которые находятся на стадии рассмотрения в мэрии Москвы, будут заморожены на полгодагод до назначения нового мэра, – считает Дмитрий Бочкарев, директор по развитию юридической фирмы «Авелан». – Скорость отставки Лужкова, а также категоричность указа Медведева говорят о недовольстве федеральной власти результатами его работы. Возможно, будет проведена проверка деятельности мэра, в частности в сфере недвижимости и строительства. Это приведет к изменению положения на рынке некоторых строительных компаний».

Хотя не все эксперты согласны с тем, что рынок ожидает передел. «В краткосрочной перспективе отставка Лужкова для рынка недвижимости скорее негативный фактор, поскольку могут быть задержки в согласовании проектов. Те девелоперы, которые находятся на стадии получения каких-либо разрешительных документов, сейчас рискуют больше всего. Пока не будет понятно, кто займет пост мэра Москвы, чиновники будут откладывать принятие решений. Для тех, кто находится на стадии строительства, думаю, ничего не изменится, – полагает Максим Гасиев, гендиректор Colliers International. – В долгосрочной же перспективе влияние отставки Юрия Лужкова на рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от того, кто придет на его место. Если это будет ктото из старой администрации, сильных изменений не произойдет. И нельзя сказать, что это плохо. Администрация Лужкова в целом не препятствовала развитию коммерческой недвижимости в Москве. Негативные перемены будут, если придет кто-то с противоположными взглядами, кто считает, что коммерческую недвижимость в Москве развивать не нужно, но это маловероятно. Думаю, что не будет сильного перераспределения игроков на рынке. Ведь рынок не держался на одном-двух игроках, близких к Лужкову.

На рынке коммерческой недвижимости довольно много игроков, и большинство из них не связаны напрямую с Лужковым. Научатся работать с новым мэром». Что изменится точно, так это архитектурный облик столицы. Многие участники рынка надеются, что качественных зданий типа «Метрополиса» или « Белой площади» станет больше. Архитектурные же пристрастия Юрия Михайловича московские девелоперы выучили наизусть и «радовали» москвичей разными башенками. По мнению Екатерины Громыхиной, архитектора ACP architechts, это скорее позитивные перемены: «Мы все надеемся, что ситуация улучшится: появится больше построек в современном стиле при этом исторические памятники будут сохраняться, тендеры будут проводиться более адекватно, коррупции будет меньше. Надеемся, что застройка окраин станет менее монотонной, появится больше объектов инфраструктуры, найдется место для зеленых зон и парковок, а центре все равно уже все застроено. Хотя, конечно, все зависит от того, кто займет место Лужкова».