Когда УК платит за собственника

Критичные задержки

О финансовой нестабильности собственников можно судить по рекламным растяжкам на дорогах города: «Дешевле только даром». Кризис длится уже два года, и пока о расцвете рынка аренды говорить не приходится. Если нет финансовых потоков, а банки требуют возвращать кредиты, то жертвуют в том числе и расходами на содержание здания. Эксперты подтверждают, что проблема с неплатежами стала серьезной головной болью. При этом управляющие компании сегодня и так достаточно лояльны к собственникам.

С начала кризиса цены на многие услуги были снижены, пересмотрены бюджеты на управление. Но как долго может работать управляющая компания, если финансирование объекта перекрыто? Все-таки работа УК – это бизнес, а не благотворительность. «Если собственник испытывает временные финансовые затруднения, в течение одного-двух месяцев управленцы могут идти навстречу: сейчас времена у всех сложные, – рассуждает генеральный директор Национальной сервисной компании Константин Аверьянов. – Однако затем нужно предпринимать какие-то шаги, чтобы лояльность управляющей компании не привела ее к краху. Львиная доля расходов ложится на оплату персонала. Если с субподрядчиками можно договориться об отсрочке платежа, то зарплату сотрудникам нужно выплачивать регулярно и вовремя».

Генеральный директор УК «Маторин» Юлия Кузнецова полагает, что срок неплатежей в три-четыре месяца уже становится критичным для управляющей компании. Проще всего в этой ситуации УК со стабильным финансовым положением и большим портфелем объектов за душой. Тогда можно выкрутиться: переложить расходы из одного кармана в другой или оптимизировать свой бизнес, стараясь не терять сильно в качестве. При условии, конечно, что сам собственник адекватно воспринимает ситуацию и делает все, чтобы решить свои финансовые проблемы. Более слабым игрокам сделать это куда сложнее. Тогда приходится или уходить с объекта, или договариваться с собственником о снижении качества управления. Как будут выходить из положения «карманные» компании, вообще загадка. Если источник финансирования перекрыт, то даже платить зарплату персоналу не из чего. «Ситуация такова, что приходится, к сожалению, перекидывать деньги из одного проекта в другой, – соглашается Юлия Кузнецова. – Слабые компании могли бы выйти из положения, взяв кредит, но с этим сейчас очень непросто. Небольшие суммы, которые бы устроили управленцев, банки не дают».

Голод

Сложнее всего, если нет не только денег на эксплуатацию, но и обратной связи с собственником тоже. Управляющая компания оказывается в нелепой ситуации: как объясняться с собственным персоналом? И на рынке есть случаи, когда конфликт решался только в судебном порядке. Также существует множество примеров, когда собственники не оплачивали разовые работы. Нечистоплотность на рынке недвижимости – обычное, к сожалению, дело. Об этом часто – не для печати – рассказывают в управляющих компаниях. Ситуация осложняется тем, что, помимо вознаграждения, УК не получают средств на оплату расходных материалов. На голодном пайке остаются и субподрядчики: услуги по уборке и охране объекта сегодня часто отдают на откуп сторонним специализированным компаниям. Если управляющая компания не начнет финансировать управление объекта из собственных средств, работа здания будет парализована.

Вопрос, что делать, если финансирования нет в течение долгого времени, решается всегда индивидуально. Либо объект, как уже было отмечено, финансируется из собственных средств – для этого перераспределяют финансовые потоки, полученные с других «площадок», либо расходуется накопленный за сытые годы «жирок». Или стороны пересматривают режим управления: переходят на более дешевые расходные материалы, сокращают персонал и объем работ (например, генеральную уборку делают реже положенного). «Но при этом хорошая УК никогда не будет отказываться от работ, которые обеспечивают техническую безопасность объекта и поддерживают интерес к нему со стороны арендатора», – считает директор департамента коммерческой недвижимости УК Facilicom Наталья Скачкова.

Однако следует отметить, что снижать качество могут не позволить арендаторы. «На одном из наших проблемных объектов собственник хотел отказаться вообще от управляющей компании, сетуя на то, что бремя расходов стало слишком тяжелым. Но переходу на «спящий» режим помешали арендаторы», – говорит наш собеседник. И только в крайнем случае управляющие компании уходят с объекта.

«Если задерживаются платежи, мы в первую очередь разбираемся в причинах, – рассказывает Татьяна Краснова, административный директор Sawatzky Property Management. – Если это временное затруднение, мы договариваемся об отсрочке, а тем временем используем собственные ресурсы, поддерживая качество управления на том же уровне. Если проблемы с финансированием становятся хроническими, мы можем воспользоваться юридическими рычагами, например, оставляем за собой право использовать гарантийный депозит». Если эта опция не предусмотрена условиями договора или резервные средства исчерпаны, в Sawatzky Property Management обсуждают с клиентом возможность приостановки оказания отдельных услуг – тех, которые в меньшей степени могут отразиться на работе объекта. «Совсем уходить с объекта нам еще не приходилось, но мы понимаем, что теоретически подобная возможность всегда существует», – рассуждает Татьяна Краснова.

Эксперты сходятся в том, что временные затруднения, например задержка одного или нескольких платежей, не должны повлиять на качество и режим работы. Пока не принято решение об уходе или пересмотре качества услуг, все работы должны проводиться в полном объеме и в установленные сроки. Оплачиваются и расходные материалы, и услуги субподрядчиков (хотя им также приходится «входить» в положение – до них деньги доходят не во всех случаях).

Юлия Кузнецова полагает, что если ситуация с финансированием становится критичной, то лучше поменять схему работы с субподрядчиками, – пусть с ними договариваются собственники напрямую. «С одним из наших клиентов мы осуществляли дополнительные работы по гарантийным письмам (это было условие контракта). Собственник заказывает какую-то работу, мы по гарантийному письму ее выполняем – и он в течение месяца ее оплачивает. Когда начались неплатежи по основному договору, мы вынуждены были снять пункт о выполнении работ по гарантийным письмам. И сейчас все дополнительные работы собственник осуществляет напрямую», – поделилась опытом Юлия Кузнецова.

Что касается расходных материалов, то возможен переход на более дешевые аналоги, но не до абсурда, предупреждает Юлия Кузнецова, потому что, если резко снизится качество, собственник может работу не принять.

Хлопнуть дверью

Практика показывает, что хлопать дверью управленцы предпочитают только в самом крайнем случае. В одной из компаний признались, что сразу несколько объектов финансируются нестабильно: собственники задерживают платежи, а по одному объекту ситуация совсем печальная – денег нет почти полгода. Однако ни по одному объекту штрафных санкций компания не выставляла. Компания использует собственные ресурсы и ждет «выздоровления» собственника. Это типичная для сегодняшнего рынка ситуация, заявил эксперт на условиях анонимности, во многих других управляющих компаниях картина примерно такая же.

Не хотят ссориться управленцы по многим причинам. Во-первых, сами правила игры обязывают управляющие компании быть лояльным к собственнику и арендаторам, тем более что и от их работы зависят финансовые показатели объекта. Кроме того, отмечает один из экспертов, в скором времени на рынке управления резко обострится конкурентная борьба. Сейчас управленцами разбираются последние объекты, строительство которых было начато до кризиса. А вот новые проекты заморожены практически полностью. Вот уже полтора года, как новые стройки почти никто не затевает, за исключением масштабных государственных проектов вроде сочинской олимпийской стройки. Для управляющих компаний, которые привыкли развиваться за счет новых объектов, эта ситуация словно отложенный кризис.

Кроме того, пока управляющие компании проигрывают «конкуренцию» собственным эксплуатирующим структурам. Вряд ли стоит ожидать «помощи» со стороны банков, которые получают девелоперские активы от недееспособных собственников. Во-первых, не все эти объекты интересны самим УК, а кроме того, сами банки не торопятся работать по схеме аутсорсинга. Вот никто и не хочет ссориться с работодателями, даже если те платят нерегулярно. Кризис закончится, а клиента не вернешь.

Более сильные компании могут обратить эту ситуацию и в свою пользу, осторожно говорят в одной из компаний. Это сильное плечо для собственника – если в течение нескольких месяцев ему могут оказывать услуги в долг и при этом не снижать качества. Смогут ли так конкуренты? Юлия Кузнецова видит другие положительные моменты: «Управляющие компании, неспособные выжить в такой ситуации, просто уйдут с рынка. Хорошо и то, что управляющие компании научатся быть лояльными к собственнику и субподрядчикам».